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UCI: Galimatías jurídico-económico


Yo he visto cosas que vosotros no creeríais. Sistemas de amortización usureros en vigor más allá de Catalunya Caixa. He visto Sentencias que indignan a la sociedad brillar en la oscuridad cerca de la puerta del Tribunal Supremo. Todos estos momentos se grabarán en la historia… como un tatuaje avergonzante. 

UNIDAD DE CUIDADOS INTENSIVOS

UCI, UCI… Cuando tú lo pronuncias suena igual que cuando te llevan al Hospital y estás muy malito.

Cuando los agentes de UCI pronuncian su nombre se cuidan mucho de evitar la similitud; deletrean cada una de las palabras que conforman el nombre:

“Ha contactado con U CE I”

Esta forma de nombrar a la innombrable no es inocente.

Cuando se inventaron el nombre, me recreo imaginando que en una fiestecilla de las altas esferas hicieron algún chiste con el hecho de que había muchas personas que no podían formar parte de la cultura del crédito tal y como estaba montada y que, por tanto, podía decirse que estaban en situación crítica para entrar por la puerta del endeudamiento. Al igual que pasa en los Hospitales, en los que cuando estás que no estás pero no llegas al límite de ser un paciente desahuciado te llevan a la UCI, los inventores de esta entidad se dijeron:

Vamos a crear una UCI bancaria para hacer negocio con aquéllos que no cumplen criterios de solvencia en las entidades financieras normales ¿Y qué mejor nombre que UCI? Juas, juas, juas!”

Pero como tontos no eran, ni son, sabían que tenían que disimular de dónde venía la idea y el nombre, así que entre juegos de póker con ases en la manga, a un iluminado se le ocurrió que el acrónimo lo venderían como procedente de UNIÓN DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS

Y para hacer atractivo y aceptable conceder créditos impagables decidieron hacer un truco de magia en el que venderían a los clientes y a las entidades supervisoras una hipoteca con una cuota muy baja pero con triquiñuela incluída.

Y para que el negocio les saliera beneficioso evitando el impacto de los impagos previsibles resolvieron que esos créditos se colocarían en Fondos de Titulización lo antes posible.

Y además, para mayor escarnio del deudor hipotecario, el negocio se retroalimentaría por sí solo: cuando un cliente no pagase se quedarían con su casa y la volverían a colocar a otro cliente con otra hipoteca concedida por ellos mismos, generando así intereses sin fin! Como Juan Palomo!

Bravo! Dieron con la rueda y la pusieron a rodar!

          MÉDICO DE CABECERA

Nunca creíste que pudieras comprar una vivienda de estas características. Te has dado calamonazos contra todos los Bancos a los que has acudido a pedir la hipoteca: riesgos no la autoriza. Pero tú trabajas, no ganas mucho, pero eres pagador. Además tienes amigos y familia que te apoyan y ayudan. Un días das con una inmobiliaria que te convence, no hay problema, ellos se encargan de todo, hipoteca incluída. Pagarás una cuota asumible, eso sí, necesitas que te ayuden tus padres, tus hermanos, tus tíos, tus amigos… Y sí, lo hacen. No te lo puedes creer! Todos los NOES ahora son SÍES!

Un día vas al Notario, siempre tiene prisa, pobrecillo, tanto trabajo. Hay mucha gente allí, de UCI, notaría y otros que no sabes muy bien quién son. Tú solo tienes que firmar papeles lo antes posible para comprar tu ansiada vivienda. Firma va, firma viene… Ya la tienes! Hecho! Ya eres un feliz propietario hipotecado!

Y empiezas a pagar. La cuota es asumible. El primer año de pagos es tal y como te dijeron. Perfecto, esta cuota la puedes asumir! Llega el segundo año de vigencia de la hipoteca y te sorprende que tienes que pagar el doble. ¿Pero qué ha pasado? Esto es “mu raro” Y ahí empieza tu calvario: cada año la cuota aumenta un muchito. Revisando los papeles, descubres estupefacto que no solo crece la cuota sino que el dinero que debes a UCI también aumenta! Otra vez te preguntas: ¿Pero qué ha pasado? 

Hablas con UCI, siempre por teléfono, no tiene sucursales. ¿Qué puedes hacer? Suelen ser muy amables, muy buenas palabras. Que no pasa nada, que pagues lo que puedas, te ofrecen un acuerdillo en el que pagas menos, sigues debiendo cada vez más, les entregas una vivienda y haces virguerías para salir de ese hoyo de la deuda cada vez más profundo. Pero la realidad es que hagas lo que hagas, estás atrapado, es la pescadilla que se muerde la cola. Acabas sin opciones, te ha llegado el tocho. Lloras y te lamentas! ¿cómo puede ser?

                               RCP

Cuando te reúnes con el abogado y le das los papeles que te han mandado de juzgado, el señor o señora empieza a leer una y otra vez. Busca las cláusulas típicas de las hipotecas: suelo, vencimiento anticipado, interés de demora, etc. Si se detiene un poco más y mira la cláusula segunda de la hipoteca encuentra la redacción más complicada que se le ha puesto por delante en años: fracciones temporales, opción de limitación de cuota IPC, opción de conversión a un préstamo con cuota comprensiva de intereses y capital. Si es avezado, a la vista de lo anterior, se preguntará de dónde sale la cuota que te han cobrado y cómo debes tanto dinero, más que el que te prestaron inicialmente.

No hay que ser Einstein para ver que la hipoteca transparente no es. Los abogados que somos los más liantes del mundo y redactamos para que no nos entienda ni Perry no somos capaces de resolver el jeroglífico y eso ya es un síntoma de falta de claridad por sí solo. Y es más, la forma en que te dieron la pasta, tampoco es lo que se dice transparente. Cheques para arriba, cheques para abajo, en ocasiones incluso se atrevieron a librar un cheque al portador por importes elevadísimos. Ay, Dios, si la ley de prevención de blanqueo de capitales levantara la cabeza…

-¿Y ahora qué? – preguntas a tu boquiabierto abogado.

-Pues a defenderse toca, y que baje dios y nos pille confesados!- te responde santiguándose como si no hubiera mañana.

Así comienza la aventura: Explicar jurídicamente el abuso de UCI y, lo más importante, que el juez lo entienda y lo vea.

Como primer plato tu abogado le cuenta al juez que UCI tiene un sistema de amortización “sui generis”, es decir, conocido en su casa a la hora de comer. Este sistema no tiene otro objetivo distinto a conseguir que pagues y pagues, nunca la cuota completa, y que cada vez les debas más dinero; de manera que al final te despatrimonialices perdiendo tu casa y tu dignidad por ti y por todos tus compañeros.

¿Cómo? ¿Qué broma es ésta? Suena un tanto extraño. Que sí, que sí, mire usted, Señoría:

UCI vendió a mi representado un sistema de amortización en el que los plazos de pago se dividen en “fracciones temporales” de entre 2 y 11 periodos. Normalmente la primera fracción temporal es una maravilla: 3 mesecillos en que la cuota que le vendieron era de 0,00 euros. ¿Quién da más?

Luego viene, cómo no, la segunda fracción temporal que empieza un día y por un importe que solo a veces UCI indica en un Anexo a la hipoteca. Tela marinera!

Esta cuota a abonar durante la segunda fracción temporal es la miel; es el importe que indicaron a mi representado que pagaría y conforme al cual decidió contratar porque era una cuota asumible para su economía familiar.

Tras esa segunda fracción temporal vinieron las curvas. La cuota que le fueron girando se duplicó o triplicó, creciendo y creciendo sin fin, como un globo, vamos.

¿Que cómo puede ser? Fácil: Porque la cuota que le vendieron y le giraron a su cuenta bancaria desde el principio no era ni de lejos la cuota que realmente le cobraban! Espere un momento, letrado y permítame: ¿Cómoooooo? Sí, sí, créame, Señoría: UCI emplea un truco de trilero. Con un ejemplo Su Señoría lo verá claro: UCI le giraba la cuota de 100 que mi representado pagaba religiosamente con el convencimiento de que estaba atendiendo sus obligaciones pecuniarias para con ellos PEEEEERO NO! La cuota que le giraban no era la que realmente le cobraban! Letradooo, ¿pero qué me está contando? Que sí, créame, revise el cuadro de amortización de la hipoteca: Como ve UCI contablemente le cobraba una cuota de 200, 100 se la cobraban con dinero mediante el Banco y los otros 100… se los sumaban al capital!!!! Así pues desde el minuto 1 de la hipoteca había dos realidades paralelas: la de mi representado que estaba tan contento creyendo que estaba cumpliendo totalmente tus obligaciones; y la de UCI, que lo tenía en mora desde el principio. Y ésto nadie se lo explicó

Tachán! Truco al descubierto!

Algunos jueces cuando se les ha explicado esta treta la han entendido perfectamente y han resuelto que el sistema es totalmente falto de transparencia y, por tanto, abusivo. Yo conozco dos Audiencias Provinciales que así lo han entendido:

Auto nº 17/2017 dictado el 5 de enero de 2017 por la Audiencia Provincial de Zaragoza

Auto dictado el 14 de Septiembre de 2017 por la Audiencia Provincial de Madrid.

Y vendrán más. Los cambios cuestan trabajo pero al final la justicia al final se tiene que imponer! 


EJECUCIONES HIPOTECARIAS: Un juego de azar


Las ejecuciones hipotecarias en España son procesos largos, costosos, cansinos y, lo peor, con unas consecuencias jurídico económicas para el ejecutado que suponen un coste social difícilmente evaluable. Y es que cuando tú, banco, echas a una familia de su casa, el papá Estado tiene que hacer alguna cosilla para que ese grupo familiar no quede desprotegido.

Pues bien, mucho se ha andado desde los vetustos 90 hasta ahora. Tanto, tanto, tanto que se puede decir que, en ciertas poblaciones, las ejecuciones hipotecarias a día de hoy son cosa del pasado. ¿Cómo que ciertas poblaciones si la ley es igual para todos? – te preguntarás. Exacto, pero las sentencias NO. Vendidos, es poco…

LA RULETA RUSA

Ha costado sangre pero al final parece que se ha conseguido. Las victorias judiciales en asuntos en que el “lobby Bancos” está envuelto ya sabes que son efímeras e inseguras. Efímeras, tanto, tanto, tanto, como que la cosa cambia de un día para otro. Inseguras, tanto, tanto, tanto, como que un día lo tienes ganado y al día siguiente, perdido. Gracias, Tribunal Supremo.

La lucha de trincheras es grandiosa y los medios humanos escasos. Los abogadillos que hemos luchado para acabar con la lacra no contamos con el apoyo de lobbies ni, mucho menos, somos en sí lobby alguno, Dios nos libre! Más bien somos mindunguis latosos. Menudos nosotros! Bueno, que ningún compañero de profesión se sienta ofendido. Hablo por mí y unos cuantos que no tenemos teléfono directo ni al Presidente de nuestra Comunidad de Vecinos.

Los problemas de mis clientes no causan grandes gestas por parte de políticos o medios con carácter inmediato. El que uno de ellos se quede en la calle gracias a una hipoteca gravemente abusiva no es tan importante como que la Bolsa caiga, faltaría más, vaya usted a comparar! Y es que parece que el sistema está pervertido: hoy día si la Bolsa cae, hay que rescatar a sus empresas, no hay libre mercado; sin embargo, hoy día, si el ciudadano-consumidor cae, hay que dejarlo en manos de buenos samaritanos, sí hay libre mercado. En fin, pilarín, qué te voy a contar…

Bueno, que me enrollo… Hace tiempo yo leí algo que tuve que frotarme varias veces los ojos porque no lo podía creer: la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 14 de Junio de 2012 dictada en el asunto C-618/10. En aquéllos tiempos, oh! Bendita inocencia! para mi fue uno de mis: “EUREKA! Aquí tenemos la salvación”.

La sentencia que enlazo viene a decir que los jueces deben de examinar de oficio las cláusulas abusivas de los contratos que se someten a su consideración, esto es, que están obligados a analizar estas cláusulas lo pida o no lo pida el consumidor. En este caso en concreto se refería el altísimo tribunal a aquéllos supuestos en que el consumidor no había dicho nada, vamos, que estaba lo que se llama en argot jurídico “en rebeldía”, y en la casa del vecino, “missing”.

Estas palabras se grabaron a fuego en mi sentir jurídico. Era la solución. Mucha gente no se había opuesto a las ejecuciones hipotecarias. Y no era de extrañar, eran un proceso perdido, no había (casi) abogados que quisieran comerse el marrón y los Bancos siempre instaban a sus clientes a que no hicieran nada. Cuando un cliente “moroso” acudía a su oficina a hablar con Pepito el del banco, éste, no sin cierta picardía le decía: No pasa nada! Vamos a solucionarlo! El proceso judicial está ahí pero esto lo hablamos entre tú y yo… No te preocupes! Y el pobre cliente moroso y avergonzado, confiado él, se quedaba procesalmente durmiendo el sueño de los justos hasta que meses después descubría la jugada al abrir un día el buzón de su casa y descubrir una orden de lanzamiento… Vaya tela! ¿Te suena?

En fin, que cuando releí la sentencia del TJUE me puse manos a la obra. Y ahí me ves a mi en los procesos que nadie había dicho ni mú presentando escritos para que Su Señoría analizase las cláusulas abusivas de oficio. Y ahí los ves a ellos, soltando sopapos como panes diciendo: Habrase visto! Que estás en rebeldía , que se pasó el plazo divino, a buenas horas mangas verdes!

Pero nada, yo erre que erre y es que yo soy, llamémoslo, extremadamente persistente e insistí, insistí e insistí, no nos vamos a engañar, con una enorme sensación de zozobra: tal vez me tomaban por locaza!

Sin embargo, todo hay que decirlo, no estuve sola en la lucha pues muchos jueces de trincheras se alinearon con esta posición y conseguimos victorias inimaginables años atrás. Sobreseimientos y archivos de ejecuciones hipotecarias a porrillo!

Gracias a la santísima Trinidad finalmente se ha podido comprobar que no nos equivocábamos los díscolos… No señora. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea corroboró nuestro actuar mediante Sentencia de fecha 26 de Enero de 2017, asunto C-421/14, en la que recuerda la obligación de los jueces de apreciar, de oficio o a instancia de parte, la abusividad de las cláusulas de un contrato. El único límite lo sitúa el TJUE en los casos en  que en el juzgado de marras se hubiera resuelto ya sobre el asunto; en esta tesitura lamentablemente te encuentras con ajo y agua si, como es lo más probable, no te había beneficiado el análisis de cláusulas abusivas realizado con anterioridad por el juzgador.

Y por si no quedaba claro, la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 20 de Septiembre de 2018, asunto C-51/17, redundando en lo anterior, dispone que aún cuando el consumidor estuviera personado en autos y hubiera formulado oposición el juez tiene el deber de sustituirle y señalar las cláusulas abusivas que aprecie. Ahí es poco…

ESCALERA DE COLOR

Como os he contado, y sobre todo gracias a la STJUE de 26 de enero de 2017 fui recibiendo como agua de mayo buenas manos procesales logrando alguna que otra escalera de color. Te enlazo algunas resoluciones en el sentido que he comentado para que tengas buena semana y, sobretodo, para que me creas!

Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 348/2017 de fecha 21 de Noviembre de 2017

Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Barcelona de 2 de Junio de 2017

Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 30 de Barcelona nº 75/2017 de 28 de Marzo de 2017

Auto de la Audiencia Provincial de Valencia nº 606/2016 de fecha 21 de Diciembre de 2016

Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Badalona nº 257/2018 de 9 de Julio de 2018

Por desgracia, no todo es así, también hay bastantes resoluciones que hacen que la lucha sea más ardua de lo que debiera y que a esta letrada se le congele la sangre ante las infinitas posibilidades que se abren en los tribunales porque, ya sabéis, donde dicen Digo ahora pueden decir Diego (glups) Con tristeza y penar en mi alma son muchos los juzgados que se pronuncian en el sentido del Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers de fecha 9 de Marzo de 2018 considerando que si callaste, otorgaste. Las cláusulas abusivas, te las comes.

Para mi hay un caso curioso que ocurre en la bella ciudad de Valencia: Allí los magistrados de la Audiencia Provincial entienden que si tu ejecución es de antes de 2013 y no te habías defendido los mismos tienen la obligación legal y moral de limpiar tu hipoteca de cualquier abuso y hasta sobreseen y archivan el proceso. PEEEEEEEERO… Si tu ejecución es posterior a 2013 NO mueven ni un dedo. ¿Por qué? Pues porque en el convulso año 2013 se permitió a los sufridos ejecutados que alegaran cláusulas abusivas en los procesos de ejecución hipotecaria y si no lo hicieron, lo dicho, ajo y agua. A mi juicio esa no es la interpretación correcta de la STJUE de 26 de enero de 2017 pero, ya sabes, donde manda capitán, no manda marinero.

Así las cosas, visto lo visto (unos sí, otros no; un día sí, otro día no) más que nunca en los juzgados estamos en un casino, siempre hay un as bajo una manga que aparece por sorpresa. Lo único que nos queda es luchar y luchar y no parar de entorpecer porque al final la razón jurídica debe imponerse, y esperemos, madrecita, que se dejen ya de embrollos y asuman todos que “Spain is Europe” y que el TJUE es clarito en sus resoluciones.


JUZGADOS Y TITULIZACIONES: Melodías de ayer y de siempre (II)


Hello everybody! Entono el mea culpa. Sí, sí, han sido muchos días y muchas noches sin publicar la esperada y, espero, también aclamada segunda parte de esta maravillosa serie relativa a las titulizaciones y el mundo real.

Lo sé, ha sido mucho tiempo sin dormir, revisando diariamente el blog de Ciudadana K con la esperanza de conocer cómo el coro barceloní solucionó su desarmonía. Soy consciente, te dejé en la obertura y ni siquiera tuve la poca vergüenza de presentarte al coro. Ni un mínimo de decencia tuve, oye… Bueno, pelillos a la mar, nunca es tarde si la dicha es buena.

Así que, tranqui tronco, que una vez expuesta la obertura es hora de disfrutar cual enano del coro puesto que lo que viene después afectará seriamente a tus delicados oídos.


CORO DE LA CIUDAD CONDAL


Como te iba diciendo en el post Juzgados y titulizaciones: Melodías de ayer y de siempre (I)  el coro compuesto por los jueces de los 58 juzgados de primera instancia de la ciudad condal estaba pasando un mal momento. Todos eran conscientes de ello. Y es que corrían el riesgo de dejar de ser considerados el Orfeón Donostiarra de la judicatura para convertirse en un Dreamtheater cualquiera, esto es, una banda de virtuosos cuya música, buenísima hasta reventarte los oídos, es tan ecléctica que cuando compras la entrada de un concierto te regalan directamente un ibuprofeno bebible.

Así pues, todos los jueces reunidos en el vestíbulo del conservatorio bajo la música infernal que reinaba en dicho espacio decidieron darse un respiro y poner en soledad sus cerebros a la obra en el mejor sitio para estos fines: una cabina insonorizada. En la cabina como te puedes imaginar, cada loco son su tema, nunca mejor dicho. Cada uno de los jueces y juezas dejó a un lado la música clásica y el rock electrónico, y se imbuyó en la melodía que mejor le pareció: algunos optaron por deleitarse con los espirituales cantos tibetanos, otros recordaban sus épocas de estudiante, qué libertad! y se lanzaron al reagge, a la salsa, al regeton, incluso algunos, sorprendentemente, se permitieron acudir a la música protesta; al flamenco, los menos…. Y no había manera, no les funcionaba a ninguno: Era escuchar la palabra TITULIZACIÓN y nada, unos gallos… que ni el representante español de Eurovisión del año pasado.

Sin embargo, cuando estaban a punto de tirar la toalla uno de ellos salió triunfante de su cabina insonorizada tarareando sin problema My Way. Sí, sí, esa canción tan famosa. Se reconocía bastante bien pero sonaba un tanto raruna… El juez que podía considerarse el más friki de todos (se leía el BOE todos los días y, no solo eso, también era aficionado a la Historia, habrase visto!) lo reconoció al instante: Lo que cantaba el compañero era PUNK! Concretamente My Way performing by Sid Vicious. Rápidamente buscaron la partitura y EUREKA: La encontraron. Se pusieron a entonar y SÍ! Sonaba como el culo pero sonaba acompasado! Bien! Qué liberación!

A toro pasado se dieron cuenta de que la solución la habían tenido ahí a tiro de piedra si hubieran sido más creativos: El punk reunía todas las características necesarias para lidiar con este asunto; tantos años de desempeño judicial les había hecho olvidar que el punk no tenía por qué ser armonioso, nació para romper lo establecido pero, dada su impresionante versatilidad, lo mismo servía para romperlo que para mantenerlo. Qué gran género!

Así llegó a nuestra vida la primera piedra contra la defensa del ciudadano en esta materia la cual acordaron titular: CONCLUSIONES DE LA REUNIÓN DE UNIFICACIÓN DE CRITERIOS EN MATERIA DE PRÉSTAMOS / CRÉDITOS GARANTIZADOS CON HIPOTECA QUE HAN SIDO OBJETO DE TITULIZACIÓN 


“MY WAY” PERFORMING BY SID VICIOUS


 

Que sí, no te impacientes, que ya te explico en easy listening My Way…

Como puedes observar con una amena lectura de las Conclusiones, los jueces de Barcelona hacen supuesto de la cuestión y parten de la premisa básica de que la emisión de participaciones o certificados de transmisión hipotecaria no supone una cesión de crédito. Bueno, que no supone una cesión de crédito lo dicen con la boca pequeña, más bien vienen a decir que es una cesión de crédito pero de mentirijillas.

Bajo esta premisa concluyen que en caso de ejecución (ya sea hipotecaria o no hipotecaria) la legitimación activa la ostenta el Banco emisor (se guardan de llamarle cedente) al que denominan Acreedor Primario. Esto del punk, qué invento! Yo nunca vi en mi humilde vida de lectora jurídica lo de “acreedor primario”, deben de haberlo cogido prestado de los tipos de mercado financiero, que ya que estamos con el temita por qué no aprovechar.

Así pues, con base en esta premisa consideran que no hace falta analizar si el préstamo o crédito hipotecario está o no titulizado y consideran válida la cesión del remate por parte del Banco al Fondo de Titulización de Activos.

Con este actuar, los jueces de Barcelona elaboran una partitura a la carta en la que dejan de lado los principios básicos del lenguaje musical aplicables a esta materia: que la titulización es una cesión de crédito con todas las de la ley.

Y no me lo invento yo, lo dicen la Orden EHA /3536/2005 de 10 de Noviembre de determinación de derechos de créditos futuros susceptible de incorporación a fondos de titulización de activos y de habilitación a la CNMV para dictar reglas específicas en materia de contabilidad y obligaciones de información aplicables a los fondos de titulización de activos y sus sociedades gestoras en su artículo Tercero apartado primero que señala que en casos de titulización “La cesión de los derechos de crédito futuros ha de ser plena e incondicionada”

Igualmente, la Ley 62/2003 de 30 de Diciembre de medidas fiscales, administrativas y del orden social en su Exposición de Motivos apartado VI señala: “En lo concerniente al sistema financiero se regula la titulización sintética de préstamos y otros derechos de crédito, que son operaciones que permiten transmitir el riesgo de crédito de una cartera de activos al mercado de capitales a través de un fondo de titulización sin que se produzca la venta de los activos al fondo como en una titulización tradicional

También lo dice la Exposición de Motivos apartado III del Real Decreto 716/2009 de 24 de Abril por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981 de 25 de Marzo de regulación del Mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero al disponer:

“… se introduce también un cierto grado de actualización en el régimen de las participaciones hipotecarias. Queda definitivamente claro que mediante la emisión de participaciones hipotecarias se produce una verdadera cesión de la parte del crédito hipotecario que se participa. La entidad de crédito que emite las participaciones hipotecarias traslada la totalidad del riesgo de la parte del crédito que se cede. Se aclara, además, que cada uno de los títulos de participación hipotecaria representa una participación en un crédito particular, no en un grupo de créditos…”

También, a juicio de esta humilde servidora, se pervierte la finalidad de los artículos 15 de la Ley del Mercado Hipotecario y 30 y 31 del Real Decreto 716/2009 que nacieron para posibilitar que las acciones ejecutivas se interpusieran tanto por el titular de la participación o certificado hipotecario, esto es, el bonista, como por el Banco cuando ambos eran titulares del crédito al no haberse titulizado en un 100%: aquí enlace al Diario 93 del Senado que transcribe la sesión en la que se discutió la redacción del artículo 15 de la Ley del Mercado Hipotecario.

 

Visto lo visto… ¿De verdad que se puede sostener que titulizar no es ceder un crédito en realidad? ¿Se puede sostener que aunque se haya titulizado un préstamo la legitimación para reclamar su pago corresponde al que lo vendió? Que baje Dios y lo vea.

Hasta pronto!

Espero haberte ayudado!


JUZGADOS Y TITULIZACIONES: Melodías de ayer y de siempre (I)


Ains!!! Qué caló! Època de asueto y yo aquí en la ofi. Qué dura es la vida, qué le vamos a hacer… Y todavía queda muuuuucha lucha.

Después de dedicarme mucho tiempo a la guerra de trincheras en exclusiva hoy estoy aquí para informarte, cual documentalista, de lo que se está cociendo.

Te preguntarás, ¿qué ha sacado a esta chiquilla de alma y viejuna de edad de su letargo trincheril? ¿otra vez viene a soltarnos alguna brasa interesante a la vez que infumable? Pues sí, no me puedo resistir!

Y es que hace algo más de un año publiqué en este mismo blog una serie de post acerca de las titulizaciones los cuales han tenido bastante éxito y muchos comentarios. Gracias a todos por seguir despiertos después de leerlos!

Asimismo, en la vida real no internáutica la titulización ha despertado un gran interés en los círculos judiciales, lo que no es baladí.

Tanto por saco se ha dado que el día 15 de Julio de 2016 los 58 Jueces de Primera Instancia de Barcelona se reunieron para discutir el tema y poner un poco de orden a este “torpedo a la línea de flotación” de las ejecuciones hipotecarias, tal y como diría un ilustre y opusino maquiavelo de nuestro tiempo.

Te dirás, pero eso es bueno! Estamos en el “right way”. No hace falta que me sueltes el rollazo, dime donde está el tema de los jueces y ya me lo leo yo tranquilamente en un plis plas.

Noooooooo! Que no! Que es bueno y malo a la vez. Es el ying y el yang. No seas perezoso, que estás de vacaciones, léete esta pequeña fábula.

Ala, a leer!


ROCKANROLEANDO MÚSICA ELECTRÓNICA COMO SI NO HUBIERA MAÑANA


Érase una vez un juez que, después de estar 6 años con todos sus días y sus noches encerrado en casa preparando cánticos, consiguió ganar el Festival de la OTI y un trabajo para toda la vida.

Ahora era juez, le había costado, había superado las ronqueras y nódulos que habían obstaculizado su camino y ERA JUEZ. Yuhuuu! Casi no se lo creía: lo había conseguido! Ahora su canto era afinado y alejado del tan temido canto de sirena, ese que le tentaba en más de una ocasión. Era el Amy Winehouse de la judicatura!

Siendo juez por fin podría mostrar su espectáculo ante su público. El público que acudiría a sus conciertos sería el de la ciudad condal. ¿Se podía ser más afortunado? No cabía en sí de gozo! Juez y en una ciudad de bandera, nunca mejor dicho!

Pasaron los años, el juez era feliz en su trabajo, era respetado por sus compañeros e impartía justicia, dominaba a la perfección todos los registros musicales.

En el escenario se sentía como pez en el agua, ya sabía cuál era la melodía aplicable a cada concierto, la que, según el tema, le gustaba tanto al Tribunal Supremo:

Rap para temas de cláusula suelo,

Blues en casos de herencias,

Hip-hop en tráficos,

Rock electrónico en casos de ejecuciones hipotecarias o reclamaciones de deudas (generalmente el de Depeche Mode, padres de este estilo, cuyo repertorio dominaba a la perfección y era del agrado manifiesto de su amado Tribunal Supremo)

Y etcétera, etcétera.

Qué felicidad! Todo iba rodado! Qué conciertazos daba! Qué nivelazo! Cuánto se amaba!

Un día en el que el juez estaba trabajando en ese paraíso que era su destino, tras haber interpretado un par de canciones de BB King y una de Eminem, se encontró con una ejecución hipotecaria. Aclaró la voz dispuesto a cantar Enjoy The Silence; hacía tiempo que no la interpretaba y le motivaba recordar la letra. Empezó con los primeros acordes: Tun turun tun tun tunturum, tun tuuu ruuu ru ruuu. ¿Qué le estaba pasando? No podía cantar Enjoy the Silence, le salía natural El Himno de la Alegría de Beethoven! Una y otra vez intentó cantar Enjoy the Silence sin resultado, sus cuerdas vocales se resistían; comenzaba el primer acorde de Enjoy y, como por arte de magia, acababa tarareando El Himno de la Alegría. ¿Qué era esto? Si a tararear música sin letra no le habían enseñado en la preciosa Escuela de Jueces!

Estaba muy angustiado por lo que fue a comentar el asunto con sus colegas. Con gran asombro se dio cuenta que no era el único. Muchos estaban igual. Compartiendo su desconcierto descubrieron que esto les pasaba cuando la ejecución hipotecaria contenía una palabra que casi no conocían: Titulización. Era aparecer esta palabra y a los jueces el cuerpo les pedía música clásica. ¿Por qué? Si de toda la vida del señor una ejecución se interpretaba a rock electrónico! Si en la Escuela de Jueces no les habían explicado cómo interpretar una canción sin letra! ¿Qué iban a hacer? Había que poner freno a este desaguisado!

Decidieron reunirse todos a ver si montando un coro entre todos podían cantar sin problema el rock electrónico. No fue posible: algunos eran incapaces de cantar rock y entonaban clásica, la mayoría eran capaces de cantar rock electrónico asemejándose a una gaviota graznando dado el gran esfuerzo que estaban haciendo para no cantar El Himno de la Alegría, incluso algunos no podían ni interpretar rock electrónico ni clásica, misteriosamente tarareaban un inquietante chanán, chanán, chananananan en versión gaita. Qué coro más insoportable!

Este “des-concierto” llegó a mis oídos en las trincheras. ¿Qué estaba pasando? Si “casi” siempre había una melodía uniforme en la Gran Vía 111. Ahora parecía el recibidor de un Conservatorio en el que se imparten clases de todos los estilos musicales. Para ya que me voy!


BEETHOVEN AL ATAQUE


Cuando hace algo más de un año descubrí gracias a la Asociación de Hipotecados Activos las titulizaciones se abrió mi mente y empecé a tararerar clásica. Como yo soy muy así, publiqué tres posts para que se pudiera leer sin trabas la partitura de las titulizaciones – lo publiqué en clave de sol y como partitura de flauta -:

Uno destinado a explicar Qué es?, otro destinado a explicar Cómo encontrar la titulización? y otro destinado a Cómo Defenderte?

Finalizada la obertura pude comprobar cómo jueces rockeros se estaban pasando a lo clásico: Legitimación Activa, íntimamente ligada a los principios generales del Derecho que carecen por tanto, de letra, siendo más difícil tararear afinando pero innegablemente más bello y libre.

Así fueron proliferando una serie de conciertillos íntimos como los siguientes:

Auto de 14 de Enero de 2015 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de MÁLAGA.

Auto de 12 de Noviembre de 2015 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de ARGANDA DEL REY.

Auto de 20 de Enero de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de BARCELONA.

Auto de 11 de Marzo de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de COLLADO VILLALBA.

Auto de 15 de Marzo de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de PICASSENT.

Auto de 13 de Abril de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de GIJÓN.

Auto de 25 de Abril de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de SUECA.

Auto de 27 de Abril de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 15 de MÁLAGA.

Auto de 10 de Junio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de BENIDORM.

Auto de 13 de Junio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de BENIDORM.

Auto de 15 de Junio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de MONCADA.

Auto de 30 de Junio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de SEVILLA.

Auto de 5 de Julio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de BENIDORM.

Auto de 6 de Julio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de HERRERA DEL DUQUE.

Auto de 11 de Julio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de VILLACARRILLO.

Auto de 11 de Julio de 2016 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de VILLAJOYOSA.

Estos conciertos son deliciosos, bien cohonestados, melodiosos. Una muestra, en definitiva, de virtuosismo clásico que hechiza los sentidos.

Viendo lo anterior, ¿qué motivo puede haber para la descoordinación de la coral judicial del fuero barceloní? Esto te lo cuento en el próximo post, te daré tiempo para disfrutar de estos espectáculos. En el próximo post te invitaré a un concierto de rock con el virtuosismo de Sid Vicious tocando el bajo…

Espero haberte ayudado!


MÉTODO 365/360 O CÓMO PAGAS MÁS DE LO QUE DEBES


Buenas tardes! Estos últimos meses me he hecho de rogar, pero no en vano. He estado estudiando y, como no, luchando para que los derechos de los ciudadanos consumidores (que, no olvides, somos mayoría absoluta cualificada) se vean respetados en nuestros tribunales.

Hoy ya me picaba el gusanillo de contar cosillas por este medio y no me he podido resistir. He sacado un hueco de mi, a diferencia de Rajoy, apretada agenda y te voy a contar lo que he aprendido nuevo sobre hipotecas, consumidores y abusos bancarios. Ains, qué misterio! Ahí va: Se trata de una cosa “mu quiquiricosa”: El Método 365/360.

¿Y qué es eso? Pues algo de lo que los “abogaíllos” en general ni nos enteramos. Pero no te eches las manos a la cabeza, no somos tan “petardos”. Tampoco se enteran los profesores de escuela, ni los taxistas, ni los secretarios, ni los obreros, ni los médicos (bueno, éstos a lo mejor sí que son muy listos) En definitiva, no se entera casi nadie.

El Método 365/360 llegó a mi vida gracias a algún abogadillo que presupongo tiene relaciones con matemáticos de altas calificaciones que publicó este articulillo en que habla del abuso bancario que hay en el cálculo de los intereses que te cobra el banco por prestarte el dinero: el MÉTODO 365/360. Lo leí atentamente y dadas mis carencias intelectuales en este ámbito tuve que preguntar a un colega muy inteligente para que me lo explicara y, sobre todo, para que fuera capaz de identificar este método entre las montañas de hipotecas que rodean mi amado escritorio. Mi generoso colega puso sus veloces neuronas a trabajar y voilá! En un momento me lo explicó. Y yo que soy la vocera no puedo resistirme a contártelo!

En unas breves pero necesarias palabrejas voy a intentar explicarte qué es eso del Método 365/360, cómo puedes descubrir si en tu hipoteca “te lo colaron” y cómo puedes defenderte para eliminarlo.

Començen!


PORQUE YO SOY DE LETRAS


Cuando tienes la gran suerte de acunar en tu regazo una maravillosa escritura de préstamo con garantía hipotecaria (qué nombre más “presioso”) coloquialmente conocida como la maldita hipoteca, te pones a leer y no entiendes el 98% de lo que pone. El 2% que entiendes se corresponde con las fechas, nombres propios, DNIS y direcciones. Por eso no es aventurado afirmar sin ningún genero de dudas que NO TE ENTERAS DE NÁ.

Si tienes la suerte o desgracia de haberte pegado 5 años aprendiendo tan amenamente los intríngulis del Derecho y te has convertido en un abogadillo versado en temas hipotecarios o si eres uno de los afortunados que a base de sufrir acosos bancarios has aprendido en un auto cursillo acelerado cómo se lee una escritura (que es casi más complicado que hablar arameo fluidamente) serás capaz de leerte la escritura en diagonal y averiguar si hay cláusula suelo (conocida coloquialmente como maldita cláusula suelo) si hay IRPH (conocido coloquialmente como estafa) si hay comisiones (conocidas coloquialmente como malditas comisiones) o si hay interés de demora (conocido coloquialmente como robo).

Tras una lectura en diagonal, sí, sí, en diagonal, que los que leemos escrituras somos raritos pero no masocas, hay un trocito que te habla de fórmulas matemáticas, generalmente este maldito trozo figura en la Cláusula Segunda donde pone Devengo y liquidación de intereses y en la Cláusula Sexta cuando te habla de intereses de demora. Ese trozo, con carácter general, lo calificas de jeroglífico, pones tu mente en blanco cuando tus ojos lo ojean y sigues adelante.

Pues a partir de hoy cuando tengas el placer de encontrar en la escritura la maldita fórmula, haz un esfuerzo y QUIETO, PARAO: Léelo y reléelo. Tiene importancia y se puede entender! Ya no habrá misterios para ti! Verás qué fácil!


365 DÍAS NO SON 360: UNA OBVIEDAD


Tú vas al Banco y te concede una hipoteca. Técnicamente la operación bancaria consiste en que el Banco te da pasta a cambio de que tú se la devuelvas con intereses y asegures que vas a pagar porque si eres malo y no pagas te quita tu casa y todo el dinero que tengas y más.

Centrémonos en el interés que te cobra el Banco (que no es otra cosa que la ganancia que recibe el Banco por ese dinero que te ha prestado) El interés depende de una serie de fórmulas de matemáticas financieras que se pueden explicar así:

  • El Banco te dice: Te dejo 120 para que me lo devuelvas en 120 meses. Pero, hombre, no me vas a devolver solo 120, que no soy tontico, me devuelves esos 120 más los intereses remuneratorios que genere ese capital hasta que me lo devuelvas todo. Como soy muy bueno te voy a poner de interés el 4% cada año. Tú no te preocupes, vive la vida, que ya lo calculo yo con la fórmula esa que no entiendes que hemos puesto en el contrato y te paso los recibos cada mes. Tú solo preocúpate de que haya dinero en la cuenta para pagar.

Tú te quedas tan pancho pagando los recibos mensuales que te gira el banco a tu, generalmente, escuálida cuenta bancaria y, haciendo caso al banquero, vives tu vida sin pena ni gloria.

Pues bien, puede ser que en este tema también te esté timando el Banco y tengas que empezar una nueva lucha. En el cálculo de intereses remuneratorios puede haber otro truco de la Banca: que te hayan “colao” el Método 365/360.

Este método se puede explicar fácilmente.

Cualquier persona que firma un préstamo piensa y cree firmemente lo siguiente:

  • Si me ha dicho que cada año me va a cobrar el 4% de intereses y un año tiene 365 días, pues cada día tendré que pagar unos intereses de 4/365= 0,010%. Si el año es bisiesto, pues pagaré de intereses 4/366= 0,010% cada día. Así que a ojo de buen cubero este año pago 4,80 de intereses.

¿Fácil, verdad? Parece que no hay truco ni cartón!

Pues SI QUE LO AHÍ.

Algunos bancos que son más listos que el hambre se inventan que el año no tiene 365 días para calcular cuanto interés te van a cobrar cada día, sino que hacen “la ficción” de poner en el contrato que para calcular cuánto interés te van a cobrar cada día el año va a ser de 360 días. Ahora, eso sí, tú vas a pagar los intereses de 365 días – que son los días que tiene un año.

En estos casos el discurrir mental del Banco es el siguiente:

  • Si le he dicho que cada año le voy a cobrar el 4% de interés y un año para mi tiene 360 días cada día tendrá que pagar de intereses 4/360= 0,011%. Como para el deudor el año tiene 365 días pagará intereses por 365 días por lo que este año, que no es bisiesto, me llevo a la butxaca un interés de 4,015% y si es bisiesto me llevaré un 4,026%. Así que este año cobraremos 4,81 de intereses y el bisiesto cobraremos 4,83 de intereses. Guau! Jugada redonda y ni se ha enterado! Juas, juas, juas!

 ¿Lo ves? Qué listos los banqueros! Si es que la fortuna se hace peseta a peseta… Ains, que mentes privilegiadas. Un momento! ¿Privilegiadas o abusonas? Ahí lo dejo…


TU HIPOTECA ES TU BIBLIA


No te sulfures. Todo tiene remedio. No seas vago y coge tu hipoteca. Te voy a dar las pistas para que averigües si te la colaron por aquí también:

Busca la cláusula Segunda: Amortización. Dentro de esta cláusula tiene que haber algo que se refiere a Devengo y liquidación de intereses. En esta cláusula es donde lo deberías ver: Si ves 36000 o algo de 360 enciende la alarma! Ahora comprueba que diga algo así como que el interés se devenga por días naturales (es decir, 365 días) Si es así, los has pescado!

También tendrás que mirar la cláusula de intereses de demora (la Sexta) en la que suele indicarse que el tipo de interés anual de demora se divide por 360 para convertirlo en tipo diario. De manera que cada día te aplicarán un poco más de interés de demora tal y como te he explicado. Ala, pescados!

¿Has visto? Ahora piensas en la cara sonriente de los anuncios televisivos bancarios: Estamos aquí para ayudarte, banca ética, cívica… Y recuerdas el refrán: Dime de lo que presumes y te diré de qué careces…


MÉTODO 365/360 NO, NEIN, NI EN BROMA


¿Te has quedado chafado? Normal, si es que cuanto más investiga uno más ve que es difícil que la Banca no haya engañado por algún lado. Hasta en fórmulas matemáticas. ¿No se llaman ciencias exactas? ¿Ni nos protegen las matemáticas? Pues, desgraciadamente, no.

Sin embargo, tranquilo, que el Método 365/360 es tan abusivo que tienes todas las de ganar.

Te dejo un enlace a este maravilloso articulillo escrito por un Doctor en Derecho listísimo en el que habla jurídicamente de lo malo malísimo que es este método.

Resumiendo lo que manifiesta el Señor Doctor en Derecho el Método 365/360 es a todas luces nulo por dos motivos:

Porque contraviene la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios: No es válido que el Banco se pase de listo y te cuele un método de cálculo de intereses que supone, a efectos prácticos, que pagas más a cambio de nada (artículo 87.5 TRLGCU)

Pero es que, además, de esta cláusula el Banco no te dijo “ni mu” cuando firmaste el contrato y eso supone que la comercializó con Falta de Transparencia, vamos, como vengo diciendo, que te coló un gol. Este hecho determina que esta cláusula es NULA y el Banco tiene que dejar de aplicarla y devolverte el dinero que te ha cobrado de más por no aplicarte el método 360/360 (es el que tienes que pedir que te aplique porque es el más beneficioso para ti).

¿Y qué hacer ahora? te preguntarás. Yo animo a todos los afectados por este método a que presenten una cartita a su Banco pidiéndole que deje de aplicar el Método 365/360, que aplique el Método 360/360 y que devuelva el dinero que haya cobrado de más.

Si el Banco hace lo que mejor se le da, esto es, oídos sordos, a RECLAMAR judicialmente su eliminación!

Y no olvides que también puedes oponerte a la ejecución hipotecaria por esta cláusula!

Bueno, res mes por hoy!

Espero haberte ayudado!

Hasta pronto!

 

 

 


LA SUBASTA HIPOTECARIA: ¿Cuánto vale tu casa?


Buenas tardes a todos! Aquí estoy un día más dispuesta a comunicar al que quiera oir las mil y una maneras que hay para luchar contra las ejecuciones hipotecarias. Y es que es un tema que da para mucho, no se lo acaba uno ni queriendo.

El otro día estaba dando vueltas por estos lares internaúticos y me “topé” con una serie de disquisiciones jurídicas sobre el valor de una casa que se subasta en uno de los lamentables procedimientos de ejecución hipotecaria. Que si el 70% del valor de tasación, que si con el 60% ya nos damos por felices, que si el 50%, que si el valor de la deuda si es inferior… Vamos, un peñazo. Si te apetece fustigarte puedes leerte detenidamente nuestra maravillosa Ley de Enjuiciamiento Civil que en este tema, te aviso, requiere cerebros como los de Einstein para entenderla de una sola pasada. Para disfrutar de una entretenida tarde otoñal te doy una pista: busca el artículo 670 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y A LEER! ¿A qué tengo razón? Sopor y cabreo garantizado!

Pues bien, hoy te voy a contar por qué estos articulillos tan “grasiosos” deberían ser papel mojado si es el propio Banco ejecutante el que se adjudica tu casa. Ni 70%, ni 60%, ni 50% del valor de tasación SINO 100%. ¿Te has quedado sorprendido? Pues más te sorprenderás si sigues leyendo!


ADMISIÓN A TRÁMITE DE TU EJECUCIÓN


Cuando desgraciadamente llega a tu vida el tan temido procedimiento de ejecución hipotecaria no dejan de asaltarte dudas. Dejaste de pagar, sí, pero siempre tuviste la esperanza de que podrías llegar a un acuerdo con el Banco que te permitiera superar el bache. Te sientes traicionado. Después de tanto hablar, tantas visitas a la oficina, tantas buenas palabras, tanto pagar… cogen y te sueltan el perro rabioso: EL TOCHO.

Si aún no has sido uno de los afortunados receptores del tocho, te explico qué es. El tocho es una pila de papeles en los que el Juez – Ay, desalmado! – te dice que no has pagado 6 ó 10 ó 3 cuotas de tu hipoteca – qué malísimo has sido –  que el Banco está pero que muy cabreado – grrrr – pero bueno, que ya que está, te propone una solución “amistosa”: PAGA YA TODO O CALLA PARA SIEMPRE y te da un plazo razonable: 10 diíllas.

Miras incrédulo ese montón de papeles en que te cuentan, eso sí, muy tecnicamente lo que ya sabes: No has pagado. Te acuerdas de cuando eras pequeño y tu mamá te regañaba. Pero a tu madre le bastaba con que le pidieras perdón y prometieras que no lo volverías a hacer. Al juez y al Banco no le basta eso, quieren TODO, TODITO, TODO.

Tras digerir la buena nueva, te das cuenta que necesitas un abogado pero no puedes pagarlo. Necesitas ayuda y no sabes a dónde acudir. Si tienes suerte, algún funcionario del juzgado se apiadará de ti y te “aconsejará” que pidas abogado de oficio. Y lo pedirás. Y te pondrás a buscar en internete información que pueda ayudarte. Y darás con este fantástico blog y volverá la esperanza a ti.

Cuando tengas designado tu abogado de oficio, le dirás: No padezcas, mira que blog más bonico, EMPIEZA LA LUCHA!

Y así, sin comértelo ni bebértelo, aprendes lo que es un Decreto, una Providencia, un Auto. Te vas familiarizando con el mundo de la justicia. Y puede ser, oh, my good!, que acabe pareciéndote que de justicia, nada.

El procedimiento de ejecución hipotecaria avanza lenta pero inexorablemente hasta el momento en que se produce la subasta de tu vivienda. En ese momento, te das cuenta que cuando firmaste el préstamo el Banco te dijo que tu casa era una mina de oro. El Banco la valoraba en 200.000,00 euracos. Sin embargo, ahora que vienen curvas, el Banco ya no la mira con tan buenos ojos. Como por arte de magia, la ley le permite adjudicarse tu casa como una baratija. Ahora ya no vale 200.000,00 sino 140.000. Y tú te quedas con la deuda que no cubra el valor de la casa. Y no creas que el Banco se olvida de tí, ni mucho menos, te la sigue reclamando. Para llorar.


ADJUDICADO!


A pesar de haber utilizado todas las armas posibles a tu alcance para defender tu hogar, no has conseguido tu objetivo. El Banco ha ido pasito a pasito amparado por la justicia hacia el temible final: Se ha subastado tu casa. Para más inri, tu casa no le interesaba ni al tato, la subasta quedó “desierta” y el Banco ha dicho: bueno, si no la quiere nadie ya me la quedo yo por el 70% del valor de tasación. Ala, y se queda tan pancho!

Pero bueno – te preguntas asombrado – ¿cómo puede ser ésto así? Si el Banco dijo que valía 200.000,00 euros! Tendrá que quedársela por ese valor que le dio! Menos mal que está el juez para poner orden!

Y el juez le dice: De acuerdo, Banco, estás en tu derecho. Te adjudico esta preciosa casita junto al mar para que la puedas vender y obtener algunos eurillos. Y no pasa nada, que lo que te falta por cobrar de la deuda del ejecutado se lo puedes pedir en otro procedimiento, ejecutivo, eso sí, no vamos a ponerte más piedras en el camino.

Ahí es cuando te das cuenta del daño que hace el BOE al común de los mortales. Y tú que nunca le habías prestado atención. Y para eso votas cada 4 años, para que publiquen en el BOE sin parar y sin que te enteres qué puede hacer el Banco en un procedimiento de ejecución hipotecaria… Ayyyyy! Lamentaciones!

Pues bien, no desesperes, en este momento tienes otra arma para luchar. Sí, sé que es David contra Goliat, pero lo único que no puedes hacer es tirar la toalla. Nunca olvides que el que la sigue, la consigue.


LOS GIRONINOS


En el lejano año 2011 una serie de magistrados de Girona se reunieron para resolver un caso de una familia que había perdido su casa en un procedimiento de ejecución hipotecaria. En este procedimiento, a la subasta no acudió nadie a “pujar” por la casa por lo que acabó adjudicándosela el Banco, eso sí, por el 50% del valor de tasación pactado en el escritura.

Como ese valor no era suficiente para saldar la deuda hipotecaria que tenía esta familia, el Banco siguió reclamándoles el resto de la deuda.

En este contexto una de las pobres ejecutadas que no podía más con su alma levantó la voz y dijo que le parecía un abuso. Que si la finca la había valorado el Banco en la escritura en 100 porque le había dado la gana a él no era admisible que ahora se quedara la casa por 50 y, además, le siguiera pidiendo más dinero. El juez de primera instancia le dijo que nanai, que la ley en estos casos es clara: el Banco se puede adjudicar la casa por 50 y seguir reclamando la deuda que falte por pagar. La ejecutada, erre que erre, recurrió con gran acierto a la Audiencia Provincial que en un Auto de fecha 16 de Septiembre de 2011 clarito como el agua le dijo:

Tienes razón, si el Banco valoró tu casa en 100 porque le dio la gana cuando firmastéis la hipoteca, no puede venir ahora Paquillo con las rebajas y valorarla en 50. Se la tiene que quedar por 100. Y es así lo mires por donde lo mires, ya sea por la doctrina de los actos propios (el Banco no se puede contradecir) como atendiendo a la protección de los consumidores y usuarios (se te impone una indemnización desproporcionadamente alta si no cumples tu obligación en beneficio del Banco) como desde la perspectiva del abuso de derecho y el ejercicio antisocial del mismo y, a más a más (como diría un catalán) supone un enriquecimiento injusto.

Este Auto cuenta con un voto particular que no está de acuerdo, pero que es, como su propio nombre indica, particular.

En definitiva, estos jueces le dicen al Banco: Oye, que ésto lo valoraste en 100 porque te dio la real gana, ahora no me vengas con que te lo quedas por 50! Anda ya!

Muy bien por ellos.

Espero haberte ayudado!

Nos vemos en Noviembre!


LAS CLÁUSULAS SUELO Y LOS CEREBRINES: ¿Tienen razón los jueces?


Buenas tardes! Hoy vuelvo que sé que me echabas muuuucho de menos. Me he tomado un tiempecito de relax pero ya vuelvo a la carga.

Y vuelvo con Sentencia bajo el brazo. Hace más o menos un mesecillo llegó a mis manos una Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que me llamó la atención. Sí, y es que trataba un tema que para mi es más llamativo que cuando ponen SEX en un anuncio: trataba de los ABOGADOS y su condición de consumidores. Leída y repensada me vino a mi cansado cerebro un momento EUREKA. Y vi la manera de relacionar esta Sentencia con los supuestos problemáticos en los Tribunales que se plantean en relación con las fatídicas cláusulas suelo.

Como estas ideillas que me rondan la cabeza no me gusta quedármelas para mi misma te propongo que me acompañes en este viaje apasionante por el mundo del sofismo – no mío, sino de otros – y así podrás ver lo que yo vi en ese momento.

Al tajo!


HIPOTECA TRAMPA DEL POBRE MORTAL


Al común de los mortales cuando se dirigió al Banco con sus ilusiones para comprar una casa el Banco le ofreció el oro y el moro: una hipoteca fantástica. El nombre ya lo anunciaba: Hipoteca fácil, hipoteca remunerada, súper-hipoteca, hipoteca paraíso

El Banco, como si fuera un generoso compañero con una sonrisa deslumbrante le indicó: Se ha aceptado tu operación. Todo va a salir bien, va a ser un matrimonio maravilloso, pleno de felicidad y parabienes. Convencido se quedó. Raudo y veloz acudió de la “manito” del Banco como alma que lleva el diablo al ser que podía materializar tanta felicidad: El Notario. Y firmó! Ya se había consumado. Su esplendorosa casita, su maravillosa hipoteca. A vivir!!!

Pasado el tiempo se encontró con cierto sentimiento de decepción que todo no era tan maravilloso como le habían prometido. Que más que hipoteca fácil tenían que haberla denominado hipoteca trampa. Y es que con gran desesperación observó cómo mes tras mes, por mucho que descendiera el EURIBOR, siempre pagaba lo mismo.

– ¿Qué pasa? – se preguntó.

– Será un error del Banco – se respondió.

Decidido, se dirigió al Banco a poner los puntos sobre las íes y el amable oficinista le indicó lacónicamente: No hay error alguno. Tu hipoteca fácil paraiso tenía una cláusula suelo y, por tanto, siempre pagarás como poco ese importe.

– ¿Cláusula suelo? ¿Dónde? – exclamó alarmado.

El ojeroso oficinista respondió levantando la mirada sobre sus diminutos anteojos – Pues en su hipoteca. ¿Dónde va a ser? Usted la firmó. Y lo que se firma va a misa. Ale, siguiente!

Nuestro mortal común, desesperado y con un nudo agobiante en el estómago, volvió, desesperado, a casa. Revisó su hipoteca fácil y, efectivamente, encontró entre el rollaco incluído en los miles de folios de la escritura que el interés de su hipoteca nunca sería inferior al 4%. No sabía si reir o llorar.

¿Pero cómo me han hecho esto a mi? – se lamentaba con ojos llorosos y labios temblorosos.

En ese momento, a nuestro pobre mortal, que no se apellida Rato ni se llama Rodrigo, empezaron a interesarle cosas que antes le resbalaban: lo que decía la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, lo que comunicaba ADICAE, los post de una serie de abogadillos de segunda y las noticias redactadas por muchos periodistas.

Su vida siguió hasta que una tarde lluviosa, estaba tan tranquilo en su casa haciendo cuentas para llegar a fin de mes cuando, como si fuera una señal del destino, encendió la televisión y apareció ante sus ojos una notica bomba: El Tribunal Supremo había decidido declarar que las cláusulas suelo son nulas por falta de transparencia.

– ¿Cómo? ¿Es cierto lo que oyen mis oídos? – se preguntó asombrado el pobre mortal – Dios! Mi salvación! No me la colaron por tonto, sino por sinvergüenzas ellos! Ahora lo tengo claro, a luchar! – exclamó no sin levantar el puño al cielo en señal de guerra.

Nuestro pobre mortal, más feliz que una perdiz acudió a un abogado. Y consiguió que un juez declarara su cláusula suelo NULA. Ya no regalaría más dinero al Banco. Colorín, colorado, este cuento no ha hecho más que empezar…


HIPOTECA TRAMPA DE UNA MENTE MARAVILLOSA


A las mentes maravillosas de andar por casa de nuestro país (licenciados en Derecho, Economía, magistrados, jueces, doctores, arquitectos, empleados de banca, matemáticos y etc, etc) les sucedió exactamente lo mismo que al pobre mortal con una diferencia: Puede ser que al firmar la hipoteca o antes gracias a su privilegiada mente se dieran cuenta de que la misma tenía una cláusula suelo. Incluso puede ser que pidieran al Banco que la excluyera de las condiciones obteniendo una negativa monumental por respuesta.

Estas personas preparadas con cerebros ilustrados han acudido igualmente a los Tribunales para solicitar la nulidad de lo que clama al cielo: la injusta cláusula suelo. Sin embargo, en algunos casos los jueces han considerado que su formación y conocimientos impide en sus casos entender que las cláusulas suelo se comercializaron por las entidades con la necesaria falta de transparencia para que sean declaradas NULAS

Es en esta parte del viaje donde entra en juego la gran Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 3 de Septiembre de 2015. En esta sentencia el Tribunal resuelve un caso en el que un Abogado firma un contrato de préstamo con garantía hipotecaria con una entidad financiera. En dicho contrato el préstamo se le otorga por la entidad financiera al Abogado y la hipoteca la constituye éste sobre el local donde está situado su Despacho de Abogados.

El Abogado, como el contrato contenía cláusulas abusivas, reclama judicialmente la anulación de las mismas. El Juzgado duda sobre si en este caso el Abogado puede ser considerado consumidor y, por tanto, le pregunta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea cómo ve el tema.

El Tribunal Europeo dice:

– Oye, que sí, que este hombre es Abogado y garantiza el préstamo hipotecario sobre un local propiedad de su Despacho, pero aquí hay dos contratos:

  • Por un lado, el contrato de préstamo que se concede al Abogado sin especificar que se destinará su importe a temas profesionales. En este caso el Sr. Abogado no hay problema en que sea considerado consumidor.
  • Y, por otro lado, el contrato de garantía del préstamo (hablando en plata: la hipoteca) sobre el local del abogado que nos da igual porque estamos analizando el contrato de préstamo.

Y es que el concepto de consumidor tiene “carácter objetivo” ¿Y esto que quiere decir? Pues que en los contratos celebrados entre empresarios y consumidores lo relevante para considerar a esta persona consumidor es la finalidad con la que se adquiere el bien o servicio y la naturaleza de dicho bien o servicio. Es decir, si ese abogado pide el préstamo para saldar deudas como abogado (cuotas colegiales o ampliar el bufete) será no consumidor pero si lo pide para pagar deudas de su casa, será consumidor.

Es indiferente a estos efectos que el abogado sea un cerebrín que conozca de pe a pa la regulación de las cláusulas abusivas. Será consumidor. Por mu listo que sea. Y es más, la legislación comunitaria sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados por consumidores protege a los consumidores frente a contratos en que carecen de capacidad de negociación aunque entiendan lo que firman. Y es que se trata de evitar que la empresa imponga las condiciones que le de la gana. Aunque sea un cerebrín y se dé cuenta de la mierda de cláusula que le han impuesto: Hay que proteger a esta persona porque es la parte débil del contrato.

Por tanto, atendiendo a la sentencia de Europa la falta de transparencia que fundamenta la nulidad de las cláusulas suelo debe ser enjuiciada desde el punto de vista de la actuación del Banco (que está obligado a explicar pormenorizadamente las cláusulas suelo simulando escenarios diversos, informando de la previsión de modificación de los Tipos de Interés, indicando el importe mínimo que tendrá que pagar esa persona por aplicación de la cláusula suelo, ya sea el consumidor un analfabeto o un erudito) y no desde el punto de vista de la actuación o conocimientos del consumidor. Pues en estos casos, la FALTA DE TRANSPARENCIA no es un supuesto de ERROR-VICIO.

Si no fuera tal y como dispone el Tribunal Europeo, ¿cómo es posible que se puedan ejercitar acciones de cesación de cláusulas suelo nulas por falta de transparencia tales como las que condenaron a BBVA, NCGB y Cajas Rurales Reunidas a eliminar todas las cláusulas suelo de sus hipotecas con consumidores? A mí, que me lo expliquen…

Hasta aquí por hoy!

Espero haberte ayudado!


LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA: Vencimiento anticipado, el quid de la cuestión


Buenas tardes, ciudadanos!

Últimamente me he notado un tanto nostálgica. Ay! Lo bien que me lo pasé haciendo mi Guía de Hipotecas y Cláusulas Abusivas, hablando de los intereses de demora bancarios, de las titulizaciones… Qué tiempos aquéllos! Lo pasábamos bien. Riendo, comentando, indignándonos… ¿A qué sí? Echamos de menos esos tiempos…

Pues no desesperes, que hoy Ciudadana K vuelve al ataque. Hoy día 30 de Julio de 2015 antes de las obligadas vacaciones estivales te voy a hablar de un procedimiento que no sé si conocerás. Se oye mucho por ahí y causa muchos estragos. ¿Te lo hueles? Vaya! Me delaté con el título…

Sí, que sí, que hoy voy a publicar sobre las ejecuciones hipotecarias.

Estas ejecuciones son un tema candente que ha afectado y afectará a cientos de miles de familias que pierden su casa cuando no pueden atender las cuotas del préstamo hipotecario por un descenso de sus ingresos o un aumento de las cuotas (ay! maldito interés variable!)

Pues bien los Bancos para acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria y cobrarse todo, todito, todo y más de lo que te prestaron utilizan una cláusula de la que ya os hablé en este post que tiene el precioso nombre de “vencimiento anticipado”.

Esta clausulilla de nombre aparentemente indefenso permite al Banco si impagas alguna cuota de tu hipoteca pedirte ipso facto que le pagues todo, lo vencido y no pagado y lo que estaba pendiente de vencer de aquí a la eternidad. Sí, sí, como lo oyes: TODO, TODITO, TODO.

Un ejemplo clarificador:

Banco: – Debes 2.000,00 euros de las cuotas de los últimos 4 meses.

Tú: – No puedo pagarlos.

Banco:- Ah!!! Lo siento, entonces no son 2.000,00 sino 200.000,00 euros de las cuotas de los últimos 4 meses y de las 300 cuotas que estaban pendientes de vencer. Chúpate ésa, Teresa.

Tiene sentido, ¿verdad? Siempre ayudando al ciudadano.

Pues esta clausulita tan bonica y realista ha sido objeto de numerosas guerras judiciales que, como no, han desembocado en la Batalla Final. Sí, esa que se combate a pecho descubierto ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

¿Quieres saber qué dice Europa? Pues sigue leyendo.


NO ME CHILLES QUE NO TE VEO


Como ya os conté tiempo atrás el Tribunal de Justicia de la Unión Europea fue consultado allá por el año 2012 por el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona sobre el carácter abusivo o no de la cláusula de vencimiento anticipado.

El juez de lo mercantil se encontró en su mesa el ya famoso “caso AZIZ” Sí, ése, el de aquél hombre que fue desahuciado en una ejecución hipotecaria y el Juez anuló la ejecución mediante la Sentencia de fecha 2 de Mayo de 2013 no sin antes consultar al omnipotente Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

El sabio juez consultó al Tribunal Europeo lo siguiente:

Mira, Tribunal, este hombre tenía un préstamo hipotecario por el que para devolverlo tenía que pagar cada mes una cuota durante 30 años. Pagó unas pocas de cuotas regularmente, pero al año de firmar el préstamo se quedó lamentablemente sin trabajo y dejó de pagar 6 cuotas. Entonces el Banco amparado por la legislación española que permite vencer anticipadamente el préstamo por el impago de una mísera cuota le puso la ejecución hipotecaria y lo dejó sin casa. ¿Qué te parece a ti? ¿Es esto legal?

Pues bien, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dijo en su Sentencia de 14 de Marzo de 2013: NO. No puede ser que por dejar de pagar unas pocas de cuotas en un préstamo más largo que un día sin pan se le pueda exigir a esta persona que pague todo de golpe.

Este feliz pronunciamiento provocó una reforma legislativa por la que se incluyó un requisito de procediblidad para que el Banco pueda reclamar todo lo que le debes antes de plazo. Como consencuencia de esta Sentencia la legislación española exige ahora al Banco para poder “vencer anticipadamente tu préstamo” que espere a que impagues al menos 3 cuotas.

Tras esa sentencia, se entendió que había que analizar caso por caso si esta cláusula era abusiva. Así con carácter general lo que parecía evidente, tal y como sucedió en el Caso AZIZ, es que si tu préstamo tenía un periodo de duración largo y habías impagado en relación con el total del préstamo un porcentaje irrisorio (en el caso AZIZ se había impagado solo el 1,00% del total del préstamo) es abusivo que el Banco te exigiera que le abonaras de golpe todo el préstamo no vencido. Algunos jueces entendían que los impagos debían ser de al menos el 10% del capital del préstamo.

Pues bien, como estamos en España y el ADN del españolito tiene bastantes problemas para ponerse en contra de los Bancos, hace poco un Juzgado de Santander, el de Instancia nº 2, por precaución preguntó nuevamente al Tribunal de Justicia de la Unión Europea qué hacía.

Este juez se encontró con un procedimiento de ejecución hipotecaria en su mesa en el que el BBVA estaba ejecutando una hipoteca con base en la cláusula de vencimiento anticipado que se preveía en la misma y que facultaba al BBVA a exigir la totalidad del préstamo si el hipotecado no pagaba 1 mísera cuota.

La realidad en este caso es que el BBVA había esperado a que el hipotecado dejara de pagar muchas cuotas, pero el juez de Santander se lee la Sentencia del caso AZIZ y se queda asombrado con la mosca detrás de la oreja:

– Vaya tú, ¿qué me dice éste? ¿que no puedo aplicar la cláusula si es abusiva haya o no incumplido el hipotecado una cuota o mil? ¿tengo que atenerme a lo que dice el préstamo para ver si es abusiva o a los actos de la entidad bancaria, si espera más cuotas o no?

Así que ante la duda y para evitar dimes y diretes entre Audiencias y Supremos se lo pregunta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

El tan mentado Tribunal le contesta dictando un Auto el 11 de Junio de 2015 mediante el que dice:

  • Mira, que ésto ya te lo había dicho, pero te lo repito: Una cláusula es abusiva se haya aplicado o no.

  • Ah! Vale, que no te había entendido. Ahora lo tengo claro. Muchas gracias!


HORIZONTES CERCANOS


Así pues, hoy día los deudores hipotecarios atacados con el temido procedimiento de ejecución hipotecaria pueden defenderse con uñas y dientes en forma de togas y puñetas diciéndole al Banco que tararí que te vi. Que no, que te has pasado de listo. Que la cláusula de vencimiento anticipado que tiene el contrato es abusiva y, por tanto, nula al no ser la gravedad de la medida (pedirte TODO, TODITO, TODO) proporcional al incumplimiento (impagar una cuota o tres) Así que la deuda que me estás reclamando en el procedimiento no es vencida ni exigible. Ala, ahí te quedas. Sayonara baby.

¿Y qué tiene que hacer el juez? Pues aplicar la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y archivar el procedimiento de ejecución. Y con costas, por favor.

¿Y qué tiene que hacer el Banco? Pues… por mi parte no le voy a dar pistas, ala a pensar.

¿Y qué tienes que hacer ? Pues volver a reir, irte a tu casita y brindar por la victoria!

Y hasta aquí por hoy. Este mes de Agosto estaré out así que nos vemos en Septiembre. A pasarlo bien!

Espero haberte ayudado!


LA TITULIZACIÓN HIPOTECARIA (III): ¿Cómo defenderte del desahucio?


Buenas tardes y feliz verano! Cuál resaca veraniega de San Juan llega a tus manos esta última entrega del “serial” sobre titulizaciones hipotecarias y de activos de Ciudadana K.

Después de dos semanas “tragándote” la introducción y el nudo de esta fantástica historia podrás conocer “EL DESENLACE” Ya te adelanto que este desenlace es abierto. Abierto, realista y no decepcionante. Del palo de “Los Soprano”, vamos. O dicho de otro modo, la antítesis de “Perdidos” o “Los Serrano”.

Y es que una vez leído este articulillo solo tú podrás darle tu propio final a la historia ya que si el Banco decide ejecutar tu hipoteca a pesar de haberla titulizado queda en tus manos hacer valer lo que te cuento para defender tus derechos ante los Tribunales como cliente bancario, consumidor y ciudadano. Y, ¿por qué no? Como ser humano!

Abre los ojos y la mente:

1,2,3, YA!


¿QUE SI QUIERES QUE TE CUENTE EL CUENTO DE PAN Y PIMIENTO?


Cuando en España se llevaban las hombreras y los cardados había una Ley llamada 2/1981 que ayudada por su lugarteniente, el Real Decreto 685/1982, permitía que los Bancos de aquél entonces obtuvieran dinerillo de los préstamos hipotecarios a través unos títulos valores que se llamaban bonos y cédulas hipotecarias. ¿Cómo lo hacían? Pues “mu sencillo”: el Banco emitía estos títulos valores  y llamaba a los inversores y les decía:

– Tú, veo que tienes ahí 1.000,00 pesetillas muertas de asco, ¿por qué no compras con ellas estos títulos valores tan bonicos que me han salido? No vas a perderlas, qué va! Tú me das las 1.000,00 pesetillas para que te las guarde durante unos añicos (entre 1 y 3) y yo a cambio cada cierto tiempo te doy unas pesetillas de más para que ganes algo. No dudes que te voy a devolver la pasta y pagar los intereses que te digo, que tengo unas hipotecas de muy buen ver en mi cartera y te voy a pagar con el dinero que me paga cada mes esta gente por su hipoteca. