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CLAVES PARA DEFENDER TUS DERECHOS COMO CONSUMIDOR EN LA COMPRA DE TU CASA


Según las noticias, en los últimos meses hay un “repunte en la compraventa de viviendas”. A mí me resulta un dato chocante. Los ciudadanos españoles no estamos económicamente para “tirar cohetes”. Sospecho que esta subida de compras y ventas de viviendas se debe a idiomas ajenos a la Península Ibérica. Y es que no hay que olvidar que España se ha convertido en la Florida europea. Pero bueno, yo no soy socióloga ni estadista así que a mí, que me lo expliquen…

En fin, que como los humildes ciudadanos de este nuestro amado país (y del planeta Tierra en general) tenemos necesidad de un techo hoy me he dicho:

– Ciudadana, si la gente te cuenta que cuando firma una hipoteca lo hace como un autómata (esto es, sin entender ni papa de los miles de folios que les ponen por delante) ¿cómo no firmarán esos cuerpos la compra de su casa?

Dándole vueltas a mi linda cabecita (no muchas) llegué a la conclusión de que siendo casi igual de coñazo la escritura hipotecaria y la escritura de compraventa y dado que las dos se firman a la vez generalmente, el comprador no se lee la escritura de compraventa y, si lo hace, no entiende ni papa. Sea albañil o ingeniero aeronaútico.

Como yo tengo un afán personal porque todo el mundo comprenda lo que otros no quieren que sea comprensible me dije: Ciudadana, hay que hacer algo.

El tema de la compraventa de vivienda se regula profusamente en España. Ya te estarás dando cuenta que a los políticos españoles parece que les paguemos por el número de folios que ocupan las leyes que dictan: normativa autonómica, normativa estatal, normativa europea, normativa municipal… Por un lado regulamos las ofertas, por el otro los contratos, por el otro los derechos de uno, por el otro los derechos de otro… Dios, qué mareo! Menos mal que en este blog solo tengo que hablarte de la vertiente “consumista” de los contratos. Y aún así, no te creas que todo está “compiladito” en una sola ley, NOOO, eso no es propio de “Españistán”. Hay que poner las cosas complicadas para que no se entere ni el tato de qué derechos o deberes hay y te puedan pillar “siempre por sorpresa” Menos mal que “habemus” abogadillos…

Y así ha llegado el día en que Ciudadana K te va a contar unas cosillas que o ahora o en el futuro te servirán para adquirir el preciado bien que te permite proteger tu cuerpo serrano del cielo estrellado. Y es así como leyendo este articulillo conocerás qué derechos tienes cuando te compras una casa.


EL SPOT PUBLICITARIO NO ES SOLO CUERPAZO


Llegó el día. Después de dar muchas vueltas, aprenderte de memoria Fotocasa, Idealista, Pisos.com, ver y rever en Divinity “La casa de mis sueños” y recorrerte cuál turista todas las inmobiliarias de tu zona deseada has encontrado tu hogar. La casa que siempre deseaste. Allí crecerán tus hij@s. Te visitarán tus niet@s. Te jubilarás. En definitiva, vivirás en esas cuatro paredes hasta que se te acaben las pilas. Qué descanso! Un problema menos. Ahora solo queda comprarla y, lo más importante, pagársela al Banco.

Para saber qué tienes que tener en cuenta cuando firmes tu matrimonio hipotecario con el Banco, no dejes de leer la Guía de Hipotecas y Cláusulas Abusivas de Ciudadana K.

Y para saber con qué tienes que tener cuidado a la hora de firmar el contrato de compraventa sigue leyendo este simpático post.

El primer contacto que tuviste con tu vivienda fue a través de un papelín o una pantalla de ordenador en la que se te contó que existía ese impresionante palacio o que estaba a punto de ser construido. Ya entonces viste ahí el sitio ideal para asentar tu reino.

Este primer contacto es el más importante. En este caso la primera impresión es la que cuenta. Guarda la publicidad, sí, ese folletito que te entregaron o que te enviaron por mail. Y es que grábate a fuego en el cabezón que la publicidad que te entregaron es vinculante para el vendedor. En publicidad no vale “Donde dije digo, digo Diego”. Este folleto publicitario será tu timón y tiene más valor que el propio contrato. ¿Por qué? Porque si el contrato que finalmente firmas no refleja las condiciones y características de la vivienda que figuraban en el follettito, don´t worry podrás exigir que las condiciones y características de la vivienda que compraste se adecúen a las que figuraban en el dichoso folletito.

¿Y qué tiene que incluir el folleto de publicidad? ¿Lo que quiera el vendedor o promotor?

No. Un Real Decreto que tiene más años que Matusalén (Real Decreto 515/1989 de 21 de Abril sobre protección de los consumidores en la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas)  establece los datos mínimos que sí o sí tiene que reflejar el Folleto Informativo y que no son otros que los siguientes:

1º. Los datos identificativos del vendedor.

2º. Descripción de la vivienda (superficie útil)

3º. Descripción del edificio donde se encuentra (zonas comunes y servicios accesorios)

4º. Materiales empleados en la construcción.

5º. Identificación registral del inmueble o indicación de que no está inscrito en el Registro de la Propiedad.

6º. Precio total de la vivienda y servicios accesorios. Este precio incluye los impuestos aplicables (IVA o ITP) y los honorarios del agente inmobiliario. No vale ya eso de ir sumando importes a la hora de la firma.

7º. Forma de pago: Si se incluyen pagos aplazados debe indicarse el tipo de interés aplicable a estos aplazamientos y el total que se abonará por intereses y por capital y las fechas de vencimiento.

8º. Medios de pago admisibles por las cantidades aplazadas.

9º. Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna hipoteca tienen que reflejarse los datos de la misma (Notario, responsabilidad hipotecaria de la vivienda, datos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad)

10º. Indicación expresa de que del precio a abonar por el consumidor se deducirán las cantidades entregadas a cuenta

11º. Si se trata de una compra de una vivienda en construcción deben indicarse las garantías que el promotor tiene que constituir por ley para devolver las cantidades entregadas a cuenta por el comprador si no se entrega la vivienda en plazo o no se finaliza la obra.

Todos estos datos y condiciones son “ley”. Si al final la casa no resulta como se te ofertó o te suben el precio esta publicidad te servirá para reclamar que se respete lo prometido.


MI NOMBRE EN EL REGISTRO


Con el folleto de publicidad en tu bolsillo y tomada la decisión de la compra, ya solo queda firmar el contrato en el Notario. Es un día especial. Acabó la búsqueda. Tendrás tu casa. Serás propietari@.

Te preguntarás, ¿a qué Notario tengo que ir? Pues al que quieras. No es obligatorio que formalicéis la compra con el Notario amigo del vendedor. Si te interesa más elegir otro por ser mejor o más económico, tienes derecho a hacerlo.

El Notario es un funcionario público que trabaja por dinero. Sus honorarios están sometidos a aranceles y tiene que cobrarlos. La ley regula en los casos de compraventa de vivienda quién tiene que pagar estos gastos de la siguiente forma:

– Los gastos del otorgamiento de la escritura de compraventa (conocida como escritura matriz) tiene que pagarlos el vendedor. Que no te los cuelen.

– Lo que sí tendrás que pagar como comprador son los gastos de la primera copia y sucesivas una vez formalizada la venta. Estos son menores que los de otorgamiento de la escritura matriz.

No tienes que pagar como comprador los gastos derivados de las escrituras de obra nueva, de propiedad horizontal ni de hipotecas para financiar su construcción, división o cancelación. Que no te coman la olla: NO TIENES QUE PAGARLOS.

Además del precio que pagas por la vivienda y los gastos notariales que implica su compra, hay que pagar una serie de impuestos. La ley también regula detalladamente quién tiene que pagarlos:

– Tú como comprador tendrás que abonar el IVA (si se trata de una vivienda nueva y eres el primero que la compra) o el ITP (si la vivienda ya ha pasado por más de una mano)

– La plusvalía la tiene que pagar el vendedor que es el que se beneficia de la misma.

– El IBI lo tiene que pagar el que sea propietario de la vivienda a fecha 1 de enero de cada año.

Por último, hay otros gastos de los que responde la vivienda que compras: los GASTOS DE COMUNIDAD.

Los gastos de comunidad vencidos y exigibles a la fecha de la compra tendrás que pagarlos tú como nuevo propietario. Por eso el vendedor está obligado a entregar al Notario un certificado de la comunidad de propietarios en el que se indica si hay deudas con la comunidad de propietarios. No obstante, en ese certificado solo se reflejarán las deudas vencidas y exigibles por lo que para evitar “gastos ocultos” es aconsejable que hables con el Presidente de la comunidad de propietarios para que te cuente si hay algún gasto importante previsto (cambiar la fachada, poner un ascensor…)

Una vez atravesada la Odisea de la elección de vivienda y la firma del contrato con la ayuda de estas pequeñas claves: YA TIENES CASA. Ahora a disfrutarla! Eres un/a feliz propietari@. Enhorabuena!

Espero haberte ayudado!

Hasta la próxima semana!


TRIBUNAL SUPREMO, BANCOS, INTERESES DE DEMORA Y CONSUMIDORES: Una mezcla explosiva


Bueno, bueno, bueno. Como no podía ser de otra forma ha llegado el Tribunal Supremo para poner orden como Dios manda en el sistema. Y es que, como ya te conté en mi primer post, en el tema de intereses de demora la cosa se estaba poniendo feita para nuestros amigos los Bancos. Y eso no puede ser. Habrase visto!

Pues bien, hoy voy a contarte qué ha dicho el Tribunal Supremo el pasado 22 de Abril de 2015 en una Sentencia de Pleno sobre los intereses de demora. Al ser una Sentencia de Pleno es más importante que otras porque sienta doctrina sobre los intereses de demora.

Te preguntarás: ¿De qué doctrina me habla ésta ahora? Pero ¿qué rollo es éste? ¿No era un blog para el ciudadano de la calle? No me quiero complicar la vida, me voy a mirar si veo a un perro tocando el piano en Youtube.

