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Guía de hipotecas y clausulas abusivas (III): Las 9 clausulas abusivas más comunes: INTERESES y COMISIONES


Buenas tardes a tod@s!

A solo tres días del Día del Consumidor, el día 15 de Marzo, continúo con mi periplo por la difusión de las clausulas abusivas más comunes que contienen los préstamos hipotecarios impuestos por las entidades financieras de nuestro país a los consumidores. Aquí tienes la Tercera Entrega.

Hoy no voy a hablarte de la cláusula suelo. Y te aseguro que lo lamento porque es un tema que me encanta. Como ya te comenté la semana pasada estoy a la espera de leer la tan esperada Sentencia del Tribunal Supremo del mes de Febrero pasado. El sentido del Fallo de esta Sentencia fue filtrado por una Nota de Prensa del Poder Judicial. Esta Nota de Prensa, como recordaréis, se publicó antes de que se “escribiera y firmara” la resolución por los Excelentísimos Magistrados de nuestro más Alto Tribunal. Así pues, es como si nuestro Poder Judicial nos hubiera avisado de la fecha de un parto programado y del sexo del no nacido. Como en estos temas nunca se sabe si se llega a buen término, yo prefiero esperar que la Sentencia sea alumbrada para informarte de la misma. A ver si tenemos suerte la semana que viene.

Así que con mi gozo en un pozo hoy te voy a hablar de otras clausulas abusivas que pertenecen al reparto de secundarios en esta historia de las hipotecas pero que, como los secundarios de Los Soprano, están soberbias en su papel y actúan de la “manito” unas con otras:

En primer lugar, como telonera, te presentaré la tan conocida CLAUSULA DE INTERESES MORATORIOS; esa que tantos dolores de cabeza ha proporcionado a los sufridos hipotecantes que se retrasan en el pago de sus cuotas.

Y en segundo lugar, como cabeza de cartel, podrás conocer más profundamente la indiscutiblemente extendida CLAUSULA DE COMISIONES POR CUOTAS IMPAGADAS que sigue siempre a la anterior.

Vamos al lío!


¿Cuánto le debo? 5+5 son 20


Como saben los seguidores de este blog, mi primer post trató sobre el tema de los intereses moratorios abusivos (a él me remito) por lo que hoy me limitaré a dar un par de pinceladas relativas al caso de las hipotecas.

El artículo 114 de la Ley Hipotecaria dice que en el caso de préstamos hipotecarios el interés moratorio no puede superar 3 veces el interés legal del dinero.

Para saber si el interés moratorio que contiene tu hipoteca supera este límite solo tienes que comprobar cuál es el tipo de interés legal del dinero cada año (aquí te dejo el enlace del Banco de España que yo utilizo) y multiplicarlo por 3.

Por ejemplo, en 2015 el interés legal del dinero se ha fijado en el 3,5% por lo que en el año 2015 no te pueden aplicar un interés de demora superior a 10,5% anual (3,5% x 3 = 10,5%)

En el año 2007, por su parte, el interés legal del dinero se fijó en el 5,00% por lo que en el año 2007 no te pueden aplicar un interés de demora superior a 15,00% anual (5,00% x 3 = 15,00%)

La mayoría de las hipotecas que han llegado a mis manos contienen intereses de demora de al menos el 18% anual. Este 18% tan extendido supone que estas hipotecas contienen intereses de demora abusivos desde el lejano 1997 en que el interés legal del dinero era del 7,5%. Desde 1997 en adelante el interés legal del dinero ha estado a lo sumo en el 5,5% por lo que puedo afirmar que un interés de demora superior a 16,5% anual (5,5% x 3 = 16,5%) es abusivo desde 1997.

Pero ojo, que si el tipo de interés de demora es inferior al interés legal del dinero de cada año multiplicado por 3 también puede ser abusivo y no aplicable. Así se pronunció el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en Sentencia de 21 de Enero de 2015: nada impide que un juez considere que el interés de demora que figura en un préstamo hipotecario suscrito con consumidores sea abusivo aunque no supere 3 veces el interés legal del dinero.

¿Y qué sucede si el interés de demora de tu hipoteca es abusivo? Pues que es una gran noticia: No tienes que pagarlo.

En definitiva, si tu hipoteca tiene un interés de demora superior a 3 veces el interés legal del dinero, este interés es abusivo y no te lo pueden cobrar. No lo pagues. No te lo pueden reclamar.


