Encuentra lo que buscas

JUZGADOS Y TITULIZACIONES: Melodías de ayer y de siempre (I)


Ains!!! Qué caló! Època de asueto y yo aquí en la ofi. Qué dura es la vida, qué le vamos a hacer… Y todavía queda muuuuucha lucha.

Después de dedicarme mucho tiempo a la guerra de trincheras en exclusiva hoy estoy aquí para informarte, cual documentalista, de lo que se está cociendo.

Te preguntarás, ¿qué ha sacado a esta chiquilla de alma y viejuna de edad de su letargo trincheril? ¿otra vez viene a soltarnos alguna brasa interesante a la vez que infumable? Pues sí, no me puedo resistir!

Y es que hace algo más de un año publiqué en este mismo blog una serie de post acerca de las titulizaciones los cuales han tenido bastante éxito y muchos comentarios. Gracias a todos por seguir despiertos después de leerlos!

Asimismo, en la vida real no internáutica la titulización ha despertado un gran interés en los círculos judiciales, lo que no es baladí.

Tanto por saco se ha dado que el día 15 de Julio de 2016 los 58 Jueces de Primera Instancia de Barcelona se reunieron para discutir el tema y poner un poco de orden a este “torpedo a la línea de flotación” de las ejecuciones hipotecarias, tal y como diría un ilustre y opusino maquiavelo de nuestro tiempo.

Te dirás, pero eso es bueno! Estamos en el “right way”. No hace falta que me sueltes el rollazo, dime donde está el tema de los jueces y ya me lo leo yo tranquilamente en un plis plas.

Noooooooo! Que no! Que es bueno y malo a la vez. Es el ying y el yang. No seas perezoso, que estás de vacaciones, léete esta pequeña fábula.

Ala, a leer!


ROCKANROLEANDO MÚSICA ELECTRÓNICA COMO SI NO HUBIERA MAÑANA


Érase una vez un juez que, después de estar 6 años con todos sus días y sus noches encerrado en casa preparando cánticos, consiguió ganar el Festival de la OTI y un trabajo para toda la vida.

Ahora era juez, le había costado, había superado las ronqueras y nódulos que habían obstaculizado su camino y ERA JUEZ. Yuhuuu! Casi no se lo creía: lo había conseguido! Ahora su canto era afinado y alejado del tan temido canto de sirena, ese que le tentaba en más de una ocasión. Era el Amy Winehouse de la judicatura!

Siendo juez por fin podría mostrar su espectáculo ante su público. El público que acudiría a sus conciertos sería el de la ciudad condal. ¿Se podía ser más afortunado? No cabía en sí de gozo! Juez y en una ciudad de bandera, nunca mejor dicho!

Pasaron los años, el juez era feliz en su trabajo, era respetado por sus compañeros e impartía justicia, dominaba a la perfección todos los registros musicales.

En el escenario se sentía como pez en el agua, ya sabía cuál era la melodía aplicable a cada concierto, la que, según el tema, le gustaba tanto al Tribunal Supremo:

Rap para temas de cláusula suelo,

Blues en casos de herencias,

Hip-hop en tráficos,

Rock electrónico en casos de ejecuciones hipotecarias o reclamaciones de deudas (generalmente el de Depeche Mode, padres de este estilo, cuyo repertorio dominaba a la perfección y era del agrado manifiesto de su amado Tribunal Supremo)

Y etcétera, etcétera.

Qué felicidad! Todo iba rodado! Qué conciertazos daba! Qué nivelazo! Cuánto se amaba!

Un día en el que el juez estaba trabajando en ese paraíso que era su destino, tras haber interpretado un par de canciones de BB King y una de Eminem, se encontró con una ejecución hipotecaria. Aclaró la voz dispuesto a cantar Enjoy The Silence; hacía tiempo que no la interpretaba y le motivaba recordar la letra. Empezó con los primeros acordes: Tun turun tun tun tunturum, tun tuuu ruuu ru ruuu. ¿Qué le estaba pasando? No podía cantar Enjoy the Silence, le salía natural El Himno de la Alegría de Beethoven! Una y otra vez intentó cantar Enjoy the Silence sin resultado, sus cuerdas vocales se resistían; comenzaba el primer acorde de Enjoy y, como por arte de magia, acababa tarareando El Himno de la Alegría. ¿Qué era esto? Si a tararear música sin letra no le habían enseñado en la preciosa Escuela de Jueces!