Tranqui, tronc@, te explico: Doctrina jurisprudencial, toma ya!, es algo así como los Diez Mandamientos del Antiguo Testamento pero en vez de vincular a los creyentes de una determinada religión vincula indiscriminadamente a tod@s l@s españoles (y españolas) seamos mor@s o cristian@s. ¿Y por qué? Porque estos mandamientos en forma de doctrina jurisprudencial van destinados a ser aplicados sí o sí por los jueces de nuestro amado país al resolver los asuntos que todo hijo de vecino puede plantearles- eso sí, siempre que tenga pelas para pagar abogados y demás o sea bendecido con el beneficio de justicia gratuita

A ver, a ver si nos sorprende para bien o para mal nuestro órgano jurisdiccional superior. ¿Tú qué crees?


LA QUE HAN LIADO ESTOS CONSUMIDORES


Hay que recapitular para entender el por qué de la vida. Nooo, es broma, el porqué de la Sentencia. Últimamente estábamos asistiendo en los juzgados a una pequeña guerra que considerábamos ganada los consumidores en relación con los intereses de demora.  Y es que cuando por la razón que fuera un consumidor dejaba de pagar un préstamo y el Banco o la entidad financiera que fuera (COFIDIS, FINCONSUM, TOYOTA, SANTANDER CONSUMER, etc…) iba al juzgado a pedirle al juez que le auxiliara para  que el deudor “le pagara lo que es suyo” el juez le decía:

Quieto ahí! Estás pidiendo que te devuelvan tu pasta pero además le estás pidiendo a est@ consumidor/a que te pague un dineral en concepto de intereses de demora. Yo, como soy juez/a que estoy encargad@ de defender los intereses de los consumidores “por encima de los tuyos” no te lo paso. Te guste o no te guste. Esos intereses de demora tienen “mu mala pinta”. Te los quito. No seré yo quien te ayude a asfixiar a esta persona obligándole a que te pague esos intereses de demora. Y esto porque yo lo valgo y porque así lo dice el Tribunal de Justicia de la Unión Europea entre otras en la Sentencia de 21 de enero de 2015. Así pues, le voy a decir al/a la pobre deudor@ que te devuelva solo el capital que le has prestado. Y punto.

Esto no es ficción aunque parezca increíble. Esto estaba pasando en la gran mayoría de los juzgados de instancia de nuestro país. De esta manera, en los procedimientos judiciales que estaban poniendo los Bancos para que el juez les ayudara a “recuperar los dineros” que habían prestado a los consumidores cuando éstos habían dejado de pagar, los jueces no admitían al Banco que les reclamara que abonaran tanto el capital como la losa de los intereses de demora. Los jueces decían: paga el capital y de intereses de demora pactados al 18%, por ejemplo, 0 patatero.

Los consumidores estábamos de enhorabuena! Que felicidad, madre mía! Por fin una batalla ganada! Y sin decir ni pío! Guau!

Pero qué sabio el refranero español cuando dice que lo bueno dura poco.


QUIETOS “PARAOS” QUE VIENE LA CABALLERÍA


Pues bien, mientras los consumidores inocentemente celebrábamos con desenfreno esta batalla ganada con sudor y lágrimas a las entidades financieras y a su madre, una oscura amenaza se cernía sobre todos nosotros como una nube negra que avanza lentamente sin pausa sobre nuestro futuro: Un recurso de casación que formalizó el Banco Santander ante el Tribunal Supremo frente a la Sentencia de 29 de Junio de 2012 de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife.

Este recurso de casación se refería a un tema de andar por casa: Una deuda por impago por parte de un consumidor de un préstamo mondo y lirondo de unos 16.000,00 euros. La Audiencia Provincial eliminó en su sentencia los intereses de demora reclamados por la entidad financiera (unos 5.000,00 eurillos) y el Banco Santander decidió recurrir en casación porque quería sus intereses de demora a toda costa. Y la jugada, como quien no quiere la cosa, le ha salido redonda.

Cuando vio el recurso de casación el Tribunal Supremo, que era consciente de la que estaban liando los juececillos con los intereses de demora, se frotó las manos con satisfacción; y es que la ocasión la pintan calva: Vamos a poner orden en este desaguisado.

Es así como llega a nuestra vida la Sentencia de 22 de Abril de 2015 que sienta la siguiente doctrina jurisprudencial (que sí, que no es necesario que vuelvas atrás, que esto no es una escritura hipotecaria, que a mi me interesa que te enteres de lo que te cuento = un mandamiento, una ley de las Doce Tablas, una proposición que sienta cátedra, una norma del Candy Crush)

Tomo aire para soltar esto que no me veas:

“Se fija como doctrina jurisprudencial que en los contratos de préstamo sin garantía real concertados con consumidores, es abusiva la cláusula no negociada que fija un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado”

Así suena bien. Parece razonable. Por lo menos a mí, que no soy sospechosa de querer beneficiar a las entidades financieras, me lo parece.

Lo que pasa es que siempre hay truco. Siempre. Y es que nuestro Tribunal Supremo, órgano encargado de velar por los derechos de los consumidores con preferencia a los derechos de las grandes corporaciones les ha echado a estas últimas un nuevo capote torero de infarto al decir en el apartado 2 del Fallo que sí, que anula el interés de demora por abusivo pero que:

“… se siga devengando el interés remuneratorio hasta el completo pago de lo adeudado

Menudo palaco. Este era un debate superado. Hasta la fatídica fecha del 22 de Abril de 2015 cuando el Banco vencía anticipadamente tu préstamo porque habías dejado de pagar los intereses remuneratorios ya no se devengaban más. Vencer el préstamo anticipadamente suponía que el préstamo estaba muerto (sí, sí, finito, caput). De un muerto no se desprende ningún efecto propio de algo vivo. Y los intereses remuneratorios son propios de un préstamo vivo, vigente. Esto es un poco espeso pero vamos, no dudes que del primer al último jurista de España teníamos esta idea marcada a fuego en nuestros cerebrines.

Sin embargo, cuando el Tribunal Supremo resuelve el recurso de casación mediante la Sentencia analizada hoy aquí, se da cuenta que la Sentencia de 14 de Junio de 2012 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea no le permite decirle al Banco Santander: Oye, coleguín, no te acepto que los intereses de demora sean del 18% o del 20% porque son abusivos, pero bueno, te los dejo en un 10% a ojo de buen cubero. Esto es, la sentencia de nuestra bienamada Europa no pemite a nuestro Tribunal Supremo que INTEGRE EL CONTRATO como de seguro le gustaría a él.

Así las cosas, el Supremo en Pleno, que está conformado por una serie de Magistrados muy listos, se pone a pensar cómo echarle un cable al Banco Santander y demás amiguitos esquivando la doctrina jurisprudencial del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Se leen Franckestein y dicen: Vaya, si podemos revivir los intereses remuneratorios del préstamo muerto. Pongámonos a ello sin darle muchas vueltas. Y “yasta” todo arreglado. La euforia del consumidor se transforma en tristeza. De un plumazo. Colorín, colorado.

Y así es como hoy día, si no pagas al Banco un préstamo y el interés de demora que tenía fijado el mismo es abusivo (recuerda: es abusivo según nuestro Tribunal Supremo si es más de 2 puntos superior al interés remuneratorio) el juez lo que tendrá que hacer es decir que es nulo el interés de demora, pero que tu préstamo sigue devengando intereses remuneratorios. ¿Qué te parece? A mí no me gusta nada:

Primero.-  Porque Europa nos dice es que lo que está mal no puede corregirse. Sin embargo, con esta interpretación del Tribunal Supremo una vez más (como ya hizo en el asunto de las cláusulas suelo – te dejo el enlace del post sobre el tema – ) procede de facto a integrar cláusulas abusivas nulas.

Segundo.- Porque el Tribunal de Justicia de la Unión Europea nos dice que para determinar si una cláusula es abusiva hay que comparar qué dice el Derecho Nacional en defecto de pacto y si éste es más beneficioso para el consumidor que lo pactado en la cláusula no hay duda que ésta es abusiva. Si miramos nuestro Derecho Nacional aplicable en defecto de pacto a los intereses de demora vemos que el artículo 1108 del Código Civil señala que en defecto de pacto la indemnización de daños y perjuicios a abonar por el deudor que incurra en mora consistirá en el pago de los intereses legales. Estos intereses legales son siempre menores que el interés remuneratorio por lo que yo me pregunto: ¿Qué pasa con esta interpretación del Tribunal Supremo? ¿Podría ser abusiva?

En fin, ahí queda dicho. ¿Tú qué opinas?

Hasta la semana que viene!

Espero haberte ayudado!


LOS VIAJES COMBINADOS (II): ¿QUÉ DERECHOS TIENES? Cuando del paraíso se desciende a los infiernos


Ha llegado el momento. Sin embargo toda la ilusión que pusiste en las deseadas e idílicas vacaciones que planeaste con antelación suficiente como para que tus bebés alcanzaran la mayoría de edad y en tu boca no quedara ni un diente de márfil… todas las ensoñaciones tan vívidas que experimentabas durante las calurosas siestas que te pegabas tirad@ en el mini sofá de tu mini piso esas tardes de Agosto… todas las esperanzas que pusiste en “hacerte un selfie” dentro de la Fontana de Trevi cual Anita Ekberg en “La Dolce Vita” antes de que te detuvieran los carabinieri… todo, absolutamente todo, ha quedado reducido a simples elucubraciones mentales. Y es que tu viaje cual helado al sol se ha malogrado.

Te dirás: Ay! Dios! ¿Qué he hecho yo para merecer ésto? Pues NADA, cumplir tu parte: planear un viaje, ahorrar dinerito para pagarlo, ir a una agencia de viajes, contratarlo y disponerte a disfrutar. No te sientas culpable. No has hecho nada malo. Tampoco te sientas desamparad@. La ley te protege.

Así que ponte el antifaz de “Vendetta”, lee con detenimiento este articulillo y, como no, LUCHA POR TUS DERECHOS! Que no quede impune tanta desilusión!


CUANDO LAS VACACIONES SOÑADAS SE  ESFUMAN


No serás el primero ni tampoco el último que llega al aeropuerto y SORPRESA! No le dejan embarcar. No llevas pasaporte o no tienes el visado. Ese fantástico viaje a Iguazú se te escapa de las manos a la velocidad de la luz. Nervios, sudores. No puedes montarte en el avión. Y tu amig@, ¿qué hace? ¿irse sol@? Múltiples dudas te asaltan, tratas de consultar con los empleados del aeropuerto, llamar a tu agencia de viajes. Nada da resultado. No te preocupes, respira profundamente, haz un par de OMS y tranquiliza tu mente.

