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MÉTODO 365/360 O CÓMO PAGAS MÁS DE LO QUE DEBES


Buenas tardes! Estos últimos meses me he hecho de rogar, pero no en vano. He estado estudiando y, como no, luchando para que los derechos de los ciudadanos consumidores (que, no olvides, somos mayoría absoluta cualificada) se vean respetados en nuestros tribunales.

Hoy ya me picaba el gusanillo de contar cosillas por este medio y no me he podido resistir. He sacado un hueco de mi, a diferencia de Rajoy, apretada agenda y te voy a contar lo que he aprendido nuevo sobre hipotecas, consumidores y abusos bancarios. Ains, qué misterio! Ahí va: Se trata de una cosa “mu quiquiricosa”: El Método 365/360.

¿Y qué es eso? Pues algo de lo que los “abogaíllos” en general ni nos enteramos. Pero no te eches las manos a la cabeza, no somos tan “petardos”. Tampoco se enteran los profesores de escuela, ni los taxistas, ni los secretarios, ni los obreros, ni los médicos (bueno, éstos a lo mejor sí que son muy listos) En definitiva, no se entera casi nadie.

El Método 365/360 llegó a mi vida gracias a algún abogadillo que presupongo tiene relaciones con matemáticos de altas calificaciones que publicó este articulillo en que habla del abuso bancario que hay en el cálculo de los intereses que te cobra el banco por prestarte el dinero: el MÉTODO 365/360. Lo leí atentamente y dadas mis carencias intelectuales en este ámbito tuve que preguntar a un colega muy inteligente para que me lo explicara y, sobre todo, para que fuera capaz de identificar este método entre las montañas de hipotecas que rodean mi amado escritorio. Mi generoso colega puso sus veloces neuronas a trabajar y voilá! En un momento me lo explicó. Y yo que soy la vocera no puedo resistirme a contártelo!

En unas breves pero necesarias palabrejas voy a intentar explicarte qué es eso del Método 365/360, cómo puedes descubrir si en tu hipoteca “te lo colaron” y cómo puedes defenderte para eliminarlo.

Començen!


PORQUE YO SOY DE LETRAS


Cuando tienes la gran suerte de acunar en tu regazo una maravillosa escritura de préstamo con garantía hipotecaria (qué nombre más “presioso”) coloquialmente conocida como la maldita hipoteca, te pones a leer y no entiendes el 98% de lo que pone. El 2% que entiendes se corresponde con las fechas, nombres propios, DNIS y direcciones. Por eso no es aventurado afirmar sin ningún genero de dudas que NO TE ENTERAS DE NÁ.

Si tienes la suerte o desgracia de haberte pegado 5 años aprendiendo tan amenamente los intríngulis del Derecho y te has convertido en un abogadillo versado en temas hipotecarios o si eres uno de los afortunados que a base de sufrir acosos bancarios has aprendido en un auto cursillo acelerado cómo se lee una escritura (que es casi más complicado que hablar arameo fluidamente) serás capaz de leerte la escritura en diagonal y averiguar si hay cláusula suelo (conocida coloquialmente como maldita cláusula suelo) si hay IRPH (conocido coloquialmente como estafa) si hay comisiones (conocidas coloquialmente como malditas comisiones) o si hay interés de demora (conocido coloquialmente como robo).

Tras una lectura en diagonal, sí, sí, en diagonal, que los que leemos escrituras somos raritos pero no masocas, hay un trocito que te habla de fórmulas matemáticas, generalmente este maldito trozo figura en la Cláusula Segunda donde pone Devengo y liquidación de intereses y en la Cláusula Sexta cuando te habla de intereses de demora. Ese trozo, con carácter general, lo calificas de jeroglífico, pones tu mente en blanco cuando tus ojos lo ojean y sigues adelante.

Pues a partir de hoy cuando tengas el placer de encontrar en la escritura la maldita fórmula, haz un esfuerzo y QUIETO, PARAO: Léelo y reléelo. Tiene importancia y se puede entender! Ya no habrá misterios para ti! Verás qué fácil!


365 DÍAS NO SON 360: UNA OBVIEDAD


Tú vas al Banco y te concede una hipoteca. Técnicamente la operación bancaria consiste en que el Banco te da pasta a cambio de que tú se la devuelvas con intereses y asegures que vas a pagar porque si eres malo y no pagas te quita tu casa y todo el dinero que tengas y más.

Centrémonos en el interés que te cobra el Banco (que no es otra cosa que la ganancia que recibe el Banco por ese dinero que te ha prestado) El interés depende de una serie de fórmulas de matemáticas financieras que se pueden explicar así:

  • El Banco te dice: Te dejo 120 para que me lo devuelvas en 120 meses. Pero, hombre, no me vas a devolver solo 120, que no soy tontico, me devuelves esos 120 más los intereses remuneratorios que genere ese capital hasta que me lo devuelvas todo. Como soy muy bueno te voy a poner de interés el 4% cada año. Tú no te preocupes, vive la vida, que ya lo calculo yo con la fórmula esa que no entiendes que hemos puesto en el contrato y te paso los recibos cada mes. Tú solo preocúpate de que haya dinero en la cuenta para pagar.

Tú te quedas tan pancho pagando los recibos mensuales que te gira el banco a tu, generalmente, escuálida cuenta bancaria y, haciendo caso al banquero, vives tu vida sin pena ni gloria.

Pues bien, puede ser que en este tema también te esté timando el Banco y tengas que empezar una nueva lucha. En el cálculo de intereses remuneratorios puede haber otro truco de la Banca: que te hayan “colao” el Método 365/360.

Este método se puede explicar fácilmente.

Cualquier persona que firma un préstamo piensa y cree firmemente lo siguiente:

  • Si me ha dicho que cada año me va a cobrar el 4% de intereses y un año tiene 365 días, pues cada día tendré que pagar unos intereses de 4/365= 0,010%. Si el año es bisiesto, pues pagaré de intereses 4/366= 0,010% cada día. Así que a ojo de buen cubero este año pago 4,80 de intereses.

¿Fácil, verdad? Parece que no hay truco ni cartón!

Pues SI QUE LO AHÍ.

Algunos bancos que son más listos que el hambre se inventan que el año no tiene 365 días para calcular cuanto interés te van a cobrar cada día, sino que hacen “la ficción” de poner en el contrato que para calcular cuánto interés te van a cobrar cada día el año va a ser de 360 días. Ahora, eso sí, tú vas a pagar los intereses de 365 días – que son los días que tiene un año.

En estos casos el discurrir mental del Banco es el siguiente:

  • Si le he dicho que cada año le voy a cobrar el 4% de interés y un año para mi tiene 360 días cada día tendrá que pagar de intereses 4/360= 0,011%. Como para el deudor el año tiene 365 días pagará intereses por 365 días por lo que este año, que no es bisiesto, me llevo a la butxaca un interés de 4,015% y si es bisiesto me llevaré un 4,026%. Así que este año cobraremos 4,81 de intereses y el bisiesto cobraremos 4,83 de intereses. Guau! Jugada redonda y ni se ha enterado! Juas, juas, juas!

 ¿Lo ves? Qué listos los banqueros! Si es que la fortuna se hace peseta a peseta… Ains, que mentes privilegiadas. Un momento! ¿Privilegiadas o abusonas? Ahí lo dejo…


TU HIPOTECA ES TU BIBLIA


No te sulfures. Todo tiene remedio. No seas vago y coge tu hipoteca. Te voy a dar las pistas para que averigües si te la colaron por aquí también:

Busca la cláusula Segunda: Amortización. Dentro de esta cláusula tiene que haber algo que se refiere a Devengo y liquidación de intereses. En esta cláusula es donde lo deberías ver: Si ves 36000 o algo de 360 enciende la alarma! Ahora comprueba que diga algo así como que el interés se devenga por días naturales (es decir, 365 días) Si es así, los has pescado!

También tendrás que mirar la cláusula de intereses de demora (la Sexta) en la que suele indicarse que el tipo de interés anual de demora se divide por 360 para convertirlo en tipo diario. De manera que cada día te aplicarán un poco más de interés de demora tal y como te he explicado. Ala, pescados!

¿Has visto? Ahora piensas en la cara sonriente de los anuncios televisivos bancarios: Estamos aquí para ayudarte, banca ética, cívica… Y recuerdas el refrán: Dime de lo que presumes y te diré de qué careces…


MÉTODO 365/360 NO, NEIN, NI EN BROMA


¿Te has quedado chafado? Normal, si es que cuanto más investiga uno más ve que es difícil que la Banca no haya engañado por algún lado. Hasta en fórmulas matemáticas. ¿No se llaman ciencias exactas? ¿Ni nos protegen las matemáticas? Pues, desgraciadamente, no.

Sin embargo, tranquilo, que el Método 365/360 es tan abusivo que tienes todas las de ganar.

Te dejo un enlace a este maravilloso articulillo escrito por un Doctor en Derecho listísimo en el que habla jurídicamente de lo malo malísimo que es este método.

Resumiendo lo que manifiesta el Señor Doctor en Derecho el Método 365/360 es a todas luces nulo por dos motivos:

Porque contraviene la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios: No es válido que el Banco se pase de listo y te cuele un método de cálculo de intereses que supone, a efectos prácticos, que pagas más a cambio de nada (artículo 87.5 TRLGCU)

Pero es que, además, de esta cláusula el Banco no te dijo “ni mu” cuando firmaste el contrato y eso supone que la comercializó con Falta de Transparencia, vamos, como vengo diciendo, que te coló un gol. Este hecho determina que esta cláusula es NULA y el Banco tiene que dejar de aplicarla y devolverte el dinero que te ha cobrado de más por no aplicarte el método 360/360 (es el que tienes que pedir que te aplique porque es el más beneficioso para ti).

¿Y qué hacer ahora? te preguntarás. Yo animo a todos los afectados por este método a que presenten una cartita a su Banco pidiéndole que deje de aplicar el Método 365/360, que aplique el Método 360/360 y que devuelva el dinero que haya cobrado de más.

Si el Banco hace lo que mejor se le da, esto es, oídos sordos, a RECLAMAR judicialmente su eliminación!

Y no olvides que también puedes oponerte a la ejecución hipotecaria por esta cláusula!

Bueno, res mes por hoy!

Espero haberte ayudado!

Hasta pronto!

 

 

 


LAS CLÁUSULAS SUELO Y LOS CEREBRINES: ¿Tienen razón los jueces?


Buenas tardes! Hoy vuelvo que sé que me echabas muuuucho de menos. Me he tomado un tiempecito de relax pero ya vuelvo a la carga.

Y vuelvo con Sentencia bajo el brazo. Hace más o menos un mesecillo llegó a mis manos una Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que me llamó la atención. Sí, y es que trataba un tema que para mi es más llamativo que cuando ponen SEX en un anuncio: trataba de los ABOGADOS y su condición de consumidores. Leída y repensada me vino a mi cansado cerebro un momento EUREKA. Y vi la manera de relacionar esta Sentencia con los supuestos problemáticos en los Tribunales que se plantean en relación con las fatídicas cláusulas suelo.

Como estas ideillas que me rondan la cabeza no me gusta quedármelas para mi misma te propongo que me acompañes en este viaje apasionante por el mundo del sofismo – no mío, sino de otros – y así podrás ver lo que yo vi en ese momento.

Al tajo!


HIPOTECA TRAMPA DEL POBRE MORTAL


Al común de los mortales cuando se dirigió al Banco con sus ilusiones para comprar una casa el Banco le ofreció el oro y el moro: una hipoteca fantástica. El nombre ya lo anunciaba: Hipoteca fácil, hipoteca remunerada, súper-hipoteca, hipoteca paraíso

El Banco, como si fuera un generoso compañero con una sonrisa deslumbrante le indicó: Se ha aceptado tu operación. Todo va a salir bien, va a ser un matrimonio maravilloso, pleno de felicidad y parabienes. Convencido se quedó. Raudo y veloz acudió de la “manito” del Banco como alma que lleva el diablo al ser que podía materializar tanta felicidad: El Notario. Y firmó! Ya se había consumado. Su esplendorosa casita, su maravillosa hipoteca. A vivir!!!

