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LA TITULIZACIÓN HIPOTECARIA (III): ¿Cómo defenderte del desahucio?


Buenas tardes y feliz verano! Cuál resaca veraniega de San Juan llega a tus manos esta última entrega del “serial” sobre titulizaciones hipotecarias y de activos de Ciudadana K.

Después de dos semanas “tragándote” la introducción y el nudo de esta fantástica historia podrás conocer “EL DESENLACE” Ya te adelanto que este desenlace es abierto. Abierto, realista y no decepcionante. Del palo de “Los Soprano”, vamos. O dicho de otro modo, la antítesis de “Perdidos” o “Los Serrano”.

Y es que una vez leído este articulillo solo tú podrás darle tu propio final a la historia ya que si el Banco decide ejecutar tu hipoteca a pesar de haberla titulizado queda en tus manos hacer valer lo que te cuento para defender tus derechos ante los Tribunales como cliente bancario, consumidor y ciudadano. Y, ¿por qué no? Como ser humano!

Abre los ojos y la mente:

1,2,3, YA!


¿QUE SI QUIERES QUE TE CUENTE EL CUENTO DE PAN Y PIMIENTO?


Cuando en España se llevaban las hombreras y los cardados había una Ley llamada 2/1981 que ayudada por su lugarteniente, el Real Decreto 685/1982, permitía que los Bancos de aquél entonces obtuvieran dinerillo de los préstamos hipotecarios a través unos títulos valores que se llamaban bonos y cédulas hipotecarias. ¿Cómo lo hacían? Pues “mu sencillo”: el Banco emitía estos títulos valores  y llamaba a los inversores y les decía:

– Tú, veo que tienes ahí 1.000,00 pesetillas muertas de asco, ¿por qué no compras con ellas estos títulos valores tan bonicos que me han salido? No vas a perderlas, qué va! Tú me das las 1.000,00 pesetillas para que te las guarde durante unos añicos (entre 1 y 3) y yo a cambio cada cierto tiempo te doy unas pesetillas de más para que ganes algo. No dudes que te voy a devolver la pasta y pagar los intereses que te digo, que tengo unas hipotecas de muy buen ver en mi cartera y te voy a pagar con el dinero que me paga cada mes esta gente por su hipoteca. Venga, anímate, hombre, qué me lo quitan de las manos!

El inversor viendo sus 1.000,00 pesetillas muertas de asco y aburridas pues decía:

– Bueno, si tú lo dices, yo no las voy a necesitar, anda ponme unos pocos títulos, hasta donde den.

Y era así como el Banco captaba dinero.

Sin embargo, el Banco no estaba contento: el “marrón” de la hipoteca lo tenía que asumir él. Y es que el Banco seguía siendo acreedor del préstamo hipotecario que te había dado lo que implicaba que si tú dejabas de pagar tus cuotas hipotecarias el Banco no podía decirle al inversor que no le iba a pagar “sus dineros”. Al inversor ni le iba ni le venía que tú pagaras o no. Es decir, era el propio Banco el que corría el riesgo del impago.

Triste y desolado se hallaba el Banco cuando llegó su solución, el origen de las titulizaciones hipotecarias: las Participaciones Hipotecarias. Este título valor puso un poco más contento al pobre Banco que ya podía coger una pila de préstamos hipotecariosempaquetarlos en un producto superior, echarle sal, pimienta y limón, y “encalomar” a otro Banco o al público en general el marrón de la hipoteca.

Una vez “colocada” la Participación Hipotecaria a los inversores el Banco ya no era acreedor del préstamo puesto que lo había cedido al inversor/es a cambio de un dinerillo. Sayonara, préstamo! El Banco era feliz. Por fin “se quitaba de enmedio”. Ahora si te quedabas a dos velas y dejabas de pagar tu hipoteca, era el inversor el que se quedaba sin cobrar.

Fueron años prósperos para el Banco. Cedía sus hipotecas y obtenía dinerillos de estas ventas. Así podía dar más hipotecas y ganar más dinero. Pero no es oro todo lo que reluce. Había un “pequeño problema”: como lo que vendía el Banco era el préstamo hipotecario había que inscribir esta venta en el Registro de la Propiedad y comunicarla al deudor hipotecario, gastando pasta y tiempo en cambiar la escritura hipotecaria en el Notario. Qué rollo!, ¿verdad?