Malo, mala, malo = Son 30 euros 


Cuando te has comprado una casa obteniendo la financiación de un Banco y pasas un bache económico que te impide atender puntualmente tus pagos, gracias a Dios, el Banco está allí para ayudarte… a que no levantes cabeza.

¿Y qué medios tiene el Banco para ponerte la pierna encima? Como puedes suponer, muchos.

El primero de todos ellos es la exigencia de intereses de demora abusivos que gracias a que estás siendo aplicad@ y estás leyendo esta maravillosa serie de post ya sabes que no tienes que pagarlos. Pero como el Banco no tiene suficiente con cobrarte intereses de demora prefiere echar cal en la herida para dejar bien atadas sus ganancias y te suma a la deuda la conocida como COMISIÓN POR CUOTAS IMPAGADAS O COMISIÓN DE IMPAGADOS.

¿Y qué es esta comisión de impagados? Pues viene a ser algo así como una multa por aparcar 10 minutos en la zona azul sin pagar que es la que más molesta.

Te pongo un ejemplo:

¿No pagas 100 euros de una cuota mensual de 1.000 euros? Pues este mes tienes la suerte de que tu cuota mensual sube como la espuma: son 1.000,00 euros de cuota mensual, 30,00 euros de comisión de impagados y, cómo no, los intereses de demora de los 100,00 euros que no has pagado en plazo. Vamos, una alegría. Y a ti que tienes dinero a espuertas. Ya sabes el Banco siempre ayuda.

La comisión de impagados tiene por lo general un importe fijo mínimo (casi siempre son 18,00 euros o 30,00 euros) . Este importe mínimo te lo aplican independientemente de que tu impago sea de 20 euros o de 200 euros. El Banco no conoce el principio de proporcionalidad de las penas. Pobretitos, habrá que darles clases de derecho o más bien de ética.

Pues bien, estas comisiones son igualmente abusivas y nulas y te voy a explicar por qué.

El Servicio de Reclamaciones del Banco de España dice que las comisiones que aplica un Banco a un préstamo tienen que responder a servicios efectivamente prestados. Así lo plasma la Circular 8/1990 de 7 de Septiembre que dictó el Banco de España y que tiene este fantástico título: Transparencia de las operaciones y protección de la clientela (bancaria, se sobreentiende) A mi me encanta el nombre porque es cuanto menos paradójico que tal y como se han desarrollado las actividades de la Banca en este nuestro país sean capaces de poner las palabras Transparencia y protección de la clientela a una de las normas que rijen su actividad. ¿No crees?

Bueno, al ajo, la comisión por cuotas impagadas no es un servicio prestado por el Banco. Es decir, que te giren un recibo a una cuenta abierta en la misma entidad que te gira el recibo y que te concedió la hipoteca y que no lo cobre no supone un gasto al Banco ni de gestión ni de cualquier otro tipo. Que se olvide. No tiene justificación.

Por lo tanto, de conformidad con lo que ordena el propio Banco de España no puede imponerse a un cliente esta comisión porque no responde a un servicio efectivamente prestado. Una razón para no pagarla.

Pero es más, la comisión de impagados no es un servicio prestado por el banco sino que es una sanción por el incumplimiento de tus obligaciones de pago. Los intereses de demora que te cascan con cada impago son igualmente sanciones por el incumplimiento de tus obligaciones de pago. Por lo tanto, si el Banco te aplica intereses de demora y comisión de impagados no hace otra cosa que sancionarte dos veces por el mismo hecho. Es evidente que el Banco tiene predilección por cobrar dos veces por la misma cosa (recordemos el caso de mi amada comisión de apertura y de estudio que son lo mismo pero repetido) Por suerte, esta actitud del Banco no está refrendada por la legislación vigente por lo que la comisión de impagados es una sanción excesiva o desproporcionada y por tanto abusiva que TAMPOCO tienes que pagar.

Concluyendo, que ni intereses de demora ni comisiones de impagados. Estas clausulas que incluyen la totalidad de los préstamos hipotecarios son abusivas tal y como te he detallado.

Si estás en una situación económica dificultosa ten en cuenta esta información para que te sea un poquito más fácil superar el bache. Y si llegas al desagradable momento en que el Juzgado te notifica que te han puesto una ejecución hipotecaria, ten presente que puedes defenderte y reducir tu deuda negándote a pagar estos conceptos.

Como los Bancos se han esmerado mucho en el tema hipotecario, todavía tengo tinta para más clausulas. La próxima semana más.

