Encuentra lo que buscas

JUZGADOS Y TITULIZACIONES: Melodías de ayer y de siempre (I)


Ains!!! Qué caló! Època de asueto y yo aquí en la ofi. Qué dura es la vida, qué le vamos a hacer… Y todavía queda muuuuucha lucha.

Después de dedicarme mucho tiempo a la guerra de trincheras en exclusiva hoy estoy aquí para informarte, cual documentalista, de lo que se está cociendo.

Te preguntarás, ¿qué ha sacado a esta chiquilla de alma y viejuna de edad de su letargo trincheril? ¿otra vez viene a soltarnos alguna brasa interesante a la vez que infumable? Pues sí, no me puedo resistir!

Y es que hace algo más de un año publiqué en este mismo blog una serie de post acerca de las titulizaciones los cuales han tenido bastante éxito y muchos comentarios. Gracias a todos por seguir despiertos después de leerlos!

Asimismo, en la vida real no internáutica la titulización ha despertado un gran interés en los círculos judiciales, lo que no es baladí.

Tanto por saco se ha dado que el día 15 de Julio de 2016 los 58 Jueces de Primera Instancia de Barcelona se reunieron para discutir el tema y poner un poco de orden a este “torpedo a la línea de flotación” de las ejecuciones hipotecarias, tal y como diría un ilustre y opusino maquiavelo de nuestro tiempo.

Te dirás, pero eso es bueno! Estamos en el “right way”. No hace falta que me sueltes el rollazo, dime donde está el tema de los jueces y ya me lo leo yo tranquilamente en un plis plas.

Noooooooo! Que no! Que es bueno y malo a la vez. Es el ying y el yang. No seas perezoso, que estás de vacaciones, léete esta pequeña fábula.

Ala, a leer!


ROCKANROLEANDO MÚSICA ELECTRÓNICA COMO SI NO HUBIERA MAÑANA


Érase una vez un juez que, después de estar 6 años con todos sus días y sus noches encerrado en casa preparando cánticos, consiguió ganar el Festival de la OTI y un trabajo para toda la vida.

Ahora era juez, le había costado, había superado las ronqueras y nódulos que habían obstaculizado su camino y ERA JUEZ. Yuhuuu! Casi no se lo creía: lo había conseguido! Ahora su canto era afinado y alejado del tan temido canto de sirena, ese que le tentaba en más de una ocasión. Era el Amy Winehouse de la judicatura!

Siendo juez por fin podría mostrar su espectáculo ante su público. El público que acudiría a sus conciertos sería el de la ciudad condal. ¿Se podía ser más afortunado? No cabía en sí de gozo! Juez y en una ciudad de bandera, nunca mejor dicho!

Pasaron los años, el juez era feliz en su trabajo, era respetado por sus compañeros e impartía justicia, dominaba a la perfección todos los registros musicales.

En el escenario se sentía como pez en el agua, ya sabía cuál era la melodía aplicable a cada concierto, la que, según el tema, le gustaba tanto al Tribunal Supremo:

Rap para temas de cláusula suelo,

Blues en casos de herencias,

Hip-hop en tráficos,

Rock electrónico en casos de ejecuciones hipotecarias o reclamaciones de deudas (generalmente el de Depeche Mode, padres de este estilo, cuyo repertorio dominaba a la perfección y era del agrado manifiesto de su amado Tribunal Supremo)

Y etcétera, etcétera.

Qué felicidad! Todo iba rodado! Qué conciertazos daba! Qué nivelazo! Cuánto se amaba!

Un día en el que el juez estaba trabajando en ese paraíso que era su destino, tras haber interpretado un par de canciones de BB King y una de Eminem, se encontró con una ejecución hipotecaria. Aclaró la voz dispuesto a cantar Enjoy The Silence; hacía tiempo que no la interpretaba y le motivaba recordar la letra. Empezó con los primeros acordes: Tun turun tun tun tunturum, tun tuuu ruuu ru ruuu. ¿Qué le estaba pasando? No podía cantar Enjoy the Silence, le salía natural El Himno de la Alegría de Beethoven! Una y otra vez intentó cantar Enjoy the Silence sin resultado, sus cuerdas vocales se resistían; comenzaba el primer acorde de Enjoy y, como por arte de magia, acababa tarareando El Himno de la Alegría. ¿Qué era esto? Si a tararear música sin letra no le habían enseñado en la preciosa Escuela de Jueces!

Estaba muy angustiado por lo que fue a comentar el asunto con sus colegas. Con gran asombro se dio cuenta que no era el único. Muchos estaban igual. Compartiendo su desconcierto descubrieron que esto les pasaba cuando la ejecución hipotecaria contenía una palabra que casi no conocían: Titulización. Era aparecer esta palabra y a los jueces el cuerpo les pedía música clásica. ¿Por qué? Si de toda la vida del señor una ejecución se interpretaba a rock electrónico! Si en la Escuela de Jueces no les habían explicado cómo interpretar una canción sin letra! ¿Qué iban a hacer? Había que poner freno a este desaguisado!

Decidieron reunirse todos a ver si montando un coro entre todos podían cantar sin problema el rock electrónico. No fue posible: algunos eran incapaces de cantar rock y entonaban clásica, la mayoría eran capaces de cantar rock electrónico asemejándose a una gaviota graznando dado el gran esfuerzo que estaban haciendo para no cantar El Himno de la Alegría, incluso algunos no podían ni interpretar rock electrónico ni clásica, misteriosamente tarareaban un inquietante chanán, chanán, chananananan en versión gaita. Qué coro más insoportable!

Este “des-concierto” llegó a mis oídos en las trincheras. ¿Qué estaba pasando? Si “casi” siempre había una melodía uniforme en la Gran Vía 111. Ahora parecía el recibidor de un Conservatorio en el que se imparten clases de todos los estilos musicales. Para ya que me voy!


BEETHOVEN AL ATAQUE


Cuando hace algo más de un año descubrí gracias a la Asociación de Hipotecados Activos las titulizaciones se abrió mi mente y empecé a tararerar clásica. Como yo soy muy así, publiqué tres posts para que se pudiera leer sin trabas la partitura de las titulizaciones – lo publiqué en clave de sol y como partitura de flauta -:

Uno destinado a explicar Qué es?, otro destinado a explicar Cómo encontrar la titulización? y otro destinado a Cómo Defenderte?

Finalizada la obertura pude comprobar cómo jueces rockeros se estaban pasando a lo clásico: Legitimación Activa, íntimamente ligada a los principios generales del Derecho que carecen por tanto, de letra, siendo más difícil tararear afinando pero innegablemente más bello y libre.

Así fueron proliferando una serie de conciertillos íntimos como los siguientes:

Auto de 14 de Enero de 2015 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de MÁLAGA.

Auto de 12 de Noviembre de 2015 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de ARGANDA DEL REY.

Auto de 20 de Enero de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de BARCELONA.

Auto de 11 de Marzo de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de COLLADO VILLALBA.

Auto de 15 de Marzo de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de PICASSENT.

Auto de 13 de Abril de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de GIJÓN.

Auto de 25 de Abril de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de SUECA.

Auto de 27 de Abril de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de MÁLAGA.

Auto de 10 de Junio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de BENIDORM.

Auto de 13 de Junio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de BENIDORM.

Auto de 15 de Junio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de MONCADA.

Auto de 30 de Junio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de SEVILLA.

Auto de 5 de Julio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de BENIDORM.

Auto de 6 de Julio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de HERRERA DEL DUQUE.

Auto de 11 de Julio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de VILLACARRILLO.

Auto de 11 de Julio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de VILLAJOYOSA.

Estos conciertos son deliciosos, bien cohonestados, melodiosos. Una muestra, en definitiva, de virtuosismo clásico que hechiza los sentidos.

Viendo lo anterior, ¿qué motivo puede haber para la descoordinación de la coral judicial del fuero barceloní? Esto te lo cuento en el próximo post, te daré tiempo para disfrutar de estos espectáculos. En el próximo post te invitaré a un concierto de rock con el virtuosismo de Sid Vicious tocando el bajo…

Espero haberte ayudado!


LA TITULIZACIÓN HIPOTECARIA (II): ¿Cómo puedo saber si mi hipoteca está titulizada?


Buenas tardes. Aquí comienza la Segunda Entrega de Ciudadana K sobre La Titulización Hipotecaria. Si la semana pasada te conté qué es eso de titulización hipotecaria y de activos esta semana vas a conocer cómo puedes saber si tu hipoteca ha sido titulizada

Como es un tema tan “facilito” creo necesario recordar “el objetivo”:

Conocer si tu hipoteca ha sido titulizada significa saber si tu Banco la ha incluido en un paquetito de productos financieros para montar un FONDO DE TITULIZACIÓN DE ACTIVOS.

¿Y para qué tituliza tu hipoteca el Banco? Pues para hacer lo que mejor se le da: ganar más dinero.

¿Y cómo gana el Banco más dinero titulizando? Pues cediendo el Fondo de Titulización de Activos a una SOCIEDAD DE GESTIÓN DE FONDOS DE TITULIZACIÓN para que lo saque al mercado y los ingenuos y no tan ingenuos inversores le compren este paquetito pagando el importe que te prestó y un poquitín más, que nadie da duros a pesetas.

¿Y a ti qué te importa? Recordemos: Te importa y mucho porque desde el momento en que tu Banco cede a una Sociedad de Gestión de Activos tu hipoteca el riesgo de que tú dejes de pagar ni le va ni le viene al Banco, él ya ha cobrado lo prestado y le “ha pasado el muerto” a la Sociedad de Gestión de Activos. Por eso desde que tu Banco cede el crédito a la Sociedad de Gestión de Activos ésta se convierte en tu nueva pareja de vida hipotecaria. Como en la Edad Media y no tan Media se vuelve a los pactos de matrimonios de conveniencia a espaldas del novi@. En este caso conveniencia para el Banco que a ti ni fu ni fa, más bien ofú.

¿Y es fácil averiguar si tu hipoteca ha sido titulizada? ¿Tú qué crees? “Pos” CLARO QUE NO. Es casi más difícil que entender qué es una titulización y hacer un post que no sea un tostón, casi imposible.

Empecemos por el principio.


A MI NADIE ME HA DICHO NADA


Hace un tiempecito Ciudadana K (yo misma) te contó que había una estipulación en las escrituras de préstamo hipotecario por la que el deudor (tú mism@) RENUNCIABA al derecho que hasta el 9 de Diciembre de 2007 le concedía el artículo 149 de la Ley Hipotecaria. ¿Y cuál era este derecho? Pues no era otro que el derecho a que se te comunicara que tu hipoteca había sido cedida.