Estaba muy angustiado por lo que fue a comentar el asunto con sus colegas. Con gran asombro se dio cuenta que no era el único. Muchos estaban igual. Compartiendo su desconcierto descubrieron que esto les pasaba cuando la ejecución hipotecaria contenía una palabra que casi no conocían: Titulización. Era aparecer esta palabra y a los jueces el cuerpo les pedía música clásica. ¿Por qué? Si de toda la vida del señor una ejecución se interpretaba a rock electrónico! Si en la Escuela de Jueces no les habían explicado cómo interpretar una canción sin letra! ¿Qué iban a hacer? Había que poner freno a este desaguisado!

Decidieron reunirse todos a ver si montando un coro entre todos podían cantar sin problema el rock electrónico. No fue posible: algunos eran incapaces de cantar rock y entonaban clásica, la mayoría eran capaces de cantar rock electrónico asemejándose a una gaviota graznando dado el gran esfuerzo que estaban haciendo para no cantar El Himno de la Alegría, incluso algunos no podían ni interpretar rock electrónico ni clásica, misteriosamente tarareaban un inquietante chanán, chanán, chananananan en versión gaita. Qué coro más insoportable!

Este “des-concierto” llegó a mis oídos en las trincheras. ¿Qué estaba pasando? Si “casi” siempre había una melodía uniforme en la Gran Vía 111. Ahora parecía el recibidor de un Conservatorio en el que se imparten clases de todos los estilos musicales. Para ya que me voy!


BEETHOVEN AL ATAQUE


Cuando hace algo más de un año descubrí gracias a la Asociación de Hipotecados Activos las titulizaciones se abrió mi mente y empecé a tararerar clásica. Como yo soy muy así, publiqué tres posts para que se pudiera leer sin trabas la partitura de las titulizaciones – lo publiqué en clave de sol y como partitura de flauta -:

Uno destinado a explicar Qué es?, otro destinado a explicar Cómo encontrar la titulización? y otro destinado a Cómo Defenderte?

Finalizada la obertura pude comprobar cómo jueces rockeros se estaban pasando a lo clásico: Legitimación Activa, íntimamente ligada a los principios generales del Derecho que carecen por tanto, de letra, siendo más difícil tararear afinando pero innegablemente más bello y libre.

Así fueron proliferando una serie de conciertillos íntimos como los siguientes:

Auto de 14 de Enero de 2015 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de MÁLAGA.

Auto de 12 de Noviembre de 2015 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de ARGANDA DEL REY.

Auto de 20 de Enero de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de BARCELONA.

Auto de 11 de Marzo de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de COLLADO VILLALBA.

Auto de 15 de Marzo de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de PICASSENT.

Auto de 13 de Abril de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de GIJÓN.

Auto de 25 de Abril de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de SUECA.

Auto de 27 de Abril de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de MÁLAGA.

Auto de 10 de Junio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de BENIDORM.

Auto de 13 de Junio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de BENIDORM.

Auto de 15 de Junio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de MONCADA.

Auto de 30 de Junio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de SEVILLA.

Auto de 5 de Julio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de BENIDORM.

Auto de 6 de Julio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de HERRERA DEL DUQUE.

Auto de 11 de Julio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de VILLACARRILLO.

Auto de 11 de Julio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de VILLAJOYOSA.

Estos conciertos son deliciosos, bien cohonestados, melodiosos. Una muestra, en definitiva, de virtuosismo clásico que hechiza los sentidos.

Viendo lo anterior, ¿qué motivo puede haber para la descoordinación de la coral judicial del fuero barceloní? Esto te lo cuento en el próximo post, te daré tiempo para disfrutar de estos espectáculos. En el próximo post te invitaré a un concierto de rock con el virtuosismo de Sid Vicious tocando el bajo…

Espero haberte ayudado!


LA SUBASTA HIPOTECARIA: ¿Cuánto vale tu casa?


Buenas tardes a todos! Aquí estoy un día más dispuesta a comunicar al que quiera oir las mil y una maneras que hay para luchar contra las ejecuciones hipotecarias. Y es que es un tema que da para mucho, no se lo acaba uno ni queriendo.

El otro día estaba dando vueltas por estos lares internaúticos y me “topé” con una serie de disquisiciones jurídicas sobre el valor de una casa que se subasta en uno de los lamentables procedimientos de ejecución hipotecaria. Que si el 70% del valor de tasación, que si con el 60% ya nos damos por felices, que si el 50%, que si el valor de la deuda si es inferior… Vamos, un peñazo. Si te apetece fustigarte puedes leerte detenidamente nuestra maravillosa Ley de Enjuiciamiento Civil que en este tema, te aviso, requiere cerebros como los de Einstein para entenderla de una sola pasada. Para disfrutar de una entretenida tarde otoñal te doy una pista: busca el artículo 670 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y A LEER! ¿A qué tengo razón? Sopor y cabreo garantizado!