Espero haberte ayudado!


Guía de hipotecas y clausulas abusivas: Las 9 clausulas abusivas más comunes (II): COMISIÓN DE APERTURA y VENCIMIENTO ANTICIPADO


Como no dudo estabáis esperando ansiosamente desde la semana pasada por fin llega a vuestros ordenadores, i-pads, tablets, i-phones y demás dispositivos electrónicos la Segunda Parte de la Guía de hipotecas y Clausulas Abusivas de andar por casa que publica Ciudadana K.

Antes de entrar en materia, una aclaración. Hoy NO os voy a hablar de la clausula abusiva más común y conocida que contienen las hipotecas: LA CLAUSULA SUELO. Y no os hablo de ella por razones de peso.

Como muchos sabéis como consumidores bien informados, el pasado 26 de Febrero de 2015 gracias a una Nota de Prensa del Poder Judicial conocimos que el Tribunal Supremo se había reunido en Pleno (lo que quiere decir que a la reunión acudió hasta el apuntador) para decidir el Fallo de un recurso que había interpuesto BBVA en relación con las clausulas suelo de las hipotecas. Lo que tenían que discutir en este pleno era si el Banco te tiene que devolver como hipotecante y sufrido pagador el dinero que te ha cobrado de más durante la vida de la hipoteca cuando el juez declara nula la clausula suelo. Pues bien, antes de dictar la sentencia, nos anuncian a bombo y platillo que aunque sea nula la clausula suelo solo te tienen que devolver el dinero que te hayan cobrado de más desde el 9 de Mayo de 2013. Como dirían por ahí: Awasome!

Cualquier abogaducho de tres al cuarto se quedaría “bocabadat” con esta decisión. Por mi parte, como abogada de andar por casa, estoy sorpendida con una decisión que ni comparto ni entiendo. No obstante, como soy mujer de fe y confío en que el Tribunal Supremo está formado por juristas no de tres al cuarto sino de reconocido prestigio me abstengo de opinar hasta que no llegue a mis manos la tan esperada Sentencia. A ver qué han inventado.

Por eso hoy prefiero hablaros de otras clausulas que son menos bonitas pero igual de perjudiciales y extendidas como la clausula suelo:

1º. Para abrir apetito comenzaremos con LA COMISIÓN DE APERTURA.

2º. Seguidamente daremos un repaso a LA CLAUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO.

Qué aproveche!


Ay, ay, ay!… Que me tienen que estudiar el préstamo!!!!


Esta es una de mis favoritas: LA COMISIÓN DE APERTURA. Siempre que la oigo, esté donde esté, se dibuja en mi boca una media sonrisa acompañada de un suspiro… La comisión de apertura… Bendito el que la inventó! Ay!

La comisión de apertura no viene a ser otra cosa que una manera mediante la que el Banco se ahorra todos los costes que le supone ejercer su propia labor. O es lo mismo, se enriquece con los intereses remuneratorios que te cobra por el préstamo y que pagas religiosamente cada mes y además no asume ningún gasto por ejercer su propia actividad.

Lo que más me gusta es cuando además de comisión de apertura me encuentro en la hipoteca la COMISIÓN DE ESTUDIO. Dos veces te cobran lo mismo maquillándolo en diferentes conceptos. Y se quedan tan panchos. Hay que tener poca verguenza!

Entrando al trapo en el asunto, si tu hipoteca tiene comisión de apertura, de estudio o ambas a la vez, no dudes en reclamar su anulación y que te devuelvan o compensen el dinero que has pagado por lo siguiente:

A los empresarios la ley les dice que solo pueden cobrar a los consumidores por servicios efectivamente prestados al propio consumidor.

En el caso de las comisiones de apertura y de estudio los Bancos te están cobrando la valoración de riesgos que hacen para decidir si te conceden la hipoteca y las gestiones necesarias que hacen sus empleados para formalizarlas.

Párate a pensar: valoración de riesgos… gestiones para formalizar la hipoteca… ¿Esto no te suena a que es lo que hacen los Bancos para decidir que negocio contratar para ganar dinero? ¿no les vas a pagar cada mes unos intereses remuneratorios que son como el precio que pagas por el servicio que te presta el Banco? Y en última instancia, puede ser que te beneficies de estas gestiones pero ¿y el Banco? ¿no se beneficia el Banco también?