Y es que hasta el 9 de Diciembre de 2007 si el Banco cedía tu contrato de préstamo hipotecario a un tercero tenía que ponerlo en tu conocimiento según la ley. Ésto era un coñazón para los Bancos. Acordarse de ti y no para cobrar!!! Pero qué se habrá creído la plebe!!! Era tan molesto que los Bancos llevaban luchando contra esta necesidad de comunicarte las parejas de baile hipotecario que te imponían desde hacía muuuuuchos años. Y bueno, como los Bancos son el ojito derecho de los poderes legislativos españoles y son más pesados que una vaca en brazos al final consiguieron que se cambiara el artículo 149 de la Ley Hipotecaria y se eliminara la necesidad de comunicarte que habían cedido tu contrato de préstamo hipotecario. Así los jueces ya no podrían decir que era abusiva esta renuncia impuesta.

Sin embargo, para no comunicarte estas cesiones de tu crédito hipotecario, los Bancos no necesitaron esperar al año 2007. Mientras estaba vigente esta obligación en la Ley Hipotecaria los Bancos tenían a su disposición otra “treta” para que no te enterases de las aventuras e infidelidades que vivía tu préstamo hipotecario a tus espaldas: la Ley 19/1992 de 7 de Julio. Con esta Ley papá-estado permitió a los Bancos crear Bandas de Hipotecas para colocarlas en grupo en el mercado: las Participaciones Hipotecarias. ¿Y qué son? Pues ni más ni menos que un grupo multitudinario de contratos de préstamo hipotecario que se agrupan a modo de pandilla. Al ser un producto “derivado” tu préstamo se diluye entre la masa, se cede y sorpresa! ya el Banco no tiene por qué comunicarte que se ha cedido a un tercero. Lo que se cede no es tu préstamo sino una masa ingente de préstamos en forma de Participación Hipotecaria. Qué listos, madre!  Si es que no se les escapa ni una! Gracias a “este invento” se instauran en España las Titulizaciones.

En definitiva, lo tienes complicado: ya sea tu crédito hipotecario un lobo solitario que se vaya de copas solito o sea un animal de jauría que decida unirse a otros amigotes, NO TE ENTERARÁS que te ha cambiado la pareja acreedora a menos que lo investigues. No rebusques entre los miles de papeles que te remite el Banco. Encontrarás miles de comunicaciones del Banco en que te informa que has percibido 0,01 euros de intereses anuales. Pero de la titulización de tu préstamo no encontrarás ni rastro.

Ala, coge la lupa que no te queda otra que INVESTIGAR.


SHERLOCK HOLMES 


Ay! A estas alturas de tu vida jamás te imaginaste que te ibas a transformar en un Colombo! Madre mía! Quién te lo iba a decir a ti! Tú que confiabas en que todo estaba reguladito y bien pensado en tu beneficio… Qué ilusos hemos sido! Creías que los más listos, esos que saben de leyes y economía, te protegían. Que tú eras poco culto y por eso no entendías las leyes, que era problema tuyo, que no era que se hacían ininteligibles para que no te enteraras de la misa la media. Ay, bendita ignorancia! Con lo feliz que tu eras. Y ahora a emprender una aventura investigadora infumable…

Averiguar si tu hipoteca ha sido titulizada es una odisea. ¿Por dónde empezar? Pues como en toda investigación que se precie por los FAMILIARES. Para saber si tu hipoteca se ha ido con otro tienes que preguntarle a la mamá del Fondo cuándo la vio por última vez. ¿Quién es la mamá del Fondo? Pues la Escritura de constitución del Fondo de Titulización. ¿Y dónde está la madre que lo parió? Pues en la Comisión Nacional del Mercado de Valores que es donde la Sociedad de Gestión de Activos, el papá de la criatura, la vio por última vez.

Así que para saber si tu hipoteca está titulizada debes acudir a la CNMV. Presencialmente. Está en Madrid. Y tienes que pagar una tasa. (Actualización 10/03/2016: Ni tasa, ni presencial, puedes pedirlo mediante un cómodo mail) Y, como no, localizar a tu hipoteca entre los innumerables hermanitos anotados en los folios de la escritura y anexos… Una tarea tediosa. No te envidio!

Tranqui, deja de llorar, no es para tanto. Aún hay esperanza. Hace un mesecillo y pico (el 29 de Abril de 2015) entró en vigor la Ley 5/2015 de 27 de Abril de Fomento de la Financiación Empresarial. Esta ley reúne en su seno cual madre amantísima la regulación de los Fondos de Titulización y las Sociedades Gestoras para acomodarse a la normativa europea y, como no, para facilitar que se titulice más. Viva la procreación!

Esta norma impone nuevas obligaciones de transparencia a las Sociedades de Gestión de Activos. Por lo que aquí nos interesa, el artículo 34 de la Ley dispone:

“De cada uno de los fondos que gestionen y en los términos previstos en esta Ley, las sociedades gestoras de fondos de titulización deberán publicar en su página web:

a) La escritura de constitución y, en su caso, las demás escrituras públicas otorgadas con posterioridad,

b) el folleto de emisión y, en su caso, sus suplementos, y

c) el informe anual y los informes trimestrales.”

Este artículo ha entrado en vigor el pasado 29 de Abril de 2015. Sin embargo, revisando numerosas webs de Sociedades de Gestión de Fondos de Titulización NO he encontrado NI UNA que haya publicado la escritura de constitución de alguno de los fondos que gestionan. Soy optimista, espero que en breve “cuelguen” en la web estas escrituras de constitución. Si no lo hacen, les sancionarán, ¿no? A mi me multan por parar 10 minutos en una zona azul sin pagar… Y para eso tienen a una persona en plena calle controlando. Para comprobar esto les basta con teclear desde su despacho… No sé si se me escapa algo. Serán cosas mías.

ACTUALIZACIÓN (10/03/2016) Una noticia buena, otra mala y otra peor:

Primero la buena: En estos últimos tiempos he podido comprobar que ya están publicándose las Escrituras de Anotaciones en Cuenta por las que se constituyen los Fondos de Titulización en la web de la CNMV y de las correspondientes sociedades gestoras. Bieeeeeeeennnn!

Ahora la mala: A fecha de hoy ni las sociedades gestoras ni la CNMV han publicado las Escrituras de Anotaciones en Cuenta de todos los Fondos de Titulización de Activos. Faltan muchos. Válgame por dios!

Y la peor: seguirás quedándote ciego, porque muchas de las publicadas contienen un listado de préstamos titulizados totalmente ilegible. Me cagun tó!

Así que a seguir incordiando a CNMV y a las Sociedades Gestoras!

Después de este inciso, sigue, sigue leyendo

Por último, como la nueva vía no está operativa por el momento, hay una tercera a la que ojalá vaya la vencida: para saber si tu préstamo está titulizado puedes PREGUNTAR AL BANCO. No pierdes nada, dirige una preguntita inocente y, en caso que te conteste que no, tendrás que seguir con tu investigación porque te aseguro que el Banco, bien a posta o bien por error, no te va a decir 100% la verdad. Pero ¿y si te dice que sí a la primera? Eso que has ganado!

Hasta aquí llegamos por hoy, te dejo tarea por hacer: Averiguar si tu préstamo ha sido titulizado. Una vez superes esta prueba, pasa a leer el post de la semana que viene en que te voy a contar cómo puede servirte que tu hipoteca o préstamo se haya titulizado para defenderte frente a tu Banco.

Espero haberte ayudado!

Hasta la próxima semana!


LA TITULIZACIÓN HIPOTECARIA (I): ¿Qué es?


Hace 1 mes aproximadamente leí un articulillo de El diario en el que con el sugerente título “Revolcón a los desahucios” se informaba que el Banco de España había dicho que “las entidades financieras que hayan ‘titulizado’ una hipoteca dejan de ser las acreedoras del préstamo”.

Como esta información provenía directamente de la entidad protectora de las entidades financieras me pareció un asunto que merecía mi atención y estudio. “Rebuscando” por la red llegué a dos blogs muy interesantes de Josep Manuel Novoa: Ataque al Poder y Asociación de Hipotecados Activos en los que se explica punto por punto qué es eso de la “titulización hipotecaria” y porqué este negocio bancario implica que el Banco ya no sea el acreedor del préstamo.

Puede ser que te preguntes: ¿y a mi que me importa? Ay!!! Aunque parezca difícil de creer sí que te importa porque esta aparente “chuminada” quiere decir simple y llanamente que tú como deudor no le debes dinero al Banco. ¿Cómo? No puede ser cierto! Titulización, cesión, patatín y patatán. Esta Ciudadana ya está demasiado “antiestesistema“. Yo lo único que quiero es que no me tomen el pelo y no me hagan pagar lo que no debo. Te entiendo, “titulización” ya es una palabra suficientemente “fea” como para llamar tu atención y más aún para que puedas creer que es algo bueno para ti. El tema es tedioso hasta el infinito. Pero no te preocupes, Ciudadana K va a endulzártelo de tal manera que te va a parecer una película de aventuras. Empezaré con un cuento. Y lo mejor de todo es que al final ganan los buenos.

Luces, cámara, ACCIÓN.


EL CUENTO DEL MASTER DEL UNIVERSO: Moraleja: EEUU SIEMPRE TIENE ALGO QUE ENSEÑARNOS o NO HAY NADA NUEVO BAJO EL SOL


Érase una vez, hace muuuuucho tiempo, en un país muy cercano había una abogadilla de los malos a la que le gustaba mucho el cine y los documentales de historia. Esta abogadilla trataba de ser feliz a duras penas. La abogadilla tras sus extenuantes jornadas laborales que dejaban su cerebro off tenía una neurona rebelde que se resistía a ponerse en “stand by” y le preguntaba incesantemente: ¿qué pasa aquí? ¿por qué estos bancos dan hipotecas a mansalva? Si el Banco tiene por objetivo ganar dinero y no perderlo, ¿por qué da préstamos a gente que sabe que no le va a poder devolver el dinero? ¿qué broma es esta de las carencias por las que solo se amortiza el interés? ¿por qué estas carencias se reflejan en hipotecas de gente que difícilmente va a poder abonar una cuota superior a la inicial?  ¿es que están tontos? ¿y cómo se calcula el interés variable? ¿qué es el EURIBOR, LIBOR, IRPH, Tipo CECA? ¿Quiénes somos? ¿De dónde venimos? ¿A dónde vamos? Mira que era pesada la neurona. La triste abogadilla intentaba sin éxito aburrirla dándole largas y poniéndole “El diario de Patricia”. Pero nada surtía efecto. La neurona, llamémosle “neurona porculera”, era lo que se dice incansable.

Así transcurría la vida de la desgraciada abogadilla. Trabajar, lidiar con la “neurona porculera” y dormir. Cada día igual. Vivía “El día de la marmota”.