Pasado el tiempo se encontró con cierto sentimiento de decepción que todo no era tan maravilloso como le habían prometido. Que más que hipoteca fácil tenían que haberla denominado hipoteca trampa. Y es que con gran desesperación observó cómo mes tras mes, por mucho que descendiera el EURIBOR, siempre pagaba lo mismo.

– ¿Qué pasa? – se preguntó.

– Será un error del Banco – se respondió.

Decidido, se dirigió al Banco a poner los puntos sobre las íes y el amable oficinista le indicó lacónicamente: No hay error alguno. Tu hipoteca fácil paraiso tenía una cláusula suelo y, por tanto, siempre pagarás como poco ese importe.

– ¿Cláusula suelo? ¿Dónde? – exclamó alarmado.

El ojeroso oficinista respondió levantando la mirada sobre sus diminutos anteojos – Pues en su hipoteca. ¿Dónde va a ser? Usted la firmó. Y lo que se firma va a misa. Ale, siguiente!

Nuestro mortal común, desesperado y con un nudo agobiante en el estómago, volvió, desesperado, a casa. Revisó su hipoteca fácil y, efectivamente, encontró entre el rollaco incluído en los miles de folios de la escritura que el interés de su hipoteca nunca sería inferior al 4%. No sabía si reir o llorar.

¿Pero cómo me han hecho esto a mi? – se lamentaba con ojos llorosos y labios temblorosos.

En ese momento, a nuestro pobre mortal, que no se apellida Rato ni se llama Rodrigo, empezaron a interesarle cosas que antes le resbalaban: lo que decía la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, lo que comunicaba ADICAE, los post de una serie de abogadillos de segunda y las noticias redactadas por muchos periodistas.

Su vida siguió hasta que una tarde lluviosa, estaba tan tranquilo en su casa haciendo cuentas para llegar a fin de mes cuando, como si fuera una señal del destino, encendió la televisión y apareció ante sus ojos una notica bomba: El Tribunal Supremo había decidido declarar que las cláusulas suelo son nulas por falta de transparencia.

– ¿Cómo? ¿Es cierto lo que oyen mis oídos? – se preguntó asombrado el pobre mortal – Dios! Mi salvación! No me la colaron por tonto, sino por sinvergüenzas ellos! Ahora lo tengo claro, a luchar! – exclamó no sin levantar el puño al cielo en señal de guerra.

Nuestro pobre mortal, más feliz que una perdiz acudió a un abogado. Y consiguió que un juez declarara su cláusula suelo NULA. Ya no regalaría más dinero al Banco. Colorín, colorado, este cuento no ha hecho más que empezar…


HIPOTECA TRAMPA DE UNA MENTE MARAVILLOSA


A las mentes maravillosas de andar por casa de nuestro país (licenciados en Derecho, Economía, magistrados, jueces, doctores, arquitectos, empleados de banca, matemáticos y etc, etc) les sucedió exactamente lo mismo que al pobre mortal con una diferencia: Puede ser que al firmar la hipoteca o antes gracias a su privilegiada mente se dieran cuenta de que la misma tenía una cláusula suelo. Incluso puede ser que pidieran al Banco que la excluyera de las condiciones obteniendo una negativa monumental por respuesta.

Estas personas preparadas con cerebros ilustrados han acudido igualmente a los Tribunales para solicitar la nulidad de lo que clama al cielo: la injusta cláusula suelo. Sin embargo, en algunos casos los jueces han considerado que su formación y conocimientos impide en sus casos entender que las cláusulas suelo se comercializaron por las entidades con la necesaria falta de transparencia para que sean declaradas NULAS

Es en esta parte del viaje donde entra en juego la gran Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 3 de Septiembre de 2015. En esta sentencia el Tribunal resuelve un caso en el que un Abogado firma un contrato de préstamo con garantía hipotecaria con una entidad financiera. En dicho contrato el préstamo se le otorga por la entidad financiera al Abogado y la hipoteca la constituye éste sobre el local donde está situado su Despacho de Abogados.

El Abogado, como el contrato contenía cláusulas abusivas, reclama judicialmente la anulación de las mismas. El Juzgado duda sobre si en este caso el Abogado puede ser considerado consumidor y, por tanto, le pregunta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea cómo ve el tema.

El Tribunal Europeo dice:

– Oye, que sí, que este hombre es Abogado y garantiza el préstamo hipotecario sobre un local propiedad de su Despacho, pero aquí hay dos contratos:

  • Por un lado, el contrato de préstamo que se concede al Abogado sin especificar que se destinará su importe a temas profesionales. En este caso el Sr. Abogado no hay problema en que sea considerado consumidor.
  • Y, por otro lado, el contrato de garantía del préstamo (hablando en plata: la hipoteca) sobre el local del abogado que nos da igual porque estamos analizando el contrato de préstamo.

Y es que el concepto de consumidor tiene “carácter objetivo” ¿Y esto que quiere decir? Pues que en los contratos celebrados entre empresarios y consumidores lo relevante para considerar a esta persona consumidor es la finalidad con la que se adquiere el bien o servicio y la naturaleza de dicho bien o servicio. Es decir, si ese abogado pide el préstamo para saldar deudas como abogado (cuotas colegiales o ampliar el bufete) será no consumidor pero si lo pide para pagar deudas de su casa, será consumidor.

Es indiferente a estos efectos que el abogado sea un cerebrín que conozca de pe a pa la regulación de las cláusulas abusivas. Será consumidor. Por mu listo que sea. Y es más, la legislación comunitaria sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados por consumidores protege a los consumidores frente a contratos en que carecen de capacidad de negociación aunque entiendan lo que firman. Y es que se trata de evitar que la empresa imponga las condiciones que le de la gana. Aunque sea un cerebrín y se dé cuenta de la mierda de cláusula que le han impuesto: Hay que proteger a esta persona porque es la parte débil del contrato.

Por tanto, atendiendo a la sentencia de Europa la falta de transparencia que fundamenta la nulidad de las cláusulas suelo debe ser enjuiciada desde el punto de vista de la actuación del Banco (que está obligado a explicar pormenorizadamente las cláusulas suelo simulando escenarios diversos, informando de la previsión de modificación de los Tipos de Interés, indicando el importe mínimo que tendrá que pagar esa persona por aplicación de la cláusula suelo, ya sea el consumidor un analfabeto o un erudito) y no desde el punto de vista de la actuación o conocimientos del consumidor. Pues en estos casos, la FALTA DE TRANSPARENCIA no es un supuesto de ERROR-VICIO.

Si no fuera tal y como dispone el Tribunal Europeo, ¿cómo es posible que se puedan ejercitar acciones de cesación de cláusulas suelo nulas por falta de transparencia tales como las que condenaron a BBVA, NCGB y Cajas Rurales Reunidas a eliminar todas las cláusulas suelo de sus hipotecas con consumidores? A mí, que me lo expliquen…

Hasta aquí por hoy!

Espero haberte ayudado!


LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA: Vencimiento anticipado, el quid de la cuestión


Buenas tardes, ciudadanos!

Últimamente me he notado un tanto nostálgica. Ay! Lo bien que me lo pasé haciendo mi Guía de Hipotecas y Cláusulas Abusivas, hablando de los intereses de demora bancarios, de las titulizaciones… Qué tiempos aquéllos! Lo pasábamos bien. Riendo, comentando, indignándonos… ¿A qué sí? Echamos de menos esos tiempos…

Pues no desesperes, que hoy Ciudadana K vuelve al ataque. Hoy día 30 de Julio de 2015 antes de las obligadas vacaciones estivales te voy a hablar de un procedimiento que no sé si conocerás. Se oye mucho por ahí y causa muchos estragos. ¿Te lo hueles? Vaya! Me delaté con el título…

Sí, que sí, que hoy voy a publicar sobre las ejecuciones hipotecarias.

Estas ejecuciones son un tema candente que ha afectado y afectará a cientos de miles de familias que pierden su casa cuando no pueden atender las cuotas del préstamo hipotecario por un descenso de sus ingresos o un aumento de las cuotas (ay! maldito interés variable!)

Pues bien los Bancos para acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria y cobrarse todo, todito, todo y más de lo que te prestaron utilizan una cláusula de la que ya os hablé en este post que tiene el precioso nombre de “vencimiento anticipado”.

Esta clausulilla de nombre aparentemente indefenso permite al Banco si impagas alguna cuota de tu hipoteca pedirte ipso facto que le pagues todo, lo vencido y no pagado y lo que estaba pendiente de vencer de aquí a la eternidad. Sí, sí, como lo oyes: TODO, TODITO, TODO.

Un ejemplo clarificador:

Banco: – Debes 2.000,00 euros de las cuotas de los últimos 4 meses.

Tú: – No puedo pagarlos.

Banco:- Ah!!! Lo siento, entonces no son 2.000,00 sino 200.000,00 euros de las cuotas de los últimos 4 meses y de las 300 cuotas que estaban pendientes de vencer. Chúpate ésa, Teresa.

Tiene sentido, ¿verdad? Siempre ayudando al ciudadano.

Pues esta clausulita tan bonica y realista ha sido objeto de numerosas guerras judiciales que, como no, han desembocado en la Batalla Final. Sí, esa que se combate a pecho descubierto ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

¿Quieres saber qué dice Europa? Pues sigue leyendo.


NO ME CHILLES QUE NO TE VEO


Como ya os conté tiempo atrás el Tribunal de Justicia de la Unión Europea fue consultado allá por el año 2012 por el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona sobre el carácter abusivo o no de la cláusula de vencimiento anticipado.

El juez de lo mercantil se encontró en su mesa el ya famoso “caso AZIZ” Sí, ése, el de aquél hombre que fue desahuciado en una ejecución hipotecaria y el Juez anuló la ejecución mediante la Sentencia de fecha 2 de Mayo de 2013 no sin antes consultar al omnipotente Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

El sabio juez consultó al Tribunal Europeo lo siguiente:

Mira, Tribunal, este hombre tenía un préstamo hipotecario por el que para devolverlo tenía que pagar cada mes una cuota durante 30 años. Pagó unas pocas de cuotas regularmente, pero al año de firmar el préstamo se quedó lamentablemente sin trabajo y dejó de pagar 6 cuotas. Entonces el Banco amparado por la legislación española que permite vencer anticipadamente el préstamo por el impago de una mísera cuota le puso la ejecución hipotecaria y lo dejó sin casa. ¿Qué te parece a ti? ¿Es esto legal?

Pues bien, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dijo en su Sentencia de 14 de Marzo de 2013: NO. No puede ser que por dejar de pagar unas pocas de cuotas en un préstamo más largo que un día sin pan se le pueda exigir a esta persona que pague todo de golpe.

Este feliz pronunciamiento provocó una reforma legislativa por la que se incluyó un requisito de procediblidad para que el Banco pueda reclamar todo lo que le debes antes de plazo. Como consencuencia de esta Sentencia la legislación española exige ahora al Banco para poder “vencer anticipadamente tu préstamo” que espere a que impagues al menos 3 cuotas.

Tras esa sentencia, se entendió que había que analizar caso por caso si esta cláusula era abusiva. Así con carácter general lo que parecía evidente, tal y como sucedió en el Caso AZIZ, es que si tu préstamo tenía un periodo de duración largo y habías impagado en relación con el total del préstamo un porcentaje irrisorio (en el caso AZIZ se había impagado solo el 1,00% del total del préstamo) es abusivo que el Banco te exigiera que le abonaras de golpe todo el préstamo no vencido. Algunos jueces entendían que los impagos debían ser de al menos el 10% del capital del préstamo.