Pues bien, hoy te voy a contar por qué estos articulillos tan “grasiosos” deberían ser papel mojado si es el propio Banco ejecutante el que se adjudica tu casa. Ni 70%, ni 60%, ni 50% del valor de tasación SINO 100%. ¿Te has quedado sorprendido? Pues más te sorprenderás si sigues leyendo!


ADMISIÓN A TRÁMITE DE TU EJECUCIÓN


Cuando desgraciadamente llega a tu vida el tan temido procedimiento de ejecución hipotecaria no dejan de asaltarte dudas. Dejaste de pagar, sí, pero siempre tuviste la esperanza de que podrías llegar a un acuerdo con el Banco que te permitiera superar el bache. Te sientes traicionado. Después de tanto hablar, tantas visitas a la oficina, tantas buenas palabras, tanto pagar… cogen y te sueltan el perro rabioso: EL TOCHO.

Si aún no has sido uno de los afortunados receptores del tocho, te explico qué es. El tocho es una pila de papeles en los que el Juez – Ay, desalmado! – te dice que no has pagado 6 ó 10 ó 3 cuotas de tu hipoteca – qué malísimo has sido –  que el Banco está pero que muy cabreado – grrrr – pero bueno, que ya que está, te propone una solución “amistosa”: PAGA YA TODO O CALLA PARA SIEMPRE y te da un plazo razonable: 10 diíllas.

Miras incrédulo ese montón de papeles en que te cuentan, eso sí, muy tecnicamente lo que ya sabes: No has pagado. Te acuerdas de cuando eras pequeño y tu mamá te regañaba. Pero a tu madre le bastaba con que le pidieras perdón y prometieras que no lo volverías a hacer. Al juez y al Banco no le basta eso, quieren TODO, TODITO, TODO.

Tras digerir la buena nueva, te das cuenta que necesitas un abogado pero no puedes pagarlo. Necesitas ayuda y no sabes a dónde acudir. Si tienes suerte, algún funcionario del juzgado se apiadará de ti y te “aconsejará” que pidas abogado de oficio. Y lo pedirás. Y te pondrás a buscar en internete información que pueda ayudarte. Y darás con este fantástico blog y volverá la esperanza a ti.

Cuando tengas designado tu abogado de oficio, le dirás: No padezcas, mira que blog más bonico, EMPIEZA LA LUCHA!

Y así, sin comértelo ni bebértelo, aprendes lo que es un Decreto, una Providencia, un Auto. Te vas familiarizando con el mundo de la justicia. Y puede ser, oh, my good!, que acabe pareciéndote que de justicia, nada.

El procedimiento de ejecución hipotecaria avanza lenta pero inexorablemente hasta el momento en que se produce la subasta de tu vivienda. En ese momento, te das cuenta que cuando firmaste el préstamo el Banco te dijo que tu casa era una mina de oro. El Banco la valoraba en 200.000,00 euracos. Sin embargo, ahora que vienen curvas, el Banco ya no la mira con tan buenos ojos. Como por arte de magia, la ley le permite adjudicarse tu casa como una baratija. Ahora ya no vale 200.000,00 sino 140.000. Y tú te quedas con la deuda que no cubra el valor de la casa. Y no creas que el Banco se olvida de tí, ni mucho menos, te la sigue reclamando. Para llorar.


ADJUDICADO!


A pesar de haber utilizado todas las armas posibles a tu alcance para defender tu hogar, no has conseguido tu objetivo. El Banco ha ido pasito a pasito amparado por la justicia hacia el temible final: Se ha subastado tu casa. Para más inri, tu casa no le interesaba ni al tato, la subasta quedó “desierta” y el Banco ha dicho: bueno, si no la quiere nadie ya me la quedo yo por el 70% del valor de tasación. Ala, y se queda tan pancho!

Pero bueno – te preguntas asombrado – ¿cómo puede ser ésto así? Si el Banco dijo que valía 200.000,00 euros! Tendrá que quedársela por ese valor que le dio! Menos mal que está el juez para poner orden!