El Banco lloraba mucho. Era un coñazón tener que hacer algo más que vender para poder sacar dineros. El Banco creía firmemente merecerse “ganar dinero” por el simple hecho de existir. Lloraba y lloraba, suplicaba y suplicaba, se lamentaba y se lamentaba. Nadie parecía atender sus reclamaciones: Quería vender sin traba alguna! Un día un pequeño lumbreras que había pasado un verano en Miami tuvo una idea: ¿por qué no permitir que en vez de vender cada uno de los préstamos hipotecarios se titulicen las Participaciones Hipotecarias? De esta manera no será necesario notificar al deudor hipotecario ni cambiar la escritura del préstamo hipotecario ante el Notario. Qué buena idea! Hagámoslo! Se pusieron manos a la obra y vio la luz la Ley 19/1992 de 7 de Julio. He aquí el nacimiento de la titulización! Chanán!

La nueva felicidad del Banco, sin embargo, no duró mucho. Pronto se dio cuenta de que su amigo el legislador le había impuesto una serie de requisitos objetivos para titulizar que se derivaban del Real Decreto 685/1982. Estos requisitos eran muy molestos, impedían al Banco hacer lo que le diera la gana como era costumbre en su casa porque, entre otros, se exigía que:

– Solo se titulizaran hipotecas sobre la propiedad de bienes inmuebles.

– El crédito concedido no fuera superior en importe al 80% del valor de tasación del inmueble hipotecado.

– El bien hipotecado contara con un seguro de incendios.

Y otra vez la misma gresca. El Banco volvió a llorar, suplicar y lamentarse. Qué desgraciaíto era!. Él que solo quería titulizar todo lo que le diera la gana. Tras unos tiempos de rabieta y de no juntarse su amigo el legislador le hizo caso y le permitió titulizar todo creando junto a los Fondos de Titulización Hipotecaria los Fondos de Titulización de Activos a través del Real Decreto 926/1998 mediante el que, entre otras cosas:

– se creó una nueva figura: el CERTIFICADO DE TITULIZACIÓN HIPOTECARIA que funcionaba como las participaciones hipotecarias pero podía estar compuesto por créditos hipotecarios de peor calidad  (préstamo hipotecario superior al 80% de valor de tasación del bien, garantizados con usufructos, etc…)

– se permitió titulizar cualquier otro tipo de créditos y derechos presentes y futuros (derechos de propiedad intelectual, arrendamientos financieros, derechos del concesionario al cobro de autopistas – sí, sí, recuerda cada vez que pases por una autopista que tu peaje está titulizado, qué buen rollo! Así no las eliminarán nunca)

En fin, con este nuevo amigo del Banco, el Real Decreto 926/1998, empezó el festival de titulizaciones! A titulizarrrrrrr!!!!

Así al amparo de esta legislación entre los años 2000 y 2007 se titulizó con desenfreno en España. Este es el origen de la concesión de hipotecas a tuti plen. El Banco pensaba: Tú hipotécate que nosotros titulizamos! 

Sin embargo, el Banco es un sufridor nato y, lo busque o no, su felicidad es efímera: una vez la “estafa económica hipotecaria” se destapó en 2008 y las titulizaciones se frenaron volvió la tristeza al pequeño Banco. Pero el Banco había aprendido lo bien que le funciona el llorar, lamentar y suplicar y se puso manos a la obra. Y… BINGO! Nuevamente le funcionó: el Banco Central Europeo empezó a comprar estos Fondos con el dinerín de los europeos reactivando el mecanismo.