Sin embargo, un día cualquiera después del trabajo la abogadilla estaba viendo el telediario para entretener a la traviesa neuronilla. Todo era crisis y más crisis, promesas y más promesas, lluvias y más lluvias. De repente una noticia le llamó agradablemente la atención: un documental que hablaba de la crisis económica de 2008 había ganado los Óscars de HollywoodINSIDE JOB. Si la triste abogadilla se puso contenta, no te puedes ni imaginar los saltos de alegría que pegó la rebelde neuronilla porculera. Había que verlo!

Raudas y veloces la abogada infeliz y la neurora porculera se pusieron a la ardua tarea de encontrar el documental. Una vez localizado utilizando métodos no ortodoxos, se lanzaron con avidez canina a devorarlo. Fue una visión catársica. Este documental les hizo entender lo que eran las famosas hipotecas subprimes (hipotecas sobre viviendas de baja calidad concedidas a ciudadanos con bajos ingresos y, por tanto, difícilmente “cobrables”) y por qué los avariciosos Bancos habían sido tan “dadivosos” con las mismas:

1º. Porque el dinero que prestaban NO ERA EL SUYO. ¿Cómo? Sí, sí. Los ambiciosos Bancos concedían las hipotecas, daban el dinerito a los felices hipotecados y, acto seguido, reunían una pila de hipotecas recientes y creaban un “paquete de inversión”. Este paquete de inversión lo ponían en el mercado (la Bolsa) donde los ingenuos y no tan ingenuos compradores les pagaban muuucho dinero por ser propietarios de esos paquetitos de hipotecas. El Banco ya había recuperado el dinero prestado y más. El “dinero prestado” a los felices e insolventes deudores ahora era de los “inversores” Y por el camino, los trabajadores del Banco y de la Bolsa habían ganado muuuucho dinero en forma de comisiones.

2º. Porque el Banco APOSTABA A QUE NO SE PODÍAN PAGAR LAS HIPOTECAS QUE ESTABA CONCEDIENDO. Sí, si, muy retorcido pero efectivo. Los Bancos iban a las aseguradoras de riesgos financieros y concertaban seguros para el caso en que esa hipoteca no se pagara por el feliz e insolvente hipotecado. Así pues si el hipotecado no pagaba la hipoteca la aseguradora le reembolsaba al Banco el dinerillo prestado. Y es que la Banca nunca pierde.

De esta manera la “neurona porculera” obtuvo su respuesta: los BANCOS prestaban dinero sin importar si el feliz hipotecado o prestatario podía devolverlo porque “necesitaba” para ganar sus dineros y comisiones crear paquetes de hipotecas y préstamos para colocar en el mercado bursátil. Cuántas más, mejor. Y si los hipotecados no devolvían el dinero prestado en muchos casos, mejor que mejor, el Banco lo recuperaba dos veces: de los inversores y de la aseguradora.

Era un negocio maestro. Ahora entendía todo. La “neurona porculera” descansó un tiempecito. Y con ella la infeliz abogadilla.


¿SPAIN IS DIFFERENT?


Año 2007. Echa la vista atrás… Esos tiempos en que todo te sonreía… Fuiste al Banco y no saltaron las alarmas… Muy al contrario te recibió el Director o Directora de la oficina en cuestión con una sonrisa Profidén ofreciéndote la mano de su empleador en largo matrimonio al indicarte que te habían concedido la hipoteca. Ni una duda: Sí, quiero. Ains! Qué momentos de nerviosismo. Ahora estaba todo hecho. Te compraste tu casa, te casaste con el Banco. Era tu deseo. Así tenía que ser. Como Dios manda.

Año 2015. Echas la vista atrás y te sientes engañad@. El Banco que te parecía Marilyn Monroe o Marlon Brandon se transformó en poco tiempo en la Bruja Avería o en el Marlon Brandon de sus últimos tiempos. Y en este matrimonio no cabe el divorcio…

Pues bien, tranquil@, puede ser que aunque tú no estés “autorizado” a divorciarte del Banco si no es pago mediante,  el Banco se haya divorciado de ti sin que lo sepas. ¿Cómo? Gracias a la próximamente archiconocida TITULIZACIÓN HIPOTECARIA O DE ACTIVOS.

¿Y qué es la titulización? Pues básicamente hacer en España lo mismo que hicieron en EEUU los Bancos con las hipotecas subprimes. Si me pongo un poquitín más técnica y atendemos a la definición del término más extendida en los mercados la titulización es

un proceso que permite transformar un conjunto de activos poco líquidos en una serie de instrumentos negociables, líquidos y con unos flujos de pagos determinados” 

¿Qué se puede titulizar? Tanto derechos de crédito presentes (préstamos hipotecarios, préstamos al consumo, tarjetas de crédito, préstamos para la financiación de vehículos, bonos de renta fija, bonos de titulización…) como derechos de crédito futuros (derechos de autor, ingresos por arrendamiento…)

¿Quién puede titulizar? Cualquier empresa industrial o entidad financiera.

¿Y quién tituliza en España? En el 99% de los casos las entidades financieras.

En España la titulización llegó a nuestras vidas con la Ley 19/1992 de 7 de Junio hoy vacía de contenido.

La titulización hipotecaria en España inicialmente se configuró como un mecanismo solo previsto para créditos hipotecarios. Las entidades financieras concedían préstamos hipotecarios, hacían un pack de hipotecas al que llamaban “Participaciones Hipotecarias” (PH), lo empaquetaban junto a otras “PH” y las transferían a un “Fondo de Titulización Hipotecaria” que lo colocaba en el mercado financiero. Los “inversores” le pagaban al Banco el dinero que había prestado y un poquito más en concepto de comisiones o ganancias por revalorizaciones. Así que el préstamo hipotecario que daba el Banco al deudor se lo cobraba enterito al poco de nacer. Y tú 40 años con la losa!

Como no era suficiente y la regulación era “más exahustiva” de aquélla a la que están acostumbrados los Bancos, en el año 1998 se dictó el Real Decreto 926/1998 mediante el que se regularon y permitieron los “Fondos de Titulización de Activos” que eran lo mismo que los anteriores pero que permitían que se incluyeran en el pack tanto créditos hipotecarios, como tarjetas de crédito, créditos al consumo, derechos de arrendamiento, derechos de autor, etc así como créditos hipotecarios de peor calidad. Es decir, se amplió el negocio para las entidades financieras.

Hoy día toda esta regulación rollera se acaba de cambiar por la Ley 5/2015 de 27 de Abril de Fomento de la Financiación Bancaria (uy! perdón, Empresarial…) desapareciendo en el futuro los Fondos de Titulización Hipotecaria. Son mejores, sin duda alguna, para trincar los Fondos de Titulización de Activos.

A la vista de todo lo que te cuento queda claro que en España “desde siempre” y sobre todo desde el año 2.000 se han titulizado con desenfreno las hipotecas y créditos concedidos por los Bancos a los particulares.

¿Y en qué afecta al sufrido deudor esta titulización traicionera? Pues en mucho. Puede ser que el Banco te ejecute la hipoteca, te reclame el préstamo o te desahucie como titular de un crédito que no es suyo. ¿No es ésto suficiente para “tumbar” la reclamación que te hace el Banco?

Yo y algunos más creemos que sí.

¿Cómo? Te lo cuento en la próxima entrega.

Hasta la semana próxima!

Espero haberte ayudado!


CLAVES PARA DEFENDER TUS DERECHOS COMO CONSUMIDOR EN LA COMPRA DE TU CASA


Según las noticias, en los últimos meses hay un “repunte en la compraventa de viviendas”. A mí me resulta un dato chocante. Los ciudadanos españoles no estamos económicamente para “tirar cohetes”. Sospecho que esta subida de compras y ventas de viviendas se debe a idiomas ajenos a la Península Ibérica. Y es que no hay que olvidar que España se ha convertido en la Florida europea. Pero bueno, yo no soy socióloga ni estadista así que a mí, que me lo expliquen…

En fin, que como los humildes ciudadanos de este nuestro amado país (y del planeta Tierra en general) tenemos necesidad de un techo hoy me he dicho:

– Ciudadana, si la gente te cuenta que cuando firma una hipoteca lo hace como un autómata (esto es, sin entender ni papa de los miles de folios que les ponen por delante) ¿cómo no firmarán esos cuerpos la compra de su casa?

Dándole vueltas a mi linda cabecita (no muchas) llegué a la conclusión de que siendo casi igual de coñazo la escritura hipotecaria y la escritura de compraventa y dado que las dos se firman a la vez generalmente, el comprador no se lee la escritura de compraventa y, si lo hace, no entiende ni papa. Sea albañil o ingeniero aeronaútico.

Como yo tengo un afán personal porque todo el mundo comprenda lo que otros no quieren que sea comprensible me dije: Ciudadana, hay que hacer algo.

El tema de la compraventa de vivienda se regula profusamente en España. Ya te estarás dando cuenta que a los políticos españoles parece que les paguemos por el número de folios que ocupan las leyes que dictan: normativa autonómica, normativa estatal, normativa europea, normativa municipal… Por un lado regulamos las ofertas, por el otro los contratos, por el otro los derechos de uno, por el otro los derechos de otro… Dios, qué mareo! Menos mal que en este blog solo tengo que hablarte de la vertiente “consumista” de los contratos. Y aún así, no te creas que todo está “compiladito” en una sola ley, NOOO, eso no es propio de “Españistán”. Hay que poner las cosas complicadas para que no se entere ni el tato de qué derechos o deberes hay y te puedan pillar “siempre por sorpresa” Menos mal que “habemus” abogadillos…

Y así ha llegado el día en que Ciudadana K te va a contar unas cosillas que o ahora o en el futuro te servirán para adquirir el preciado bien que te permite proteger tu cuerpo serrano del cielo estrellado. Y es así como leyendo este articulillo conocerás qué derechos tienes cuando te compras una casa.


EL SPOT PUBLICITARIO NO ES SOLO CUERPAZO


Llegó el día. Después de dar muchas vueltas, aprenderte de memoria Fotocasa, Idealista, Pisos.com, ver y rever en Divinity “La casa de mis sueños” y recorrerte cuál turista todas las inmobiliarias de tu zona deseada has encontrado tu hogar. La casa que siempre deseaste. Allí crecerán tus hij@s. Te visitarán tus niet@s. Te jubilarás. En definitiva, vivirás en esas cuatro paredes hasta que se te acaben las pilas. Qué descanso! Un problema menos. Ahora solo queda comprarla y, lo más importante, pagársela al Banco.

Para saber qué tienes que tener en cuenta cuando firmes tu matrimonio hipotecario con el Banco, no dejes de leer la Guía de Hipotecas y Cláusulas Abusivas de Ciudadana K.

Y para saber con qué tienes que tener cuidado a la hora de firmar el contrato de compraventa sigue leyendo este simpático post.

El primer contacto que tuviste con tu vivienda fue a través de un papelín o una pantalla de ordenador en la que se te contó que existía ese impresionante palacio o que estaba a punto de ser construido. Ya entonces viste ahí el sitio ideal para asentar tu reino.