Con estas preguntas retóricas queda meridianamente claro que estas comisiones no te las pueden cobrar puesto que:

1º. No se derivan de un servicio prestado al consumidor, sino que la valoración de riesgos y gestiones diversas son inherentes a la propia actividad de una entidad de crédito.

2º. Ya te cobran intereses remuneratorios  en los que están incluidas las gestiones preparatorias del préstamo. Cobrarte estas comisiones aparte no tiene justificación de Dios.

3º. Estas gestiones son útiles para ti pero también para el Banco por lo que es abusivo que tengas que pagarlas íntegramente tú. De toda la vida se ha pagado a medias.

Queda claro entonces: comisión de apertura, como diría Merkel a un griego: NEIN; comisión de estudio: RENEIN.


Vaya con la toalla, tengo un préstamo a 40 años, no pago un mes y me desahucian


Pasamos al plato principal que es obra de un chef luxemburgués y espero sea de tu agrado: LA CLAUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO.

Tenemos nuevamente que agradecer al Tribunal de Justicia de la Unión Europea que abriera en España una nueva vía de protección a los deudores hipotecarios en su Sentencia de fecha 14 de Marzo de 2013. Esta Sentencia la dicta como consecuencia de una pregunta que le remite el Juez del Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona en el famoso “caso AZIZ” Sí, ése, el de aquél hombre que fue desahuciado en una ejecución hipotecaria y el Juez anuló la ejecución mediante Sentencia de fecha 2 de Mayo de 2013. Sí, esa en la que se cita la obra maestra del cine “Ciudadano Kane” del genio Orson Welles.

Gracias a este pronunciamiento los jueces se han empezado a cuestionar ampliamente la validez de la clausula de vencimiento anticipado que contienen la totalidad de las hipotecas. Este pronunciamiento provocó incluso una reforma legislativa por la que se incluyó un requisito de procedibilidad para que el Banco pueda reclamar todo lo que le debes antes de plazo. Como consencuencia de esta Sentencia ahora al Banco para poder “vencer anticipadamente tu préstamo” ya no le basta con que impagues una cuota, sino que tiene que esperar a que impagues al menos 3.

Hoy en día hay que analizar caso por caso si esta clausula es abusiva. Sin embrago, con carácter general lo que parece evidente, tal y como sucedió en el Caso AZIZ, es que si tu préstamo tiene un periodo de duración largo y has impagado en relación con el total del préstamo un porcentaje irrisorio (en el caso AZIZ se había impagado solo el 1,00% del total del préstamo) es abusivo que el Banco te exija que le abones de golpe todo el préstamo no vencido. Algunos jueces entienden que los impagos deben ser de al menos el 10% del capital del préstamo.

Por otro lado, no te creas que los Bancos no se guardan un as bajo la manga. Y es que, aunque parezca mentira, tienen gente muy lista trabajando en sus órganos y se inventaron otra manera de vencer anticipadamente el préstamo con garantía hipotecaria sin que te enteres. ¿Cómo? Obligándote a que cedas al Banco la indemnización que te corresponda en caso de incendio. Es decir, se te incendia la casa y porque el Banco lo vale cobra toda la indemnización impidiéndote que pagues aplazadamente tal y como pactasteis aquél día en el Notario.

Esta clausula es abusiva a todas luces. El hecho de que se te incendie la casa no justifica que pierdas el “derecho a pagar aplazadamente tus cuotas” Otra cosa es que tengas que completar la garantía según la minusvaloración que ha sufrido la vivienda, pero eso es harina de otro costal.

Acabamos por hoy. Volvemos la próxima semana con la Tercera Entrega en la que espero incluir el análisis de la clausula suelo si el Tribunal Supremo se decide a dictar y publicar la esperada Sentencia. Esto es como un Libro de Harry Potter, qué expectación!

Hasta la próxima semana!

Espero haberte ayudado!


Una de Intereses Bancarios


Hace unos días, concretamente el día 21 de Enero de 2015, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea resolvió una cuestión prejudicial que le había planteado el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Marchena (Sevilla).

Esta resolución sirve a los consumidores para que reclamen a sus entidades bancarias que no les cobren los intereses de demora en sus préstamos cuando se retrasan en el pago de alguna de las cuotas.


 ¿Qué pasaba en el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Marchena?


El Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Marchena tenía en sus manos varios procedimientos de ejecución hipotecaria que habían presentado los Bancos para echar de sus casas a consumidores que habían impagado las cuotas de su hipoteca.

