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LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA: Vencimiento anticipado, el quid de la cuestión


Buenas tardes, ciudadanos!

Últimamente me he notado un tanto nostálgica. Ay! Lo bien que me lo pasé haciendo mi Guía de Hipotecas y Cláusulas Abusivas, hablando de los intereses de demora bancarios, de las titulizaciones… Qué tiempos aquéllos! Lo pasábamos bien. Riendo, comentando, indignándonos… ¿A qué sí? Echamos de menos esos tiempos…

Pues no desesperes, que hoy Ciudadana K vuelve al ataque. Hoy día 30 de Julio de 2015 antes de las obligadas vacaciones estivales te voy a hablar de un procedimiento que no sé si conocerás. Se oye mucho por ahí y causa muchos estragos. ¿Te lo hueles? Vaya! Me delaté con el título…

Sí, que sí, que hoy voy a publicar sobre las ejecuciones hipotecarias.

Estas ejecuciones son un tema candente que ha afectado y afectará a cientos de miles de familias que pierden su casa cuando no pueden atender las cuotas del préstamo hipotecario por un descenso de sus ingresos o un aumento de las cuotas (ay! maldito interés variable!)

Pues bien los Bancos para acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria y cobrarse todo, todito, todo y más de lo que te prestaron utilizan una cláusula de la que ya os hablé en este post que tiene el precioso nombre de “vencimiento anticipado”.

Esta clausulilla de nombre aparentemente indefenso permite al Banco si impagas alguna cuota de tu hipoteca pedirte ipso facto que le pagues todo, lo vencido y no pagado y lo que estaba pendiente de vencer de aquí a la eternidad. Sí, sí, como lo oyes: TODO, TODITO, TODO.

Un ejemplo clarificador:

Banco: – Debes 2.000,00 euros de las cuotas de los últimos 4 meses.

Tú: – No puedo pagarlos.

Banco:- Ah!!! Lo siento, entonces no son 2.000,00 sino 200.000,00 euros de las cuotas de los últimos 4 meses y de las 300 cuotas que estaban pendientes de vencer. Chúpate ésa, Teresa.

Tiene sentido, ¿verdad? Siempre ayudando al ciudadano.

Pues esta clausulita tan bonica y realista ha sido objeto de numerosas guerras judiciales que, como no, han desembocado en la Batalla Final. Sí, esa que se combate a pecho descubierto ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

¿Quieres saber qué dice Europa? Pues sigue leyendo.


NO ME CHILLES QUE NO TE VEO


Como ya os conté tiempo atrás el Tribunal de Justicia de la Unión Europea fue consultado allá por el año 2012 por el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona sobre el carácter abusivo o no de la cláusula de vencimiento anticipado.

El juez de lo mercantil se encontró en su mesa el ya famoso “caso AZIZ” Sí, ése, el de aquél hombre que fue desahuciado en una ejecución hipotecaria y el Juez anuló la ejecución mediante la Sentencia de fecha 2 de Mayo de 2013 no sin antes consultar al omnipotente Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

El sabio juez consultó al Tribunal Europeo lo siguiente:

Mira, Tribunal, este hombre tenía un préstamo hipotecario por el que para devolverlo tenía que pagar cada mes una cuota durante 30 años. Pagó unas pocas de cuotas regularmente, pero al año de firmar el préstamo se quedó lamentablemente sin trabajo y dejó de pagar 6 cuotas. Entonces el Banco amparado por la legislación española que permite vencer anticipadamente el préstamo por el impago de una mísera cuota le puso la ejecución hipotecaria y lo dejó sin casa. ¿Qué te parece a ti? ¿Es esto legal?

Pues bien, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dijo en su Sentencia de 14 de Marzo de 2013: NO. No puede ser que por dejar de pagar unas pocas de cuotas en un préstamo más largo que un día sin pan se le pueda exigir a esta persona que pague todo de golpe.

Este feliz pronunciamiento provocó una reforma legislativa por la que se incluyó un requisito de procediblidad para que el Banco pueda reclamar todo lo que le debes antes de plazo. Como consencuencia de esta Sentencia la legislación española exige ahora al Banco para poder “vencer anticipadamente tu préstamo” que espere a que impagues al menos 3 cuotas.

Tras esa sentencia, se entendió que había que analizar caso por caso si esta cláusula era abusiva. Así con carácter general lo que parecía evidente, tal y como sucedió en el Caso AZIZ, es que si tu préstamo tenía un periodo de duración largo y habías impagado en relación con el total del préstamo un porcentaje irrisorio (en el caso AZIZ se había impagado solo el 1,00% del total del préstamo) es abusivo que el Banco te exigiera que le abonaras de golpe todo el préstamo no vencido. Algunos jueces entendían que los impagos debían ser de al menos el 10% del capital del préstamo.