Este primer contacto es el más importante. En este caso la primera impresión es la que cuenta. Guarda la publicidad, sí, ese folletito que te entregaron o que te enviaron por mail. Y es que grábate a fuego en el cabezón que la publicidad que te entregaron es vinculante para el vendedor. En publicidad no vale “Donde dije digo, digo Diego”. Este folleto publicitario será tu timón y tiene más valor que el propio contrato. ¿Por qué? Porque si el contrato que finalmente firmas no refleja las condiciones y características de la vivienda que figuraban en el follettito, don´t worry podrás exigir que las condiciones y características de la vivienda que compraste se adecúen a las que figuraban en el dichoso folletito.

¿Y qué tiene que incluir el folleto de publicidad? ¿Lo que quiera el vendedor o promotor?

No. Un Real Decreto que tiene más años que Matusalén (Real Decreto 515/1989 de 21 de Abril sobre protección de los consumidores en la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas)  establece los datos mínimos que sí o sí tiene que reflejar el Folleto Informativo y que no son otros que los siguientes:

1º. Los datos identificativos del vendedor.

2º. Descripción de la vivienda (superficie útil)

3º. Descripción del edificio donde se encuentra (zonas comunes y servicios accesorios)

4º. Materiales empleados en la construcción.

5º. Identificación registral del inmueble o indicación de que no está inscrito en el Registro de la Propiedad.

6º. Precio total de la vivienda y servicios accesorios. Este precio incluye los impuestos aplicables (IVA o ITP) y los honorarios del agente inmobiliario. No vale ya eso de ir sumando importes a la hora de la firma.

7º. Forma de pago: Si se incluyen pagos aplazados debe indicarse el tipo de interés aplicable a estos aplazamientos y el total que se abonará por intereses y por capital y las fechas de vencimiento.

8º. Medios de pago admisibles por las cantidades aplazadas.

9º. Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna hipoteca tienen que reflejarse los datos de la misma (Notario, responsabilidad hipotecaria de la vivienda, datos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad)

10º. Indicación expresa de que del precio a abonar por el consumidor se deducirán las cantidades entregadas a cuenta

11º. Si se trata de una compra de una vivienda en construcción deben indicarse las garantías que el promotor tiene que constituir por ley para devolver las cantidades entregadas a cuenta por el comprador si no se entrega la vivienda en plazo o no se finaliza la obra.

Todos estos datos y condiciones son “ley”. Si al final la casa no resulta como se te ofertó o te suben el precio esta publicidad te servirá para reclamar que se respete lo prometido.


MI NOMBRE EN EL REGISTRO


Con el folleto de publicidad en tu bolsillo y tomada la decisión de la compra, ya solo queda firmar el contrato en el Notario. Es un día especial. Acabó la búsqueda. Tendrás tu casa. Serás propietari@.

Te preguntarás, ¿a qué Notario tengo que ir? Pues al que quieras. No es obligatorio que formalicéis la compra con el Notario amigo del vendedor. Si te interesa más elegir otro por ser mejor o más económico, tienes derecho a hacerlo.

El Notario es un funcionario público que trabaja por dinero. Sus honorarios están sometidos a aranceles y tiene que cobrarlos. La ley regula en los casos de compraventa de vivienda quién tiene que pagar estos gastos de la siguiente forma:

– Los gastos del otorgamiento de la escritura de compraventa (conocida como escritura matriz) tiene que pagarlos el vendedor. Que no te los cuelen.

– Lo que sí tendrás que pagar como comprador son los gastos de la primera copia y sucesivas una vez formalizada la venta. Estos son menores que los de otorgamiento de la escritura matriz.

No tienes que pagar como comprador los gastos derivados de las escrituras de obra nueva, de propiedad horizontal ni de hipotecas para financiar su construcción, división o cancelación. Que no te coman la olla: NO TIENES QUE PAGARLOS.

Además del precio que pagas por la vivienda y los gastos notariales que implica su compra, hay que pagar una serie de impuestos. La ley también regula detalladamente quién tiene que pagarlos:

– Tú como comprador tendrás que abonar el IVA (si se trata de una vivienda nueva y eres el primero que la compra) o el ITP (si la vivienda ya ha pasado por más de una mano)

– La plusvalía la tiene que pagar el vendedor que es el que se beneficia de la misma.

– El IBI lo tiene que pagar el que sea propietario de la vivienda a fecha 1 de enero de cada año.

Por último, hay otros gastos de los que responde la vivienda que compras: los GASTOS DE COMUNIDAD.

Los gastos de comunidad vencidos y exigibles a la fecha de la compra tendrás que pagarlos tú como nuevo propietario. Por eso el vendedor está obligado a entregar al Notario un certificado de la comunidad de propietarios en el que se indica si hay deudas con la comunidad de propietarios. No obstante, en ese certificado solo se reflejarán las deudas vencidas y exigibles por lo que para evitar “gastos ocultos” es aconsejable que hables con el Presidente de la comunidad de propietarios para que te cuente si hay algún gasto importante previsto (cambiar la fachada, poner un ascensor…)

Una vez atravesada la Odisea de la elección de vivienda y la firma del contrato con la ayuda de estas pequeñas claves: YA TIENES CASA. Ahora a disfrutarla! Eres un/a feliz propietari@. Enhorabuena!

Espero haberte ayudado!

Hasta la próxima semana!


TRIBUNAL SUPREMO, BANCOS, INTERESES DE DEMORA Y CONSUMIDORES: Una mezcla explosiva


Bueno, bueno, bueno. Como no podía ser de otra forma ha llegado el Tribunal Supremo para poner orden como Dios manda en el sistema. Y es que, como ya te conté en mi primer post, en el tema de intereses de demora la cosa se estaba poniendo feita para nuestros amigos los Bancos. Y eso no puede ser. Habrase visto!

Pues bien, hoy voy a contarte qué ha dicho el Tribunal Supremo el pasado 22 de Abril de 2015 en una Sentencia de Pleno sobre los intereses de demora. Al ser una Sentencia de Pleno es más importante que otras porque sienta doctrina sobre los intereses de demora.

Te preguntarás: ¿De qué doctrina me habla ésta ahora? Pero ¿qué rollo es éste? ¿No era un blog para el ciudadano de la calle? No me quiero complicar la vida, me voy a mirar si veo a un perro tocando el piano en Youtube.

Tranqui, tronc@, te explico: Doctrina jurisprudencial, toma ya!, es algo así como los Diez Mandamientos del Antiguo Testamento pero en vez de vincular a los creyentes de una determinada religión vincula indiscriminadamente a tod@s l@s españoles (y españolas) seamos mor@s o cristian@s. ¿Y por qué? Porque estos mandamientos en forma de doctrina jurisprudencial van destinados a ser aplicados sí o sí por los jueces de nuestro amado país al resolver los asuntos que todo hijo de vecino puede plantearles- eso sí, siempre que tenga pelas para pagar abogados y demás o sea bendecido con el beneficio de justicia gratuita

A ver, a ver si nos sorprende para bien o para mal nuestro órgano jurisdiccional superior. ¿Tú qué crees?


LA QUE HAN LIADO ESTOS CONSUMIDORES


Hay que recapitular para entender el por qué de la vida. Nooo, es broma, el porqué de la Sentencia. Últimamente estábamos asistiendo en los juzgados a una pequeña guerra que considerábamos ganada los consumidores en relación con los intereses de demora.  Y es que cuando por la razón que fuera un consumidor dejaba de pagar un préstamo y el Banco o la entidad financiera que fuera (COFIDIS, FINCONSUM, TOYOTA, SANTANDER CONSUMER, etc…) iba al juzgado a pedirle al juez que le auxiliara para  que el deudor “le pagara lo que es suyo” el juez le decía:

Quieto ahí! Estás pidiendo que te devuelvan tu pasta pero además le estás pidiendo a est@ consumidor/a que te pague un dineral en concepto de intereses de demora. Yo, como soy juez/a que estoy encargad@ de defender los intereses de los consumidores “por encima de los tuyos” no te lo paso. Te guste o no te guste. Esos intereses de demora tienen “mu mala pinta”. Te los quito. No seré yo quien te ayude a asfixiar a esta persona obligándole a que te pague esos intereses de demora. Y esto porque yo lo valgo y porque así lo dice el Tribunal de Justicia de la Unión Europea entre otras en la Sentencia de 21 de enero de 2015. Así pues, le voy a decir al/a la pobre deudor@ que te devuelva solo el capital que le has prestado. Y punto.

Esto no es ficción aunque parezca increíble. Esto estaba pasando en la gran mayoría de los juzgados de instancia de nuestro país. De esta manera, en los procedimientos judiciales que estaban poniendo los Bancos para que el juez les ayudara a “recuperar los dineros” que habían prestado a los consumidores cuando éstos habían dejado de pagar, los jueces no admitían al Banco que les reclamara que abonaran tanto el capital como la losa de los intereses de demora. Los jueces decían: paga el capital y de intereses de demora pactados al 18%, por ejemplo, 0 patatero.

Los consumidores estábamos de enhorabuena! Que felicidad, madre mía! Por fin una batalla ganada! Y sin decir ni pío! Guau!

Pero qué sabio el refranero español cuando dice que lo bueno dura poco.


QUIETOS “PARAOS” QUE VIENE LA CABALLERÍA


Pues bien, mientras los consumidores inocentemente celebrábamos con desenfreno esta batalla ganada con sudor y lágrimas a las entidades financieras y a su madre, una oscura amenaza se cernía sobre todos nosotros como una nube negra que avanza lentamente sin pausa sobre nuestro futuro: Un recurso de casación que formalizó el Banco Santander ante el Tribunal Supremo frente a la Sentencia de 29 de Junio de 2012 de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife.

Este recurso de casación se refería a un tema de andar por casa: Una deuda por impago por parte de un consumidor de un préstamo mondo y lirondo de unos 16.000,00 euros. La Audiencia Provincial eliminó en su sentencia los intereses de demora reclamados por la entidad financiera (unos 5.000,00 eurillos) y el Banco Santander decidió recurrir en casación porque quería sus intereses de demora a toda costa. Y la jugada, como quien no quiere la cosa, le ha salido redonda.

Cuando vio el recurso de casación el Tribunal Supremo, que era consciente de la que estaban liando los juececillos con los intereses de demora, se frotó las manos con satisfacción; y es que la ocasión la pintan calva: Vamos a poner orden en este desaguisado.