Y el juez le dice: De acuerdo, Banco, estás en tu derecho. Te adjudico esta preciosa casita junto al mar para que la puedas vender y obtener algunos eurillos. Y no pasa nada, que lo que te falta por cobrar de la deuda del ejecutado se lo puedes pedir en otro procedimiento, ejecutivo, eso sí, no vamos a ponerte más piedras en el camino.

Ahí es cuando te das cuenta del daño que hace el BOE al común de los mortales. Y tú que nunca le habías prestado atención. Y para eso votas cada 4 años, para que publiquen en el BOE sin parar y sin que te enteres qué puede hacer el Banco en un procedimiento de ejecución hipotecaria… Ayyyyy! Lamentaciones!

Pues bien, no desesperes, en este momento tienes otra arma para luchar. Sí, sé que es David contra Goliat, pero lo único que no puedes hacer es tirar la toalla. Nunca olvides que el que la sigue, la consigue.


LOS GIRONINOS


En el lejano año 2011 una serie de magistrados de Girona se reunieron para resolver un caso de una familia que había perdido su casa en un procedimiento de ejecución hipotecaria. En este procedimiento, a la subasta no acudió nadie a “pujar” por la casa por lo que acabó adjudicándosela el Banco, eso sí, por el 50% del valor de tasación pactado en el escritura.

Como ese valor no era suficiente para saldar la deuda hipotecaria que tenía esta familia, el Banco siguió reclamándoles el resto de la deuda.

En este contexto una de las pobres ejecutadas que no podía más con su alma levantó la voz y dijo que le parecía un abuso. Que si la finca la había valorado el Banco en la escritura en 100 porque le había dado la gana a él no era admisible que ahora se quedara la casa por 50 y, además, le siguiera pidiendo más dinero. El juez de primera instancia le dijo que nanai, que la ley en estos casos es clara: el Banco se puede adjudicar la casa por 50 y seguir reclamando la deuda que falte por pagar. La ejecutada, erre que erre, recurrió con gran acierto a la Audiencia Provincial que en un Auto de fecha 16 de Septiembre de 2011 clarito como el agua le dijo:

Tienes razón, si el Banco valoró tu casa en 100 porque le dio la gana cuando firmastéis la hipoteca, no puede venir ahora Paquillo con las rebajas y valorarla en 50. Se la tiene que quedar por 100. Y es así lo mires por donde lo mires, ya sea por la doctrina de los actos propios (el Banco no se puede contradecir) como atendiendo a la protección de los consumidores y usuarios (se te impone una indemnización desproporcionadamente alta si no cumples tu obligación en beneficio del Banco) como desde la perspectiva del abuso de derecho y el ejercicio antisocial del mismo y, a más a más (como diría un catalán) supone un enriquecimiento injusto.

Este Auto cuenta con un voto particular que no está de acuerdo, pero que es, como su propio nombre indica, particular.

En definitiva, estos jueces le dicen al Banco: Oye, que ésto lo valoraste en 100 porque te dio la real gana, ahora no me vengas con que te lo quedas por 50! Anda ya!

Muy bien por ellos.

Espero haberte ayudado!

Nos vemos en Noviembre!


LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA: Vencimiento anticipado, el quid de la cuestión


Buenas tardes, ciudadanos!

Últimamente me he notado un tanto nostálgica. Ay! Lo bien que me lo pasé haciendo mi Guía de Hipotecas y Cláusulas Abusivas, hablando de los intereses de demora bancarios, de las titulizaciones… Qué tiempos aquéllos! Lo pasábamos bien. Riendo, comentando, indignándonos… ¿A qué sí? Echamos de menos esos tiempos…

Pues no desesperes, que hoy Ciudadana K vuelve al ataque. Hoy día 30 de Julio de 2015 antes de las obligadas vacaciones estivales te voy a hablar de un procedimiento que no sé si conocerás. Se oye mucho por ahí y causa muchos estragos. ¿Te lo hueles? Vaya! Me delaté con el título…

Sí, que sí, que hoy voy a publicar sobre las ejecuciones hipotecarias.

Estas ejecuciones son un tema candente que ha afectado y afectará a cientos de miles de familias que pierden su casa cuando no pueden atender las cuotas del préstamo hipotecario por un descenso de sus ingresos o un aumento de las cuotas (ay! maldito interés variable!)

Pues bien los Bancos para acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria y cobrarse todo, todito, todo y más de lo que te prestaron utilizan una cláusula de la que ya os hablé en este post que tiene el precioso nombre de “vencimiento anticipado”.