Pues bien, como estamos en España y el ADN del españolito tiene bastantes problemas para ponerse en contra de los Bancos, hace poco un Juzgado de Santander, el de Instancia nº 2, por precaución preguntó nuevamente al Tribunal de Justicia de la Unión Europea qué hacía.

Este juez se encontró con un procedimiento de ejecución hipotecaria en su mesa en el que el BBVA estaba ejecutando una hipoteca con base en la cláusula de vencimiento anticipado que se preveía en la misma y que facultaba al BBVA a exigir la totalidad del préstamo si el hipotecado no pagaba 1 mísera cuota.

La realidad en este caso es que el BBVA había esperado a que el hipotecado dejara de pagar muchas cuotas, pero el juez de Santander se lee la Sentencia del caso AZIZ y se queda asombrado con la mosca detrás de la oreja:

– Vaya tú, ¿qué me dice éste? ¿que no puedo aplicar la cláusula si es abusiva haya o no incumplido el hipotecado una cuota o mil? ¿tengo que atenerme a lo que dice el préstamo para ver si es abusiva o a los actos de la entidad bancaria, si espera más cuotas o no?

Así que ante la duda y para evitar dimes y diretes entre Audiencias y Supremos se lo pregunta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

El tan mentado Tribunal le contesta dictando un Auto el 11 de Junio de 2015 mediante el que dice:

  • Mira, que ésto ya te lo había dicho, pero te lo repito: Una cláusula es abusiva se haya aplicado o no.

  • Ah! Vale, que no te había entendido. Ahora lo tengo claro. Muchas gracias!


HORIZONTES CERCANOS


Así pues, hoy día los deudores hipotecarios atacados con el temido procedimiento de ejecución hipotecaria pueden defenderse con uñas y dientes en forma de togas y puñetas diciéndole al Banco que tararí que te vi. Que no, que te has pasado de listo. Que la cláusula de vencimiento anticipado que tiene el contrato es abusiva y, por tanto, nula al no ser la gravedad de la medida (pedirte TODO, TODITO, TODO) proporcional al incumplimiento (impagar una cuota o tres) Así que la deuda que me estás reclamando en el procedimiento no es vencida ni exigible. Ala, ahí te quedas. Sayonara baby.

¿Y qué tiene que hacer el juez? Pues aplicar la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y archivar el procedimiento de ejecución. Y con costas, por favor.

¿Y qué tiene que hacer el Banco? Pues… por mi parte no le voy a dar pistas, ala a pensar.

¿Y qué tienes que hacer ? Pues volver a reir, irte a tu casita y brindar por la victoria!

Y hasta aquí por hoy. Este mes de Agosto estaré out así que nos vemos en Septiembre. A pasarlo bien!

Espero haberte ayudado!


DERECHOS DEL PASAJERO DE AVIÓN AL FACTURAR: La vida en el mostrador de facturación


Buenas tardes y feliz Julio! Hoy vuelve a la carga Ciudadana K tras haber disfrutado de un ansiado “break” vacacional. En este relajante paréntesis me he tenido casi que obligar a no contarte cosillas. Y es que ay, Dios mío! El mundo vacacional es un océano de incumplimientos de derechos de consumidores y usuarios! Mare meva!

Así que hoy en vez de hablarte de mi archienemigo: las prácticas bancarias abusivas, voy a contarte cosillas que te puedan ser útiles para tus VACACIONES. Y, ¿cómo empiezan las vacaciones? Pues normalmente con el transporte.

Veranito. Julio. Vacaciones. Días de asueto. Maletas, viajes, taxis, coche, “caló”. Si eres uno de los afortunad@s que te puedes permitir apartarte (o acercarte según gustos) del mundanal ruido haciendo un viaje que te lleve a un destino de ensueño o eres de los que desafortunadamente (o afortunadamente, nuevamente según gustos) viven “lejitos” de la familia y tienes que recorrer medio mundo para poder dar un abrazo a los tuyos en este post te contaré qué derechos como pasajero tiene que respetar la compañía aérea mientras te encuentras en el sitio más hostil que pisará tu cuerpo serrano durante las vacaciones: el AEROPUERTO.

Comenzamos!


MALETA, MALETITA O MALETÓN


Llegaste al aeropuerto. Por fin! Desde este momento por mucha inteligencia y “espabile” que tengas en tu vida normal te conviertes en “un trozo de carne” Sí, es así. No lo niegues. Acepta la realidad. No es cosa tuya. Nos pasa a todos. Y no es nuestra culpa. Los aeropuertos están diseñados para generar idiocia. No es casual que cuenten con tantas pantallas, tantos avisos, tantos pasillos, tantos puntos de información y, últimamente, con tantísimas tiendas. El objetivo que tenía en mente el diseñador de la terminal era provocar en cualquier ser humano o animal que cruce la puerta de acceso al aeropuerto un estado de apoplejía. Así es más fácil olvidar que te vas a montar en un avión. Dios mío, ahí arriba, que todo vaya bien!!!. Así pues desde que pisas la terminal te conviertes, quieras o no, en otra persona. Esa persona incapaz de entender nada. Vamos, que te conviertes en un “gilón” o “gilona”.

Tranquiiilo. No te agobies. Es algo pasajero, como tú. La apoplejía mental solo te durará desde que accedes a la terminal hasta que te desplazas por los fingers al avión. Una vez en tu asiento asignado – normalmente y haciendo honor a la Ley de Murphy el del medio de la última fila – vuelves a tu estado normal de inteligencia media. Tu cerebro vuelve a recibir la necesaria gasolina sanguínea.

No obstante, como te queda un ratito hasta que te sientes en el avión y recuperes la normalidad, te voy a ayudar a superar de la manera más “agradable” tu paso por el MOSTRADOR DE FACTURACIÓN.

Lo primero que todo hijo de vecino hace al llegar a un aeropuerto es facturar si no lo ha hecho ya online. Cuando llegas al mostrador de facturación tu única intención es liberarte de la pesada carga que te supone la maleta. Que se la lleven. Donde quieran. Que la voleen si hace falta pero que te la quiten de enmedio de una vez. Parece cargada de piedras y los ruedines no funcionan. Que espanto!

Aquí empieza el primer escollo económico en la vida de un pasajero. Hasta el año 2014 el tema de la facturación de maletas dio lugar a numerosos problemas con los pasajeros. ¿Por qué? Echa la vista atrás, rememora cuando podías facturar tu maleta sin pagar suplemento alguno. Qué tiempos aquéllos! Todo lo bueno dura poco. Y llegaron las compañías aéreas low cost y generalizaron la moda de cobrar por la facturación de la maleta. De esta manera cuando llegabas al mostrador de facturación de pronto descubrías que tenías que pagar un dineral – a veces incluso superior al precio que habías pagado por el billete – por facturar tu pequeña maletita.

Este suplemento no gustaba a los pasajeros. Ni tampoco a los Institutos de Consumo del Estado Español. Ni siquiera, aunque parezca mentira, gustaba a nuestro legislador. Y es que este cobro suplementario era contrario a la legislación española sobre la materia.

En España el artículo 97 de la Ley 48/1960 de Navegación Aérea establece que:

“El transportista estará obligado a transportar juntamente con los viajeros, y dentro del precio del billete, el equipaje con los límites de peso, independientemente del número de bultos, y volumen que fijen los Reglamentos.

El exceso será objeto de estipulación especial

Sin embargo, las compañías aéreas que conocían perfectamente que la ley nacional está supeditada a la ley comunitaria decían: Me da igual lo que digas, Ley de Navegación Aérea, porque yo estoy protegida por el principio de fijación libre de precios en el transporte aéreo que establece el artículo 22.1 del Reglamento (CE) 1008/2008 de 24 de Septiembre de 2008. Chúpate ésa, Teresa!

Pues bien, este conflicto de leyes llegó a oídos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea cuando un Juzgado de lo Contencioso Administrativo de Ourense al que Vueling pedía que anulara la sanción que le había impuesto el Instituto Galego de Consumo por cobrar suplementos a los pasajeros por el transporte del equipaje se lo planteó mediante una cuestión prejudicial. El juez de Ourense le preguntó: ¿qué hago? ¿puedo aplicar la Ley de Navegación Aérea o no puedo porque no respeta el Reglamento?

El Tribunal de Justicai de la Unión Europea respondió esta pregunta como mejor sabe dictando una Sentencia de fecha 18 de Septiembre de 2014. Esta sentencia le da la razón a Vueling. Dice el Tribunal de Justicai de la Unión Europea que las compañías aéreas pueden cobrar un suplemento en el precio del billete por el transporte del equipaje siempre que lo hayan comunicado al pasajero de una manera clara, transparente y sin ambiguedades al comienzo de cualquier proceso de reserva y el pasajero pueda al reservar aceptar o no este servicio de transporte del equipaje pagando el suplemento.

Así que sí. Que no le des más vueltas. Que te pueden cobrar por transportar la maleta un suplemento en el precio del billete. Eso sí, siempre que te lo hayan informado de manera clara, transparente y sin ambigüedades al comprar el billete. Si no es el caso, reclama!


IMPRESIÓN LETAL


Bueno, cambiamos de casilla. Ya te la han “colao” al cobrarte por llevar tu maleta. Pero no te relajes. No es lo único que te puede pasar. Otro susto o muerte que puedes sufrir en el mostrador de facturación es el de cobrarte un cargo adicional en concepto de penalización por imprimir el billete que compraste en internet y que – maldita sea – se te ha olvidado en casa o perdido en el aeropuerto – sí, es un medio hostil, no lo olvides. Y eso por malo.

Pues bien. Este castigo, como bien sabes, lo aplica una compañía aérea que se llama como su dueño y señor: RYANAIR. Y no creas que no se ha luchado contra este cargo por parte de las organizaciones de consumidores. Se ha tratado con uñas y dientes de eliminarlo consiguiendo finalmente una victoria a medias gracias al Juzgado de lo Mercantil nº 5 de Madrid.

Este juzgado en fecha 30 de Septiembre de 2013 dictó una Sentencia en la que declaró que la compañía Rynair no podía cobrar 40 euros por imprimir la tarjeta de embarque en el aeropuerto. El juez no vio problema en aplicar el castigo al pasajero olvidadizo o descuidado con su billete pero consideró excesivo el importe de la penalización: 40 euros. Así que Rynair te puede castigar por malo. Pero no cobrarte 40 euros, sino menos. Así hoy día al pasajero que olvida o pierde su billete y tiene que imprimírselo la azafata en el mostrador de facturación Ryanair le cobra 15 euros. En ocasiones estos 15 euros son un importe superior al precio del billete con lo que debería considerarse abusivo. De todos modos, como las interpretaciones legales dependen del cristal con el que se mire la ley, no dejes de quejarte si te cobran este castigo injusto.


NO SIN MI ASIENTO


Otra aventura aeroportuaria que puedes vivir llega en el momento en que te asignan tu asiento en el avión. El azafato te comunica con cara compungida que, lamentablemente, tiene que cambiarte la categoría contratada.

Este cambio puede hacerte muuuuuy feliz o muuuy infeliz. Te hará feliz si el compungido azafato te comunica que a pesar de haber reservado un billete en clase turista tendrás que viajar en clase bussiness sin ningún cargo adicional. Menuda pena, con lo que te gusta a ti estar diez horas castigando tus rodillas contra el asiento delantero. Pufff, otra vez será. Rodillas, a descansar.

Este cambio, por el contrario, te hará muuuy infeliz si el compungido azafato te comunica que a pesar de haber reservado un billete en clase bussiness tendrás que viajar en clase turista. Noooo, pesadilla. Tus rodillas comienzan a temblar.

