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LA TITULIZACIÓN HIPOTECARIA (II): ¿Cómo puedo saber si mi hipoteca está titulizada?


Buenas tardes. Aquí comienza la Segunda Entrega de Ciudadana K sobre La Titulización Hipotecaria. Si la semana pasada te conté qué es eso de titulización hipotecaria y de activos esta semana vas a conocer cómo puedes saber si tu hipoteca ha sido titulizada

Como es un tema tan “facilito” creo necesario recordar “el objetivo”:

Conocer si tu hipoteca ha sido titulizada significa saber si tu Banco la ha incluido en un paquetito de productos financieros para montar un FONDO DE TITULIZACIÓN DE ACTIVOS.

¿Y para qué tituliza tu hipoteca el Banco? Pues para hacer lo que mejor se le da: ganar más dinero.

¿Y cómo gana el Banco más dinero titulizando? Pues cediendo el Fondo de Titulización de Activos a una SOCIEDAD DE GESTIÓN DE FONDOS DE TITULIZACIÓN para que lo saque al mercado y los ingenuos y no tan ingenuos inversores le compren este paquetito pagando el importe que te prestó y un poquitín más, que nadie da duros a pesetas.

¿Y a ti qué te importa? Recordemos: Te importa y mucho porque desde el momento en que tu Banco cede a una Sociedad de Gestión de Activos tu hipoteca el riesgo de que tú dejes de pagar ni le va ni le viene al Banco, él ya ha cobrado lo prestado y le “ha pasado el muerto” a la Sociedad de Gestión de Activos. Por eso desde que tu Banco cede el crédito a la Sociedad de Gestión de Activos ésta se convierte en tu nueva pareja de vida hipotecaria. Como en la Edad Media y no tan Media se vuelve a los pactos de matrimonios de conveniencia a espaldas del novi@. En este caso conveniencia para el Banco que a ti ni fu ni fa, más bien ofú.

¿Y es fácil averiguar si tu hipoteca ha sido titulizada? ¿Tú qué crees? “Pos” CLARO QUE NO. Es casi más difícil que entender qué es una titulización y hacer un post que no sea un tostón, casi imposible.

Empecemos por el principio.


A MI NADIE ME HA DICHO NADA


Hace un tiempecito Ciudadana K (yo misma) te contó que había una estipulación en las escrituras de préstamo hipotecario por la que el deudor (tú mism@) RENUNCIABA al derecho que hasta el 9 de Diciembre de 2007 le concedía el artículo 149 de la Ley Hipotecaria. ¿Y cuál era este derecho? Pues no era otro que el derecho a que se te comunicara que tu hipoteca había sido cedida.

Y es que hasta el 9 de Diciembre de 2007 si el Banco cedía tu contrato de préstamo hipotecario a un tercero tenía que ponerlo en tu conocimiento según la ley. Ésto era un coñazón para los Bancos. Acordarse de ti y no para cobrar!!! Pero qué se habrá creído la plebe!!! Era tan molesto que los Bancos llevaban luchando contra esta necesidad de comunicarte las parejas de baile hipotecario que te imponían desde hacía muuuuuchos años. Y bueno, como los Bancos son el ojito derecho de los poderes legislativos españoles y son más pesados que una vaca en brazos al final consiguieron que se cambiara el artículo 149 de la Ley Hipotecaria y se eliminara la necesidad de comunicarte que habían cedido tu contrato de préstamo hipotecario. Así los jueces ya no podrían decir que era abusiva esta renuncia impuesta.

Sin embargo, para no comunicarte estas cesiones de tu crédito hipotecario, los Bancos no necesitaron esperar al año 2007. Mientras estaba vigente esta obligación en la Ley Hipotecaria los Bancos tenían a su disposición otra “treta” para que no te enterases de las aventuras e infidelidades que vivía tu préstamo hipotecario a tus espaldas: la Ley 19/1992 de 7 de Julio. Con esta Ley papá-estado permitió a los Bancos crear Bandas de Hipotecas para colocarlas en grupo en el mercado: las Participaciones Hipotecarias. ¿Y qué son? Pues ni más ni menos que un grupo multitudinario de contratos de préstamo hipotecario que se agrupan a modo de pandilla. Al ser un producto “derivado” tu préstamo se diluye entre la masa, se cede y sorpresa! ya el Banco no tiene por qué comunicarte que se ha cedido a un tercero. Lo que se cede no es tu préstamo sino una masa ingente de préstamos en forma de Participación Hipotecaria. Qué listos, madre!  Si es que no se les escapa ni una! Gracias a “este invento” se instauran en España las Titulizaciones.

En definitiva, lo tienes complicado: ya sea tu crédito hipotecario un lobo solitario que se vaya de copas solito o sea un animal de jauría que decida unirse a otros amigotes, NO TE ENTERARÁS que te ha cambiado la pareja acreedora a menos que lo investigues. No rebusques entre los miles de papeles que te remite el Banco. Encontrarás miles de comunicaciones del Banco en que te informa que has percibido 0,01 euros de intereses anuales. Pero de la titulización de tu préstamo no encontrarás ni rastro.