Esta clausulilla de nombre aparentemente indefenso permite al Banco si impagas alguna cuota de tu hipoteca pedirte ipso facto que le pagues todo, lo vencido y no pagado y lo que estaba pendiente de vencer de aquí a la eternidad. Sí, sí, como lo oyes: TODO, TODITO, TODO.

Un ejemplo clarificador:

Banco: – Debes 2.000,00 euros de las cuotas de los últimos 4 meses.

Tú: – No puedo pagarlos.

Banco:- Ah!!! Lo siento, entonces no son 2.000,00 sino 200.000,00 euros de las cuotas de los últimos 4 meses y de las 300 cuotas que estaban pendientes de vencer. Chúpate ésa, Teresa.

Tiene sentido, ¿verdad? Siempre ayudando al ciudadano.

Pues esta clausulita tan bonica y realista ha sido objeto de numerosas guerras judiciales que, como no, han desembocado en la Batalla Final. Sí, esa que se combate a pecho descubierto ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

¿Quieres saber qué dice Europa? Pues sigue leyendo.


NO ME CHILLES QUE NO TE VEO


Como ya os conté tiempo atrás el Tribunal de Justicia de la Unión Europea fue consultado allá por el año 2012 por el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona sobre el carácter abusivo o no de la cláusula de vencimiento anticipado.

El juez de lo mercantil se encontró en su mesa el ya famoso “caso AZIZ” Sí, ése, el de aquél hombre que fue desahuciado en una ejecución hipotecaria y el Juez anuló la ejecución mediante la Sentencia de fecha 2 de Mayo de 2013 no sin antes consultar al omnipotente Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

El sabio juez consultó al Tribunal Europeo lo siguiente:

Mira, Tribunal, este hombre tenía un préstamo hipotecario por el que para devolverlo tenía que pagar cada mes una cuota durante 30 años. Pagó unas pocas de cuotas regularmente, pero al año de firmar el préstamo se quedó lamentablemente sin trabajo y dejó de pagar 6 cuotas. Entonces el Banco amparado por la legislación española que permite vencer anticipadamente el préstamo por el impago de una mísera cuota le puso la ejecución hipotecaria y lo dejó sin casa. ¿Qué te parece a ti? ¿Es esto legal?

Pues bien, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dijo en su Sentencia de 14 de Marzo de 2013: NO. No puede ser que por dejar de pagar unas pocas de cuotas en un préstamo más largo que un día sin pan se le pueda exigir a esta persona que pague todo de golpe.

Este feliz pronunciamiento provocó una reforma legislativa por la que se incluyó un requisito de procediblidad para que el Banco pueda reclamar todo lo que le debes antes de plazo. Como consencuencia de esta Sentencia la legislación española exige ahora al Banco para poder “vencer anticipadamente tu préstamo” que espere a que impagues al menos 3 cuotas.

Tras esa sentencia, se entendió que había que analizar caso por caso si esta cláusula era abusiva. Así con carácter general lo que parecía evidente, tal y como sucedió en el Caso AZIZ, es que si tu préstamo tenía un periodo de duración largo y habías impagado en relación con el total del préstamo un porcentaje irrisorio (en el caso AZIZ se había impagado solo el 1,00% del total del préstamo) es abusivo que el Banco te exigiera que le abonaras de golpe todo el préstamo no vencido. Algunos jueces entendían que los impagos debían ser de al menos el 10% del capital del préstamo.

Pues bien, como estamos en España y el ADN del españolito tiene bastantes problemas para ponerse en contra de los Bancos, hace poco un Juzgado de Santander, el de Instancia nº 2, por precaución preguntó nuevamente al Tribunal de Justicia de la Unión Europea qué hacía.

Este juez se encontró con un procedimiento de ejecución hipotecaria en su mesa en el que el BBVA estaba ejecutando una hipoteca con base en la cláusula de vencimiento anticipado que se preveía en la misma y que facultaba al BBVA a exigir la totalidad del préstamo si el hipotecado no pagaba 1 mísera cuota.

La realidad en este caso es que el BBVA había esperado a que el hipotecado dejara de pagar muchas cuotas, pero el juez de Santander se lee la Sentencia del caso AZIZ y se queda asombrado con la mosca detrás de la oreja:

– Vaya tú, ¿qué me dice éste? ¿que no puedo aplicar la cláusula si es abusiva haya o no incumplido el hipotecado una cuota o mil? ¿tengo que atenerme a lo que dice el préstamo para ver si es abusiva o a los actos de la entidad bancaria, si espera más cuotas o no?