En primer lugar, asume esta realidadno vas a poder viajar. Si no tienes la documentación que exige la legislación para abandonar un país y acceder a otro no te van a dejar embarcar. Y esto, tee pongas como te pongas, te lo creas o no te lo creas. Es así, yeah!

Una vez abandonada la fase de negación, entrarás en la fase de la negociación. Abandónala lo antes posible. Es gastar saliva gratuitamente. Por mucho que tus reclamaciones al personal del aeropuerto sean lógicas y persuasivas, no te engañes: No te van a dejar viajar.

Cuando tires la toalla al ver que intentar negociar es como darse golpes contra un muro, pasarás por la fase de la depresión. Una sola idea te rondará la mente: ¿Por qué a mi? ¿Qué he hecho yo para merecer ésto? Pero que desgraciait@ que soy! No dudo que algunas lágrimas rodarán por tus blanquecinas mejillas. Sí, esas que estaban preparaditas para ponerse negras cual tizón. No te machaques, tampoco te va a servir de nada. El llanto no va a conmover al personal del aeropuerto. Su corazón es duro como el diamante: No te van a dejar viajar.

Una idea ilumina tu mente: No eres un/una desgraciad@. La culpa de todo la tiene Yoko Ono en forma de Agencia de Viajes. Se van a enterar. No te avisaron que necesitabas pasaporte o visado para viajar. Los llamas y les recriminas su falta de diligencia de manera abrupta. Éstos no saben con quien se juegan los cuartos. Sí, amig@, has entrado en la fase de la ira. Desgraciadamente, esta fase conduce al mismo resultado que las anteriores: No te van a dejar viajar.

Cansad@ de tanta adrenalina y decepcionad@ con el mundo ha llegado la fase de la aceptación. Así es, no vas a poder hacer el viaje de tus sueños. Ya está. Sin  más. ¿Qué le vamos a hacer? Ala, pa casa y otra vez será.

Pues bien, en este momento, acuérdate de Ciudadana K, aquélla bloguera que publicaba blogs más largos que un día sin pan. Algo aconsejaba siempre. ¿Qué era? ¿No aciertas a recordarlo? Te refresco la memoria: Cuando te encuentras en una situación así, cuando te preguntas ¿qué le vamos a hacer? siempre hay una respuesta. ¿A que ya la sabes? PONER UNA RECLAMACIÓN.

No te asustes, poner una reclamación está al alcance de cualquiera, es como sumar 2 + 2. La reclamación no tiene porqué ser una “filigrana jurídica” y es que no es más que una manifestación de hechos y disgustos. Así que coge papel y lápiz y expón uno por uno los hechos acontecidos y lo que te han conllevado. Si te ha supuesto gastos (comida, alojamiento, transportes…) hazlo constar en la misma. No ahorres papel, si tienes ganas déjales un Quijote. Tal vez así para no “leerte más” te den la razón.

Y es que, en este caso, el que no hayas podido coger el avión para iniciar tu viaje, frustrándose de esta manera el mismo, es culpa de la Agencia de Viajes si no te avisó de los documentos necesarios que tenías que llevar contigo para viajar. Como te comenté en el post anterior la Ley exige que cuando conciertas un viaje combinado con una Agencia de Viajes ésta tiene que informarte si necesitas pasaporte o visado para hacer el viaje. Si la Agencia de Viajes no te informó de los documentos que necesitabas para hacer el viaje y ello te impide viajar, la Agencia tendrá que devolverte el dinero del viaje e indemnizarte por los daños causados, esto es, pagarte los gastos que te haya ocasionado el no poder coger el avión (comidas, hoteles, desplazamientos, etc…)

Es más, en el caso que se tratara de un viaje de grupo y solo uno de los viajeros pueda embarcar, esta persona puede también decidir no irse solo y que se le devuelva su dinero y se le paguen los daños causados. Así lo dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 24 de Enero de 2012. Te dejo el enlace por si te apetece leertela, quién sabe.


CUANDO EL VIAJE SOÑADO SE TRANSFORMA EN UN INFIERNO


Te sientes afortunado, has podido viajar y llegar a tu destino. Vas en el vehículo encargado de trasladarte desde el aeropuerto al maravilloso Hotel de 5 estrellas en régimen de Todo Incluido que contrataste. Ains, qué ganas de llegar y tumbarte en una hamaca! No vas a mover más que la lengua para pedir que te traigan bebida y comida. De pronto, el vehículo para en un Hostal de mala muerte. La playa ni se huele. Esos bancos de la calle no tienen pinta de hamacas. Pero ¿qué broma es ésta?

Pues sí, es una broma y de muy mal gusto. Una vez pases por las fases del duelo preceptivas (negación, depresión, ira y aceptación) tendrás que ponerte manos a la obra y tratar de exigir que te solucionen el desaguisado.

En esta situación tienes derecho a exigir que te alojen en un Hotel de igual o superior categoría a la que contrataste o bien que te devuelvan la diferencia de valor entre el servicio ofrecido y el concertado en el contrato. En todo caso, pon una RECLAMACIÓN, por reclamar que no falte. Ponla en el propio Hotel que te será más cómodo.

En  los Viajes Combinados no olvides nunca que tanto la Agencia de Viajes (conocida legalmente como organizador) como el propio Hotel (legalmente denominado detallista) tienen la responsabilidad de que tu contrato se lleve a buen fin y se cumplan los servicios contratados y que, no olvidemos, tú pagaste. Esta responsabilidad es solidaria lo que quiere decir que puedes exigir a uno o a otro que te solucionen el problema. Las excusas de: la culpa es del otro, yo me lavo las manos, aunque en la educación y en el trabajo sean ampliamente utilizadas, no las aceptes. A ti te da igual de quién es la culpa, si de Pepito o de Paquito. A ti lo único que te importa es que te solucionen el problema lo antes posible sea quien sea, que para eso se lo exige la ley a organizador y detallista.

Imagina que una vez puesta tu reclamación la Agencia de Viajes “se comporta” y te traslada a un Hotel de ensueño de 5 estrellas superior con playa privada protegida por un arrecife de coral. Guau! Mucho mejor! Ahora sientes que la vida te da lo que te mereces. Llegas al Hotel, a la lujosa habitación y para quitarte el “cabreo” te pones el bañador y ala, a sufrir a la playa coralina. Estás nadando tan tranquilo cuando de repente, no sabes cómo, notas el golpe de una aleta de tiburón en tu pierna. El susto es mayúsculo. No sabes cómo pero te ha mordido. Dios! Cuánta sangre! Por favor, HELP.

Pues bien, incluso en este caso la Agencia de Viajes y el Hotel son responsables de este ataque de tiburón y te tienen que indemnizar. Sí o sí. Y el caso no me lo he inventado, pasó en verdad (Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 18 de Marzo de 2003)

Otro caso llamativo fue el de una señora que padecía la enfermedad de Addison y falleció tras una intoxicación alimentaria por la comida que le sirvieron en el Hotel. En este caso también se condenó por la Audiencia Provincial de Cádiz a la Agencia de Viajes y al Hotel a indemnizar a la familia al considerar que eran responsables de este trágico suceso (Sentencia de 8 de Julio de 2002)

Así pues, SIEMPRE que no estés de acuerdo con la calidad o cantidad de los servicios que contrataste al concertar el viaje o sufras alguna INCIDENCIA sea cual sea PON UNA RECLAMACIÓN.

Si la respuesta o la solución que te da la Agencia de Viajes no te satisface, podrás acudir a Arbitraje o bien interponer una demanda judicial. Ahora bien, no te duermas en los laureles, el plazo para reclamar finaliza a los 2 años.

Y con esto doy por finalizada esta mini guía para ayudarte a concertar las vacaciones. Y es que no me podía resistir, tengo unas ganas…

Espero haberte ayudado!


LOS VIAJES COMBINADOS (I): ¿QUÉ DERECHOS TIENES?: El Folleto Informativo y el Contrato de Viaje Combinado


Llevas desde Reyes esperando que llegue el ansiado Agosto para irte con tu amado o amada a vivir unas románticas vacaciones en la tan conocida Rivera Maya. O  puede ser que seas más “cultureta” y reservaste hace un follón de tiempo un viaje a Asia soñando con pasar unas inolvidables vacaciones por la Ruta de la Seda y sentirte Marco Polo por unas semanas. O eres joven y san@ y te vas a pasar una semanica en Mallorca “dándolo todo”. O, qué más quisieras tú!, tienes niños y lo único que deseas es llegar al Resort para tirarte en una hamaca y que sean “otros” los que entretengan a tus fierecillas.

Sea cual sea tu caso, como no querías complicarte la vida horas y horas buscando vuelos y hoteles por separado, diste gracias a dios por la existencia de las benditas agencias de viajes. Este avance social se ha encargado de “prepararte” un pack vacacional. No te tienes que preocupar de nada: todo está organizado. Llegarás al aeropuerto y te olvidarás de pensar. Todo está previsto: traslados al hotel, alojamiento de ensueño, pensión completa, excursiones guidadas. Qué felicidad! Ojalá pudiéramos vivir unas eternas vacaciones!

Ya seas la pareja enamorada, el friki de la historia, el juerguista o los padres extasiados tienes en común con todos los demás algo esencial: todos sin excepción sois consumidores de un VIAJE COMBINADO.

Y si todo va bien, seeeeraaaa maaaaraaaaviiilloso, viajar hasta Mallorca na na na na naaaa na na na na naaa… Pero si todo se tuerce, tus vacaciones soñadas se pueden convertir en un infierno.

Pues bien, si quieres que el infierno no lo sea tanto, sigue leyendo para conocer qué puedes exigir en caso que se presenten problemas en tu viaje combinado.


LA OFERTA GANADORA


A la hora de decidirte por el viaje que realizarás lo más aconsejable es que reunas información precisa de múltiples agencias de viajes. Esta tarea es la más engorrosa. Te la dejo toda para ti. Una vez has recopilado los folletos informativos de los viajes que prepara cada una de las agencias consultadas te sientas para comparar qué te ofrece cada una de ellas y decidir cuál es la oferta ganadora. ¿A Mallorca o a Gran Canaria? ¿Tres estrellas o cinco? ¿Con excursiones o sin ellas? ¿Pensión completa o nos ponemos a plan? ¿Tiene ludoteca? ¿Y las bebidas? ¿se incluyen?