En fin, qué le vas a hacer, colócate las rodilleras y prepara tus lindos hombros para arrular al pasajero del asiento contiguo que probablemente acabe posando su dormidita cabecita en tus confortables hombros.

Pero esta afrenta no creas que le sale gratis a la compañía aérea. Noooo. Tranquilo. Tienes derecho a una compensación regulada en el artículo 10 del Reglamento (CE) 261/2004 que dispone que si la compañía aérea te cambia a una plaza de categoría inferior a la contratada en 7 días tiene que pagarte:

a) el 30% del precio del billete si el vuelo es de 1.500 km o menos.

b) el 50% del precio del billete si el vuelo se efectúa dentro de la UE y la distancia es de más de 1.500 km salvo que se trate de vuelos con los territorios franceses de ultramar.

c) el 50% del precio del billete si el vuelo tiene una distancia superior a 1.500 km e inferior a 3.500 km y no es intracomunitario.

d) el 75% del precio del billete en los demás casos

Así pues, con estas pequeñas indicaciones podrás salir victorioso de las complicaciones que pone el enemigo a tu paso por el aeropuerto. Y si se te complica la cosa más y quedas atrapado en territorio enemigo porque te cancelan o retrasan tu vuelo no dejes de leer el post que publiqué allá por el tiempo de las cavernas en el que te explico qué derechos tienes en caso de retraso o cancelación de tu vuelo.

Espero haberte ayudado!

Hasta la próxima semana!


CLAVES PARA DEFENDER TUS DERECHOS COMO CONSUMIDOR EN LA COMPRA DE TU CASA


Según las noticias, en los últimos meses hay un “repunte en la compraventa de viviendas”. A mí me resulta un dato chocante. Los ciudadanos españoles no estamos económicamente para “tirar cohetes”. Sospecho que esta subida de compras y ventas de viviendas se debe a idiomas ajenos a la Península Ibérica. Y es que no hay que olvidar que España se ha convertido en la Florida europea. Pero bueno, yo no soy socióloga ni estadista así que a mí, que me lo expliquen…

En fin, que como los humildes ciudadanos de este nuestro amado país (y del planeta Tierra en general) tenemos necesidad de un techo hoy me he dicho:

– Ciudadana, si la gente te cuenta que cuando firma una hipoteca lo hace como un autómata (esto es, sin entender ni papa de los miles de folios que les ponen por delante) ¿cómo no firmarán esos cuerpos la compra de su casa?

Dándole vueltas a mi linda cabecita (no muchas) llegué a la conclusión de que siendo casi igual de coñazo la escritura hipotecaria y la escritura de compraventa y dado que las dos se firman a la vez generalmente, el comprador no se lee la escritura de compraventa y, si lo hace, no entiende ni papa. Sea albañil o ingeniero aeronaútico.

Como yo tengo un afán personal porque todo el mundo comprenda lo que otros no quieren que sea comprensible me dije: Ciudadana, hay que hacer algo.

El tema de la compraventa de vivienda se regula profusamente en España. Ya te estarás dando cuenta que a los políticos españoles parece que les paguemos por el número de folios que ocupan las leyes que dictan: normativa autonómica, normativa estatal, normativa europea, normativa municipal… Por un lado regulamos las ofertas, por el otro los contratos, por el otro los derechos de uno, por el otro los derechos de otro… Dios, qué mareo! Menos mal que en este blog solo tengo que hablarte de la vertiente “consumista” de los contratos. Y aún así, no te creas que todo está “compiladito” en una sola ley, NOOO, eso no es propio de “Españistán”. Hay que poner las cosas complicadas para que no se entere ni el tato de qué derechos o deberes hay y te puedan pillar “siempre por sorpresa” Menos mal que “habemus” abogadillos…

Y así ha llegado el día en que Ciudadana K te va a contar unas cosillas que o ahora o en el futuro te servirán para adquirir el preciado bien que te permite proteger tu cuerpo serrano del cielo estrellado. Y es así como leyendo este articulillo conocerás qué derechos tienes cuando te compras una casa.


EL SPOT PUBLICITARIO NO ES SOLO CUERPAZO


Llegó el día. Después de dar muchas vueltas, aprenderte de memoria Fotocasa, Idealista, Pisos.com, ver y rever en Divinity “La casa de mis sueños” y recorrerte cuál turista todas las inmobiliarias de tu zona deseada has encontrado tu hogar. La casa que siempre deseaste. Allí crecerán tus hij@s. Te visitarán tus niet@s. Te jubilarás. En definitiva, vivirás en esas cuatro paredes hasta que se te acaben las pilas. Qué descanso! Un problema menos. Ahora solo queda comprarla y, lo más importante, pagársela al Banco.

Para saber qué tienes que tener en cuenta cuando firmes tu matrimonio hipotecario con el Banco, no dejes de leer la Guía de Hipotecas y Cláusulas Abusivas de Ciudadana K.

Y para saber con qué tienes que tener cuidado a la hora de firmar el contrato de compraventa sigue leyendo este simpático post.

El primer contacto que tuviste con tu vivienda fue a través de un papelín o una pantalla de ordenador en la que se te contó que existía ese impresionante palacio o que estaba a punto de ser construido. Ya entonces viste ahí el sitio ideal para asentar tu reino.

Este primer contacto es el más importante. En este caso la primera impresión es la que cuenta. Guarda la publicidad, sí, ese folletito que te entregaron o que te enviaron por mail. Y es que grábate a fuego en el cabezón que la publicidad que te entregaron es vinculante para el vendedor. En publicidad no vale “Donde dije digo, digo Diego”. Este folleto publicitario será tu timón y tiene más valor que el propio contrato. ¿Por qué? Porque si el contrato que finalmente firmas no refleja las condiciones y características de la vivienda que figuraban en el follettito, don´t worry podrás exigir que las condiciones y características de la vivienda que compraste se adecúen a las que figuraban en el dichoso folletito.

¿Y qué tiene que incluir el folleto de publicidad? ¿Lo que quiera el vendedor o promotor?

No. Un Real Decreto que tiene más años que Matusalén (Real Decreto 515/1989 de 21 de Abril sobre protección de los consumidores en la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas)  establece los datos mínimos que sí o sí tiene que reflejar el Folleto Informativo y que no son otros que los siguientes:

1º. Los datos identificativos del vendedor.

2º. Descripción de la vivienda (superficie útil)

3º. Descripción del edificio donde se encuentra (zonas comunes y servicios accesorios)

4º. Materiales empleados en la construcción.

5º. Identificación registral del inmueble o indicación de que no está inscrito en el Registro de la Propiedad.

6º. Precio total de la vivienda y servicios accesorios. Este precio incluye los impuestos aplicables (IVA o ITP) y los honorarios del agente inmobiliario. No vale ya eso de ir sumando importes a la hora de la firma.

7º. Forma de pago: Si se incluyen pagos aplazados debe indicarse el tipo de interés aplicable a estos aplazamientos y el total que se abonará por intereses y por capital y las fechas de vencimiento.

8º. Medios de pago admisibles por las cantidades aplazadas.

9º. Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna hipoteca tienen que reflejarse los datos de la misma (Notario, responsabilidad hipotecaria de la vivienda, datos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad)

10º. Indicación expresa de que del precio a abonar por el consumidor se deducirán las cantidades entregadas a cuenta

11º. Si se trata de una compra de una vivienda en construcción deben indicarse las garantías que el promotor tiene que constituir por ley para devolver las cantidades entregadas a cuenta por el comprador si no se entrega la vivienda en plazo o no se finaliza la obra.

Todos estos datos y condiciones son “ley”. Si al final la casa no resulta como se te ofertó o te suben el precio esta publicidad te servirá para reclamar que se respete lo prometido.


MI NOMBRE EN EL REGISTRO


Con el folleto de publicidad en tu bolsillo y tomada la decisión de la compra, ya solo queda firmar el contrato en el Notario. Es un día especial. Acabó la búsqueda. Tendrás tu casa. Serás propietari@.

Te preguntarás, ¿a qué Notario tengo que ir? Pues al que quieras. No es obligatorio que formalicéis la compra con el Notario amigo del vendedor. Si te interesa más elegir otro por ser mejor o más económico, tienes derecho a hacerlo.

El Notario es un funcionario público que trabaja por dinero. Sus honorarios están sometidos a aranceles y tiene que cobrarlos. La ley regula en los casos de compraventa de vivienda quién tiene que pagar estos gastos de la siguiente forma:

– Los gastos del otorgamiento de la escritura de compraventa (conocida como escritura matriz) tiene que pagarlos el vendedor. Que no te los cuelen.

– Lo que sí tendrás que pagar como comprador son los gastos de la primera copia y sucesivas una vez formalizada la venta. Estos son menores que los de otorgamiento de la escritura matriz.

No tienes que pagar como comprador los gastos derivados de las escrituras de obra nueva, de propiedad horizontal ni de hipotecas para financiar su construcción, división o cancelación. Que no te coman la olla: NO TIENES QUE PAGARLOS.

Además del precio que pagas por la vivienda y los gastos notariales que implica su compra, hay que pagar una serie de impuestos. La ley también regula detalladamente quién tiene que pagarlos:

– Tú como comprador tendrás que abonar el IVA (si se trata de una vivienda nueva y eres el primero que la compra) o el ITP (si la vivienda ya ha pasado por más de una mano)

– La plusvalía la tiene que pagar el vendedor que es el que se beneficia de la misma.

– El IBI lo tiene que pagar el que sea propietario de la vivienda a fecha 1 de enero de cada año.

Por último, hay otros gastos de los que responde la vivienda que compras: los GASTOS DE COMUNIDAD.

Los gastos de comunidad vencidos y exigibles a la fecha de la compra tendrás que pagarlos tú como nuevo propietario. Por eso el vendedor está obligado a entregar al Notario un certificado de la comunidad de propietarios en el que se indica si hay deudas con la comunidad de propietarios. No obstante, en ese certificado solo se reflejarán las deudas vencidas y exigibles por lo que para evitar “gastos ocultos” es aconsejable que hables con el Presidente de la comunidad de propietarios para que te cuente si hay algún gasto importante previsto (cambiar la fachada, poner un ascensor…)

Una vez atravesada la Odisea de la elección de vivienda y la firma del contrato con la ayuda de estas pequeñas claves: YA TIENES CASA. Ahora a disfrutarla! Eres un/a feliz propietari@. Enhorabuena!

Espero haberte ayudado!

Hasta la próxima semana!


TRIBUNAL SUPREMO, BANCOS, INTERESES DE DEMORA Y CONSUMIDORES: Una mezcla explosiva


Bueno, bueno, bueno. Como no podía ser de otra forma ha llegado el Tribunal Supremo para poner orden como Dios manda en el sistema. Y es que, como ya te conté en mi primer post, en el tema de intereses de demora la cosa se estaba poniendo feita para nuestros amigos los Bancos. Y eso no puede ser. Habrase visto!

Pues bien, hoy voy a contarte qué ha dicho el Tribunal Supremo el pasado 22 de Abril de 2015 en una Sentencia de Pleno sobre los intereses de demora. Al ser una Sentencia de Pleno es más importante que otras porque sienta doctrina sobre los intereses de demora.

Te preguntarás: ¿De qué doctrina me habla ésta ahora? Pero ¿qué rollo es éste? ¿No era un blog para el ciudadano de la calle? No me quiero complicar la vida, me voy a mirar si veo a un perro tocando el piano en Youtube.