Así que ante la duda y para evitar dimes y diretes entre Audiencias y Supremos se lo pregunta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

El tan mentado Tribunal le contesta dictando un Auto el 11 de Junio de 2015 mediante el que dice:

  • Mira, que ésto ya te lo había dicho, pero te lo repito: Una cláusula es abusiva se haya aplicado o no.

  • Ah! Vale, que no te había entendido. Ahora lo tengo claro. Muchas gracias!


HORIZONTES CERCANOS


Así pues, hoy día los deudores hipotecarios atacados con el temido procedimiento de ejecución hipotecaria pueden defenderse con uñas y dientes en forma de togas y puñetas diciéndole al Banco que tararí que te vi. Que no, que te has pasado de listo. Que la cláusula de vencimiento anticipado que tiene el contrato es abusiva y, por tanto, nula al no ser la gravedad de la medida (pedirte TODO, TODITO, TODO) proporcional al incumplimiento (impagar una cuota o tres) Así que la deuda que me estás reclamando en el procedimiento no es vencida ni exigible. Ala, ahí te quedas. Sayonara baby.

¿Y qué tiene que hacer el juez? Pues aplicar la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y archivar el procedimiento de ejecución. Y con costas, por favor.

¿Y qué tiene que hacer el Banco? Pues… por mi parte no le voy a dar pistas, ala a pensar.

¿Y qué tienes que hacer ? Pues volver a reir, irte a tu casita y brindar por la victoria!

Y hasta aquí por hoy. Este mes de Agosto estaré out así que nos vemos en Septiembre. A pasarlo bien!

Espero haberte ayudado!


LA TITULIZACIÓN HIPOTECARIA (III): ¿Cómo defenderte del desahucio?


Buenas tardes y feliz verano! Cuál resaca veraniega de San Juan llega a tus manos esta última entrega del “serial” sobre titulizaciones hipotecarias y de activos de Ciudadana K.

Después de dos semanas “tragándote” la introducción y el nudo de esta fantástica historia podrás conocer “EL DESENLACE” Ya te adelanto que este desenlace es abierto. Abierto, realista y no decepcionante. Del palo de “Los Soprano”, vamos. O dicho de otro modo, la antítesis de “Perdidos” o “Los Serrano”.

Y es que una vez leído este articulillo solo tú podrás darle tu propio final a la historia ya que si el Banco decide ejecutar tu hipoteca a pesar de haberla titulizado queda en tus manos hacer valer lo que te cuento para defender tus derechos ante los Tribunales como cliente bancario, consumidor y ciudadano. Y, ¿por qué no? Como ser humano!

Abre los ojos y la mente:

1,2,3, YA!


¿QUE SI QUIERES QUE TE CUENTE EL CUENTO DE PAN Y PIMIENTO?


Cuando en España se llevaban las hombreras y los cardados había una Ley llamada 2/1981 que ayudada por su lugarteniente, el Real Decreto 685/1982, permitía que los Bancos de aquél entonces obtuvieran dinerillo de los préstamos hipotecarios a través unos títulos valores que se llamaban bonos y cédulas hipotecarias. ¿Cómo lo hacían? Pues “mu sencillo”: el Banco emitía estos títulos valores  y llamaba a los inversores y les decía:

– Tú, veo que tienes ahí 1.000,00 pesetillas muertas de asco, ¿por qué no compras con ellas estos títulos valores tan bonicos que me han salido? No vas a perderlas, qué va! Tú me das las 1.000,00 pesetillas para que te las guarde durante unos añicos (entre 1 y 3) y yo a cambio cada cierto tiempo te doy unas pesetillas de más para que ganes algo. No dudes que te voy a devolver la pasta y pagar los intereses que te digo, que tengo unas hipotecas de muy buen ver en mi cartera y te voy a pagar con el dinero que me paga cada mes esta gente por su hipoteca. Venga, anímate, hombre, qué me lo quitan de las manos!

El inversor viendo sus 1.000,00 pesetillas muertas de asco y aburridas pues decía:

– Bueno, si tú lo dices, yo no las voy a necesitar, anda ponme unos pocos títulos, hasta donde den.

Y era así como el Banco captaba dinero.

Sin embargo, el Banco no estaba contento: el “marrón” de la hipoteca lo tenía que asumir él. Y es que el Banco seguía siendo acreedor del préstamo hipotecario que te había dado lo que implicaba que si tú dejabas de pagar tus cuotas hipotecarias el Banco no podía decirle al inversor que no le iba a pagar “sus dineros”. Al inversor ni le iba ni le venía que tú pagaras o no. Es decir, era el propio Banco el que corría el riesgo del impago.