En estos procedimientos de ejecución hipotecaria, los Bancos implicados habían presentado la demanda reclamando el pago a los consumidores de todo el capital de los préstamos hipotecarios que habían firmado en los años 2007 y 2010 y los intereses de demora calculados al tipo señalado en las propias hipotecas (que oscilaba entre el 18% y el 25% anual).

El juez de Marchena aprecia que los intereses de demora calculados en estos casos por los Bancos son abusivos puesto que así lo dispone el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria. Este precepto señala que los intereses de demora en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual no pueden ser superiores al interés legal del dinero multiplicado por 3. En los casos que se encuentra el juez de Marchena en su juzgado los tipos de demora aplicados por los Bancos son de entre el 18% y el 25% anual con lo que superan ampliamente este límite legal.

El problema que se le plantea al juez de Marchena es qué hacer ante el carácter abusivo de los intereses de demora :

¿dejar la deuda sin intereses como dice Europa que hay que hacer en el artículo 6.1 de la Directiva 93/13?

¿o volver a calcular los intereses de demora de estas deudas ajustándolos al interés legal del dinero multiplicado por 3 como dice que hay que hacer la Disposición Transitoria 2ª de la Ley 1/2013?

Ante esta regulación contradictoria por parte de España el juez de Marchena decide preguntar al Tribunal de Justicia de la Unión Europea qué hacer: ¿elimino los intereses de demora de las deudas o los recalculo al tipo de interés legal multiplicado por 3?


 ¿Qué le contesta el Tribunal de Justicia de la Unión Europea al juez de Marchena?


El Tribunal de Justicia contesta al juez de Marchena que, tratándose de consumidores y clausulas abusivas, es indudable que:

–  los intereses de demora considerados abusivos por el juez deben eliminarse.

–  y es más, no solo pueden ser abusivos los intereses de demora que superen 3 veces el interés legal del dinero, sino que se pueden considerar abusivos intereses de demora que no superen este límite.


Esta información, ¿para qué te sirve como consumidor?


Después de este “rollaco jurídico” veamos como puedes hacer valer tus derechos ante tu Banco con base en este pronunciamiento judicial:

Imagina que estás pasando un mal momento económico y te estás retrasando en el pago de las cuotas de tu hipoteca.

En estos casos el Banco permitirá que pagues las cuotas con retraso y te aplicará en la mayoría de los casos una serie de “recargos por la demora” que suponen que tienes que abonar comisiones por retraso (normalmente 30 euros por cada cuota retrasada) e intereses de demora.

Como consumidor tienes que decirle a tu banco que “nanai de la China”, que no les vas a pagar comisiones de devolución ni intereses de demora, que te cobren la cuota pelada. Digan lo que digan, tú abona la cuota.

Si se ponen “farrucos” y te mantienen los intereses de demora y comisiones de devolución les pides una hoja de reclamaciones y haces constar que has abonado “x euros” para que se aplique al pago de la cuota y no a intereses de demora ni comisiones con los cuáles no estás de acuerdo. Esta hoja – debidamente sellada por el banco – te la guardas y sigues con tu vida.

Cuando pase el tiempo, si tu situación económica mejora, el Banco no te va a reclamar el pago de estas comisiones e intereses de demora que no abonaste y tampoco puede darte de alta en registros de morosos porque has mostrado tu disconformidad con la existencia de la deuda.

Por el contrario, si con el paso del tiempo tu situación económica empeora y todo el asunto desemboca en el temido procedimiento de ejecución hipotecaria por el que el Banco te quiere echar de tu casa, el juez que conozca del tema no podrá aceptar que se te reclamen intereses de demora abusivos porque así lo dice Europa ni tampoco las comisiones de devolución – merecen un post aparte pero son igualmente abusivas –

Por último, informarte que la resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea se refiere a hipotecas, pero la nulidad por abusiva de intereses de demora se puede extender a cualquier tipo de producto, no solo préstamos hipotecarios, por lo que los intereses de demora pueden ser abusivos aunque se deriven de otro tipo de préstamos (en estos casos los juzgados suelen entender que son abusivos si superan el interés legal del dinero multiplicado por 2,5) Por lo tanto, en estos casos, tampoco tienes por qué abonarlos.

Resumiendo, no el Gobierno Español, sino Europa te ampara en el impago de intereses de demora abusivos en contratos suscritos con consumidores.

Espero haberte sido de ayuda!