Es así como llega a nuestra vida la Sentencia de 22 de Abril de 2015 que sienta la siguiente doctrina jurisprudencial (que sí, que no es necesario que vuelvas atrás, que esto no es una escritura hipotecaria, que a mi me interesa que te enteres de lo que te cuento = un mandamiento, una ley de las Doce Tablas, una proposición que sienta cátedra, una norma del Candy Crush)

Tomo aire para soltar esto que no me veas:

“Se fija como doctrina jurisprudencial que en los contratos de préstamo sin garantía real concertados con consumidores, es abusiva la cláusula no negociada que fija un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado”

Así suena bien. Parece razonable. Por lo menos a mí, que no soy sospechosa de querer beneficiar a las entidades financieras, me lo parece.

Lo que pasa es que siempre hay truco. Siempre. Y es que nuestro Tribunal Supremo, órgano encargado de velar por los derechos de los consumidores con preferencia a los derechos de las grandes corporaciones les ha echado a estas últimas un nuevo capote torero de infarto al decir en el apartado 2 del Fallo que sí, que anula el interés de demora por abusivo pero que:

“… se siga devengando el interés remuneratorio hasta el completo pago de lo adeudado

Menudo palaco. Este era un debate superado. Hasta la fatídica fecha del 22 de Abril de 2015 cuando el Banco vencía anticipadamente tu préstamo porque habías dejado de pagar los intereses remuneratorios ya no se devengaban más. Vencer el préstamo anticipadamente suponía que el préstamo estaba muerto (sí, sí, finito, caput). De un muerto no se desprende ningún efecto propio de algo vivo. Y los intereses remuneratorios son propios de un préstamo vivo, vigente. Esto es un poco espeso pero vamos, no dudes que del primer al último jurista de España teníamos esta idea marcada a fuego en nuestros cerebrines.

Sin embargo, cuando el Tribunal Supremo resuelve el recurso de casación mediante la Sentencia analizada hoy aquí, se da cuenta que la Sentencia de 14 de Junio de 2012 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea no le permite decirle al Banco Santander: Oye, coleguín, no te acepto que los intereses de demora sean del 18% o del 20% porque son abusivos, pero bueno, te los dejo en un 10% a ojo de buen cubero. Esto es, la sentencia de nuestra bienamada Europa no pemite a nuestro Tribunal Supremo que INTEGRE EL CONTRATO como de seguro le gustaría a él.

Así las cosas, el Supremo en Pleno, que está conformado por una serie de Magistrados muy listos, se pone a pensar cómo echarle un cable al Banco Santander y demás amiguitos esquivando la doctrina jurisprudencial del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Se leen Franckestein y dicen: Vaya, si podemos revivir los intereses remuneratorios del préstamo muerto. Pongámonos a ello sin darle muchas vueltas. Y “yasta” todo arreglado. La euforia del consumidor se transforma en tristeza. De un plumazo. Colorín, colorado.

Y así es como hoy día, si no pagas al Banco un préstamo y el interés de demora que tenía fijado el mismo es abusivo (recuerda: es abusivo según nuestro Tribunal Supremo si es más de 2 puntos superior al interés remuneratorio) el juez lo que tendrá que hacer es decir que es nulo el interés de demora, pero que tu préstamo sigue devengando intereses remuneratorios. ¿Qué te parece? A mí no me gusta nada:

Primero.-  Porque Europa nos dice es que lo que está mal no puede corregirse. Sin embargo, con esta interpretación del Tribunal Supremo una vez más (como ya hizo en el asunto de las cláusulas suelo – te dejo el enlace del post sobre el tema – ) procede de facto a integrar cláusulas abusivas nulas.

Segundo.- Porque el Tribunal de Justicia de la Unión Europea nos dice que para determinar si una cláusula es abusiva hay que comparar qué dice el Derecho Nacional en defecto de pacto y si éste es más beneficioso para el consumidor que lo pactado en la cláusula no hay duda que ésta es abusiva. Si miramos nuestro Derecho Nacional aplicable en defecto de pacto a los intereses de demora vemos que el artículo 1108 del Código Civil señala que en defecto de pacto la indemnización de daños y perjuicios a abonar por el deudor que incurra en mora consistirá en el pago de los intereses legales. Estos intereses legales son siempre menores que el interés remuneratorio por lo que yo me pregunto: ¿Qué pasa con esta interpretación del Tribunal Supremo? ¿Podría ser abusiva?

En fin, ahí queda dicho. ¿Tú qué opinas?

Hasta la semana que viene!

Espero haberte ayudado!


Guía de Hipotecas y Clausulas Abusivas (V): Las 9 clausulas abusivas más comunes: Los SEGUROS y PRODUCTOS ACCESORIOS


Buenas tardes!

Aquí estoy de vuelta con las clausulas abusivas más comunes que contienen los préstamos hipotecarios que esclavizan a la mayor parte de las familias de nuestro país.

Hoy analizaremos una clausula preciosa:

La clausula que te impone el Banco para que contrates productos accesorios o vinculados al préstamo hipotecario como condición sine qua non para concederte el préstamo. Pues bien, esto no es legal.

¿Te sorprende? Sigue leyendo!


Que por si se te ocurre morirte o destrozar tu casa


En relación con los seguros de vida y del hogar las entidades financieras llevan a cabo numerosas conductas abusivas que vulneran los derechos de los consumidores.

No es inusual cuando pides un préstamo a un Banco que te obligue a concertar un seguro de vida para que si se te ocurre morirte el Banco reciba el dinero que te queda por pagarle. Desde el mismo momento en que firmas el seguro de vida se puede decir que para el Banco vales más muerto que vivo. Inquietante.

Suscribir este seguro de vida te puede interesar para beneficiar a tus herederos. Cuando suscribes un préstamo hipotecario que te va a acompañar desde tus años mozos hasta tus años dorados no parece descabellado ser previsor y asegurarte que si tú no estás tus herederos van a poder contar con el dinero necesario para pagar el préstamo. Ten claro que concertar o no este seguro es una decisión personal, no del Banco.

Por otro lado, el Banco también suele requerir para otorgarte el préstamo que conciertes un seguro del hogar para que si se destruye la vivienda la aseguradora pague y el Banco no se quede sin cobrar y sin la garantía que le suponía contar con una vivienda que subastar para hacerse el cobro de la deuda si no pagas.

En este caso, tampoco resulta descabellado que cuando te compras una casa y pagas un dineral por ella te interese tenerla asegurada para no quedarte con una mano delante y otra detrás si se destruye. Pero esto también debe ser una decisión personal, no del Banco.

Así mismo algunos bancos te exigen que contrates planes de pensiones, tarjetas, cuenta nómina, etc, como condición previa a la concesión del préstamo. En este caso el único objetivo del Banco es ganar más dinero. Si pueden venderte una hipoteca, ¿por qué no intentarlo con otros productos?

Todos estos productos son productos accesorios o vinculados al préstamo. Y la clausula que contiene tu hipoteca en que te exige que los contrates como condición necesaria para obtener el préstamo hipotecario es abusiva y nula. La concesión de una hipoteca no requiere que exista ningún seguro ni ningún tipo de cuenta, plan de pensiones, tarjeta . No hay norma que así lo disponga. Si conciertas una hipoteca, no tienes por qué concertar ningún producto adicional. Solo necesitas tener una casa que hipotecar.

No obstante, hay un caso en que se puede considerar válida una clausula de este tipo: si te aplican en contraprestación rebajas del tipo de interés por cada producto adicional contratado. Ahora bien, esta rebaja que “legaliza” la clausula no vale con que sea meramente simbólica, sino que tiene que ser justa.

Sé que mucha gente que lea este post se dirá:

– Ay, cómo está Ciudadana K! si para concertar una hipoteca todos sabemos que tienes que asegurar la casa contra incendios.

Pues no. Y es que hay una “leyenda urbana” que dice que en las hipotecas es condición necesaria para su existencia que la casa cuente con seguro de incendios. Pues bien, hazme caso: No es obligatorio tener un seguro de incendios.

Y ¿por qué está tan extendida esta idea? Te lo explico, verás que fácil es de entender:

Hay una ley, la Ley 2/1981 de 25 de Marzo de Regulación del Mercado Hipotecario. Esta ley regula los requisitos que se exigen a las entidades financieras para que puedan “titulizar” los préstamos hipotecarios que conceden.

¿Y qué es titulizar? Pues ni más ni menos que vender tu hipoteca a un tercero para obtener liquidez.

Para que el Banco en el futuro pueda “titulizar” la hipoteca que te está concediendo el artículo 8 de esta ley le dice que:

“Los bienes hipotecados habrán de estar asegurados contra daños por el valor de tasación

Por lo tanto, si tu hipoteca no tiene seguro de daños (que se corresponde con el seguro de incendios) el Banco no va a poder titulizarla. Y eso no le gusta al Banco, el Banco quiere poder vender a Perico Los Palotes tu hipoteca sin traba alguna.

En conclusión, que no es que sea obligatorio que suscribas un seguro de incendios para concertar la hipoteca porque esté así estipulado, sino que es al Banco al que le interesa que suscribas este seguro porque si no tu hipoteca no cumplirá los requisitos legales exigidos para que el Banco pueda “titulizarla”, esto es, venderla.

¿Cómo te quedas? ¿No te parece una prueba de que diciendo 100 veces una mentira acaba por parecer verdad? Anda que no!

Otra de las malas prácticas que llevan a cabo las entidades financieras con los seguros de vida y de hogar cuando te conceden un préstamo es exigirte no solo que conciertes el seguro que, como hemos visto, no deberían pedírtelo, sino que para más recochineo te exigen que este seguro lo conciertes con la propia entidad.

Pues bien, esta exigencia de concertar el seguro con la propia entidad es a todas luces abusiva y, por tanto, nula y no te lo pueden exigir. Aunque lo hayas firmado. Y es que en una economía de libre mercado, esa de la que tanto alardean nuestros políticos y banqueros, la entidad no puede abusar de su posición, y el consumidor tiene que poder concertar el seguro con quién mejor le parezca. Así lo dice Europa.

Otra de las prácticas rastreras que emplean los Bancos al conceder hipotecas y colocarte un seguro vinculado es que en el seguro que conciertas se ponen ellas mismas como beneficiarias. No tus hijos o tu mismo o tu espos@, sino el Banco. Esta estipulación también es abusiva, por tanto, nula y no te lo pueden exigir. Aunque hayas firmado. El Banco se las sabe todas y quiere cobrar a toda costa, pero no es legal pues es una imposición que perjudica los derechos de los consumidores sin contraprestación alguna.

Y la última práctica maravillosa que llevan a cabo las entidades financieras en relación con los seguros de incendios en los casos en que no se han puesto ellos mismos como beneficiarios es la de incluir una clausula en la que se estipula que en caso de incendio estás obligado a ceder tu indemnización al Banco. Esta estipulación también es nula por abusiva puesto que a efectos prácticos supone la imposición de un vencimiento anticipado unilateral y no justificado. Que se te incendie la casa, no implica que no puedas seguir pagando tus cuotas mensuales.