Tranqui, tronc@, te explico: Doctrina jurisprudencial, toma ya!, es algo así como los Diez Mandamientos del Antiguo Testamento pero en vez de vincular a los creyentes de una determinada religión vincula indiscriminadamente a tod@s l@s españoles (y españolas) seamos mor@s o cristian@s. ¿Y por qué? Porque estos mandamientos en forma de doctrina jurisprudencial van destinados a ser aplicados sí o sí por los jueces de nuestro amado país al resolver los asuntos que todo hijo de vecino puede plantearles- eso sí, siempre que tenga pelas para pagar abogados y demás o sea bendecido con el beneficio de justicia gratuita

A ver, a ver si nos sorprende para bien o para mal nuestro órgano jurisdiccional superior. ¿Tú qué crees?


LA QUE HAN LIADO ESTOS CONSUMIDORES


Hay que recapitular para entender el por qué de la vida. Nooo, es broma, el porqué de la Sentencia. Últimamente estábamos asistiendo en los juzgados a una pequeña guerra que considerábamos ganada los consumidores en relación con los intereses de demora.  Y es que cuando por la razón que fuera un consumidor dejaba de pagar un préstamo y el Banco o la entidad financiera que fuera (COFIDIS, FINCONSUM, TOYOTA, SANTANDER CONSUMER, etc…) iba al juzgado a pedirle al juez que le auxiliara para  que el deudor “le pagara lo que es suyo” el juez le decía:

Quieto ahí! Estás pidiendo que te devuelvan tu pasta pero además le estás pidiendo a est@ consumidor/a que te pague un dineral en concepto de intereses de demora. Yo, como soy juez/a que estoy encargad@ de defender los intereses de los consumidores “por encima de los tuyos” no te lo paso. Te guste o no te guste. Esos intereses de demora tienen “mu mala pinta”. Te los quito. No seré yo quien te ayude a asfixiar a esta persona obligándole a que te pague esos intereses de demora. Y esto porque yo lo valgo y porque así lo dice el Tribunal de Justicia de la Unión Europea entre otras en la Sentencia de 21 de enero de 2015. Así pues, le voy a decir al/a la pobre deudor@ que te devuelva solo el capital que le has prestado. Y punto.

Esto no es ficción aunque parezca increíble. Esto estaba pasando en la gran mayoría de los juzgados de instancia de nuestro país. De esta manera, en los procedimientos judiciales que estaban poniendo los Bancos para que el juez les ayudara a “recuperar los dineros” que habían prestado a los consumidores cuando éstos habían dejado de pagar, los jueces no admitían al Banco que les reclamara que abonaran tanto el capital como la losa de los intereses de demora. Los jueces decían: paga el capital y de intereses de demora pactados al 18%, por ejemplo, 0 patatero.

Los consumidores estábamos de enhorabuena! Que felicidad, madre mía! Por fin una batalla ganada! Y sin decir ni pío! Guau!

Pero qué sabio el refranero español cuando dice que lo bueno dura poco.


QUIETOS “PARAOS” QUE VIENE LA CABALLERÍA


Pues bien, mientras los consumidores inocentemente celebrábamos con desenfreno esta batalla ganada con sudor y lágrimas a las entidades financieras y a su madre, una oscura amenaza se cernía sobre todos nosotros como una nube negra que avanza lentamente sin pausa sobre nuestro futuro: Un recurso de casación que formalizó el Banco Santander ante el Tribunal Supremo frente a la Sentencia de 29 de Junio de 2012 de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife.

Este recurso de casación se refería a un tema de andar por casa: Una deuda por impago por parte de un consumidor de un préstamo mondo y lirondo de unos 16.000,00 euros. La Audiencia Provincial eliminó en su sentencia los intereses de demora reclamados por la entidad financiera (unos 5.000,00 eurillos) y el Banco Santander decidió recurrir en casación porque quería sus intereses de demora a toda costa. Y la jugada, como quien no quiere la cosa, le ha salido redonda.

Cuando vio el recurso de casación el Tribunal Supremo, que era consciente de la que estaban liando los juececillos con los intereses de demora, se frotó las manos con satisfacción; y es que la ocasión la pintan calva: Vamos a poner orden en este desaguisado.

Es así como llega a nuestra vida la Sentencia de 22 de Abril de 2015 que sienta la siguiente doctrina jurisprudencial (que sí, que no es necesario que vuelvas atrás, que esto no es una escritura hipotecaria, que a mi me interesa que te enteres de lo que te cuento = un mandamiento, una ley de las Doce Tablas, una proposición que sienta cátedra, una norma del Candy Crush)

Tomo aire para soltar esto que no me veas:

“Se fija como doctrina jurisprudencial que en los contratos de préstamo sin garantía real concertados con consumidores, es abusiva la cláusula no negociada que fija un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado”

Así suena bien. Parece razonable. Por lo menos a mí, que no soy sospechosa de querer beneficiar a las entidades financieras, me lo parece.

Lo que pasa es que siempre hay truco. Siempre. Y es que nuestro Tribunal Supremo, órgano encargado de velar por los derechos de los consumidores con preferencia a los derechos de las grandes corporaciones les ha echado a estas últimas un nuevo capote torero de infarto al decir en el apartado 2 del Fallo que sí, que anula el interés de demora por abusivo pero que:

“… se siga devengando el interés remuneratorio hasta el completo pago de lo adeudado

Menudo palaco. Este era un debate superado. Hasta la fatídica fecha del 22 de Abril de 2015 cuando el Banco vencía anticipadamente tu préstamo porque habías dejado de pagar los intereses remuneratorios ya no se devengaban más. Vencer el préstamo anticipadamente suponía que el préstamo estaba muerto (sí, sí, finito, caput). De un muerto no se desprende ningún efecto propio de algo vivo. Y los intereses remuneratorios son propios de un préstamo vivo, vigente. Esto es un poco espeso pero vamos, no dudes que del primer al último jurista de España teníamos esta idea marcada a fuego en nuestros cerebrines.

Sin embargo, cuando el Tribunal Supremo resuelve el recurso de casación mediante la Sentencia analizada hoy aquí, se da cuenta que la Sentencia de 14 de Junio de 2012 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea no le permite decirle al Banco Santander: Oye, coleguín, no te acepto que los intereses de demora sean del 18% o del 20% porque son abusivos, pero bueno, te los dejo en un 10% a ojo de buen cubero. Esto es, la sentencia de nuestra bienamada Europa no pemite a nuestro Tribunal Supremo que INTEGRE EL CONTRATO como de seguro le gustaría a él.

Así las cosas, el Supremo en Pleno, que está conformado por una serie de Magistrados muy listos, se pone a pensar cómo echarle un cable al Banco Santander y demás amiguitos esquivando la doctrina jurisprudencial del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Se leen Franckestein y dicen: Vaya, si podemos revivir los intereses remuneratorios del préstamo muerto. Pongámonos a ello sin darle muchas vueltas. Y “yasta” todo arreglado. La euforia del consumidor se transforma en tristeza. De un plumazo. Colorín, colorado.

Y así es como hoy día, si no pagas al Banco un préstamo y el interés de demora que tenía fijado el mismo es abusivo (recuerda: es abusivo según nuestro Tribunal Supremo si es más de 2 puntos superior al interés remuneratorio) el juez lo que tendrá que hacer es decir que es nulo el interés de demora, pero que tu préstamo sigue devengando intereses remuneratorios. ¿Qué te parece? A mí no me gusta nada:

Primero.-  Porque Europa nos dice es que lo que está mal no puede corregirse. Sin embargo, con esta interpretación del Tribunal Supremo una vez más (como ya hizo en el asunto de las cláusulas suelo – te dejo el enlace del post sobre el tema – ) procede de facto a integrar cláusulas abusivas nulas.

Segundo.- Porque el Tribunal de Justicia de la Unión Europea nos dice que para determinar si una cláusula es abusiva hay que comparar qué dice el Derecho Nacional en defecto de pacto y si éste es más beneficioso para el consumidor que lo pactado en la cláusula no hay duda que ésta es abusiva. Si miramos nuestro Derecho Nacional aplicable en defecto de pacto a los intereses de demora vemos que el artículo 1108 del Código Civil señala que en defecto de pacto la indemnización de daños y perjuicios a abonar por el deudor que incurra en mora consistirá en el pago de los intereses legales. Estos intereses legales son siempre menores que el interés remuneratorio por lo que yo me pregunto: ¿Qué pasa con esta interpretación del Tribunal Supremo? ¿Podría ser abusiva?

En fin, ahí queda dicho. ¿Tú qué opinas?

Hasta la semana que viene!

Espero haberte ayudado!


LOS VIAJES COMBINADOS (I): ¿QUÉ DERECHOS TIENES?: El Folleto Informativo y el Contrato de Viaje Combinado


Llevas desde Reyes esperando que llegue el ansiado Agosto para irte con tu amado o amada a vivir unas románticas vacaciones en la tan conocida Rivera Maya. O  puede ser que seas más “cultureta” y reservaste hace un follón de tiempo un viaje a Asia soñando con pasar unas inolvidables vacaciones por la Ruta de la Seda y sentirte Marco Polo por unas semanas. O eres joven y san@ y te vas a pasar una semanica en Mallorca “dándolo todo”. O, qué más quisieras tú!, tienes niños y lo único que deseas es llegar al Resort para tirarte en una hamaca y que sean “otros” los que entretengan a tus fierecillas.

Sea cual sea tu caso, como no querías complicarte la vida horas y horas buscando vuelos y hoteles por separado, diste gracias a dios por la existencia de las benditas agencias de viajes. Este avance social se ha encargado de “prepararte” un pack vacacional. No te tienes que preocupar de nada: todo está organizado. Llegarás al aeropuerto y te olvidarás de pensar. Todo está previsto: traslados al hotel, alojamiento de ensueño, pensión completa, excursiones guidadas. Qué felicidad! Ojalá pudiéramos vivir unas eternas vacaciones!

Ya seas la pareja enamorada, el friki de la historia, el juerguista o los padres extasiados tienes en común con todos los demás algo esencial: todos sin excepción sois consumidores de un VIAJE COMBINADO.

Y si todo va bien, seeeeraaaa maaaaraaaaviiilloso, viajar hasta Mallorca na na na na naaaa na na na na naaa… Pero si todo se tuerce, tus vacaciones soñadas se pueden convertir en un infierno.

Pues bien, si quieres que el infierno no lo sea tanto, sigue leyendo para conocer qué puedes exigir en caso que se presenten problemas en tu viaje combinado.


LA OFERTA GANADORA


A la hora de decidirte por el viaje que realizarás lo más aconsejable es que reunas información precisa de múltiples agencias de viajes. Esta tarea es la más engorrosa. Te la dejo toda para ti. Una vez has recopilado los folletos informativos de los viajes que prepara cada una de las agencias consultadas te sientas para comparar qué te ofrece cada una de ellas y decidir cuál es la oferta ganadora. ¿A Mallorca o a Gran Canaria? ¿Tres estrellas o cinco? ¿Con excursiones o sin ellas? ¿Pensión completa o nos ponemos a plan? ¿Tiene ludoteca? ¿Y las bebidas? ¿se incluyen?

Tanto folleto informativo te está volviendo crazy. Para facilitarte tan tediosa tarea te voy a contar a lo que tienes que prestar atención cuando tienes delante el dichoso folleto. Y es que los folletos informativos no se los “inventa” la Agencia de Viajes en un alarde de creatividad y buen hacer para el consumidor, sino que tienen obligación de ofrecerlos. Y no solo eso, sino que su contenido es también determinado por las leyes para asegurarse que sepas con claridad y precisión las características y condiciones que tiene el viaje que te ofrecen.

El artículo 152 de nuestro libro de cabecera, que no es otro que el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios  establece los datos que tiene que incluir el Folleto informativo:

1º. El calendario del viaje, los destinos, el itinerario, los medios de transporte, los alojamientos con indicación de su categoría y clase así como las comidas y bebidas tanto las incluidas como las que no lo están.