Pues bien, como estamos en España y el ADN del españolito tiene bastantes problemas para ponerse en contra de los Bancos, hace poco un Juzgado de Santander, el de Instancia nº 2, por precaución preguntó nuevamente al Tribunal de Justicia de la Unión Europea qué hacía.

Este juez se encontró con un procedimiento de ejecución hipotecaria en su mesa en el que el BBVA estaba ejecutando una hipoteca con base en la cláusula de vencimiento anticipado que se preveía en la misma y que facultaba al BBVA a exigir la totalidad del préstamo si el hipotecado no pagaba 1 mísera cuota.

La realidad en este caso es que el BBVA había esperado a que el hipotecado dejara de pagar muchas cuotas, pero el juez de Santander se lee la Sentencia del caso AZIZ y se queda asombrado con la mosca detrás de la oreja:

– Vaya tú, ¿qué me dice éste? ¿que no puedo aplicar la cláusula si es abusiva haya o no incumplido el hipotecado una cuota o mil? ¿tengo que atenerme a lo que dice el préstamo para ver si es abusiva o a los actos de la entidad bancaria, si espera más cuotas o no?

Así que ante la duda y para evitar dimes y diretes entre Audiencias y Supremos se lo pregunta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

El tan mentado Tribunal le contesta dictando un Auto el 11 de Junio de 2015 mediante el que dice:

  • Mira, que ésto ya te lo había dicho, pero te lo repito: Una cláusula es abusiva se haya aplicado o no.

  • Ah! Vale, que no te había entendido. Ahora lo tengo claro. Muchas gracias!


HORIZONTES CERCANOS


Así pues, hoy día los deudores hipotecarios atacados con el temido procedimiento de ejecución hipotecaria pueden defenderse con uñas y dientes en forma de togas y puñetas diciéndole al Banco que tararí que te vi. Que no, que te has pasado de listo. Que la cláusula de vencimiento anticipado que tiene el contrato es abusiva y, por tanto, nula al no ser la gravedad de la medida (pedirte TODO, TODITO, TODO) proporcional al incumplimiento (impagar una cuota o tres) Así que la deuda que me estás reclamando en el procedimiento no es vencida ni exigible. Ala, ahí te quedas. Sayonara baby.

¿Y qué tiene que hacer el juez? Pues aplicar la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y archivar el procedimiento de ejecución. Y con costas, por favor.

¿Y qué tiene que hacer el Banco? Pues… por mi parte no le voy a dar pistas, ala a pensar.

¿Y qué tienes que hacer ? Pues volver a reir, irte a tu casita y brindar por la victoria!

Y hasta aquí por hoy. Este mes de Agosto estaré out así que nos vemos en Septiembre. A pasarlo bien!

Espero haberte ayudado!


Guía de Hipotecas y Clausulas Abusivas (V): Las 9 clausulas abusivas más comunes: Los SEGUROS y PRODUCTOS ACCESORIOS


Buenas tardes!

Aquí estoy de vuelta con las clausulas abusivas más comunes que contienen los préstamos hipotecarios que esclavizan a la mayor parte de las familias de nuestro país.

Hoy analizaremos una clausula preciosa:

La clausula que te impone el Banco para que contrates productos accesorios o vinculados al préstamo hipotecario como condición sine qua non para concederte el préstamo. Pues bien, esto no es legal.

¿Te sorprende? Sigue leyendo!


Que por si se te ocurre morirte o destrozar tu casa


En relación con los seguros de vida y del hogar las entidades financieras llevan a cabo numerosas conductas abusivas que vulneran los derechos de los consumidores.

No es inusual cuando pides un préstamo a un Banco que te obligue a concertar un seguro de vida para que si se te ocurre morirte el Banco reciba el dinero que te queda por pagarle. Desde el mismo momento en que firmas el seguro de vida se puede decir que para el Banco vales más muerto que vivo. Inquietante.

Suscribir este seguro de vida te puede interesar para beneficiar a tus herederos. Cuando suscribes un préstamo hipotecario que te va a acompañar desde tus años mozos hasta tus años dorados no parece descabellado ser previsor y asegurarte que si tú no estás tus herederos van a poder contar con el dinero necesario para pagar el préstamo. Ten claro que concertar o no este seguro es una decisión personal, no del Banco.

Por otro lado, el Banco también suele requerir para otorgarte el préstamo que conciertes un seguro del hogar para que si se destruye la vivienda la aseguradora pague y el Banco no se quede sin cobrar y sin la garantía que le suponía contar con una vivienda que subastar para hacerse el cobro de la deuda si no pagas.

En este caso, tampoco resulta descabellado que cuando te compras una casa y pagas un dineral por ella te interese tenerla asegurada para no quedarte con una mano delante y otra detrás si se destruye. Pero esto también debe ser una decisión personal, no del Banco.

Así mismo algunos bancos te exigen que contrates planes de pensiones, tarjetas, cuenta nómina, etc, como condición previa a la concesión del préstamo. En este caso el único objetivo del Banco es ganar más dinero. Si pueden venderte una hipoteca, ¿por qué no intentarlo con otros productos?

Todos estos productos son productos accesorios o vinculados al préstamo. Y la clausula que contiene tu hipoteca en que te exige que los contrates como condición necesaria para obtener el préstamo hipotecario es abusiva y nula. La concesión de una hipoteca no requiere que exista ningún seguro ni ningún tipo de cuenta, plan de pensiones, tarjeta . No hay norma que así lo disponga. Si conciertas una hipoteca, no tienes por qué concertar ningún producto adicional. Solo necesitas tener una casa que hipotecar.

No obstante, hay un caso en que se puede considerar válida una clausula de este tipo: si te aplican en contraprestación rebajas del tipo de interés por cada producto adicional contratado. Ahora bien, esta rebaja que “legaliza” la clausula no vale con que sea meramente simbólica, sino que tiene que ser justa.

Sé que mucha gente que lea este post se dirá:

– Ay, cómo está Ciudadana K! si para concertar una hipoteca todos sabemos que tienes que asegurar la casa contra incendios.

Pues no. Y es que hay una “leyenda urbana” que dice que en las hipotecas es condición necesaria para su existencia que la casa cuente con seguro de incendios. Pues bien, hazme caso: No es obligatorio tener un seguro de incendios.

Y ¿por qué está tan extendida esta idea? Te lo explico, verás que fácil es de entender:

Hay una ley, la Ley 2/1981 de 25 de Marzo de Regulación del Mercado Hipotecario. Esta ley regula los requisitos que se exigen a las entidades financieras para que puedan “titulizar” los préstamos hipotecarios que conceden.

¿Y qué es titulizar? Pues ni más ni menos que vender tu hipoteca a un tercero para obtener liquidez.

Para que el Banco en el futuro pueda “titulizar” la hipoteca que te está concediendo el artículo 8 de esta ley le dice que:

“Los bienes hipotecados habrán de estar asegurados contra daños por el valor de tasación

Por lo tanto, si tu hipoteca no tiene seguro de daños (que se corresponde con el seguro de incendios) el Banco no va a poder titulizarla. Y eso no le gusta al Banco, el Banco quiere poder vender a Perico Los Palotes tu hipoteca sin traba alguna.

En conclusión, que no es que sea obligatorio que suscribas un seguro de incendios para concertar la hipoteca porque esté así estipulado, sino que es al Banco al que le interesa que suscribas este seguro porque si no tu hipoteca no cumplirá los requisitos legales exigidos para que el Banco pueda “titulizarla”, esto es, venderla.

¿Cómo te quedas? ¿No te parece una prueba de que diciendo 100 veces una mentira acaba por parecer verdad? Anda que no!

Otra de las malas prácticas que llevan a cabo las entidades financieras con los seguros de vida y de hogar cuando te conceden un préstamo es exigirte no solo que conciertes el seguro que, como hemos visto, no deberían pedírtelo, sino que para más recochineo te exigen que este seguro lo conciertes con la propia entidad.

Pues bien, esta exigencia de concertar el seguro con la propia entidad es a todas luces abusiva y, por tanto, nula y no te lo pueden exigir. Aunque lo hayas firmado. Y es que en una economía de libre mercado, esa de la que tanto alardean nuestros políticos y banqueros, la entidad no puede abusar de su posición, y el consumidor tiene que poder concertar el seguro con quién mejor le parezca. Así lo dice Europa.

Otra de las prácticas rastreras que emplean los Bancos al conceder hipotecas y colocarte un seguro vinculado es que en el seguro que conciertas se ponen ellas mismas como beneficiarias. No tus hijos o tu mismo o tu espos@, sino el Banco. Esta estipulación también es abusiva, por tanto, nula y no te lo pueden exigir. Aunque hayas firmado. El Banco se las sabe todas y quiere cobrar a toda costa, pero no es legal pues es una imposición que perjudica los derechos de los consumidores sin contraprestación alguna.

Y la última práctica maravillosa que llevan a cabo las entidades financieras en relación con los seguros de incendios en los casos en que no se han puesto ellos mismos como beneficiarios es la de incluir una clausula en la que se estipula que en caso de incendio estás obligado a ceder tu indemnización al Banco. Esta estipulación también es nula por abusiva puesto que a efectos prácticos supone la imposición de un vencimiento anticipado unilateral y no justificado. Que se te incendie la casa, no implica que no puedas seguir pagando tus cuotas mensuales.

Revisa tu escritura, y no dudes en “mandar a paseo” los seguros y productos que te han obligado a suscribir en estos casos.

La semana próxima vuelvo para contarte por qué es nulo el EURIBOR.

Que tengas unas buenas y fructíferas vacaciones!

Espero haberte ayudado!



Guía de hipotecas y clausulas abusivas: Las 9 clausulas abusivas más comunes (II): COMISIÓN DE APERTURA y VENCIMIENTO ANTICIPADO


Como no dudo estabáis esperando ansiosamente desde la semana pasada por fin llega a vuestros ordenadores, i-pads, tablets, i-phones y demás dispositivos electrónicos la Segunda Parte de la Guía de hipotecas y Clausulas Abusivas de andar por casa que publica Ciudadana K.

Antes de entrar en materia, una aclaración. Hoy NO os voy a hablar de la clausula abusiva más común y conocida que contienen las hipotecas: LA CLAUSULA SUELO. Y no os hablo de ella por razones de peso.

Como muchos sabéis como consumidores bien informados, el pasado 26 de Febrero de 2015 gracias a una Nota de Prensa del Poder Judicial conocimos que el Tribunal Supremo se había reunido en Pleno (lo que quiere decir que a la reunión acudió hasta el apuntador) para decidir el Fallo de un recurso que había interpuesto BBVA en relación con las clausulas suelo de las hipotecas. Lo que tenían que discutir en este pleno era si el Banco te tiene que devolver como hipotecante y sufrido pagador el dinero que te ha cobrado de más durante la vida de la hipoteca cuando el juez declara nula la clausula suelo. Pues bien, antes de dictar la sentencia, nos anuncian a bombo y platillo que aunque sea nula la clausula suelo solo te tienen que devolver el dinero que te hayan cobrado de más desde el 9 de Mayo de 2013. Como dirían por ahí: Awasome!

Cualquier abogaducho de tres al cuarto se quedaría “bocabadat” con esta decisión. Por mi parte, como abogada de andar por casa, estoy sorpendida con una decisión que ni comparto ni entiendo. No obstante, como soy mujer de fe y confío en que el Tribunal Supremo está formado por juristas no de tres al cuarto sino de reconocido prestigio me abstengo de opinar hasta que no llegue a mis manos la tan esperada Sentencia. A ver qué han inventado.

Por eso hoy prefiero hablaros de otras clausulas que son menos bonitas pero igual de perjudiciales y extendidas como la clausula suelo:

1º. Para abrir apetito comenzaremos con LA COMISIÓN DE APERTURA.

2º. Seguidamente daremos un repaso a LA CLAUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO.

Qué aproveche!


Ay, ay, ay!… Que me tienen que estudiar el préstamo!!!!


Esta es una de mis favoritas: LA COMISIÓN DE APERTURA. Siempre que la oigo, esté donde esté, se dibuja en mi boca una media sonrisa acompañada de un suspiro… La comisión de apertura… Bendito el que la inventó! Ay!

La comisión de apertura no viene a ser otra cosa que una manera mediante la que el Banco se ahorra todos los costes que le supone ejercer su propia labor. O es lo mismo, se enriquece con los intereses remuneratorios que te cobra por el préstamo y que pagas religiosamente cada mes y además no asume ningún gasto por ejercer su propia actividad.

Lo que más me gusta es cuando además de comisión de apertura me encuentro en la hipoteca la COMISIÓN DE ESTUDIO. Dos veces te cobran lo mismo maquillándolo en diferentes conceptos. Y se quedan tan panchos. Hay que tener poca verguenza!

Entrando al trapo en el asunto, si tu hipoteca tiene comisión de apertura, de estudio o ambas a la vez, no dudes en reclamar su anulación y que te devuelvan o compensen el dinero que has pagado por lo siguiente:

A los empresarios la ley les dice que solo pueden cobrar a los consumidores por servicios efectivamente prestados al propio consumidor.

En el caso de las comisiones de apertura y de estudio los Bancos te están cobrando la valoración de riesgos que hacen para decidir si te conceden la hipoteca y las gestiones necesarias que hacen sus empleados para formalizarlas.

Párate a pensar: valoración de riesgos… gestiones para formalizar la hipoteca… ¿Esto no te suena a que es lo que hacen los Bancos para decidir que negocio contratar para ganar dinero? ¿no les vas a pagar cada mes unos intereses remuneratorios que son como el precio que pagas por el servicio que te presta el Banco? Y en última instancia, puede ser que te beneficies de estas gestiones pero ¿y el Banco? ¿no se beneficia el Banco también?

Con estas preguntas retóricas queda meridianamente claro que estas comisiones no te las pueden cobrar puesto que:

1º. No se derivan de un servicio prestado al consumidor, sino que la valoración de riesgos y gestiones diversas son inherentes a la propia actividad de una entidad de crédito.

2º. Ya te cobran intereses remuneratorios  en los que están incluidas las gestiones preparatorias del préstamo. Cobrarte estas comisiones aparte no tiene justificación de Dios.

3º. Estas gestiones son útiles para ti pero también para el Banco por lo que es abusivo que tengas que pagarlas íntegramente tú. De toda la vida se ha pagado a medias.

Queda claro entonces: comisión de apertura, como diría Merkel a un griego: NEIN; comisión de estudio: RENEIN.


Vaya con la toalla, tengo un préstamo a 40 años, no pago un mes y me desahucian


Pasamos al plato principal que es obra de un chef luxemburgués y espero sea de tu agrado: LA CLAUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO.

Tenemos nuevamente que agradecer al Tribunal de Justicia de la Unión Europea que abriera en España una nueva vía de protección a los deudores hipotecarios en su Sentencia de fecha 14 de Marzo de 2013. Esta Sentencia la dicta como consecuencia de una pregunta que le remite el Juez del Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona en el famoso “caso AZIZ” Sí, ése, el de aquél hombre que fue desahuciado en una ejecución hipotecaria y el Juez anuló la ejecución mediante Sentencia de fecha 2 de Mayo de 2013. Sí, esa en la que se cita la obra maestra del cine “Ciudadano Kane” del genio Orson Welles.

Gracias a este pronunciamiento los jueces se han empezado a cuestionar ampliamente la validez de la clausula de vencimiento anticipado que contienen la totalidad de las hipotecas. Este pronunciamiento provocó incluso una reforma legislativa por la que se incluyó un requisito de procedibilidad para que el Banco pueda reclamar todo lo que le debes antes de plazo. Como consencuencia de esta Sentencia ahora al Banco para poder “vencer anticipadamente tu préstamo” ya no le basta con que impagues una cuota, sino que tiene que esperar a que impagues al menos 3.

Hoy en día hay que analizar caso por caso si esta clausula es abusiva. Sin embrago, con carácter general lo que parece evidente, tal y como sucedió en el Caso AZIZ, es que si tu préstamo tiene un periodo de duración largo y has impagado en relación con el total del préstamo un porcentaje irrisorio (en el caso AZIZ se había impagado solo el 1,00% del total del préstamo) es abusivo que el Banco te exija que le abones de golpe todo el préstamo no vencido. Algunos jueces entienden que los impagos deben ser de al menos el 10% del capital del préstamo.

Por otro lado, no te creas que los Bancos no se guardan un as bajo la manga. Y es que, aunque parezca mentira, tienen gente muy lista trabajando en sus órganos y se inventaron otra manera de vencer anticipadamente el préstamo con garantía hipotecaria sin que te enteres. ¿Cómo? Obligándote a que cedas al Banco la indemnización que te corresponda en caso de incendio. Es decir, se te incendia la casa y porque el Banco lo vale cobra toda la indemnización impidiéndote que pagues aplazadamente tal y como pactasteis aquél día en el Notario.

Esta clausula es abusiva a todas luces. El hecho de que se te incendie la casa no justifica que pierdas el “derecho a pagar aplazadamente tus cuotas” Otra cosa es que tengas que completar la garantía según la minusvaloración que ha sufrido la vivienda, pero eso es harina de otro costal.

Acabamos por hoy. Volvemos la próxima semana con la Tercera Entrega en la que espero incluir el análisis de la clausula suelo si el Tribunal Supremo se decide a dictar y publicar la esperada Sentencia. Esto es como un Libro de Harry Potter, qué expectación!

Hasta la próxima semana!

Espero haberte ayudado!