Revisa tu escritura, y no dudes en “mandar a paseo” los seguros y productos que te han obligado a suscribir en estos casos.

La semana próxima vuelvo para contarte por qué es nulo el EURIBOR.

Que tengas unas buenas y fructíferas vacaciones!

Espero haberte ayudado!



Guía de Hipotecas y Clausulas Abusivas (IV): Las 9 clausulas abusivas más comunes: Renuncia a la CESIÓN DEL CONTRATO y prohibición de VENDER


Buenas tardes!

Héme aquí de nuevo dispuesta a continuar con el análisis de las clausulas abusivas que contienen gran parte de las hipotecas “colocadas” en estos últimos años a los ciudadanos españoles por las entidades bancarias.

Hoy tampoco voy a hablarte de la clausula suelo. Aún no ha “salido” la tan esperada Sentencia del Tribunal Supremo que se cree “revolucionará” la jurisprudencia consolidada hasta la fecha respecto de las clausulas suelo.

Navegando por la red, he visto que hay infinidad de artículos sobre la clausula suelo y la tan citada y no nata Sentencia del Tribunal Supremo. Sin embargo, discúlpame, que como yo no tengo las hablidades de un oráculo no me queda otra que esperar pacientemente a que se publique la Sentencia para poder hablarte de ella.

Entrando en el tema te preguntarás ¿cuál es la cartelera de este Jueves?

Pues tenemos dos estrenos de órdago:

En primer lugar, veremos la clausula de RENUNCIA A LA NOTIFICACIÓN DE LA CESIÓN DEL CONTRATO. Esa que dice que te da igual y no quieres saber si el Banco vende tu hipoteca a alguien, porque te da igual que quien compra sean las hermanitas de la caridad o un fondo buitre. No te importa “cambiar de pareja” sin saberlo. Tú eres muy modern@.

Y en segundo lugar, la clausula que te PROHÍBE ENAJENAR EL INMUEBLE HIPOTECADO. Esa que dice que no puedes vender tu casa aunque quede colgando la hipoteca y encuentres a alguien que lo acepte. Yo, por contra, propongo que den un premio al hipotecado que encuentre en estos tiempos un comprador.

Comenzamos!


Te dejo por cualquiera, se te parezca o no


Coge tu escritura de préstamo hipotecario y empieza a leerla. ¿A que no entiendes nada? No hay lectura más soporífera y farragosa que la de una escritura notarial de este tipo (bueno, las de sociedades se las traen también) No te preocupes, déjala, léete este post y luego ve a tiro hecho a buscar esta clausula. No obstante, si eres un chicarrón o chicarrona del norte y te sumerges en tan apasionante lectura llegará un punto en que te encontrarás una clausula que te dice que has RENUNCIADO A LA NOTIFICACIÓN DE LA CESIÓN DEL CONTRATO.

Y dirás, ¿que qué? Pues bien, tranqul@, te lo explico.

Mediante la clausula en la que se te impone la renuncia a la notificación de la cesión del contrato el Banco lo que hace es quitarse un peso de encima hablando claro. Si el Banco vende tu hipoteca a otra persona, ya sea otro banco, un tío que pasaba por allí o un fondo buitre, y tu hipoteca tiene esta clausula, el Banco no tiene que avisarte de la venta.

Los Bancos están obligados por el artículo 149 de nuestra vetusta Ley Hipotecaria a notificarte “la cesión de tu crédito”. Esta obligación implica que tú tienes derecho a que te notifiquen que venden tu crédito y a quién se lo venden. Sin embargo, como ya conocéis que hecha la ley, hecha la trampa, el artículo 242 del Reglamento Hipotecario, también modernísimo, les permite a los Bancos que te hagan renunciar a este derecho a ser notificado de la cesión de tu crédito. De esta manera, el Banco, que se las sabe todas, incluye en sus escrituras esta estipulación.

Normalmente no pasa nada. Tu situación como deudor no va a mejorar o empeorar por este cambio de pareja de baile. El problema puede surgir si, como no sabes que tu patrono ahora es otro, te quedas sin posibilidad de hacer valer algún derecho que tengas frente a la entidad con la que te comprometiste de por vida.

Piensa, por ejemplo, que tu Banco vende tu crédito a otro Banco y no te dice nada. Tú tan feliz en tu ignorancia sigues pagando tus cuotas al Banco con el que concertaste tu préstamo. El nuevo Banco no recibe nada y, a pesar de tus pagos, tu deuda no hace más que crecer. Llega un día en que el nuevo Banco se cansa de esperar y se pone en manos de sus abogados para que vayan al juzgado a reclamar lo que es suyo. Así, sin comértelo ni bebértelo te encuentras un día con una notificación judicial que te dice que te van a echar de tu casa porque debes muuuucha pasta al Banco. Aquí entra en juego la defensa de los consumidores: tú podrás decir que no, que pagaste al otro Banco y que no te notificaron el cambio de Banco, por mucho que la escritura que aquél día aciago firmaste diga que renuncias a este derecho.

O piensa, por ejemplo, que con tu Banco, llamésmole original, llegaste a un acuerdo privado (esos tan de moda hoy día para eliminar las clausulas suelo). En este hipotético acuerdo pactastéis que las condiciones de tu hipoteca, la tasación de tu casa o cualquier otra estipulación es distinta y mejor a tus intereses que la que se refleja en la escritura de préstamo hipotecario y en el Registro de la Propiedad. En este caso, si tu Banco vende a otro tu crédito es más que probable que estas nuevas condiciones no las conozca el comprador y no te las aplique. Si estas condiciones recogidas en el acuerdo privado son más beneficiosas para ti, es evidente que la cesión de tu crédito hecha sin saberlo tú te perjudica. En este caso, diga lo que diga el Reglamento, se vulneran derechos que tienes como consumidor y, por tanto, podrás hacer que esa clausula se invalide.


Vaaaamos, vamooos, que me lo quitan de las manos


Me atrevo a aventurar que todas las hipotecas que se han firmado en España en los últimos años contienen la clausula en la que te PROHÍBEN ENAJENAR EL INMUEBLE HIPOTECADO. De esta manera me he encontrado con muchos hipotecad@s que me decían que no podían vender la casa que tantos quebraderos de cabeza les estaba dando.

Esto no es cierto. Tú puedes vender tu casa si encuentras un comprador dispuesto a pagarla. Él o ella te paga lo que acordéis y tú le entregas la casa. Punto. Una clausula que te prohíba enajenar la casa porque el Banco lo vale es abusiva.

Sin embargo, si con el precio que recibes por la casa no tienes suficiente money para cancelar el préstamo hipotecario, ahí está el problema, te quedarás sin casa y pagando la hipoteca. Si dejas de pagarlo, ya sabes lo que hay: desahucio. De manera que si el que te compró la casa vive en ella, será desahuciado. Por eso no es fácil desprenderse de las viviendas.

Otra cosa es que en tu hipoteca se te prohíba la “subrogación en el crédito” sin consentimiento del Banco. Una subrogación se produce cuando encuentras un comprador para tu vivienda y quieres que se haga cargo de la hipoteca. Es decir, que donde estaba en la hipoteca tu nombre, pongamos, Fulanico, quieres que pongan a Setanico y todos tan contentos. Pues bien, en este caso sí que es necesario por razones obvias que el Banco diga que está de acuerdo. El Banco necesita saber que la persona que va a asumir tu posición deudora pueda pagarle o, al menos, sea mejor pagadora que tú. En este caso, por lo tanto, no estaríamos hablando de una clausula abusiva .

Pero ojo al dato, en muchas escrituras hipotecarias se confunde la subrogación en el crédito y la enajenación de la vivienda gracias a la redacción tan farragosa y confusa que tienen este tipo de documentos. En este caso, esta redacción confusa determina que la clausula sea abusiva tanto en caso de enajenación como en el caso de la inicialmente lícita subrogación y por tanto también podrás anularla.

Resumiendo, que si tienes una hipoteca con estas clausulas ten en cuenta que al cambio de pareja puede jugar el banco pero tú no.

Hasta la próxima semana!

Espero haberte ayudado!


Guía de hipotecas y clausulas abusivas (III): Las 9 clausulas abusivas más comunes: INTERESES y COMISIONES


Buenas tardes a tod@s!

A solo tres días del Día del Consumidor, el día 15 de Marzo, continúo con mi periplo por la difusión de las clausulas abusivas más comunes que contienen los préstamos hipotecarios impuestos por las entidades financieras de nuestro país a los consumidores. Aquí tienes la Tercera Entrega.

Hoy no voy a hablarte de la cláusula suelo. Y te aseguro que lo lamento porque es un tema que me encanta. Como ya te comenté la semana pasada estoy a la espera de leer la tan esperada Sentencia del Tribunal Supremo del mes de Febrero pasado. El sentido del Fallo de esta Sentencia fue filtrado por una Nota de Prensa del Poder Judicial. Esta Nota de Prensa, como recordaréis, se publicó antes de que se “escribiera y firmara” la resolución por los Excelentísimos Magistrados de nuestro más Alto Tribunal. Así pues, es como si nuestro Poder Judicial nos hubiera avisado de la fecha de un parto programado y del sexo del no nacido. Como en estos temas nunca se sabe si se llega a buen término, yo prefiero esperar que la Sentencia sea alumbrada para informarte de la misma. A ver si tenemos suerte la semana que viene.

Así que con mi gozo en un pozo hoy te voy a hablar de otras clausulas abusivas que pertenecen al reparto de secundarios en esta historia de las hipotecas pero que, como los secundarios de Los Soprano, están soberbias en su papel y actúan de la “manito” unas con otras:

En primer lugar, como telonera, te presentaré la tan conocida CLAUSULA DE INTERESES MORATORIOS; esa que tantos dolores de cabeza ha proporcionado a los sufridos hipotecantes que se retrasan en el pago de sus cuotas.

Y en segundo lugar, como cabeza de cartel, podrás conocer más profundamente la indiscutiblemente extendida CLAUSULA DE COMISIONES POR CUOTAS IMPAGADAS que sigue siempre a la anterior.

Vamos al lío!


¿Cuánto le debo? 5+5 son 20


Como saben los seguidores de este blog, mi primer post trató sobre el tema de los intereses moratorios abusivos (a él me remito) por lo que hoy me limitaré a dar un par de pinceladas relativas al caso de las hipotecas.

El artículo 114 de la Ley Hipotecaria dice que en el caso de préstamos hipotecarios el interés moratorio no puede superar 3 veces el interés legal del dinero.

Para saber si el interés moratorio que contiene tu hipoteca supera este límite solo tienes que comprobar cuál es el tipo de interés legal del dinero cada año (aquí te dejo el enlace del Banco de España que yo utilizo) y multiplicarlo por 3.