Triste y desolado se hallaba el Banco cuando llegó su solución, el origen de las titulizaciones hipotecarias: las Participaciones Hipotecarias. Este título valor puso un poco más contento al pobre Banco que ya podía coger una pila de préstamos hipotecariosempaquetarlos en un producto superior, echarle sal, pimienta y limón, y “encalomar” a otro Banco o al público en general el marrón de la hipoteca.

Una vez “colocada” la Participación Hipotecaria a los inversores el Banco ya no era acreedor del préstamo puesto que lo había cedido al inversor/es a cambio de un dinerillo. Sayonara, préstamo! El Banco era feliz. Por fin “se quitaba de enmedio”. Ahora si te quedabas a dos velas y dejabas de pagar tu hipoteca, era el inversor el que se quedaba sin cobrar.

Fueron años prósperos para el Banco. Cedía sus hipotecas y obtenía dinerillos de estas ventas. Así podía dar más hipotecas y ganar más dinero. Pero no es oro todo lo que reluce. Había un “pequeño problema”: como lo que vendía el Banco era el préstamo hipotecario había que inscribir esta venta en el Registro de la Propiedad y comunicarla al deudor hipotecario, gastando pasta y tiempo en cambiar la escritura hipotecaria en el Notario. Qué rollo!, ¿verdad?

El Banco lloraba mucho. Era un coñazón tener que hacer algo más que vender para poder sacar dineros. El Banco creía firmemente merecerse “ganar dinero” por el simple hecho de existir. Lloraba y lloraba, suplicaba y suplicaba, se lamentaba y se lamentaba. Nadie parecía atender sus reclamaciones: Quería vender sin traba alguna! Un día un pequeño lumbreras que había pasado un verano en Miami tuvo una idea: ¿por qué no permitir que en vez de vender cada uno de los préstamos hipotecarios se titulicen las Participaciones Hipotecarias? De esta manera no será necesario notificar al deudor hipotecario ni cambiar la escritura del préstamo hipotecario ante el Notario. Qué buena idea! Hagámoslo! Se pusieron manos a la obra y vio la luz la Ley 19/1992 de 7 de Julio. He aquí el nacimiento de la titulización! Chanán!

La nueva felicidad del Banco, sin embargo, no duró mucho. Pronto se dio cuenta de que su amigo el legislador le había impuesto una serie de requisitos objetivos para titulizar que se derivaban del Real Decreto 685/1982. Estos requisitos eran muy molestos, impedían al Banco hacer lo que le diera la gana como era costumbre en su casa porque, entre otros, se exigía que:

– Solo se titulizaran hipotecas sobre la propiedad de bienes inmuebles.

– El crédito concedido no fuera superior en importe al 80% del valor de tasación del inmueble hipotecado.

– El bien hipotecado contara con un seguro de incendios.

Y otra vez la misma gresca. El Banco volvió a llorar, suplicar y lamentarse. Qué desgraciaíto era!. Él que solo quería titulizar todo lo que le diera la gana. Tras unos tiempos de rabieta y de no juntarse su amigo el legislador le hizo caso y le permitió titulizar todo creando junto a los Fondos de Titulización Hipotecaria los Fondos de Titulización de Activos a través del Real Decreto 926/1998 mediante el que, entre otras cosas:

– se creó una nueva figura: el CERTIFICADO DE TITULIZACIÓN HIPOTECARIA que funcionaba como las participaciones hipotecarias pero podía estar compuesto por créditos hipotecarios de peor calidad  (préstamo hipotecario superior al 80% de valor de tasación del bien, garantizados con usufructos, etc…)

– se permitió titulizar cualquier otro tipo de créditos y derechos presentes y futuros (derechos de propiedad intelectual, arrendamientos financieros, derechos del concesionario al cobro de autopistas – sí, sí, recuerda cada vez que pases por una autopista que tu peaje está titulizado, qué buen rollo! Así no las eliminarán nunca)

En fin, con este nuevo amigo del Banco, el Real Decreto 926/1998, empezó el festival de titulizaciones! A titulizarrrrrrr!!!!

Así al amparo de esta legislación entre los años 2000 y 2007 se titulizó con desenfreno en España. Este es el origen de la concesión de hipotecas a tuti plen. El Banco pensaba: Tú hipotécate que nosotros titulizamos! 