2º. Los documentos que necesitas para  hacer el viaje (pasaporte, visados) y los requisitos sanitarios según el destino (vamos, te tienen que avisar si te tienes que vacunar).

3º. Precio final del viaje con impuestos, servicios incluidos u opcionales con los precios aproximados si tienen que abonarse en destino (piensa en las famosas excursiones opcionales para ver el lago Tininín)

Igualmente, tienen que indicarte qué cantidad tienes que pagar anticipadamente y cuándo tienes que abonarla,  el modo y fecha de pago de las cantidades pendientes y las condiciones de la financiación del viaje si  se ofrece esta posibilidad.

4º. Mínimo de viajeros necesarios para que el viaje se lleve a cabo y plazo límite en que la Agencia de Viajes te avisará de si hay o no suficiente “quorum” para que se lleve a cabo el viaje.

No obstante, si el folleto informativo no dice nada de la necesidad de un mínimo de viajeros para llevar a cabo el viaje, mejor para ti porque quiere decir que el viaje lo van a realizar sí o sí aunque solo te apuntes tú como lobo solitario.

5º. Clausulas relativas a responsabilidad, cancelaciones y demás condiciones del viaje.

6º. El nombre del organizador y su representante legal en España.

7º. Y la posibilidad que se reserva la Agencia de Viajes de introducir cambios en los servicios reflejados en el folleto informativo.

Si el Folleto Informativo no recoge esta cláusula, estás de enhorabuena. La Agencia de Viajes no podrá modificar nada de lo ofertado pues, si lo hace, podrás desistir del contrato sin penalización alguna y la Agencia tendrá que devolverte todo todito tu dinero.

No olvides que “la publicidad” (esos infumables anuncios que ponen cuando queda 1 minuto para el desenlace del capítulo final de Juego de Tronos) en este caso “es ley“. ¿Qué quiero decir con esto? Pues que es “vinculante para el empresario” por lo que la una vez te decidas a contratar un determinado viaje la Agencia de Viajes no puede hacer un  “donde dije digo, digo Diego” sino que tiene que reflejar en el contrato las mismas condiciones que incluía la oferta.


AHORA SÍ Y AHORA NO


Has tomado tu decisión y una de las ofertas resulta ser la afortunada ganadora. Ahora tienes que concertar con la Agencia de Viajes el “Contrato de Viaje Combinado” Cuando te lo pongan delante, revisa que las condiciones que refleja sean las mismas que se incluyen en el folleto informativo.

Suscrito el contrato y pagada la reserva solo te queda esperar que llegue el ansiado día de escape de la rutina. Lo más usual es que te olvides del tema la mayor parte del día y lo reserves para fantasear en momentos de relax sobre lo bien que vas a estar con tu mojito y hamaquita tirado en una playa de arena coralina.

Si todo va bien, en la fecha programada te trasladarás al punto de salida y comenzará tu fantástica y relajante aventura. Enjoy your trip!

Ahora bien, puede ser que la Agencia de Viajes te envíe un correín en el que te comunique que al final tu vuelo no será en primera clase o que tu hotel en Pekín no será de lujo o que el avión se retrasa o se adelanta veinte horas..

Menuda faena! Después de tanto darle vueltas ahora te vienen con éstas. Pues bien, tranquil@, si la Agencia de Viajes te cambia las condiciones del contrato aún hay opciones que no te quitan el cabreo pero te abren una puerta a la esperanza.

Si la Agencia de Viajes te cambia las condiciones del viaje por otras más beneficiosas (por ejemplo, contrataste un vuelo en turista y te dice que lamentablemente tendrás que viajar en business, o que tu hotel de 3 estrellas cerca del aeropuerto no puede ser y que te vas a tener que alojar en un hotel de 5 estrellas en el centro de la city el mismo fin de semana en que está alojado Brad Pitt…) ¿qué puedes hacer? Sé que será duro para ti, pero ¿qué le vamos a hacer? Relájate y disfruta! Acepta el cambio.

Eso sí, no te puede cobrar ni un duro más si el cambio de condiciones no estaba previsto en el contrato o, aún previsto, te lo comunica cuando solo faltan 20 días para que el viaje tenga lugar.

Si, por contra, en el contrato estaba prevista la posibilidad de cambio de condiciones y la Agencia te avisa con una antelación superior a 20 días a la fecha programada para el viaje, te puede elevar el precio del viaje. En este caso, puedes desistir del contrato y la Agencia te tendrá que devolver todo todito lo que hayas pagado. Y además, indemnizarte con unos importes tasados.

Por último, puede ser que tengas mala suerte y que la Agencia te cambie las condiciones por condiciones más perjudiciales (por ejemplo, tu vuelo business se transforma en vuelo turista y tu hotel de 3 estrellas se transforma en Pensión Manolita)

En este caso puedes aceptar el cambio y que la Agencia de Viajes te abone la diferencia de precio entre los servicios contratados y los que finalmente te va a prestar.

O desistir del contrato y que la Agencia te devuelva todo todito lo que hayas pagado. Y además, te indemnice.

Ten en cuenta que si financiaste tu viaje para pagarlo a plazos y desistes del contrato, el contrato de financiación también se anula.


Y QUIÉN PAGA ESTE DESPROPÓSITO


Cuando la Agencia se carga tus vacaciones al cambiar por su propia cuenta y riesgo las condiciones contratadas, además de devolverte la pasta que has pagado te tiene que indemnizar con importes que dependen de la fecha en que se produzca la cancelación del viaje:

5% del precio del viaje si se produce entre los 15 días y los dos meses anteriores a la fecha programada para el viaje.

10% del precio del viaje si se produce entre los 15 días y 3 días anteriores a la fecha programada para el viaje.

25% del precio del viaje si se produce en las 48 horas anteriores a la fecha programada para el viaje.

Oye, pero no siempre es la Agencia la que se “carga tus vacaciones” También puede suceder que seas tú el que a la hora de la verdad no quieras hacer el viaje porque no te da la santa gana. Motivos siempre puedes tener (te duele la muela, te han robado el coche, te peleas con tus amigos o con tu pareja…).

En este caso, puedes sin problema cancelar el viaje y la Agencia de Viajes tendrá que devolverte el dinero que hayas pagado menos los gastos de gestión y los gastos de anulación si los hay.

Además, en este caso tendrás que indemnizar tú a la Agencia de Viajes con lo siguientes importes:

5% del precio del viaje si la anulación se produce entre los 15 días y los dos meses anteriores a la fecha programada para el viaje.

15% del precio del viaje si la anulación se produce entre los 15 días y los 3 días anteriores a la fecha programada para el viaje.

Ojo al dato! En este caso la ley impone una penalización superior al consumidor que desiste que la que impone al empresario que por su culpa da lugar a que el viaje se cancele. Si es que nuestro legislador siempre nos la cuela.

25% del precio del viaje si la anulación se produce en las 48 horas anteriores a la fecha programada para el viaje.

100% del precio del viaje si no te presentas a la salida

Así que hasta 15 días antes de la fecha del viaje puedes cancelarlo sin tener que pagar ninguna penalización. Y eso diga lo que diga el contrato porque una clausula que te imponga penalizaciones por cancelar el viaje con una antelación superior a 15 días a la fecha programada para el mismo es una cláusula nula por abusiva.

En fin, pilarín, hasta aquí llegamos por hoy. La semana que viene preparaos para conocer cómo se resuelven los casos en que unas idílicas vacaciones se transforman en un infierno.

Hasta la semana próxima!

Espero haberte ayudado!


¿HAY SOLUCIÓN AL DESAHUCIO?


Buenas tardes a tod@s! El Jueves pasado me quedé como “huérfana” al finiquitar la Guía de Hipotecas y Clausulas Abusivas de Ciudadana K. Pero no sufras fue una orfandad efímera porque ya tenía en mente nuevos y apasionantes temas.

A mi me definen dos características: “previsión” y “cuadriculación”. “Previsión” en tanto en cuanto que con muchísima antelación tengo en mente elegidos los temas que voy a tratar en mis posts, me los estudio y vivo durante un tiempecito con ellos (te aviso que tengo “pa aburrir”). Y “Cuadriculación” en tanto en cuanto que pase lo que pase, llueva o nieve, truene o haga sol, me atengo a mi plan.

Sin embargo, hoy no voy a respetar mis propios planes anticipados y voy a contaros “cosillas” sobre los terribles DESAHUCIOS. Hoy no me tocaba pero voy a echar una canilla al aire.

Supongo que te preguntarás: ¿qué mosca le ha picado a esta mushasha? ¿ha vivido en babia estos últimos años? ¿qué rollo me mete de los desahucios a estas alturas? Pues bien, te cuento para que veas que no se me ha ido la perola:

Por motivos personales y familiares, soy amante del Séptimo Arte así que veo bastantes pelis y series. La semana pasada hubo una peli que me tocó la fibra: “Techo y Comida” Esta película, con un nombre que no podía ser más acertado, trata con una elegancia exquisita el drama de la crisis económica que sufren miles de ciudadanos. Si ves la película no puedes verla y a otra cosa mariposa. Rocío y Adrián, que son los protagonistas y padecen un desahucio, se quedan en ti.

Aquí cuelgo el trailer para que lo veas

Yo es ver el trailer y se me saltan las lagrimillas.Y es que el desahucio es el culmen de una serie de vivencias desastrosas provocadas por este sistema asfixiante e inhumano (en palabras de Natalia)

Pues bien, esta película provocó en mi que hablarte de los desahucios se volviera una necesidad acuciante pero a la que dominaba. Ya le llegaría su turno.

Sin embargo, estaba yo tan tranquila el Domingo meditando acerca del tema de los viajes combinados – que era el que me tocaba – cuando como una señal divina veo Salvados. ¿Y a qué no sabes de que trataba el programa de este Domingo?  Sí, sí, de los DESAHUCIOS. Ostras tú, me dije, tengo que hablar de ello en cuanto pueda.

Y para colofón del pastel ayer mismo leo un artículo de El diario que trata de un rollo macabeo que es la titulización y la posible ilegitimidad de los Bancos para desahuciar.¿Será el destino?

Yo no voy a luchar contra elementos que no controlo, así que hoy, Ciudadana K te va acontar qué es un desahucio y qué puedes hacer si tienes la desgracia de verte atrapad@ en uno. El tema de la titulización tengo que profundizarlo para poder contarte algo con fundamento. Me lo apunto!


UN CASERO, DOS CASEROS, TRES CASEROS, MATARILE, RILE, RI


En nuestro amado país, para acceder a la vivienda, la mayoría de los ciudadanos se compran una casa y otros pocos alquilan su hogar. ¿Y qué diferencia hay entre comprar tu casa y alquilarla? Lamento decirte que si compras tu casa Banco mediante: NINGUNA. En ambos casos te vas a tirar toda tu vida pagando cada mes un dineral. En un caso a tu casero, que será fulano o setano, y en otro caso a tu Banco, que se convierte en una especie de híbrido entre casero y propietario de tu casa. Oh, yeah, así es!

Con la crisis económica, muchos ciudadanos españoles que compraron su casa para vivir se han visto atrapados en deudas inasumibles para una familia. También muchos ciudadanos se han quedado en el paro y no pueden pagar el alquiler de su casa. Y no es por gusto, estoy segura que si es tu caso, remueves cielo y tierra para pagar la hipoteca o el alquiler y garantizar el “techo” de tu familia. Pero nada, llega un momento en que la vaca no da para más y te ves inmers@, como quien no quiere la cosa, en el temido procedimiento ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de rentas de alquiler.

La ejecución hipotecaria y el deshucio por impago de rentas no es otra cosa que un mecanismo que nuestros legisladores brindan a los Bancos y a los caseros para que lo más rápido que se pueda el Juzgado te eche de tu casa y se cobre todo el dinero que debes al Banco o al casero. Así pues, si eres uno de los afortunad@s, de la noche a la mañana te quedas con una deuda y en la puta calle, hablando claro.