Por ejemplo, en 2015 el interés legal del dinero se ha fijado en el 3,5% por lo que en el año 2015 no te pueden aplicar un interés de demora superior a 10,5% anual (3,5% x 3 = 10,5%)

En el año 2007, por su parte, el interés legal del dinero se fijó en el 5,00% por lo que en el año 2007 no te pueden aplicar un interés de demora superior a 15,00% anual (5,00% x 3 = 15,00%)

La mayoría de las hipotecas que han llegado a mis manos contienen intereses de demora de al menos el 18% anual. Este 18% tan extendido supone que estas hipotecas contienen intereses de demora abusivos desde el lejano 1997 en que el interés legal del dinero era del 7,5%. Desde 1997 en adelante el interés legal del dinero ha estado a lo sumo en el 5,5% por lo que puedo afirmar que un interés de demora superior a 16,5% anual (5,5% x 3 = 16,5%) es abusivo desde 1997.

Pero ojo, que si el tipo de interés de demora es inferior al interés legal del dinero de cada año multiplicado por 3 también puede ser abusivo y no aplicable. Así se pronunció el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en Sentencia de 21 de Enero de 2015: nada impide que un juez considere que el interés de demora que figura en un préstamo hipotecario suscrito con consumidores sea abusivo aunque no supere 3 veces el interés legal del dinero.

¿Y qué sucede si el interés de demora de tu hipoteca es abusivo? Pues que es una gran noticia: No tienes que pagarlo.

En definitiva, si tu hipoteca tiene un interés de demora superior a 3 veces el interés legal del dinero, este interés es abusivo y no te lo pueden cobrar. No lo pagues. No te lo pueden reclamar.


Malo, mala, malo = Son 30 euros 


Cuando te has comprado una casa obteniendo la financiación de un Banco y pasas un bache económico que te impide atender puntualmente tus pagos, gracias a Dios, el Banco está allí para ayudarte… a que no levantes cabeza.

¿Y qué medios tiene el Banco para ponerte la pierna encima? Como puedes suponer, muchos.

El primero de todos ellos es la exigencia de intereses de demora abusivos que gracias a que estás siendo aplicad@ y estás leyendo esta maravillosa serie de post ya sabes que no tienes que pagarlos. Pero como el Banco no tiene suficiente con cobrarte intereses de demora prefiere echar cal en la herida para dejar bien atadas sus ganancias y te suma a la deuda la conocida como COMISIÓN POR CUOTAS IMPAGADAS O COMISIÓN DE IMPAGADOS.

¿Y qué es esta comisión de impagados? Pues viene a ser algo así como una multa por aparcar 10 minutos en la zona azul sin pagar que es la que más molesta.

Te pongo un ejemplo:

¿No pagas 100 euros de una cuota mensual de 1.000 euros? Pues este mes tienes la suerte de que tu cuota mensual sube como la espuma: son 1.000,00 euros de cuota mensual, 30,00 euros de comisión de impagados y, cómo no, los intereses de demora de los 100,00 euros que no has pagado en plazo. Vamos, una alegría. Y a ti que tienes dinero a espuertas. Ya sabes el Banco siempre ayuda.

La comisión de impagados tiene por lo general un importe fijo mínimo (casi siempre son 18,00 euros o 30,00 euros) . Este importe mínimo te lo aplican independientemente de que tu impago sea de 20 euros o de 200 euros. El Banco no conoce el principio de proporcionalidad de las penas. Pobretitos, habrá que darles clases de derecho o más bien de ética.

Pues bien, estas comisiones son igualmente abusivas y nulas y te voy a explicar por qué.

El Servicio de Reclamaciones del Banco de España dice que las comisiones que aplica un Banco a un préstamo tienen que responder a servicios efectivamente prestados. Así lo plasma la Circular 8/1990 de 7 de Septiembre que dictó el Banco de España y que tiene este fantástico título: Transparencia de las operaciones y protección de la clientela (bancaria, se sobreentiende) A mi me encanta el nombre porque es cuanto menos paradójico que tal y como se han desarrollado las actividades de la Banca en este nuestro país sean capaces de poner las palabras Transparencia y protección de la clientela a una de las normas que rijen su actividad. ¿No crees?

Bueno, al ajo, la comisión por cuotas impagadas no es un servicio prestado por el Banco. Es decir, que te giren un recibo a una cuenta abierta en la misma entidad que te gira el recibo y que te concedió la hipoteca y que no lo cobre no supone un gasto al Banco ni de gestión ni de cualquier otro tipo. Que se olvide. No tiene justificación.

Por lo tanto, de conformidad con lo que ordena el propio Banco de España no puede imponerse a un cliente esta comisión porque no responde a un servicio efectivamente prestado. Una razón para no pagarla.

Pero es más, la comisión de impagados no es un servicio prestado por el banco sino que es una sanción por el incumplimiento de tus obligaciones de pago. Los intereses de demora que te cascan con cada impago son igualmente sanciones por el incumplimiento de tus obligaciones de pago. Por lo tanto, si el Banco te aplica intereses de demora y comisión de impagados no hace otra cosa que sancionarte dos veces por el mismo hecho. Es evidente que el Banco tiene predilección por cobrar dos veces por la misma cosa (recordemos el caso de mi amada comisión de apertura y de estudio que son lo mismo pero repetido) Por suerte, esta actitud del Banco no está refrendada por la legislación vigente por lo que la comisión de impagados es una sanción excesiva o desproporcionada y por tanto abusiva que TAMPOCO tienes que pagar.

Concluyendo, que ni intereses de demora ni comisiones de impagados. Estas clausulas que incluyen la totalidad de los préstamos hipotecarios son abusivas tal y como te he detallado.

Si estás en una situación económica dificultosa ten en cuenta esta información para que te sea un poquito más fácil superar el bache. Y si llegas al desagradable momento en que el Juzgado te notifica que te han puesto una ejecución hipotecaria, ten presente que puedes defenderte y reducir tu deuda negándote a pagar estos conceptos.

Como los Bancos se han esmerado mucho en el tema hipotecario, todavía tengo tinta para más clausulas. La próxima semana más.

Espero haberte ayudado!


Guía de hipotecas y clausulas abusivas: Las 9 clausulas abusivas más comunes (II): COMISIÓN DE APERTURA y VENCIMIENTO ANTICIPADO


Como no dudo estabáis esperando ansiosamente desde la semana pasada por fin llega a vuestros ordenadores, i-pads, tablets, i-phones y demás dispositivos electrónicos la Segunda Parte de la Guía de hipotecas y Clausulas Abusivas de andar por casa que publica Ciudadana K.

Antes de entrar en materia, una aclaración. Hoy NO os voy a hablar de la clausula abusiva más común y conocida que contienen las hipotecas: LA CLAUSULA SUELO. Y no os hablo de ella por razones de peso.

Como muchos sabéis como consumidores bien informados, el pasado 26 de Febrero de 2015 gracias a una Nota de Prensa del Poder Judicial conocimos que el Tribunal Supremo se había reunido en Pleno (lo que quiere decir que a la reunión acudió hasta el apuntador) para decidir el Fallo de un recurso que había interpuesto BBVA en relación con las clausulas suelo de las hipotecas. Lo que tenían que discutir en este pleno era si el Banco te tiene que devolver como hipotecante y sufrido pagador el dinero que te ha cobrado de más durante la vida de la hipoteca cuando el juez declara nula la clausula suelo. Pues bien, antes de dictar la sentencia, nos anuncian a bombo y platillo que aunque sea nula la clausula suelo solo te tienen que devolver el dinero que te hayan cobrado de más desde el 9 de Mayo de 2013. Como dirían por ahí: Awasome!

Cualquier abogaducho de tres al cuarto se quedaría “bocabadat” con esta decisión. Por mi parte, como abogada de andar por casa, estoy sorpendida con una decisión que ni comparto ni entiendo. No obstante, como soy mujer de fe y confío en que el Tribunal Supremo está formado por juristas no de tres al cuarto sino de reconocido prestigio me abstengo de opinar hasta que no llegue a mis manos la tan esperada Sentencia. A ver qué han inventado.

Por eso hoy prefiero hablaros de otras clausulas que son menos bonitas pero igual de perjudiciales y extendidas como la clausula suelo:

1º. Para abrir apetito comenzaremos con LA COMISIÓN DE APERTURA.

2º. Seguidamente daremos un repaso a LA CLAUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO.

Qué aproveche!


Ay, ay, ay!… Que me tienen que estudiar el préstamo!!!!


Esta es una de mis favoritas: LA COMISIÓN DE APERTURA. Siempre que la oigo, esté donde esté, se dibuja en mi boca una media sonrisa acompañada de un suspiro… La comisión de apertura… Bendito el que la inventó! Ay!

La comisión de apertura no viene a ser otra cosa que una manera mediante la que el Banco se ahorra todos los costes que le supone ejercer su propia labor. O es lo mismo, se enriquece con los intereses remuneratorios que te cobra por el préstamo y que pagas religiosamente cada mes y además no asume ningún gasto por ejercer su propia actividad.

Lo que más me gusta es cuando además de comisión de apertura me encuentro en la hipoteca la COMISIÓN DE ESTUDIO. Dos veces te cobran lo mismo maquillándolo en diferentes conceptos. Y se quedan tan panchos. Hay que tener poca verguenza!

Entrando al trapo en el asunto, si tu hipoteca tiene comisión de apertura, de estudio o ambas a la vez, no dudes en reclamar su anulación y que te devuelvan o compensen el dinero que has pagado por lo siguiente:

A los empresarios la ley les dice que solo pueden cobrar a los consumidores por servicios efectivamente prestados al propio consumidor.

En el caso de las comisiones de apertura y de estudio los Bancos te están cobrando la valoración de riesgos que hacen para decidir si te conceden la hipoteca y las gestiones necesarias que hacen sus empleados para formalizarlas.

Párate a pensar: valoración de riesgos… gestiones para formalizar la hipoteca… ¿Esto no te suena a que es lo que hacen los Bancos para decidir que negocio contratar para ganar dinero? ¿no les vas a pagar cada mes unos intereses remuneratorios que son como el precio que pagas por el servicio que te presta el Banco? Y en última instancia, puede ser que te beneficies de estas gestiones pero ¿y el Banco? ¿no se beneficia el Banco también?

Con estas preguntas retóricas queda meridianamente claro que estas comisiones no te las pueden cobrar puesto que:

1º. No se derivan de un servicio prestado al consumidor, sino que la valoración de riesgos y gestiones diversas son inherentes a la propia actividad de una entidad de crédito.

2º. Ya te cobran intereses remuneratorios  en los que están incluidas las gestiones preparatorias del préstamo. Cobrarte estas comisiones aparte no tiene justificación de Dios.

3º. Estas gestiones son útiles para ti pero también para el Banco por lo que es abusivo que tengas que pagarlas íntegramente tú. De toda la vida se ha pagado a medias.