Tanto folleto informativo te está volviendo crazy. Para facilitarte tan tediosa tarea te voy a contar a lo que tienes que prestar atención cuando tienes delante el dichoso folleto. Y es que los folletos informativos no se los “inventa” la Agencia de Viajes en un alarde de creatividad y buen hacer para el consumidor, sino que tienen obligación de ofrecerlos. Y no solo eso, sino que su contenido es también determinado por las leyes para asegurarse que sepas con claridad y precisión las características y condiciones que tiene el viaje que te ofrecen.

El artículo 152 de nuestro libro de cabecera, que no es otro que el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios  establece los datos que tiene que incluir el Folleto informativo:

1º. El calendario del viaje, los destinos, el itinerario, los medios de transporte, los alojamientos con indicación de su categoría y clase así como las comidas y bebidas tanto las incluidas como las que no lo están.

2º. Los documentos que necesitas para  hacer el viaje (pasaporte, visados) y los requisitos sanitarios según el destino (vamos, te tienen que avisar si te tienes que vacunar).

3º. Precio final del viaje con impuestos, servicios incluidos u opcionales con los precios aproximados si tienen que abonarse en destino (piensa en las famosas excursiones opcionales para ver el lago Tininín)

Igualmente, tienen que indicarte qué cantidad tienes que pagar anticipadamente y cuándo tienes que abonarla,  el modo y fecha de pago de las cantidades pendientes y las condiciones de la financiación del viaje si  se ofrece esta posibilidad.

4º. Mínimo de viajeros necesarios para que el viaje se lleve a cabo y plazo límite en que la Agencia de Viajes te avisará de si hay o no suficiente “quorum” para que se lleve a cabo el viaje.

No obstante, si el folleto informativo no dice nada de la necesidad de un mínimo de viajeros para llevar a cabo el viaje, mejor para ti porque quiere decir que el viaje lo van a realizar sí o sí aunque solo te apuntes tú como lobo solitario.

5º. Clausulas relativas a responsabilidad, cancelaciones y demás condiciones del viaje.

6º. El nombre del organizador y su representante legal en España.

7º. Y la posibilidad que se reserva la Agencia de Viajes de introducir cambios en los servicios reflejados en el folleto informativo.

Si el Folleto Informativo no recoge esta cláusula, estás de enhorabuena. La Agencia de Viajes no podrá modificar nada de lo ofertado pues, si lo hace, podrás desistir del contrato sin penalización alguna y la Agencia tendrá que devolverte todo todito tu dinero.

No olvides que “la publicidad” (esos infumables anuncios que ponen cuando queda 1 minuto para el desenlace del capítulo final de Juego de Tronos) en este caso “es ley“. ¿Qué quiero decir con esto? Pues que es “vinculante para el empresario” por lo que la una vez te decidas a contratar un determinado viaje la Agencia de Viajes no puede hacer un  “donde dije digo, digo Diego” sino que tiene que reflejar en el contrato las mismas condiciones que incluía la oferta.


AHORA SÍ Y AHORA NO


Has tomado tu decisión y una de las ofertas resulta ser la afortunada ganadora. Ahora tienes que concertar con la Agencia de Viajes el “Contrato de Viaje Combinado” Cuando te lo pongan delante, revisa que las condiciones que refleja sean las mismas que se incluyen en el folleto informativo.

Suscrito el contrato y pagada la reserva solo te queda esperar que llegue el ansiado día de escape de la rutina. Lo más usual es que te olvides del tema la mayor parte del día y lo reserves para fantasear en momentos de relax sobre lo bien que vas a estar con tu mojito y hamaquita tirado en una playa de arena coralina.

Si todo va bien, en la fecha programada te trasladarás al punto de salida y comenzará tu fantástica y relajante aventura. Enjoy your trip!

Ahora bien, puede ser que la Agencia de Viajes te envíe un correín en el que te comunique que al final tu vuelo no será en primera clase o que tu hotel en Pekín no será de lujo o que el avión se retrasa o se adelanta veinte horas..

Menuda faena! Después de tanto darle vueltas ahora te vienen con éstas. Pues bien, tranquil@, si la Agencia de Viajes te cambia las condiciones del contrato aún hay opciones que no te quitan el cabreo pero te abren una puerta a la esperanza.

Si la Agencia de Viajes te cambia las condiciones del viaje por otras más beneficiosas (por ejemplo, contrataste un vuelo en turista y te dice que lamentablemente tendrás que viajar en business, o que tu hotel de 3 estrellas cerca del aeropuerto no puede ser y que te vas a tener que alojar en un hotel de 5 estrellas en el centro de la city el mismo fin de semana en que está alojado Brad Pitt…) ¿qué puedes hacer? Sé que será duro para ti, pero ¿qué le vamos a hacer? Relájate y disfruta! Acepta el cambio.

Eso sí, no te puede cobrar ni un duro más si el cambio de condiciones no estaba previsto en el contrato o, aún previsto, te lo comunica cuando solo faltan 20 días para que el viaje tenga lugar.

Si, por contra, en el contrato estaba prevista la posibilidad de cambio de condiciones y la Agencia te avisa con una antelación superior a 20 días a la fecha programada para el viaje, te puede elevar el precio del viaje. En este caso, puedes desistir del contrato y la Agencia te tendrá que devolver todo todito lo que hayas pagado. Y además, indemnizarte con unos importes tasados.

Por último, puede ser que tengas mala suerte y que la Agencia te cambie las condiciones por condiciones más perjudiciales (por ejemplo, tu vuelo business se transforma en vuelo turista y tu hotel de 3 estrellas se transforma en Pensión Manolita)

En este caso puedes aceptar el cambio y que la Agencia de Viajes te abone la diferencia de precio entre los servicios contratados y los que finalmente te va a prestar.

O desistir del contrato y que la Agencia te devuelva todo todito lo que hayas pagado. Y además, te indemnice.

Ten en cuenta que si financiaste tu viaje para pagarlo a plazos y desistes del contrato, el contrato de financiación también se anula.


Y QUIÉN PAGA ESTE DESPROPÓSITO


Cuando la Agencia se carga tus vacaciones al cambiar por su propia cuenta y riesgo las condiciones contratadas, además de devolverte la pasta que has pagado te tiene que indemnizar con importes que dependen de la fecha en que se produzca la cancelación del viaje:

5% del precio del viaje si se produce entre los 15 días y los dos meses anteriores a la fecha programada para el viaje.

10% del precio del viaje si se produce entre los 15 días y 3 días anteriores a la fecha programada para el viaje.

25% del precio del viaje si se produce en las 48 horas anteriores a la fecha programada para el viaje.

Oye, pero no siempre es la Agencia la que se “carga tus vacaciones” También puede suceder que seas tú el que a la hora de la verdad no quieras hacer el viaje porque no te da la santa gana. Motivos siempre puedes tener (te duele la muela, te han robado el coche, te peleas con tus amigos o con tu pareja…).

En este caso, puedes sin problema cancelar el viaje y la Agencia de Viajes tendrá que devolverte el dinero que hayas pagado menos los gastos de gestión y los gastos de anulación si los hay.

Además, en este caso tendrás que indemnizar tú a la Agencia de Viajes con lo siguientes importes:

5% del precio del viaje si la anulación se produce entre los 15 días y los dos meses anteriores a la fecha programada para el viaje.

15% del precio del viaje si la anulación se produce entre los 15 días y los 3 días anteriores a la fecha programada para el viaje.

Ojo al dato! En este caso la ley impone una penalización superior al consumidor que desiste que la que impone al empresario que por su culpa da lugar a que el viaje se cancele. Si es que nuestro legislador siempre nos la cuela.

25% del precio del viaje si la anulación se produce en las 48 horas anteriores a la fecha programada para el viaje.

100% del precio del viaje si no te presentas a la salida

Así que hasta 15 días antes de la fecha del viaje puedes cancelarlo sin tener que pagar ninguna penalización. Y eso diga lo que diga el contrato porque una clausula que te imponga penalizaciones por cancelar el viaje con una antelación superior a 15 días a la fecha programada para el mismo es una cláusula nula por abusiva.

En fin, pilarín, hasta aquí llegamos por hoy. La semana que viene preparaos para conocer cómo se resuelven los casos en que unas idílicas vacaciones se transforman en un infierno.

Hasta la semana próxima!

Espero haberte ayudado!


¿HAY SOLUCIÓN AL DESAHUCIO?


Buenas tardes a tod@s! El Jueves pasado me quedé como “huérfana” al finiquitar la Guía de Hipotecas y Clausulas Abusivas de Ciudadana K. Pero no sufras fue una orfandad efímera porque ya tenía en mente nuevos y apasionantes temas.

A mi me definen dos características: “previsión” y “cuadriculación”. “Previsión” en tanto en cuanto que con muchísima antelación tengo en mente elegidos los temas que voy a tratar en mis posts, me los estudio y vivo durante un tiempecito con ellos (te aviso que tengo “pa aburrir”). Y “Cuadriculación” en tanto en cuanto que pase lo que pase, llueva o nieve, truene o haga sol, me atengo a mi plan.

Sin embargo, hoy no voy a respetar mis propios planes anticipados y voy a contaros “cosillas” sobre los terribles DESAHUCIOS. Hoy no me tocaba pero voy a echar una canilla al aire.

Supongo que te preguntarás: ¿qué mosca le ha picado a esta mushasha? ¿ha vivido en babia estos últimos años? ¿qué rollo me mete de los desahucios a estas alturas? Pues bien, te cuento para que veas que no se me ha ido la perola:

Por motivos personales y familiares, soy amante del Séptimo Arte así que veo bastantes pelis y series. La semana pasada hubo una peli que me tocó la fibra: “Techo y Comida” Esta película, con un nombre que no podía ser más acertado, trata con una elegancia exquisita el drama de la crisis económica que sufren miles de ciudadanos. Si ves la película no puedes verla y a otra cosa mariposa. Rocío y Adrián, que son los protagonistas y padecen un desahucio, se quedan en ti.

Aquí cuelgo el trailer para que lo veas

Yo es ver el trailer y se me saltan las lagrimillas.Y es que el desahucio es el culmen de una serie de vivencias desastrosas provocadas por este sistema asfixiante e inhumano (en palabras de Natalia)

Pues bien, esta película provocó en mi que hablarte de los desahucios se volviera una necesidad acuciante pero a la que dominaba. Ya le llegaría su turno.

Sin embargo, estaba yo tan tranquila el Domingo meditando acerca del tema de los viajes combinados – que era el que me tocaba – cuando como una señal divina veo Salvados. ¿Y a qué no sabes de que trataba el programa de este Domingo?  Sí, sí, de los DESAHUCIOS. Ostras tú, me dije, tengo que hablar de ello en cuanto pueda.

Y para colofón del pastel ayer mismo leo un artículo de El diario que trata de un rollo macabeo que es la titulización y la posible ilegitimidad de los Bancos para desahuciar.¿Será el destino?

Yo no voy a luchar contra elementos que no controlo, así que hoy, Ciudadana K te va acontar qué es un desahucio y qué puedes hacer si tienes la desgracia de verte atrapad@ en uno. El tema de la titulización tengo que profundizarlo para poder contarte algo con fundamento. Me lo apunto!


UN CASERO, DOS CASEROS, TRES CASEROS, MATARILE, RILE, RI


En nuestro amado país, para acceder a la vivienda, la mayoría de los ciudadanos se compran una casa y otros pocos alquilan su hogar. ¿Y qué diferencia hay entre comprar tu casa y alquilarla? Lamento decirte que si compras tu casa Banco mediante: NINGUNA. En ambos casos te vas a tirar toda tu vida pagando cada mes un dineral. En un caso a tu casero, que será fulano o setano, y en otro caso a tu Banco, que se convierte en una especie de híbrido entre casero y propietario de tu casa. Oh, yeah, así es!

Con la crisis económica, muchos ciudadanos españoles que compraron su casa para vivir se han visto atrapados en deudas inasumibles para una familia. También muchos ciudadanos se han quedado en el paro y no pueden pagar el alquiler de su casa. Y no es por gusto, estoy segura que si es tu caso, remueves cielo y tierra para pagar la hipoteca o el alquiler y garantizar el “techo” de tu familia. Pero nada, llega un momento en que la vaca no da para más y te ves inmers@, como quien no quiere la cosa, en el temido procedimiento ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de rentas de alquiler.

La ejecución hipotecaria y el deshucio por impago de rentas no es otra cosa que un mecanismo que nuestros legisladores brindan a los Bancos y a los caseros para que lo más rápido que se pueda el Juzgado te eche de tu casa y se cobre todo el dinero que debes al Banco o al casero. Así pues, si eres uno de los afortunad@s, de la noche a la mañana te quedas con una deuda y en la puta calle, hablando claro.

Hasta hace muy poquito tiempo si dejabas de pagar tu hipoteca, ay, madre!, no había solución. Si el Banco te llevaba al juzgado, era como una condena de muerte. No te podías defender. Solo te quedaba retirar los bártulos de tu casa y sentarte a ver pasar las horas por si se te presentaba un ángel. Hoy día, en el caso de las ejecuciones hipotecarias el panorama ha cambiado y hay algo de esperanza. En el caso de los desahucios por falta de pago de la renta esto sigue siendo lamentablemente así.


VAYA CON LOS SPANISH, COMO LA LÍAN


La imposibilidad del deudor hipotecario de defenderse en un procedimiento de ejecución hipotecaria chirriaba al sentido de justicia de muchos jueces de nuestro país. Así que mientras los legisladores se dedicaban a defender a los Bancos, estos jueces se dedicaron a aplicar el artículo 51.1 de la Constitución Española que dice:

“Los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumidores y usuarios, protegiendo, mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos de los mismos”.

¿Y cuál fue el resultado de la aplicación de este precepto? Pues que empezaron a “tumbar” ejecuciones hipotecarias y cuestionar la legalidad de nuestra regulación procesal ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Cuando un juez de Barcelona preguntó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea qué le parecía que un deudor no pudiera defenderse frente a un Banco en un procedimiento de ejecución hipotecaria que le iba a dejar en la calle, los jueces de este Alto Tribunal estoy segura que se horrorizaron y una vez pudieron dejar de gritar de pánico dictaron la famosa Sentencia de 14 de Marzo de 2013 mediante la que dijeron:

Señores, dejémonos de sinvergonzonerías y permitamos que los pobres ciudadanos españoles defiendan sus derechos como consumidores en el procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Una vez nuestro Gobierno recibió esta resolución no le quedó otra que reformar a regañadientes el artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para permitir en estos procedimientos al deudor hipotecario que dijera:

Vale, no he pagado la hipoteca, pero es que mi contrato tiene clausulas abusivas que no me las puede exigir el Banco por lo que o no debo nada al Banco o le debo muchiiiisimo menos de lo que dice o, directamente, no me puede ejecutar la hipoteca y echarme de mi casa.

Ay! Qué obediente nuestro Gobierno! ¿Te sorprende? A mi también. Y es que parecía imposible que defendiera al consumidor. No te engañes, no es oro todo lo que reluce. Si rascas un poquillo más en la reforma de la ley encuentras fácilmente el plumero. Y es que no te creas que con este “tirón de orejas” de Europa nuestro Súper se dedicó a legislar en beneficio del consumidor. No, eso sería pedirle peras al olmo.

El Gobierno utilizo una artimaña y dijo: Vale, me dicen que puedes decirle al juez que el Banco te impuso condiciones abusivas pero que sepas que si el juez te dice que no las hay, no podrás “chivarte” a la Audiencia Provincial para que revise si las hay o no y la ejecución seguirá su natural curso que no es otro que echarte de tu casa. Pero Bancos, no os preocupéis, que si el juez dice que sí que hay clausulas abusivas, tú si podrás podrás pedirle a la Audiencia Provincial que se lo mire. Toma ya! En toda la boca!

Cuando un juez castellonés vio el gol que nos habían metido, hizo de “rata” ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea que en fecha 17 de Julio de 2014 dictó una Sentencia en la que volvió a “enmendar la plana” a España diciendo que no puede ser que aunque el consumidor luche porque su contrato sea declarado abusivo siga la ejecución adelante sin suspenderla con la posibilidad de que el consumidor se quede en la calle. De esta manera, el Gobierno ha modificado nuevamenta a golpe de sentencia europea la Ley de Enjuiciamiento Civil para que el consumidor pueda recurrir a la Audiencia Provincial si el juzgado no le hace caso. Pero como al Gobierno español le encanta dar currele al Tribunal Europeo, no se molestó en cambiar nada referente a la suspensión, ¿para qué? ¿para hacerlo mal?

Pero no te preocupes que lo que dice el Tribunal de Justicia de la Unión Europea va a misa. No necesitas la colaboración de nuestro gran legislador.

En definitiva, gracias al Tribunal Europeo podrás defenderte frente al Banco de las clausulas abusivas que contiene tu hipoteca y disfutar de tu casa mientras se resuelve si tu hipoteca tiene o no clausulas abusivas. Y tener techo un día más, tal y como nos luce el pelo, no es algo despreciable.

Hoy día, pasito a pasito, vamos recuperando la cordura de un sistema inhumano que ha perdido el norte. Así pues, si tienes un desahucio derivado de un procedimiento de ejecución hipotecaria no dudes en defenderte. Acude a un abogado de oficio si no tienes “posibles” para pagar uno. Alega todo lo posible. Lucha. Muchos ciudadanos están en ello.

Por último no puedo cerrar este post sin hacer un alegato para que RECUPEREMOS EL ESTADO para el CIUDADANO exigiendo que del primer chiquichancle al último mono TODOS tengamos TECHO Y COMIDA. Solo es ponerse, casas, comida, agua y energía, haberlas, haylas para todos. Y que no dependa del dinero. Por Dios, ¿es que estamos locos?

Espero haberte ayudado.

Hasta la próxima semana!


Guía de Hipotecas y Clausulas Abusivas (VIII): Las 9 clausulas abusivas más comunes: La CLAUSULA SUELO


Hoy concluyo la Guía de Hipotecas y Clausulas Abusivas con el análisis de la clausula que nos faltaba: La tan dañina para los bolsillos de los consumidores Clausula Suelo. Esta clausula se ha convertido involuntariamente en la cabeza de cartel de tan peculiar espectáculo. Y es que da mucho juego.

Desde el día 25 de Febrero de 2015 en que el Poder Judicial “avisó” de que se iba a dictar una sentencia acerca de la clausula suelo he estado esperando pacientemente la llegada de la misma.

Hace aproximadamente una semana la tan esperada sentencia llegó a mis manos. Me puse muy contenta de tenerla por fin en mi poder. Pero, desgraciadamente, la “contentura” me duró poco: conforme avanzaba mi lectura por tan amena resolución fui desilusionándome; y es que, tal y como se anunció – por eso dicen que “el que avisa no es traidor” – la Sentencia del Tribunal Supremo dictada el 25 de Marzo de 2015 no ayuda a los consumidores sino a los Bancos.

Te voy a contar por qué.


¿CUÁNTO VALE? SORPRESA!!!


Cuando firmaste tu préstamo hipotecario el empleado del Banco te dijo: pagarás aproximadamente X cantidad cada mes durante X años. Si fuiste muy avispad@ el empleado del Banco te dijo también que la cuota de tu préstamo dependía del EURIBOR y del diferencial que te aplicaban, de manera que la cuota mensual podía bajar o subir según subiera o bajara el EURIBOR.

Sin embargo, el empleado del Banco no te dijo que tuvieras en cuenta que la cuota nunca bajaría de X, aunque la suma del diferencial y el EURIBOR fuera menor. No te ofendas, no era nada personal, el empleado del Banco no avisaba a nadie de los efectos que sobre su préstamo provocaba la clausula suelo. ¿A que es así? ¿A que no te explicaron nada? ¿Y a ti? ¿A que tampoco te contaron?

Así pues, coloquialmente podemos definir la clausula suelo como “aquélla clausula mediante la que el Banco te la coló“.

Y, desde un punto de vista más técnico, la clausula suelo se puede definir como “aquélla condición general de la contratación incluida en los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable mediante la que se establece un tipo de interés remuneratorio mínimo con independencia de la variación de los tipos de interés pactados” Facilito para legos, ¿verdad?


VAYA CON LA TOALLA, ASÍ QUE TE LA COLARON


Lamento confirmarte que cuando contrataste tu hipoteca con clausula suelo el Banco te la coló. Sin duda. Te la coló de tal manera que, a pesar de la transmutación del Tribunal Supremo en defensor de las entidades financieras y no del ciudadano, en fecha 9 de Mayo de 2013 tuvo que dictar una Sentencia como consecuencia de una acción de cesación corroborando el engaño. El Tribunal Supremo dijo que las clausulas suelo de los préstamos hipotecarios no se las explicaron “ni al tato” por lo que son nulas.

Ahora bien, que la cabra siempre tira al monte, y el Tribunal Supremo da una de arena y otra de cal (esta última por propia iniciativa, porque no se la había pedido nadie). El Supremo dijo: Muy bien, la clausula suelo es nula por falta de transparencia y debe eliminarse pero no os emocionéis, consumidores, que los bancos no tendrán que devolver el dinero que os han cobrado de más con anterioridad a la fecha de la sentencia porque NO LO HA PEDIDO NADIE y porque hay que evitar los GRAVES PERJUICIOS que devolver el dinero puede causar al maltrecho SISTEMA ECONÓMICO ESPAÑOL. Tu economía da igual, la de los Bancos es otra cosa.A esto le llamo yo una perita en dulce. Ala! y gratis.

Pues bien, como jurídicamente esta intepretación era difícilmente defendible en el seno de procesos individuales interpuestos por consumidores de a pie, los Juzgados de lo Mercantil y las Audiencias Provinciales de nuestro país la aplicaban como cada cual mejor entendía: Unas devolvían todo el dinero cobrado de más desde el inicio del contrato, otras devolvían el dinero cobrado de más solo desde la fecha en que se puso la demanda y otras solo devolvían el dinero cobrado de más desde el 9 de Mayo de 2013.

Así pues, los juzgados declaraban nula la clausula suelo por falta de transparencia en el 95% de los casos pero el dinero que el Banco tenía que devolver al sufrido hipotecado dependía de lo que entendiera el Juzgado de la localidad donde residía el consumidor. Vamos, un lío!


POBRETICOS, QUE BUENA GENTE, TOMA CAPOTE!


Con las cosas así de liadas – que si te devuelvo, que si no, que si todo, que si parte, que si nada – el Tribunal Supremo recibe un nuevo recurso del BBVA que le da la oportunidad de echar una mano… al cuello del consumidor.

Así, previo anuncio por todo lo alto por parte del Poder Judicial se dicta la tan esperada Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de Marzo de 2015. El Tribunal Supremo aprovecha esta Sentencia para sentar “doctrina jurisprudencial” y echar un capote a los Bancos.

Con fundamento en la “seguridad jurídica” de los 3 bancos sueltos que quedan en España el Supremo resuelve que éstos no tienen que devolver el dinero cobrado de más a sus clientes por aplicación de las clausulas suelo declaradas nulas con anterioridad al 9 de Mayo de 2013. Y ello por dos razones:

1º. Hay que evitar los trastornos graves del orden público económico que podría causar que los Bancos tuvieran que devolver estos “dineros” De esta manera, se produce un re-rescate preventivo del sistema financiero español por parte de los afectados por las clausulas suelo. Y tan contentos se quedan.

. Y porque no se puede olvidar que los Bancos actuaron con buena fe. Sí, sí, hicieron daño SIN QUERER QUERIENDO. Buena fe, sí, sí, lo que define a un Banco. Buena fe para lucrarse injustamente. Hábrase visto! Yo también puedo no pagar mis deudas de buena fe, ¿significa eso que no tendré que pagar? Aaaaahhh, espera, que yo no soy un Banco… Pues va a ser que no.


PERO… ¿QUÉ BROMA ES ÉSTA?


Pues bien, esta sentencia tan criticable ha dado lugar a un voto particular disidente de 2 Magistrados del Tribunal Supremo: Francisco Javier Orduña Moreno y Xavier O´Callaghan Muñoz. 

Estos magistrados concluyen que no hay razones jurídicas para sostener que los Bancos no tengan que devolver el dinero cobrado de más con anterioridad al 9 de Mayo de 2013 a sus clientes por aplicación de la clausula suelo. Ni la seguridad jurídica, ni la posibilidad de causar trastornos graves al orden público económico ni la buena fe del banco “convencen” a estos Magistrados para sostener que este dinero no tenga que restituirse.

Este Voto Particular señala igualmente que el Fallo de la Sentencia vulnera lo establecido por la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de Junio de 2012 en la que se establece que cuando una clausula es nula por abusiva en contratos celebrados con consumidores lo que hay que hacer es anularla, es decir, dejarla sin aplicación como si nunca hubiera existido.

Y ¿esto por qué? Pues porque si se permite que el juez “integre la clausula” se está incentivando a los empresarios a incluir clausulas abusivas en sus contratos.

Os pongo un ejemplo clarificador:

Imagina que tu contrato de préstamo tiene unos intereses del 20% anual. Te están friendo a intereses y decides ir a un juzgado para que diga que son abusivos. El juez así lo declara. ¿Y qué hace?

Integra el contrato – Es decir, dice que el 20% es abusivo pero que el 12% no lo es por lo que se reducen los intereses al 12%.

No integra el contrato como exige la normativa comunitaria – Es decir, dice que el 20% es abusivo por lo que los intereses serán 0%.

¿Cómo crees que se incentiva al Banco a no incluir clausulas abusivas en sus contratos? La respuesta es clara: no integrándolas. Pero no te lo pierdas, aún así los Bancos siguen incluyendo clausulas abusivas en sus contratos porque les “sale a cuenta”: de 10 consumidores solo reclama 1 o ninguno. De ahí la importancia de hacer valer tus derechos como consumidor. Fuenteovejuna, todos a una!

Esta importante sentencia europea motivó igualmente la modificación del artículo 83 del Texto Refundido 1/2007 de 16 de Noviembre por el que se aprueba la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios para impedir que el juez pudiera integrar la clausula abusiva, sentencia y precepto legal que el Tribunal Supremo obvia porque él lo vale. Y es que al permitir que el Banco no devuelva las cantidades cobradas de más con anterioridad al 9 de Mayo de 2013 está “integrando parcialmente la clausula declarada abusiva” lo que no se compadece con la normativa europea y estatal.

¿Y qué hacer ahora? Pues más o menos lo mismo, reclama a tu Banco por carta que te quite la clausula suelo, y en caso en que no lo haga, demanda, eso sí, ahora solo te devolverán las cantidades que te hayan cobrado de más desde el 9 de Mayo de 2013, no antes. Y esto hasta que nos vuelva a “enmendar la plana” el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Y con esto doy por finalizada esta Guía que me ha quedado tan extensa como bonica!

Hasta la próxima semana!

Espero haberte ayudado.


Guía de Hipotecas y Clausulas Abusivas (VII): Las 9 clausulas abusivas más comunes: El IRPH


Hoy es un día importante para las familias afectadas por el IRPH. Solo ellas saben lo que se sufre al aplicarse a los intereses de la hipoteca este índice. Y es que gracias al IRPH pagas sí o sí mucho más dinero cada mes por tu hipoteca.

Como decía, hoy es un día importante para las familias afectadas por el IRPH porque es el día en que EUROPA recibe a los representantes de los afectados por el IRPH para que expongan ante los órganos comunitarios el abuso que se produce en España por la aplicación de este índice.

Y, como no podía ser de otra manera, hoy es el día en que voy a analizar la clausula del IRPH. Sí, esa que con una redacción enrevesada “esclaviza” a un millón trescientas mil familias españolas.

Vamos a ello!


NO TE PREOCUPES, QUE TE PONEMOS IRPH


Cuando acudiste a tu Banco a fin de que te prestara dinero para comprar tu casa, no tenías ni idea de lo que era IRPH, MIBOR, LIBOR, EURIBOR, MULTIDIVISA, y patatín y patatán… por lo que confiaste en lo que el amable empleado de la oficina te indicó. Incluso puede ser que no solo confiaras en lo que te decía sino que dieras por supuesto que lo que te ofrecía era lo único a lo que podías aspirar. Así, como quien no quiere la cosa, fuiste un@ de los afortunad@s en vincularse de por vida al IRPH. Ay! si pudieras volver atrás sabiendo lo que sabes hoy…

Duante el primer año de tu hipoteca el IRPH no era el centro de tu vida. Las cuotas que abonabas cada mes por tu préstamo hipotecario se correspondían exactamente con el importe que el empleado de la oficina bancaria te había indicado que pagarías cuando firmaste el préstamo. Sin embargo, desde el mismo día en que te revisaron por primera vez la hipoteca te diste cuenta de que pagarías por el dinero prestado mucho más que la mayoría de los hipotecados españoles. Entonces te empezaste a mosquear y tras el comprensible “mosqueo” te calmaste y pensaste: Vaya, qué mala suerte!. Y seguiste con tu vida.

Estabas tú tan tranquil@, sufriendo tus revisiones hipotecarias, cuando una noticia esperanzadora llegó a tu vida en 2011: el Gobierno va a eliminar el IRPH. Te pusiste content@. Por fin serías como el común de los mortales. Por fin te aplicarían el EURIBOR. Por fin pagarías menos por tu hipoteca. Por fin podrías irte de vacaciones y salir a comer el fin de semana. Qué tiempos aquéllos! Tiempos de esperanza.

Con gran expectación viste como iba pasando el tiempo sin eliminarse este índice. Tu Banco te seguía aplicando el IRPH. Por fin, el 27 de Septiembre de 2013 tras más de dos años de espera, te enteras que el Gobierno ha dado carpetazo por fin al tema del IRPH mediante la Ley 14/2013 de 27 de Septiembre de apoyo a los emprendedores y su internacionalización. No pudo ser mayor tu decepción cuando te diste cuenta que el IRPH no desaparecía, sino que se perpetuaba mediante el IRPH Entidades que venía a ser lo mismo.

Desde aquélla fatídica fecha, la situación de tu hipoteca quedaba así:

– Si tu hipoteca tenía previsto un índice sustitutivo para el caso de desaparición del IRPH Cajas o Bancos que siguiera siendo válido, se aplicaría a tu hipoteca este índice.

El índice sustitutivo en vigor pactado dependía de la inspiración que el día de la firma hubiera tenido el Banco: podía ser el EURIBOR, el IRPH Entidades o un tipo fijo. Solo si te tocó en la lotería el EURIBOR, podías estar content@.

– Pero, si tu hipoteca no tenía previsto índice sustitutivo o el previsto era alguno de los desaparecidos, se le aplicaría en lo sucesivo el IRPH Entidades.

Cuando te diste cuenta de la jugada, pasaste de decepción a enfado. Empezaste a investigar y te diste cuenta que no había sido cuestión de suerte, sino que te habían tomado el pelo. Te habían ESTAFADO. En este momento es cuando tu enfado se transforma en alma guerrera.

Y más o menos así es como empieza esta recién nacida lucha judicial por la eliminación del IRPH.


IRPH, IBI, IVTM, IRPF, IVA, INJERTO DE CABEZA… LO QUE EMPIEZA POR I MAL COMIENZO TIENE


IRPH es el acrónimo de estas palabrejas: Índice de Referfencia de Préstamos Hipotecarios y hasta 2013 podía ser de dos tipos: IRPH Bancos o IRPH Cajas.

Como su propio nombre indica es un índice, al igual que el ya sobradamente conocido, EURIBOR, que va a determinar qué intereses pagas cada año por el dinero que le debes al Banco gracias a la hipoteca para comprar tu casa que aquél día firmaste.

El IRPH se establecía como índice aplicable a los préstamos hipotecarios en la Norma Sexta Bis apartado 3 de la Circular 8/1990 en cuyo Anexo VIII se regulaba el método para su cálculo.

Leerte el Anexo es una tarea cercana al descriframiento de jeroglíficos para el ciudadano medio. No lo vamos a negar. Estas normas son “para echarles de comer aparte”. Yo abogo por la abolición de la normativa bancaria indescifrable y, por supuesto, de la normativa energética, esta última sin discriminar, que me ha hecho sufrir mucho. Pero bueno, centrándome en el tema: Te voy a explicar lo más fácil posible cómo se calculaba el IRPH Cajas y Bancos:

Los Bancos o Cajas, como sabes, entre otras cosas que hacen, conceden préstamos hipotecarios. Cada Banco y cada Caja concede estos préstamos a un tipo de interés en cada caso. Cada uno de los Bancos, por un lado, y cada una de las Cajas, por otro, cada mes tenían que mirar qué tipo de interés estaban aplicando a los préstamos hipotecarios de sus clientes, hacer una media y comunicar el resultado al Banco de España.

El Banco de España recibía estos resultados y hacía una media nuevamente con todos los de las Cajas, por un lado, y con todos los de los Bancos, por otro.

Por ejemplo, si una Caja le decía que el tipo de interés de sus préstamos era de 4,5%, otra de 6,98% y otra de 9%, el Banco de España hacía la suma y lo dividía entre 3, de manera que en ese mes el IRPH Cajas sería de 6,8266666666%.

Como podéis ver es algo a primera vista sencillo, sin trampa ni cartón. Pero sí que la tiene


LA ESTAFA DE LA ESTAMPITA


El IRPH es nulo. Así lo han declarado el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Collado Villalba, el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Almería, el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de San Sebastián, el Juzgado de lo Mercantil de Guadalajara y el Juzgado de lo Mercantil nº 7 de Barcelona. Unas pocas de personas.

Sin embargo, aún es un asunto novedoso que se está luchando en los Tribunales.

¿Y por qué es nulo?

En la web IRPH Stop Guipuzcoa la plataforma ha colgado desinteresadamente un Informe en el que se explica con meridiana claridad las razones por las que el IRPH es nulo. Si estás interesado en el tema, no dejes de leerlo.

Sin embargo, para no convertir este post en una Biblia infumable me centraré en las razones que están esgrimiendo los Juzgados para declarar nulo el IRPH:

En unos casos, el juzgado entiende que es nulo porque no cumple la ley. Así, sin más.

La norma que está salvando de la esclavitud a multitud de familias que reclaman el amparo judicial es el artículo 6.2 de la hoy derogada Orden de 5 de Mayo de 1994. Este precepto se reproduce actualmente en el artículo 26 de la vigente Orden de 28 de Octubre de 2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios que dice que los índices que se aplican para el calculo de los intereses de una hipoteca a interés variable no pueden ser “susceptibles de influencia por la entidad”.

Los jueces están acogiéndose a esta norma para anular la clausula que impone el IRPH como interés aplicable al préstamo hipotecario dado que el IRPH se calcula teniendo en cuenta los datos que proporciona la propia entidad que concede la hipoteca y se beneficia del índice; de manera que influye en su cálculo lo que está proscrito por la norma citada.

Y en otro casos, el juzgado entiende que es nulo porque el Banco no informó al cliente de manera comprensible de que el IRPH era un índice que se calculaba teniendo en cuenta los datos que ella misma proporcionaba ni explicó con cuadros comparativos históricos la evolución del IRPH y EURIBOR a fin de que el cliente pudiera ver que el IRPH siempre es más alto que el EURIBOR y tomar una decisión fundamentada.

Actualmente se está librando una batalla en los Tribunales contra el IRPH. Y hoy en Europa se lucha para que se regule la eliminación del IRPH Entidades y se destierre de una vez por todas este índice que tanto sufrimiento ha provocado a las familias españolas.

Si tu hipoteca tiene IRPH, no dejes de luchar por tus derechos. Quéjate!

La semana que viene termino esta Guía de Hipotecas y Clausulas Abusivas hablando de la más famosa de todas ellas: la clausula suelo que esta semana está también de rabiosa actualidad.

Espero haberte ayudado!


Guía de Hipotecas y clausulas abusivas (VI): Las 9 clausulas abusivas más comunes: El EURIBOR


Buenas tardes!

Aquí estoy de nuevo dispuesta a analizar un nuevo engaño prodigado a los sufridos consumidores por parte de las entidades financieras en connivencia con los órganos de gobierno de los diferentes estados y de la Unión Europea. El engaño de hoy tiene un nombre sobradamente conocido por todos, pequeños y mayores, padres e hijos, abuelos y nietos, hombres y mujeres. Tengo el honor de presentarles a: El EURIBOR.

El EURIBOR podría definirse como “ese misterioso índice de referencia que forma parte de la vida de la mayoría de las familias españolas”.

Y, como no podía ser de otra manera, guste o no guste, es NULO. Esta afirmación te sorprenderá inicialmente. Conforme vayas leyendo este post, la harás propia. Leído el post te preguntarás cómo te han podido hacer esto a ti. Pero no sufras, estamos en la lucha por su eliminación.

Aquí va!


¿El tipo de interés aplicable a tu hipoteca? Me lo invento


El EURIBOR es de largo el índice que más afecta a los intereses económicos de los ciudadanos y, sin embargo, su cálculo y la existencia de controles sobre el mismo es como el misterio de la trinidad: un acto de fe.

El día que fuiste a tu Banco a firmar la hipoteca estoy segura que lo único que te preocupaba era el diferencial que te aplicarían al EURIBOR. Respecto del EURIBOR no te cabía la más mínima duda de que era un índice completamente regulado por las leyes y controlado por las instituciones. Vamos, que en ningún momento podías imaginarte que pudiera ser manipulado o que fuera un invento

Pues bien, lamento comunicarte que NO es así:

El EURIBOR ha sido manipulado.

El EURIBOR son los padres.


¿Qué ponemos, uno o medio? Lo que mejor te vaya


El EURIBOR (EURopean Inter-Bank Offered Rate) significa Tipo Europeo de Oferta Interbancaria. El Euribor es una marca registrada de la Federación Bancaria Europea que es una asociación de Bancos europeos “sin ánimo de lucro” y con sede en Bélgica.

El EURIBOR se publica diariamente tomando la referencia de los intereses o tasas que se cobran una serie de bancos seleccionados por prestarse dinero entre sí.

Y ¿quiénes son los afortunados Bancos elegidos? Pues 44 Bancos Europeos y 3 Norteamericanos. 3 de estos Bancos son españoles: CaixaBank, Banco Santander y BBVA.

Estos Bancos elegidos cada día proporcionan a una entidad privada que se llama Thomson Reuters la información relativa al tipo de interés o tasas que se han cobrado entre ellos por prestarse el dinero el día anterior.

Thomson Reuters, que es una agencia de noticias, hace el calculo correspondiente y cada día a las 11.00 horas publica el Euribor que se aplica a ese día.

Así pues, el tipo de interés que se aplica a tu hipoteca se basa en la información que los bancos que te prestarán el dinero a ti proporcionan a Thomson Reuters cada día. Y estos bancos pueden decir que 1 o que 3, Thomson Reuters se lo cree.

Se ve que varios Bancos estuvieron un tiempo “inventándose” los intereses o tasas que trasladaban a Thomson Reuters para que calculase el EURÍBOR. Esta invención tenía por objetivo que estas entidades ganaran más dinero. Así pues, se ponían de acuerdo para proporcionar a Thomson Reuters la información que mejor les conviniese en cada caso.

Esta conducta por ser colusiva y vulnerar la libre competencia (no te creas que fue por haber estafado a los consumidores) fue denunciada por una entidad que se sintió excluida y perjudicada, de manera que a la Comisión Europea no le quedó otra que investigar los hechos.

Como consecuencia de esta investigación el 4 de Diciembre de 2013 la Comisión Europea impuso multas de 1.71 billones de euros a 6 entidades financieras que participaban en la determinación del tipo de EURÍBOR.

La Comisión Europea impone esta multa al considerar acreditado que estas entidades

Distorsionaron el curso normal de la formación de precios para estos derivados. Los analistas de los distintos bancos discutían las propuestas que iban a presentar para el cálculo del Euríbor así como sus operaciones y estrategias de precios”

Es decir, en plata, el EURIBOR se ha manipulado. Sin duda.

De hecho hoy día la Comisión Europea está investigando a otras tres entidades por los mismos hechos.


¿De dónde salen los datos? Me lo invento


Pero no solo las entidades financieras manipularon el EURIBOR para obtener ventajas y beneficios, es más, es que desde el año 2008 no está claro de dónde sale el EURIBOR: si el EURIBOR son los padres o si existe alguna base material para su cálculo.

¿Por qué?

Porque el EURIBOR como su propia definición indica se determina atendiendo a los intereses o tasas que se cobran los bancos seleccionados por prestarse dinero entre sí.

Por lo tanto, para que se pueda determinar el EURIBOR es necesario que en el mercado interbancario europeo se produzcan operaciones de préstamo de dinero entre entidades bancarias.

¿Y qué pasa en Europa?

Pues que, como bien sabes y como consecuencia de la crisis económica mundial, desde el año 2008 los Bancos no se fían unos de los otros y no se están prestando dinero entre sí, sino que para financiarse están acudiendo al Banco Central Europeo.  El dinero que obtienen del Banco Central Europeo lo destinan a cubrir parches y agujeros financieros.

A la vista de lo anterior, si los Bancos no se están prestando dinero entre sí ¿de qué datos se está partiendo para calcular el EURIBOR? ¿Cómo te quedas?

Sin duda, el EURIBOR son los padres.

Este extremo no me lo invento yo, está siendo investigado por algunos jueces españoles que están obteniendo nada más que respuestas evasivas por parte de las entidades bancarias e instituciones europeas. Esperemos que haya pronto resoluciones judiciales que aclaren el tema.


Manipulación, padres… ¿Es el EURIBOR legal en España?


El EURIBOR a nivel Europeo se regula por la Federación Bancaria Europea que es un chiringuito privado montado por unos cuantos Bancos. Y cumple sus reglamentaciones que son bastante laxas.

Sin embargo, en España que es un país que se caracteriza por no parar de dictar normas para todo, hay una norma “mu presiosa” que es la ya bien conocida por ti Orden EHA 2899/2011 de 28 de Octubre de Transparencia y Protección del Cliente de Servicios Bancarios.

Esta Orden en su artículo 26 nos dice las condiciones que tienen que tener los índices o tipos de referencia a aplicar a los préstamos hipotecarios concedidos a tipo de interés variable:

1. En el caso de préstamos concedidos a tipo de interés variable, las entidades de crédito únicamente podrán utilizar como índices o tipos de referencia aquellos que cumplan las siguientes condiciones:

a) Que se hayan calculado a coste de mercado y no sean susceptibles de influencia por la propia entidad en virtud de acuerdos o prácticas conscientemente paralelas con otras entidades.

b) Y que los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.”

Esta norma se aplica a todos los tipos de referencia que se aplican a los préstamos concedidos a tipo de interés variable en España y, por tanto, el EURIBOR, al menos en España, tiene que cumplir estas condiciones para ser válido:

1º. Que se calcule a coste de mercado

2º. Que no sea susceptible de influencia por la entidad

3º. Que se calcule conforme a un procedimiento matemático objetivo.

Si me pusieran un tipo test con tres respuestas (SI, NO, NO SABE/NO CONTESTA) tengo claro que la respuestas serían: 1º.N 2º.N 3º.NS/NC

En definitva, acreditado sobradamente que el EURIBOR no se calcula a coste de mercado (dado que no lo hay) y que ha sido manipulado e influenciado por las entidades financieras como ha corroborado la propia Comisión Europea, no hay duda alguna que no es muy legal.

En definitiva, el EURIBOR es un índice nulo, ¿a que ya no te cabe duda?

Si quieres aprender e indignarte más con el asunto del EURIBOR, te recomiendo que visites la web OPEURIBOR en la que dos abogados sevillanos fueron pioneros en la guerra contra este índice e informan desinteresadamente de la lucha que sostienen contra el mismo.

Y si ya eres muy lanzad@, y estás suficientemente indignado, inicia tu propia guerra particular contra el EURIBOR y pide en tu Banco que te expliquen cómo se calcula, qué datos se están teniendo en cuenta y que te proporcione tanto los movimientos de préstamos interbancarios europeos como los tipos de interés que están comunicándose a Thomson Reuters para el cálculo. Te aseguro que iniciarás un viaje apasionante.

La próxima semana más.

Espero haberte ayudado!


Medios de comunicación: Armas de desinformación masiva


Aquí comparto un post de “Periodismo alternativo” que es muy interesante leer para despertar nuestra “conciencia” como ciudadanos y, como no, como consumidores. Felices vacaciones!

Información Alternativa

Por Tony fernandez  / Conjugando adjetivos

La libertad de expresión es un derecho garantizado en la gran mayoría de las constituciones de los países que nos autodenominamos como… democráticos.

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Guía de Hipotecas y Clausulas Abusivas (V): Las 9 clausulas abusivas más comunes: Los SEGUROS y PRODUCTOS ACCESORIOS


Buenas tardes!

Aquí estoy de vuelta con las clausulas abusivas más comunes que contienen los préstamos hipotecarios que esclavizan a la mayor parte de las familias de nuestro país.

Hoy analizaremos una clausula preciosa:

La clausula que te impone el Banco para que contrates productos accesorios o vinculados al préstamo hipotecario como condición sine qua non para concederte el préstamo. Pues bien, esto no es legal.

¿Te sorprende? Sigue leyendo!


Que por si se te ocurre morirte o destrozar tu casa


En relación con los seguros de vida y del hogar las entidades financieras llevan a cabo numerosas conductas abusivas que vulneran los derechos de los consumidores.

No es inusual cuando pides un préstamo a un Banco que te obligue a concertar un seguro de vida para que si se te ocurre morirte el Banco reciba el dinero que te queda por pagarle. Desde el mismo momento en que firmas el seguro de vida se puede decir que para el Banco vales más muerto que vivo. Inquietante.

Suscribir este seguro de vida te puede interesar para beneficiar a tus herederos. Cuando suscribes un préstamo hipotecario que te va a acompañar desde tus años mozos hasta tus años dorados no parece descabellado ser previsor y asegurarte que si tú no estás tus herederos van a poder contar con el dinero necesario para pagar el préstamo. Ten claro que concertar o no este seguro es una decisión personal, no del Banco.

Por otro lado, el Banco también suele requerir para otorgarte el préstamo que conciertes un seguro del hogar para que si se destruye la vivienda la aseguradora pague y el Banco no se quede sin cobrar y sin la garantía que le suponía contar con una vivienda que subastar para hacerse el cobro de la deuda si no pagas.

En este caso, tampoco resulta descabellado que cuando te compras una casa y pagas un dineral por ella te interese tenerla asegurada para no quedarte con una mano delante y otra detrás si se destruye. Pero esto también debe ser una decisión personal, no del Banco.

Así mismo algunos bancos te exigen que contrates planes de pensiones, tarjetas, cuenta nómina, etc, como condición previa a la concesión del préstamo. En este caso el único objetivo del Banco es ganar más dinero. Si pueden venderte una hipoteca, ¿por qué no intentarlo con otros productos?

Todos estos productos son productos accesorios o vinculados al préstamo. Y la clausula que contiene tu hipoteca en que te exige que los contrates como condición necesaria para obtener el préstamo hipotecario es abusiva y nula. La concesión de una hipoteca no requiere que exista ningún seguro ni ningún tipo de cuenta, plan de pensiones, tarjeta . No hay norma que así lo disponga. Si conciertas una hipoteca, no tienes por qué concertar ningún producto adicional. Solo necesitas tener una casa que hipotecar.

No obstante, hay un caso en que se puede considerar válida una clausula de este tipo: si te aplican en contraprestación rebajas del tipo de interés por cada producto adicional contratado. Ahora bien, esta rebaja que “legaliza” la clausula no vale con que sea meramente simbólica, sino que tiene que ser justa.

Sé que mucha gente que lea este post se dirá:

– Ay, cómo está Ciudadana K! si para concertar una hipoteca todos sabemos que tienes que asegurar la casa contra incendios.

Pues no. Y es que hay una “leyenda urbana” que dice que en las hipotecas es condición necesaria para su existencia que la casa cuente con seguro de incendios. Pues bien, hazme caso: No es obligatorio tener un seguro de incendios.

Y ¿por qué está tan extendida esta idea? Te lo explico, verás que fácil es de entender:

Hay una ley, la Ley 2/1981 de 25 de Marzo de Regulación del Mercado Hipotecario. Esta ley regula los requisitos que se exigen a las entidades financieras para que puedan “titulizar” los préstamos hipotecarios que conceden.

¿Y qué es titulizar? Pues ni más ni menos que vender tu hipoteca a un tercero para obtener liquidez.

Para que el Banco en el futuro pueda “titulizar” la hipoteca que te está concediendo el artículo 8 de esta ley le dice que:

“Los bienes hipotecados habrán de estar asegurados contra daños por el valor de tasación

Por lo tanto, si tu hipoteca no tiene seguro de daños (que se corresponde con el seguro de incendios) el Banco no va a poder titulizarla. Y eso no le gusta al Banco, el Banco quiere poder vender a Perico Los Palotes tu hipoteca sin traba alguna.

En conclusión, que no es que sea obligatorio que suscribas un seguro de incendios para concertar la hipoteca porque esté así estipulado, sino que es al Banco al que le interesa que suscribas este seguro porque si no tu hipoteca no cumplirá los requisitos legales exigidos para que el Banco pueda “titulizarla”, esto es, venderla.

¿Cómo te quedas? ¿No te parece una prueba de que diciendo 100 veces una mentira acaba por parecer verdad? Anda que no!

Otra de las malas prácticas que llevan a cabo las entidades financieras con los seguros de vida y de hogar cuando te conceden un préstamo es exigirte no solo que conciertes el seguro que, como hemos visto, no deberían pedírtelo, sino que para más recochineo te exigen que este seguro lo conciertes con la propia entidad.

Pues bien, esta exigencia de concertar el seguro con la propia entidad es a todas luces abusiva y, por tanto, nula y no te lo pueden exigir. Aunque lo hayas firmado. Y es que en una economía de libre mercado, esa de la que tanto alardean nuestros políticos y banqueros, la entidad no puede abusar de su posición, y el consumidor tiene que poder concertar el seguro con quién mejor le parezca. Así lo dice Europa.

Otra de las prácticas rastreras que emplean los Bancos al conceder hipotecas y colocarte un seguro vinculado es que en el seguro que conciertas se ponen ellas mismas como beneficiarias. No tus hijos o tu mismo o tu espos@, sino el Banco. Esta estipulación también es abusiva, por tanto, nula y no te lo pueden exigir. Aunque hayas firmado. El Banco se las sabe todas y quiere cobrar a toda costa, pero no es legal pues es una imposición que perjudica los derechos de los consumidores sin contraprestación alguna.

Y la última práctica maravillosa que llevan a cabo las entidades financieras en relación con los seguros de incendios en los casos en que no se han puesto ellos mismos como beneficiarios es la de incluir una clausula en la que se estipula que en caso de incendio estás obligado a ceder tu indemnización al Banco. Esta estipulación también es nula por abusiva puesto que a efectos prácticos supone la imposición de un vencimiento anticipado unilateral y no justificado. Que se te incendie la casa, no implica que no puedas seguir pagando tus cuotas mensuales.

Revisa tu escritura, y no dudes en “mandar a paseo” los seguros y productos que te han obligado a suscribir en estos casos.

La semana próxima vuelvo para contarte por qué es nulo el EURIBOR.

Que tengas unas buenas y fructíferas vacaciones!

Espero haberte ayudado!