Ala, coge la lupa que no te queda otra que INVESTIGAR.


SHERLOCK HOLMES 


Ay! A estas alturas de tu vida jamás te imaginaste que te ibas a transformar en un Colombo! Madre mía! Quién te lo iba a decir a ti! Tú que confiabas en que todo estaba reguladito y bien pensado en tu beneficio… Qué ilusos hemos sido! Creías que los más listos, esos que saben de leyes y economía, te protegían. Que tú eras poco culto y por eso no entendías las leyes, que era problema tuyo, que no era que se hacían ininteligibles para que no te enteraras de la misa la media. Ay, bendita ignorancia! Con lo feliz que tu eras. Y ahora a emprender una aventura investigadora infumable…

Averiguar si tu hipoteca ha sido titulizada es una odisea. ¿Por dónde empezar? Pues como en toda investigación que se precie por los FAMILIARES. Para saber si tu hipoteca se ha ido con otro tienes que preguntarle a la mamá del Fondo cuándo la vio por última vez. ¿Quién es la mamá del Fondo? Pues la Escritura de constitución del Fondo de Titulización. ¿Y dónde está la madre que lo parió? Pues en la Comisión Nacional del Mercado de Valores que es donde la Sociedad de Gestión de Activos, el papá de la criatura, la vio por última vez.

Así que para saber si tu hipoteca está titulizada debes acudir a la CNMV. Presencialmente. Está en Madrid. Y tienes que pagar una tasa. (Actualización 10/03/2016: Ni tasa, ni presencial, puedes pedirlo mediante un cómodo mail) Y, como no, localizar a tu hipoteca entre los innumerables hermanitos anotados en los folios de la escritura y anexos… Una tarea tediosa. No te envidio!

Tranqui, deja de llorar, no es para tanto. Aún hay esperanza. Hace un mesecillo y pico (el 29 de Abril de 2015) entró en vigor la Ley 5/2015 de 27 de Abril de Fomento de la Financiación Empresarial. Esta ley reúne en su seno cual madre amantísima la regulación de los Fondos de Titulización y las Sociedades Gestoras para acomodarse a la normativa europea y, como no, para facilitar que se titulice más. Viva la procreación!

Esta norma impone nuevas obligaciones de transparencia a las Sociedades de Gestión de Activos. Por lo que aquí nos interesa, el artículo 34 de la Ley dispone:

“De cada uno de los fondos que gestionen y en los términos previstos en esta Ley, las sociedades gestoras de fondos de titulización deberán publicar en su página web:

a) La escritura de constitución y, en su caso, las demás escrituras públicas otorgadas con posterioridad,

b) el folleto de emisión y, en su caso, sus suplementos, y

c) el informe anual y los informes trimestrales.”

Este artículo ha entrado en vigor el pasado 29 de Abril de 2015. Sin embargo, revisando numerosas webs de Sociedades de Gestión de Fondos de Titulización NO he encontrado NI UNA que haya publicado la escritura de constitución de alguno de los fondos que gestionan. Soy optimista, espero que en breve “cuelguen” en la web estas escrituras de constitución. Si no lo hacen, les sancionarán, ¿no? A mi me multan por parar 10 minutos en una zona azul sin pagar… Y para eso tienen a una persona en plena calle controlando. Para comprobar esto les basta con teclear desde su despacho… No sé si se me escapa algo. Serán cosas mías.

ACTUALIZACIÓN (10/03/2016) Una noticia buena, otra mala y otra peor:

Primero la buena: En estos últimos tiempos he podido comprobar que ya están publicándose las Escrituras de Anotaciones en Cuenta por las que se constituyen los Fondos de Titulización en la web de la CNMV y de las correspondientes sociedades gestoras. Bieeeeeeeennnn!

Ahora la mala: A fecha de hoy ni las sociedades gestoras ni la CNMV han publicado las Escrituras de Anotaciones en Cuenta de todos los Fondos de Titulización de Activos. Faltan muchos. Válgame por dios!

Y la peor: seguirás quedándote ciego, porque muchas de las publicadas contienen un listado de préstamos titulizados totalmente ilegible. Me cagun tó!

Así que a seguir incordiando a CNMV y a las Sociedades Gestoras!

Después de este inciso, sigue, sigue leyendo

Por último, como la nueva vía no está operativa por el momento, hay una tercera a la que ojalá vaya la vencida: para saber si tu préstamo está titulizado puedes PREGUNTAR AL BANCO. No pierdes nada, dirige una preguntita inocente y, en caso que te conteste que no, tendrás que seguir con tu investigación porque te aseguro que el Banco, bien a posta o bien por error, no te va a decir 100% la verdad. Pero ¿y si te dice que sí a la primera? Eso que has ganado!

Hasta aquí llegamos por hoy, te dejo tarea por hacer: Averiguar si tu préstamo ha sido titulizado. Una vez superes esta prueba, pasa a leer el post de la semana que viene en que te voy a contar cómo puede servirte que tu hipoteca o préstamo se haya titulizado para defenderte frente a tu Banco.

Espero haberte ayudado!

Hasta la próxima semana!