Queda claro entonces: comisión de apertura, como diría Merkel a un griego: NEIN; comisión de estudio: RENEIN.


Vaya con la toalla, tengo un préstamo a 40 años, no pago un mes y me desahucian


Pasamos al plato principal que es obra de un chef luxemburgués y espero sea de tu agrado: LA CLAUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO.

Tenemos nuevamente que agradecer al Tribunal de Justicia de la Unión Europea que abriera en España una nueva vía de protección a los deudores hipotecarios en su Sentencia de fecha 14 de Marzo de 2013. Esta Sentencia la dicta como consecuencia de una pregunta que le remite el Juez del Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona en el famoso “caso AZIZ” Sí, ése, el de aquél hombre que fue desahuciado en una ejecución hipotecaria y el Juez anuló la ejecución mediante Sentencia de fecha 2 de Mayo de 2013. Sí, esa en la que se cita la obra maestra del cine “Ciudadano Kane” del genio Orson Welles.

Gracias a este pronunciamiento los jueces se han empezado a cuestionar ampliamente la validez de la clausula de vencimiento anticipado que contienen la totalidad de las hipotecas. Este pronunciamiento provocó incluso una reforma legislativa por la que se incluyó un requisito de procedibilidad para que el Banco pueda reclamar todo lo que le debes antes de plazo. Como consencuencia de esta Sentencia ahora al Banco para poder “vencer anticipadamente tu préstamo” ya no le basta con que impagues una cuota, sino que tiene que esperar a que impagues al menos 3.

Hoy en día hay que analizar caso por caso si esta clausula es abusiva. Sin embrago, con carácter general lo que parece evidente, tal y como sucedió en el Caso AZIZ, es que si tu préstamo tiene un periodo de duración largo y has impagado en relación con el total del préstamo un porcentaje irrisorio (en el caso AZIZ se había impagado solo el 1,00% del total del préstamo) es abusivo que el Banco te exija que le abones de golpe todo el préstamo no vencido. Algunos jueces entienden que los impagos deben ser de al menos el 10% del capital del préstamo.

Por otro lado, no te creas que los Bancos no se guardan un as bajo la manga. Y es que, aunque parezca mentira, tienen gente muy lista trabajando en sus órganos y se inventaron otra manera de vencer anticipadamente el préstamo con garantía hipotecaria sin que te enteres. ¿Cómo? Obligándote a que cedas al Banco la indemnización que te corresponda en caso de incendio. Es decir, se te incendia la casa y porque el Banco lo vale cobra toda la indemnización impidiéndote que pagues aplazadamente tal y como pactasteis aquél día en el Notario.

Esta clausula es abusiva a todas luces. El hecho de que se te incendie la casa no justifica que pierdas el “derecho a pagar aplazadamente tus cuotas” Otra cosa es que tengas que completar la garantía según la minusvaloración que ha sufrido la vivienda, pero eso es harina de otro costal.

Acabamos por hoy. Volvemos la próxima semana con la Tercera Entrega en la que espero incluir el análisis de la clausula suelo si el Tribunal Supremo se decide a dictar y publicar la esperada Sentencia. Esto es como un Libro de Harry Potter, qué expectación!

Hasta la próxima semana!

Espero haberte ayudado!


Guía de hipotecas y clausulas abusivas: Las 9 clausulas abusivas más comunes (I)


Como la mayoría de los ciudadanos de este nuestro país en en algún momento de tu vida  para comprarte una casita para vivir como todo hijo de vecino habrás tenido que ir al Banco, pedirle el dinero y concertar una hipoteca. La hipoteca solo se diferencia del matrimonio en que no es para toda la vida (pero casi) y en que  no hay posibilidad de divorcio salvo mutuo acuerdo. 

Comprada la casa y más feliz que una perdiz ahora solo te queda pagarla . Pero no solo eso, sino que durante 30 o 40 años tendrás que mantener una relación estrecha y estable con tu banco.

Al principio, todo son risas y gloria, pero conforme avanza vuestra relación te vas dando cuenta que el Banco te ha salido un poquitín trilero. Ahora estás un poco mosquead@ porque no tienes claro si te está engañando. ¿Cómo puede hacerte ésto a ti? A ti que le estás danto todo! Tranquil@, no eres el único, muchos otros hipotecantes están como tú o peor.

Hoy haré un pequeño resumen de cómo has llegado a atarte a un Banco por comprar una casa y en sucesivos post te informaré y analizaré las clausulas que te habrá hecho firmar el Banco pero que son abusivas y que, por tanto, no tienes que cumplir.

En defintiva, leídos los posts que iré publicando conocerás qué engaños te está prodigando tu banco y cómo defenderte.


¿Pero cómo he llegado yo aquí?


En el año 2015 la mayoría de los ciudadanos se encuentran “atrapados” en préstamos hipotecarios que les vinculan de por vida.

Un extraterreste que llegara a España de casualidad se preguntaría asombrado: ¿por qué? Ay, amigo! Pues para poder acceder a ese derecho constitucional que es el “DERECHO A UNA VIVIENDA DIGNA” Sí, sí, como lo oyes. Se trata de un derecho reconocido en la Constitución Española en su artículo 47. Este artículo es muy facilito de leer por lo que lo voy a transcribir tal cual lo redactaron allá por el 1978:

“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”

Pues bien, en cumplimiento de este precepto constitucional que es de obligado cumplimiento para nuestros gobernantes, legisladores, jueces y fiscales; en España los poderes públicos han promovido las condiciones necesarias y pertinentes para hacer efectivo el derecho a la vivienda digna y adecuada de los ciudadanos.

La mejor manera que han tenido de posibilitar la materialización de este derecho ha sido dándole CARTA BLANCA a las entidades financieras para que se conviertan en únicas proveedoras de los medios necesarios para poder alcanzar la ansiada vivienda por parte de los ciudadanos. Estos medios son los préstamos.

Pero los poderes públcios no se quedaron ahí, la Constitución también les ordena que eviten la especulación.

¿Y qué hicieron nuestros gobernantes en cumplimiento del mandato constitucional? Pues ya os podéis imaginar: ignorarlo por completo.

Con el objetivo de proporcionar mayores posibilidades de negocio a los Bancos y a los integrantes del proceso de construcción el archiconocido AZNAR en el año 1998 liberalizó el suelo mediante la Ley 6/1998. Esta ley, a grandes rasgos, tuvo dos consecuencias inmediatas: por un lado, la bajada de tipos de interés de los préstamos y por otro, la subida del precio de la vivienda.

A la gente de la calle esta regulación destinada a garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada nos dejó, hablando en plata, bastante jodidos. Resultó que poco a poco los bancos estuvieron dispuestos a prestar cantidades ingentes de dinero a cualquier mileurista que se lo pidiera para adquirir su vivienda. Pero esta disponibilidad no era simple generosidad y compromiso social por parte de los bancos, sino que éstos te exigían que a cambio te comprometieras a pagarles intereses (punto arriba, punto abajo) durante hasta 40 años. En definitiva si te comprabas una casa de 200.000 euros y tenías que pagarla en 40 años, tu casa te iba a costar casi el doble (el doble, sí señores, no me equivoco, las matemáticas no engañan) Y el banco nunca muere, con lo que tiene paciencia y vida suficiente para ir cobrando indefinidamente. Presta 200.000 y recibe 400.000: EL NEGOCIO REDONDO, ¿no crees?

Pero este negocio tan beneficioso para las entidades financieras no les era suficiente dado que Banco y Avaricia son sinónimos. A los bancos esta perita en dulce que le puso en bandeja el Gobierno estatal y las instuticiones europeas les dejaba con hambre por lo que decidieron GANAR MÁS. ¿Cómo? Pues como solo ellos saben hacer: Incluyendo en sus préstamos condiciones abusivas para el consumidor.


Condiciones abusivas comunes en préstamos hipotecarios


A título enumerativo las condiciones abusivas que con mayor incidencia se presentan en los préstamos hipotecarios suscritos con consumidores son las siguientes:

1º La comisión de apertura. Esa que te dice que por estudiarte el préstamo tienes que pagar un 1 o 2% del importe del mismo.

2º. El vencimiento anticipado. Esa que llega a decir en alguna ocasión que si no pagas un mes o se te incendia la casa, tienes que pagar todo lo que debas y todo lo que deberías pagar hasta el año 3000.

3º. Los intereses moratorios. Esa que te dice que si te retrasas en algún pago, te van a cobrar unos intereses elevados. Por mal@.

4º. La clausula suelo. Esa que te dice “Donde dije digo digo Diego”. Si el tipo de interés de tu préstamo en una clausula se dice que es variable (EURIBOR + 0,5 por ejemplo) INOCENTE! Era broma! que el tipo de interés de tu préstamo siempre será al menos un tipo fijo del 2, 3 , 5, etc…

5º Comisiones por cuotas impagadas. Esa que dice que si eres mal@ y no pagas les tienes que pagar además de intereses una comisión fija.

6º. La renuncia a la notificación de la cesión del contrato. Esa que dice que te da igual y no quieres saber si el Banco vende tu hipoteca a alguien, porque te da igual que quien compra sean las hermanitas de la caridad o un fondo buitre. No te importa “cambiar de pareja” sin saberlo. Tú eres muy modern@.

7º. La prohibición de enajenar el inmueble hipotecado. Esa que dice que no puedes vender tu casa aunque quede colgando la hipoteca y encuentres a alguien que lo acepte. Yo, por contra, propongo que den un premio al hipotecado que encuentre en estos tiempos un comprador.

8º. La obligación de contratar productos accesorios o vinculados al préstamo hipotecario. Esa que te obliga a suscribir miles de productos bancarios de la propia entidad para que te concedan el préstamo. A ti no te importa tener que pagar un seguro de 5000 euros anuales cuando la competencia lo oferta por 200 euros.

9º. El IRPH y el EURIBOR. Esa que fija que tu tipo de interés es IRPH o EURIBOR, unos índices manipulables por las propias entidades. Ya me explayaré en su momento.

Las condiciones que detallo son consideradas en numerosas ocasiones abusivas. El carácter abusivo de estas condiciones determinará el abaratamiento de tu préstamo y una serie de consecuencias jurídicas que te protegerán frente a  las actuaciones de las entidades bancarias.

Ahora te pongo deberes: coge tu hipoteca, si no la tienes pídela al Banco o al Notario y empieza a leerla a ver si identificas alguna de estas clausulas. Si no encuentras ninguna, por favor, te pido que me envíes escaneada tu hipoteca para enmarcarla entre mis trofeos (ciudadank@deciudadanaaconsumidora.com).

En próximas “entregas” iré desgranando una a una estas clausulas para que puedas decirle al Banco que tururú, que eso no te lo pueden exigir! Verás que agustico te quedas!

Hasta la próxima semana!

Espero haberte ayudado!