Hasta hace muy poquito tiempo si dejabas de pagar tu hipoteca, ay, madre!, no había solución. Si el Banco te llevaba al juzgado, era como una condena de muerte. No te podías defender. Solo te quedaba retirar los bártulos de tu casa y sentarte a ver pasar las horas por si se te presentaba un ángel. Hoy día, en el caso de las ejecuciones hipotecarias el panorama ha cambiado y hay algo de esperanza. En el caso de los desahucios por falta de pago de la renta esto sigue siendo lamentablemente así.


VAYA CON LOS SPANISH, COMO LA LÍAN


La imposibilidad del deudor hipotecario de defenderse en un procedimiento de ejecución hipotecaria chirriaba al sentido de justicia de muchos jueces de nuestro país. Así que mientras los legisladores se dedicaban a defender a los Bancos, estos jueces se dedicaron a aplicar el artículo 51.1 de la Constitución Española que dice:

“Los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumidores y usuarios, protegiendo, mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos de los mismos”.

¿Y cuál fue el resultado de la aplicación de este precepto? Pues que empezaron a “tumbar” ejecuciones hipotecarias y cuestionar la legalidad de nuestra regulación procesal ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Cuando un juez de Barcelona preguntó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea qué le parecía que un deudor no pudiera defenderse frente a un Banco en un procedimiento de ejecución hipotecaria que le iba a dejar en la calle, los jueces de este Alto Tribunal estoy segura que se horrorizaron y una vez pudieron dejar de gritar de pánico dictaron la famosa Sentencia de 14 de Marzo de 2013 mediante la que dijeron:

Señores, dejémonos de sinvergonzonerías y permitamos que los pobres ciudadanos españoles defiendan sus derechos como consumidores en el procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Una vez nuestro Gobierno recibió esta resolución no le quedó otra que reformar a regañadientes el artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para permitir en estos procedimientos al deudor hipotecario que dijera:

Vale, no he pagado la hipoteca, pero es que mi contrato tiene clausulas abusivas que no me las puede exigir el Banco por lo que o no debo nada al Banco o le debo muchiiiisimo menos de lo que dice o, directamente, no me puede ejecutar la hipoteca y echarme de mi casa.

Ay! Qué obediente nuestro Gobierno! ¿Te sorprende? A mi también. Y es que parecía imposible que defendiera al consumidor. No te engañes, no es oro todo lo que reluce. Si rascas un poquillo más en la reforma de la ley encuentras fácilmente el plumero. Y es que no te creas que con este “tirón de orejas” de Europa nuestro Súper se dedicó a legislar en beneficio del consumidor. No, eso sería pedirle peras al olmo.

El Gobierno utilizo una artimaña y dijo: Vale, me dicen que puedes decirle al juez que el Banco te impuso condiciones abusivas pero que sepas que si el juez te dice que no las hay, no podrás “chivarte” a la Audiencia Provincial para que revise si las hay o no y la ejecución seguirá su natural curso que no es otro que echarte de tu casa. Pero Bancos, no os preocupéis, que si el juez dice que sí que hay clausulas abusivas, tú si podrás podrás pedirle a la Audiencia Provincial que se lo mire. Toma ya! En toda la boca!

Cuando un juez castellonés vio el gol que nos habían metido, hizo de “rata” ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea que en fecha 17 de Julio de 2014 dictó una Sentencia en la que volvió a “enmendar la plana” a España diciendo que no puede ser que aunque el consumidor luche porque su contrato sea declarado abusivo siga la ejecución adelante sin suspenderla con la posibilidad de que el consumidor se quede en la calle. De esta manera, el Gobierno ha modificado nuevamenta a golpe de sentencia europea la Ley de Enjuiciamiento Civil para que el consumidor pueda recurrir a la Audiencia Provincial si el juzgado no le hace caso. Pero como al Gobierno español le encanta dar currele al Tribunal Europeo, no se molestó en cambiar nada referente a la suspensión, ¿para qué? ¿para hacerlo mal?

Pero no te preocupes que lo que dice el Tribunal de Justicia de la Unión Europea va a misa. No necesitas la colaboración de nuestro gran legislador.

En definitiva, gracias al Tribunal Europeo podrás defenderte frente al Banco de las clausulas abusivas que contiene tu hipoteca y disfutar de tu casa mientras se resuelve si tu hipoteca tiene o no clausulas abusivas. Y tener techo un día más, tal y como nos luce el pelo, no es algo despreciable.

Hoy día, pasito a pasito, vamos recuperando la cordura de un sistema inhumano que ha perdido el norte. Así pues, si tienes un desahucio derivado de un procedimiento de ejecución hipotecaria no dudes en defenderte. Acude a un abogado de oficio si no tienes “posibles” para pagar uno. Alega todo lo posible. Lucha. Muchos ciudadanos están en ello.

Por último no puedo cerrar este post sin hacer un alegato para que RECUPEREMOS EL ESTADO para el CIUDADANO exigiendo que del primer chiquichancle al último mono TODOS tengamos TECHO Y COMIDA. Solo es ponerse, casas, comida, agua y energía, haberlas, haylas para todos. Y que no dependa del dinero. Por Dios, ¿es que estamos locos?

Espero haberte ayudado.

Hasta la próxima semana!


Guía de Hipotecas y Clausulas Abusivas (VIII): Las 9 clausulas abusivas más comunes: La CLAUSULA SUELO


Hoy concluyo la Guía de Hipotecas y Clausulas Abusivas con el análisis de la clausula que nos faltaba: La tan dañina para los bolsillos de los consumidores Clausula Suelo. Esta clausula se ha convertido involuntariamente en la cabeza de cartel de tan peculiar espectáculo. Y es que da mucho juego.

Desde el día 25 de Febrero de 2015 en que el Poder Judicial “avisó” de que se iba a dictar una sentencia acerca de la clausula suelo he estado esperando pacientemente la llegada de la misma.

Hace aproximadamente una semana la tan esperada sentencia llegó a mis manos. Me puse muy contenta de tenerla por fin en mi poder. Pero, desgraciadamente, la “contentura” me duró poco: conforme avanzaba mi lectura por tan amena resolución fui desilusionándome; y es que, tal y como se anunció – por eso dicen que “el que avisa no es traidor” – la Sentencia del Tribunal Supremo dictada el 25 de Marzo de 2015 no ayuda a los consumidores sino a los Bancos.

Te voy a contar por qué.


¿CUÁNTO VALE? SORPRESA!!!


Cuando firmaste tu préstamo hipotecario el empleado del Banco te dijo: pagarás aproximadamente X cantidad cada mes durante X años. Si fuiste muy avispad@ el empleado del Banco te dijo también que la cuota de tu préstamo dependía del EURIBOR y del diferencial que te aplicaban, de manera que la cuota mensual podía bajar o subir según subiera o bajara el EURIBOR.

Sin embargo, el empleado del Banco no te dijo que tuvieras en cuenta que la cuota nunca bajaría de X, aunque la suma del diferencial y el EURIBOR fuera menor. No te ofendas, no era nada personal, el empleado del Banco no avisaba a nadie de los efectos que sobre su préstamo provocaba la clausula suelo. ¿A que es así? ¿A que no te explicaron nada? ¿Y a ti? ¿A que tampoco te contaron?

Así pues, coloquialmente podemos definir la clausula suelo como “aquélla clausula mediante la que el Banco te la coló“.

Y, desde un punto de vista más técnico, la clausula suelo se puede definir como “aquélla condición general de la contratación incluida en los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable mediante la que se establece un tipo de interés remuneratorio mínimo con independencia de la variación de los tipos de interés pactados” Facilito para legos, ¿verdad?


VAYA CON LA TOALLA, ASÍ QUE TE LA COLARON


Lamento confirmarte que cuando contrataste tu hipoteca con clausula suelo el Banco te la coló. Sin duda. Te la coló de tal manera que, a pesar de la transmutación del Tribunal Supremo en defensor de las entidades financieras y no del ciudadano, en fecha 9 de Mayo de 2013 tuvo que dictar una Sentencia como consecuencia de una acción de cesación corroborando el engaño. El Tribunal Supremo dijo que las clausulas suelo de los préstamos hipotecarios no se las explicaron “ni al tato” por lo que son nulas.

Ahora bien, que la cabra siempre tira al monte, y el Tribunal Supremo da una de arena y otra de cal (esta última por propia iniciativa, porque no se la había pedido nadie). El Supremo dijo: Muy bien, la clausula suelo es nula por falta de transparencia y debe eliminarse pero no os emocionéis, consumidores, que los bancos no tendrán que devolver el dinero que os han cobrado de más con anterioridad a la fecha de la sentencia porque NO LO HA PEDIDO NADIE y porque hay que evitar los GRAVES PERJUICIOS que devolver el dinero puede causar al maltrecho SISTEMA ECONÓMICO ESPAÑOL. Tu economía da igual, la de los Bancos es otra cosa.A esto le llamo yo una perita en dulce. Ala! y gratis.

Pues bien, como jurídicamente esta intepretación era difícilmente defendible en el seno de procesos individuales interpuestos por consumidores de a pie, los Juzgados de lo Mercantil y las Audiencias Provinciales de nuestro país la aplicaban como cada cual mejor entendía: Unas devolvían todo el dinero cobrado de más desde el inicio del contrato, otras devolvían el dinero cobrado de más solo desde la fecha en que se puso la demanda y otras solo devolvían el dinero cobrado de más desde el 9 de Mayo de 2013.

Así pues, los juzgados declaraban nula la clausula suelo por falta de transparencia en el 95% de los casos pero el dinero que el Banco tenía que devolver al sufrido hipotecado dependía de lo que entendiera el Juzgado de la localidad donde residía el consumidor. Vamos, un lío!


POBRETICOS, QUE BUENA GENTE, TOMA CAPOTE!


Con las cosas así de liadas – que si te devuelvo, que si no, que si todo, que si parte, que si nada – el Tribunal Supremo recibe un nuevo recurso del BBVA que le da la oportunidad de echar una mano… al cuello del consumidor.

Así, previo anuncio por todo lo alto por parte del Poder Judicial se dicta la tan esperada Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de Marzo de 2015. El Tribunal Supremo aprovecha esta Sentencia para sentar “doctrina jurisprudencial” y echar un capote a los Bancos.

Con fundamento en la “seguridad jurídica” de los 3 bancos sueltos que quedan en España el Supremo resuelve que éstos no tienen que devolver el dinero cobrado de más a sus clientes por aplicación de las clausulas suelo declaradas nulas con anterioridad al 9 de Mayo de 2013. Y ello por dos razones:

1º. Hay que evitar los trastornos graves del orden público económico que podría causar que los Bancos tuvieran que devolver estos “dineros” De esta manera, se produce un re-rescate preventivo del sistema financiero español por parte de los afectados por las clausulas suelo. Y tan contentos se quedan.

. Y porque no se puede olvidar que los Bancos actuaron con buena fe. Sí, sí, hicieron daño SIN QUERER QUERIENDO. Buena fe, sí, sí, lo que define a un Banco. Buena fe para lucrarse injustamente. Hábrase visto! Yo también puedo no pagar mis deudas de buena fe, ¿significa eso que no tendré que pagar? Aaaaahhh, espera, que yo no soy un Banco… Pues va a ser que no.


PERO… ¿QUÉ BROMA ES ÉSTA?


Pues bien, esta sentencia tan criticable ha dado lugar a un voto particular disidente de 2 Magistrados del Tribunal Supremo: Francisco Javier Orduña Moreno y Xavier O´Callaghan Muñoz. 

Estos magistrados concluyen que no hay razones jurídicas para sostener que los Bancos no tengan que devolver el dinero cobrado de más con anterioridad al 9 de Mayo de 2013 a sus clientes por aplicación de la clausula suelo. Ni la seguridad jurídica, ni la posibilidad de causar trastornos graves al orden público económico ni la buena fe del banco “convencen” a estos Magistrados para sostener que este dinero no tenga que restituirse.

Este Voto Particular señala igualmente que el Fallo de la Sentencia vulnera lo establecido por la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de Junio de 2012 en la que se establece que cuando una clausula es nula por abusiva en contratos celebrados con consumidores lo que hay que hacer es anularla, es decir, dejarla sin aplicación como si nunca hubiera existido.

Y ¿esto por qué? Pues porque si se permite que el juez “integre la clausula” se está incentivando a los empresarios a incluir clausulas abusivas en sus contratos.

Os pongo un ejemplo clarificador:

Imagina que tu contrato de préstamo tiene unos intereses del 20% anual. Te están friendo a intereses y decides ir a un juzgado para que diga que son abusivos. El juez así lo declara. ¿Y qué hace?

Integra el contrato – Es decir, dice que el 20% es abusivo pero que el 12% no lo es por lo que se reducen los intereses al 12%.

No integra el contrato como exige la normativa comunitaria – Es decir, dice que el 20% es abusivo por lo que los intereses serán 0%.

¿Cómo crees que se incentiva al Banco a no incluir clausulas abusivas en sus contratos? La respuesta es clara: no integrándolas. Pero no te lo pierdas, aún así los Bancos siguen incluyendo clausulas abusivas en sus contratos porque les “sale a cuenta”: de 10 consumidores solo reclama 1 o ninguno. De ahí la importancia de hacer valer tus derechos como consumidor. Fuenteovejuna, todos a una!

Esta importante sentencia europea motivó igualmente la modificación del artículo 83 del Texto Refundido 1/2007 de 16 de Noviembre por el que se aprueba la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios para impedir que el juez pudiera integrar la clausula abusiva, sentencia y precepto legal que el Tribunal Supremo obvia porque él lo vale. Y es que al permitir que el Banco no devuelva las cantidades cobradas de más con anterioridad al 9 de Mayo de 2013 está “integrando parcialmente la clausula declarada abusiva” lo que no se compadece con la normativa europea y estatal.

¿Y qué hacer ahora? Pues más o menos lo mismo, reclama a tu Banco por carta que te quite la clausula suelo, y en caso en que no lo haga, demanda, eso sí, ahora solo te devolverán las cantidades que te hayan cobrado de más desde el 9 de Mayo de 2013, no antes. Y esto hasta que nos vuelva a “enmendar la plana” el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Y con esto doy por finalizada esta Guía que me ha quedado tan extensa como bonica!

Hasta la próxima semana!

Espero haberte ayudado.


Guía de Hipotecas y Clausulas Abusivas (VII): Las 9 clausulas abusivas más comunes: El IRPH


Hoy es un día importante para las familias afectadas por el IRPH. Solo ellas saben lo que se sufre al aplicarse a los intereses de la hipoteca este índice. Y es que gracias al IRPH pagas sí o sí mucho más dinero cada mes por tu hipoteca.

Como decía, hoy es un día importante para las familias afectadas por el IRPH porque es el día en que EUROPA recibe a los representantes de los afectados por el IRPH para que expongan ante los órganos comunitarios el abuso que se produce en España por la aplicación de este índice.

Y, como no podía ser de otra manera, hoy es el día en que voy a analizar la clausula del IRPH. Sí, esa que con una redacción enrevesada “esclaviza” a un millón trescientas mil familias españolas.

Vamos a ello!


NO TE PREOCUPES, QUE TE PONEMOS IRPH


Cuando acudiste a tu Banco a fin de que te prestara dinero para comprar tu casa, no tenías ni idea de lo que era IRPH, MIBOR, LIBOR, EURIBOR, MULTIDIVISA, y patatín y patatán… por lo que confiaste en lo que el amable empleado de la oficina te indicó. Incluso puede ser que no solo confiaras en lo que te decía sino que dieras por supuesto que lo que te ofrecía era lo único a lo que podías aspirar. Así, como quien no quiere la cosa, fuiste un@ de los afortunad@s en vincularse de por vida al IRPH. Ay! si pudieras volver atrás sabiendo lo que sabes hoy…

Duante el primer año de tu hipoteca el IRPH no era el centro de tu vida. Las cuotas que abonabas cada mes por tu préstamo hipotecario se correspondían exactamente con el importe que el empleado de la oficina bancaria te había indicado que pagarías cuando firmaste el préstamo. Sin embargo, desde el mismo día en que te revisaron por primera vez la hipoteca te diste cuenta de que pagarías por el dinero prestado mucho más que la mayoría de los hipotecados españoles. Entonces te empezaste a mosquear y tras el comprensible “mosqueo” te calmaste y pensaste: Vaya, qué mala suerte!. Y seguiste con tu vida.

Estabas tú tan tranquil@, sufriendo tus revisiones hipotecarias, cuando una noticia esperanzadora llegó a tu vida en 2011: el Gobierno va a eliminar el IRPH. Te pusiste content@. Por fin serías como el común de los mortales. Por fin te aplicarían el EURIBOR. Por fin pagarías menos por tu hipoteca. Por fin podrías irte de vacaciones y salir a comer el fin de semana. Qué tiempos aquéllos! Tiempos de esperanza.

Con gran expectación viste como iba pasando el tiempo sin eliminarse este índice. Tu Banco te seguía aplicando el IRPH. Por fin, el 27 de Septiembre de 2013 tras más de dos años de espera, te enteras que el Gobierno ha dado carpetazo por fin al tema del IRPH mediante la Ley 14/2013 de 27 de Septiembre de apoyo a los emprendedores y su internacionalización. No pudo ser mayor tu decepción cuando te diste cuenta que el IRPH no desaparecía, sino que se perpetuaba mediante el IRPH Entidades que venía a ser lo mismo.

Desde aquélla fatídica fecha, la situación de tu hipoteca quedaba así:

– Si tu hipoteca tenía previsto un índice sustitutivo para el caso de desaparición del IRPH Cajas o Bancos que siguiera siendo válido, se aplicaría a tu hipoteca este índice.

El índice sustitutivo en vigor pactado dependía de la inspiración que el día de la firma hubiera tenido el Banco: podía ser el EURIBOR, el IRPH Entidades o un tipo fijo. Solo si te tocó en la lotería el EURIBOR, podías estar content@.

– Pero, si tu hipoteca no tenía previsto índice sustitutivo o el previsto era alguno de los desaparecidos, se le aplicaría en lo sucesivo el IRPH Entidades.

Cuando te diste cuenta de la jugada, pasaste de decepción a enfado. Empezaste a investigar y te diste cuenta que no había sido cuestión de suerte, sino que te habían tomado el pelo. Te habían ESTAFADO. En este momento es cuando tu enfado se transforma en alma guerrera.

Y más o menos así es como empieza esta recién nacida lucha judicial por la eliminación del IRPH.


IRPH, IBI, IVTM, IRPF, IVA, INJERTO DE CABEZA… LO QUE EMPIEZA POR I MAL COMIENZO TIENE


IRPH es el acrónimo de estas palabrejas: Índice de Referfencia de Préstamos Hipotecarios y hasta 2013 podía ser de dos tipos: IRPH Bancos o IRPH Cajas.

Como su propio nombre indica es un índice, al igual que el ya sobradamente conocido, EURIBOR, que va a determinar qué intereses pagas cada año por el dinero que le debes al Banco gracias a la hipoteca para comprar tu casa que aquél día firmaste.

El IRPH se establecía como índice aplicable a los préstamos hipotecarios en la Norma Sexta Bis apartado 3 de la Circular 8/1990 en cuyo Anexo VIII se regulaba el método para su cálculo.

Leerte el Anexo es una tarea cercana al descriframiento de jeroglíficos para el ciudadano medio. No lo vamos a negar. Estas normas son “para echarles de comer aparte”. Yo abogo por la abolición de la normativa bancaria indescifrable y, por supuesto, de la normativa energética, esta última sin discriminar, que me ha hecho sufrir mucho. Pero bueno, centrándome en el tema: Te voy a explicar lo más fácil posible cómo se calculaba el IRPH Cajas y Bancos:

Los Bancos o Cajas, como sabes, entre otras cosas que hacen, conceden préstamos hipotecarios. Cada Banco y cada Caja concede estos préstamos a un tipo de interés en cada caso. Cada uno de los Bancos, por un lado, y cada una de las Cajas, por otro, cada mes tenían que mirar qué tipo de interés estaban aplicando a los préstamos hipotecarios de sus clientes, hacer una media y comunicar el resultado al Banco de España.

El Banco de España recibía estos resultados y hacía una media nuevamente con todos los de las Cajas, por un lado, y con todos los de los Bancos, por otro.

Por ejemplo, si una Caja le decía que el tipo de interés de sus préstamos era de 4,5%, otra de 6,98% y otra de 9%, el Banco de España hacía la suma y lo dividía entre 3, de manera que en ese mes el IRPH Cajas sería de 6,8266666666%.

Como podéis ver es algo a primera vista sencillo, sin trampa ni cartón. Pero sí que la tiene


LA ESTAFA DE LA ESTAMPITA


El IRPH es nulo. Así lo han declarado el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Collado Villalba, el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Almería, el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de San Sebastián, el Juzgado de lo Mercantil de Guadalajara y el Juzgado de lo Mercantil nº 7 de Barcelona. Unas pocas de personas.

Sin embargo, aún es un asunto novedoso que se está luchando en los Tribunales.

¿Y por qué es nulo?

En la web IRPH Stop Guipuzcoa la plataforma ha colgado desinteresadamente un Informe en el que se explica con meridiana claridad las razones por las que el IRPH es nulo. Si estás interesado en el tema, no dejes de leerlo.

Sin embargo, para no convertir este post en una Biblia infumable me centraré en las razones que están esgrimiendo los Juzgados para declarar nulo el IRPH:

En unos casos, el juzgado entiende que es nulo porque no cumple la ley. Así, sin más.

La norma que está salvando de la esclavitud a multitud de familias que reclaman el amparo judicial es el artículo 6.2 de la hoy derogada Orden de 5 de Mayo de 1994. Este precepto se reproduce actualmente en el artículo 26 de la vigente Orden de 28 de Octubre de 2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios que dice que los índices que se aplican para el calculo de los intereses de una hipoteca a interés variable no pueden ser “susceptibles de influencia por la entidad”.

Los jueces están acogiéndose a esta norma para anular la clausula que impone el IRPH como interés aplicable al préstamo hipotecario dado que el IRPH se calcula teniendo en cuenta los datos que proporciona la propia entidad que concede la hipoteca y se beneficia del índice; de manera que influye en su cálculo lo que está proscrito por la norma citada.

Y en otro casos, el juzgado entiende que es nulo porque el Banco no informó al cliente de manera comprensible de que el IRPH era un índice que se calculaba teniendo en cuenta los datos que ella misma proporcionaba ni explicó con cuadros comparativos históricos la evolución del IRPH y EURIBOR a fin de que el cliente pudiera ver que el IRPH siempre es más alto que el EURIBOR y tomar una decisión fundamentada.

Actualmente se está librando una batalla en los Tribunales contra el IRPH. Y hoy en Europa se lucha para que se regule la eliminación del IRPH Entidades y se destierre de una vez por todas este índice que tanto sufrimiento ha provocado a las familias españolas.

Si tu hipoteca tiene IRPH, no dejes de luchar por tus derechos. Quéjate!

La semana que viene termino esta Guía de Hipotecas y Clausulas Abusivas hablando de la más famosa de todas ellas: la clausula suelo que esta semana está también de rabiosa actualidad.

Espero haberte ayudado!