Su amigo el legislador español tampoco podía fallarle. Así el día 29 de Abril de 2015 ha entrado en vigor la Ley 5/2015 para el Fomento de la Financiación Bancaria (ostras, otra vez, nooo, Empresarial) en la que se han regulado con mayor liberalidad las Fondos de Titulización de Activos, desapareciendo los Fondos de Titulización Hipotecaria en el futuro, puesto que eran más pestiños para el Banco, puff, tantos requisitos…

Y es gracias a esta historieta cómo hoy día el Banco puede “vender” tu hipoteca a un tercero y que tú ni te enteres. De esta manera, si dejas de pagar tu hipoteca o préstamo, a pesar de que el Banco ya no es al que le debes el dinero, el tío coge y te reclama él como si no hubiera pasado nada. Vamos! Pa mear y no echar gota!


DICEN POR AHÍ QUE TETAS Y SOPAS NO CABEN EN LA BOCA


Estás pasando un mal momento económico y lo único que te faltaba era que viniera el Banco a reclamarte que te vayas de tu casa para que le pagues la hipoteca. Menuda faena. Estás desesperad@. ¿Qué puedes hacer? Pues, como siempre digo: DEFENDERTE. Puedes defenderte alegando la existencia en tu hipoteca de cláusulas abusivas o, en el caso en que tu Banco haya titulizado tu hipoteca tendrá dinero, techo y comida pero le faltará una cosa esencial para echarte: LA LEGITIMACIÓN. Y es que no puede pretender vender tu deuda, cobrarla así y luego recobrarla en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

¿Por qué? Pues por lo siguiente:

La titulización de activos en la que se incluyó tu hipoteca es un contrato al que la gente de leyes llamamos de “cesión de créditos”. La cesión de créditos no se ha inventado ahora, sino que se regula en el Código Civil desde el año de la Tana en los artículos 1526 y siguientes. Estas normas se aplican a la cesión de créditos garantizados con hipoteca porque así lo dice el artículo 149 de la Ley Hipotecaria que también tiene más años que Matusalén. Como digo, no hay nada nuevo bajo el sol.

Cuando el Banco cede el crédito que tiene frente a ti a un Fondo de Titulización de Activos que se gestiona por una Sociedad de Gestión de Fondos de Titulización (que es la representante y administradora del Fondo) también le está cediendo la hipoteca que lo garantiza por ministerio de ley. Así lo dice el artículo 1528 del CC. Es decir, no puede ceder el crédito y la hipoteca no.

Cuando el Banco va al juzgado y te pone la demanda de ejecución hipotecaria no está haciendo otra cosa que ejercitar la acción que le confiere el artículo 681 de la LEC que no es otra que “…la acción para exigir el pago de deudas garantizadas con hipoteca…”

¿Y quién puede exigir el pago de una deuda? Indudablemente la persona a la que se le debe. Y si el Banco cedió tu crédito, le guste o no, YA NO ES TU ACREEDOR. El que debería reclamarte el pago sería la Sociedad que gestiona el Fondo de Titulización en el que se incluyó tu hipoteca. Y ello con independencia de quién sea el titular registral de la hipoteca. Lo importante en la ejecución hipotecaria no es que la ejercite el que figura en el Registro de la Propiedad como titular de la hipoteca sino que exista hipoteca y no haya sido saldada.

Como apoyo a lo que digo puedes encontrar los problemas jurídicos que presentaron en los juzgados las fusiones de entidades en el momento en que interponía la demanda de ejecución hipotecaria el nuevo Banco y la hipoteca estaba inscrita a nombre de la antigua Caja. Los jueces con carácter general consideraron que la inscricpión de la cesión del crédito en el Registro de la Propiedad no era necesaria y la legitimación correspondía al nuevo titular que era al que se le debía el dinero reclamado.

Así pues, si el Banco te ejecuta la hipoteca, no dudes en hacer valer tus derechos si tu hipoteca ha sido titulizada.

Espero haberte ayudado!

Hasta la próxima semana!


LA TITULIZACIÓN HIPOTECARIA (II): ¿Cómo puedo saber si mi hipoteca está titulizada?


Buenas tardes. Aquí comienza la Segunda Entrega de Ciudadana K sobre La Titulización Hipotecaria. Si la semana pasada te conté qué es eso de titulización hipotecaria y de activos esta semana vas a conocer cómo puedes saber si tu hipoteca ha sido titulizada

Como es un tema tan “facilito” creo necesario recordar “el objetivo”:

Conocer si tu hipoteca ha sido titulizada significa saber si tu Banco la ha incluido en un paquetito de productos financieros para montar un FONDO DE TITULIZACIÓN DE ACTIVOS.

¿Y para qué tituliza tu hipoteca el Banco? Pues para hacer lo que mejor se le da: ganar más dinero.

¿Y cómo gana el Banco más dinero titulizando? Pues cediendo el Fondo de Titulización de Activos a una SOCIEDAD DE GESTIÓN DE FONDOS DE TITULIZACIÓN para que lo saque al mercado y los ingenuos y no tan ingenuos inversores le compren este paquetito pagando el importe que te prestó y un poquitín más, que nadie da duros a pesetas.

¿Y a ti qué te importa? Recordemos: Te importa y mucho porque desde el momento en que tu Banco cede a una Sociedad de Gestión de Activos tu hipoteca el riesgo de que tú dejes de pagar ni le va ni le viene al Banco, él ya ha cobrado lo prestado y le “ha pasado el muerto” a la Sociedad de Gestión de Activos. Por eso desde que tu Banco cede el crédito a la Sociedad de Gestión de Activos ésta se convierte en tu nueva pareja de vida hipotecaria. Como en la Edad Media y no tan Media se vuelve a los pactos de matrimonios de conveniencia a espaldas del novi@. En este caso conveniencia para el Banco que a ti ni fu ni fa, más bien ofú.

¿Y es fácil averiguar si tu hipoteca ha sido titulizada? ¿Tú qué crees? “Pos” CLARO QUE NO. Es casi más difícil que entender qué es una titulización y hacer un post que no sea un tostón, casi imposible.

Empecemos por el principio.


A MI NADIE ME HA DICHO NADA


Hace un tiempecito Ciudadana K (yo misma) te contó que había una estipulación en las escrituras de préstamo hipotecario por la que el deudor (tú mism@) RENUNCIABA al derecho que hasta el 9 de Diciembre de 2007 le concedía el artículo 149 de la Ley Hipotecaria. ¿Y cuál era este derecho? Pues no era otro que el derecho a que se te comunicara que tu hipoteca había sido cedida.

Y es que hasta el 9 de Diciembre de 2007 si el Banco cedía tu contrato de préstamo hipotecario a un tercero tenía que ponerlo en tu conocimiento según la ley. Ésto era un coñazón para los Bancos. Acordarse de ti y no para cobrar!!! Pero qué se habrá creído la plebe!!! Era tan molesto que los Bancos llevaban luchando contra esta necesidad de comunicarte las parejas de baile hipotecario que te imponían desde hacía muuuuuchos años. Y bueno, como los Bancos son el ojito derecho de los poderes legislativos españoles y son más pesados que una vaca en brazos al final consiguieron que se cambiara el artículo 149 de la Ley Hipotecaria y se eliminara la necesidad de comunicarte que habían cedido tu contrato de préstamo hipotecario. Así los jueces ya no podrían decir que era abusiva esta renuncia impuesta.

Sin embargo, para no comunicarte estas cesiones de tu crédito hipotecario, los Bancos no necesitaron esperar al año 2007. Mientras estaba vigente esta obligación en la Ley Hipotecaria los Bancos tenían a su disposición otra “treta” para que no te enterases de las aventuras e infidelidades que vivía tu préstamo hipotecario a tus espaldas: la Ley 19/1992 de 7 de Julio. Con esta Ley papá-estado permitió a los Bancos crear Bandas de Hipotecas para colocarlas en grupo en el mercado: las Participaciones Hipotecarias. ¿Y qué son? Pues ni más ni menos que un grupo multitudinario de contratos de préstamo hipotecario que se agrupan a modo de pandilla. Al ser un producto “derivado” tu préstamo se diluye entre la masa, se cede y sorpresa! ya el Banco no tiene por qué comunicarte que se ha cedido a un tercero. Lo que se cede no es tu préstamo sino una masa ingente de préstamos en forma de Participación Hipotecaria. Qué listos, madre!  Si es que no se les escapa ni una! Gracias a “este invento” se instauran en España las Titulizaciones.

En definitiva, lo tienes complicado: ya sea tu crédito hipotecario un lobo solitario que se vaya de copas solito o sea un animal de jauría que decida unirse a otros amigotes, NO TE ENTERARÁS que te ha cambiado la pareja acreedora a menos que lo investigues. No rebusques entre los miles de papeles que te remite el Banco. Encontrarás miles de comunicaciones del Banco en que te informa que has percibido 0,01 euros de intereses anuales. Pero de la titulización de tu préstamo no encontrarás ni rastro.

Ala, coge la lupa que no te queda otra que INVESTIGAR.


SHERLOCK HOLMES 


Ay! A estas alturas de tu vida jamás te imaginaste que te ibas a transformar en un Colombo! Madre mía! Quién te lo iba a decir a ti! Tú que confiabas en que todo estaba reguladito y bien pensado en tu beneficio… Qué ilusos hemos sido! Creías que los más listos, esos que saben de leyes y economía, te protegían. Que tú eras poco culto y por eso no entendías las leyes, que era problema tuyo, que no era que se hacían ininteligibles para que no te enteraras de la misa la media. Ay, bendita ignorancia! Con lo feliz que tu eras. Y ahora a emprender una aventura investigadora infumable…

Averiguar si tu hipoteca ha sido titulizada es una odisea. ¿Por dónde empezar? Pues como en toda investigación que se precie por los FAMILIARES. Para saber si tu hipoteca se ha ido con otro tienes que preguntarle a la mamá del Fondo cuándo la vio por última vez. ¿Quién es la mamá del Fondo? Pues la Escritura de constitución del Fondo de Titulización. ¿Y dónde está la madre que lo parió? Pues en la Comisión Nacional del Mercado de Valores que es donde la Sociedad de Gestión de Activos, el papá de la criatura, la vio por última vez.

Así que para saber si tu hipoteca está titulizada debes acudir a la CNMV. Presencialmente. Está en Madrid. Y tienes que pagar una tasa. (Actualización 10/03/2016: Ni tasa, ni presencial, puedes pedirlo mediante un cómodo mail) Y, como no, localizar a tu hipoteca entre los innumerables hermanitos anotados en los folios de la escritura y anexos… Una tarea tediosa. No te envidio!

Tranqui, deja de llorar, no es para tanto. Aún hay esperanza. Hace un mesecillo y pico (el 29 de Abril de 2015) entró en vigor la Ley 5/2015 de 27 de Abril de Fomento de la Financiación Empresarial. Esta ley reúne en su seno cual madre amantísima la regulación de los Fondos de Titulización y las Sociedades Gestoras para acomodarse a la normativa europea y, como no, para facilitar que se titulice más. Viva la procreación!

Esta norma impone nuevas obligaciones de transparencia a las Sociedades de Gestión de Activos. Por lo que aquí nos interesa, el artículo 34 de la Ley dispone:

“De cada uno de los fondos que gestionen y en los términos previstos en esta Ley, las sociedades gestoras de fondos de titulización deberán publicar en su página web:

a) La escritura de constitución y, en su caso, las demás escrituras públicas otorgadas con posterioridad,

b) el folleto de emisión y, en su caso, sus suplementos, y

c) el informe anual y los informes trimestrales.”

Este artículo ha entrado en vigor el pasado 29 de Abril de 2015. Sin embargo, revisando numerosas webs de Sociedades de Gestión de Fondos de Titulización NO he encontrado NI UNA que haya publicado la escritura de constitución de alguno de los fondos que gestionan. Soy optimista, espero que en breve “cuelguen” en la web estas escrituras de constitución. Si no lo hacen, les sancionarán, ¿no? A mi me multan por parar 10 minutos en una zona azul sin pagar… Y para eso tienen a una persona en plena calle controlando. Para comprobar esto les basta con teclear desde su despacho… No sé si se me escapa algo. Serán cosas mías.

ACTUALIZACIÓN (10/03/2016) Una noticia buena, otra mala y otra peor:

Primero la buena: En estos últimos tiempos he podido comprobar que ya están publicándose las Escrituras de Anotaciones en Cuenta por las que se constituyen los Fondos de Titulización en la web de la CNMV y de las correspondientes sociedades gestoras. Bieeeeeeeennnn!

Ahora la mala: A fecha de hoy ni las sociedades gestoras ni la CNMV han publicado las Escrituras de Anotaciones en Cuenta de todos los Fondos de Titulización de Activos. Faltan muchos. Válgame por dios!

Y la peor: seguirás quedándote ciego, porque muchas de las publicadas contienen un listado de préstamos titulizados totalmente ilegible. Me cagun tó!

Así que a seguir incordiando a CNMV y a las Sociedades Gestoras!

Después de este inciso, sigue, sigue leyendo

Por último, como la nueva vía no está operativa por el momento, hay una tercera a la que ojalá vaya la vencida: para saber si tu préstamo está titulizado puedes PREGUNTAR AL BANCO. No pierdes nada, dirige una preguntita inocente y, en caso que te conteste que no, tendrás que seguir con tu investigación porque te aseguro que el Banco, bien a posta o bien por error, no te va a decir 100% la verdad. Pero ¿y si te dice que sí a la primera? Eso que has ganado!

Hasta aquí llegamos por hoy, te dejo tarea por hacer: Averiguar si tu préstamo ha sido titulizado. Una vez superes esta prueba, pasa a leer el post de la semana que viene en que te voy a contar cómo puede servirte que tu hipoteca o préstamo se haya titulizado para defenderte frente a tu Banco.

Espero haberte ayudado!

Hasta la próxima semana!


LA TITULIZACIÓN HIPOTECARIA (I): ¿Qué es?


Hace 1 mes aproximadamente leí un articulillo de El diario en el que con el sugerente título “Revolcón a los desahucios” se informaba que el Banco de España había dicho que “las entidades financieras que hayan ‘titulizado’ una hipoteca dejan de ser las acreedoras del préstamo”.

Como esta información provenía directamente de la entidad protectora de las entidades financieras me pareció un asunto que merecía mi atención y estudio. “Rebuscando” por la red llegué a dos blogs muy interesantes de Josep Manuel Novoa: Ataque al Poder y Asociación de Hipotecados Activos en los que se explica punto por punto qué es eso de la “titulización hipotecaria” y porqué este negocio bancario implica que el Banco ya no sea el acreedor del préstamo.

Puede ser que te preguntes: ¿y a mi que me importa? Ay!!! Aunque parezca difícil de creer sí que te importa porque esta aparente “chuminada” quiere decir simple y llanamente que tú como deudor no le debes dinero al Banco. ¿Cómo? No puede ser cierto! Titulización, cesión, patatín y patatán. Esta Ciudadana ya está demasiado “antiestesistema“. Yo lo único que quiero es que no me tomen el pelo y no me hagan pagar lo que no debo. Te entiendo, “titulización” ya es una palabra suficientemente “fea” como para llamar tu atención y más aún para que puedas creer que es algo bueno para ti. El tema es tedioso hasta el infinito. Pero no te preocupes, Ciudadana K va a endulzártelo de tal manera que te va a parecer una película de aventuras. Empezaré con un cuento. Y lo mejor de todo es que al final ganan los buenos.

Luces, cámara, ACCIÓN.


EL CUENTO DEL MASTER DEL UNIVERSO: Moraleja: EEUU SIEMPRE TIENE ALGO QUE ENSEÑARNOS o NO HAY NADA NUEVO BAJO EL SOL


Érase una vez, hace muuuuucho tiempo, en un país muy cercano había una abogadilla de los malos a la que le gustaba mucho el cine y los documentales de historia. Esta abogadilla trataba de ser feliz a duras penas. La abogadilla tras sus extenuantes jornadas laborales que dejaban su cerebro off tenía una neurona rebelde que se resistía a ponerse en “stand by” y le preguntaba incesantemente: ¿qué pasa aquí? ¿por qué estos bancos dan hipotecas a mansalva? Si el Banco tiene por objetivo ganar dinero y no perderlo, ¿por qué da préstamos a gente que sabe que no le va a poder devolver el dinero? ¿qué broma es esta de las carencias por las que solo se amortiza el interés? ¿por qué estas carencias se reflejan en hipotecas de gente que difícilmente va a poder abonar una cuota superior a la inicial?  ¿es que están tontos? ¿y cómo se calcula el interés variable? ¿qué es el EURIBOR, LIBOR, IRPH, Tipo CECA? ¿Quiénes somos? ¿De dónde venimos? ¿A dónde vamos? Mira que era pesada la neurona. La triste abogadilla intentaba sin éxito aburrirla dándole largas y poniéndole “El diario de Patricia”. Pero nada surtía efecto. La neurona, llamémosle “neurona porculera”, era lo que se dice incansable.

Así transcurría la vida de la desgraciada abogadilla. Trabajar, lidiar con la “neurona porculera” y dormir. Cada día igual. Vivía “El día de la marmota”.

Sin embargo, un día cualquiera después del trabajo la abogadilla estaba viendo el telediario para entretener a la traviesa neuronilla. Todo era crisis y más crisis, promesas y más promesas, lluvias y más lluvias. De repente una noticia le llamó agradablemente la atención: un documental que hablaba de la crisis económica de 2008 había ganado los Óscars de HollywoodINSIDE JOB. Si la triste abogadilla se puso contenta, no te puedes ni imaginar los saltos de alegría que pegó la rebelde neuronilla porculera. Había que verlo!

Raudas y veloces la abogada infeliz y la neurora porculera se pusieron a la ardua tarea de encontrar el documental. Una vez localizado utilizando métodos no ortodoxos, se lanzaron con avidez canina a devorarlo. Fue una visión catársica. Este documental les hizo entender lo que eran las famosas hipotecas subprimes (hipotecas sobre viviendas de baja calidad concedidas a ciudadanos con bajos ingresos y, por tanto, difícilmente “cobrables”) y por qué los avariciosos Bancos habían sido tan “dadivosos” con las mismas:

1º. Porque el dinero que prestaban NO ERA EL SUYO. ¿Cómo? Sí, sí. Los ambiciosos Bancos concedían las hipotecas, daban el dinerito a los felices hipotecados y, acto seguido, reunían una pila de hipotecas recientes y creaban un “paquete de inversión”. Este paquete de inversión lo ponían en el mercado (la Bolsa) donde los ingenuos y no tan ingenuos compradores les pagaban muuucho dinero por ser propietarios de esos paquetitos de hipotecas. El Banco ya había recuperado el dinero prestado y más. El “dinero prestado” a los felices e insolventes deudores ahora era de los “inversores” Y por el camino, los trabajadores del Banco y de la Bolsa habían ganado muuuucho dinero en forma de comisiones.

2º. Porque el Banco APOSTABA A QUE NO SE PODÍAN PAGAR LAS HIPOTECAS QUE ESTABA CONCEDIENDO. Sí, si, muy retorcido pero efectivo. Los Bancos iban a las aseguradoras de riesgos financieros y concertaban seguros para el caso en que esa hipoteca no se pagara por el feliz e insolvente hipotecado. Así pues si el hipotecado no pagaba la hipoteca la aseguradora le reembolsaba al Banco el dinerillo prestado. Y es que la Banca nunca pierde.

De esta manera la “neurona porculera” obtuvo su respuesta: los BANCOS prestaban dinero sin importar si el feliz hipotecado o prestatario podía devolverlo porque “necesitaba” para ganar sus dineros y comisiones crear paquetes de hipotecas y préstamos para colocar en el mercado bursátil. Cuántas más, mejor. Y si los hipotecados no devolvían el dinero prestado en muchos casos, mejor que mejor, el Banco lo recuperaba dos veces: de los inversores y de la aseguradora.

Era un negocio maestro. Ahora entendía todo. La “neurona porculera” descansó un tiempecito. Y con ella la infeliz abogadilla.


¿SPAIN IS DIFFERENT?


Año 2007. Echa la vista atrás… Esos tiempos en que todo te sonreía… Fuiste al Banco y no saltaron las alarmas… Muy al contrario te recibió el Director o Directora de la oficina en cuestión con una sonrisa Profidén ofreciéndote la mano de su empleador en largo matrimonio al indicarte que te habían concedido la hipoteca. Ni una duda: Sí, quiero. Ains! Qué momentos de nerviosismo. Ahora estaba todo hecho. Te compraste tu casa, te casaste con el Banco. Era tu deseo. Así tenía que ser. Como Dios manda.

Año 2015. Echas la vista atrás y te sientes engañad@. El Banco que te parecía Marilyn Monroe o Marlon Brandon se transformó en poco tiempo en la Bruja Avería o en el Marlon Brandon de sus últimos tiempos. Y en este matrimonio no cabe el divorcio…

Pues bien, tranquil@, puede ser que aunque tú no estés “autorizado” a divorciarte del Banco si no es pago mediante,  el Banco se haya divorciado de ti sin que lo sepas. ¿Cómo? Gracias a la próximamente archiconocida TITULIZACIÓN HIPOTECARIA O DE ACTIVOS.

¿Y qué es la titulización? Pues básicamente hacer en España lo mismo que hicieron en EEUU los Bancos con las hipotecas subprimes. Si me pongo un poquitín más técnica y atendemos a la definición del término más extendida en los mercados la titulización es

un proceso que permite transformar un conjunto de activos poco líquidos en una serie de instrumentos negociables, líquidos y con unos flujos de pagos determinados” 

¿Qué se puede titulizar? Tanto derechos de crédito presentes (préstamos hipotecarios, préstamos al consumo, tarjetas de crédito, préstamos para la financiación de vehículos, bonos de renta fija, bonos de titulización…) como derechos de crédito futuros (derechos de autor, ingresos por arrendamiento…)

¿Quién puede titulizar? Cualquier empresa industrial o entidad financiera.

¿Y quién tituliza en España? En el 99% de los casos las entidades financieras.

En España la titulización llegó a nuestras vidas con la Ley 19/1992 de 7 de Junio hoy vacía de contenido.

La titulización hipotecaria en España inicialmente se configuró como un mecanismo solo previsto para créditos hipotecarios. Las entidades financieras concedían préstamos hipotecarios, hacían un pack de hipotecas al que llamaban “Participaciones Hipotecarias” (PH), lo empaquetaban junto a otras “PH” y las transferían a un “Fondo de Titulización Hipotecaria” que lo colocaba en el mercado financiero. Los “inversores” le pagaban al Banco el dinero que había prestado y un poquito más en concepto de comisiones o ganancias por revalorizaciones. Así que el préstamo hipotecario que daba el Banco al deudor se lo cobraba enterito al poco de nacer. Y tú 40 años con la losa!

Como no era suficiente y la regulación era “más exahustiva” de aquélla a la que están acostumbrados los Bancos, en el año 1998 se dictó el Real Decreto 926/1998 mediante el que se regularon y permitieron los “Fondos de Titulización de Activos” que eran lo mismo que los anteriores pero que permitían que se incluyeran en el pack tanto créditos hipotecarios, como tarjetas de crédito, créditos al consumo, derechos de arrendamiento, derechos de autor, etc así como créditos hipotecarios de peor calidad. Es decir, se amplió el negocio para las entidades financieras.

Hoy día toda esta regulación rollera se acaba de cambiar por la Ley 5/2015 de 27 de Abril de Fomento de la Financiación Bancaria (uy! perdón, Empresarial…) desapareciendo en el futuro los Fondos de Titulización Hipotecaria. Son mejores, sin duda alguna, para trincar los Fondos de Titulización de Activos.

A la vista de todo lo que te cuento queda claro que en España “desde siempre” y sobre todo desde el año 2.000 se han titulizado con desenfreno las hipotecas y créditos concedidos por los Bancos a los particulares.

¿Y en qué afecta al sufrido deudor esta titulización traicionera? Pues en mucho. Puede ser que el Banco te ejecute la hipoteca, te reclame el préstamo o te desahucie como titular de un crédito que no es suyo. ¿No es ésto suficiente para “tumbar” la reclamación que te hace el Banco?

Yo y algunos más creemos que sí.

¿Cómo? Te lo cuento en la próxima entrega.

Hasta la semana próxima!

Espero haberte ayudado!