Sin embargo, el Banco es un sufridor nato y, lo busque o no, su felicidad es efímera: una vez la “estafa económica hipotecaria” se destapó en 2008 y las titulizaciones se frenaron volvió la tristeza al pequeño Banco. Pero el Banco había aprendido lo bien que le funciona el llorar, lamentar y suplicar y se puso manos a la obra. Y… BINGO! Nuevamente le funcionó: el Banco Central Europeo empezó a comprar estos Fondos con el dinerín de los europeos reactivando el mecanismo.

Su amigo el legislador español tampoco podía fallarle. Así el día 29 de Abril de 2015 ha entrado en vigor la Ley 5/2015 para el Fomento de la Financiación Bancaria (ostras, otra vez, nooo, Empresarial) en la que se han regulado con mayor liberalidad las Fondos de Titulización de Activos, desapareciendo los Fondos de Titulización Hipotecaria en el futuro, puesto que eran más pestiños para el Banco, puff, tantos requisitos…

Y es gracias a esta historieta cómo hoy día el Banco puede “vender” tu hipoteca a un tercero y que tú ni te enteres. De esta manera, si dejas de pagar tu hipoteca o préstamo, a pesar de que el Banco ya no es al que le debes el dinero, el tío coge y te reclama él como si no hubiera pasado nada. Vamos! Pa mear y no echar gota!


DICEN POR AHÍ QUE TETAS Y SOPAS NO CABEN EN LA BOCA


Estás pasando un mal momento económico y lo único que te faltaba era que viniera el Banco a reclamarte que te vayas de tu casa para que le pagues la hipoteca. Menuda faena. Estás desesperad@. ¿Qué puedes hacer? Pues, como siempre digo: DEFENDERTE. Puedes defenderte alegando la existencia en tu hipoteca de cláusulas abusivas o, en el caso en que tu Banco haya titulizado tu hipoteca tendrá dinero, techo y comida pero le faltará una cosa esencial para echarte: LA LEGITIMACIÓN. Y es que no puede pretender vender tu deuda, cobrarla así y luego recobrarla en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

¿Por qué? Pues por lo siguiente:

La titulización de activos en la que se incluyó tu hipoteca es un contrato al que la gente de leyes llamamos de “cesión de créditos”. La cesión de créditos no se ha inventado ahora, sino que se regula en el Código Civil desde el año de la Tana en los artículos 1526 y siguientes. Estas normas se aplican a la cesión de créditos garantizados con hipoteca porque así lo dice el artículo 149 de la Ley Hipotecaria que también tiene más años que Matusalén. Como digo, no hay nada nuevo bajo el sol.

Cuando el Banco cede el crédito que tiene frente a ti a un Fondo de Titulización de Activos que se gestiona por una Sociedad de Gestión de Fondos de Titulización (que es la representante y administradora del Fondo) también le está cediendo la hipoteca que lo garantiza por ministerio de ley. Así lo dice el artículo 1528 del CC. Es decir, no puede ceder el crédito y la hipoteca no.

Cuando el Banco va al juzgado y te pone la demanda de ejecución hipotecaria no está haciendo otra cosa que ejercitar la acción que le confiere el artículo 681 de la LEC que no es otra que “…la acción para exigir el pago de deudas garantizadas con hipoteca…”

¿Y quién puede exigir el pago de una deuda? Indudablemente la persona a la que se le debe. Y si el Banco cedió tu crédito, le guste o no, YA NO ES TU ACREEDOR. El que debería reclamarte el pago sería la Sociedad que gestiona el Fondo de Titulización en el que se incluyó tu hipoteca. Y ello con independencia de quién sea el titular registral de la hipoteca. Lo importante en la ejecución hipotecaria no es que la ejercite el que figura en el Registro de la Propiedad como titular de la hipoteca sino que exista hipoteca y no haya sido saldada.

Como apoyo a lo que digo puedes encontrar los problemas jurídicos que presentaron en los juzgados las fusiones de entidades en el momento en que interponía la demanda de ejecución hipotecaria el nuevo Banco y la hipoteca estaba inscrita a nombre de la antigua Caja. Los jueces con carácter general consideraron que la inscricpión de la cesión del crédito en el Registro de la Propiedad no era necesaria y la legitimación correspondía al nuevo titular que era al que se le debía el dinero reclamado.

Así pues, si el Banco te ejecuta la hipoteca, no dudes en hacer valer tus derechos si tu hipoteca ha sido titulizada.

Espero haberte ayudado!

Hasta la próxima semana!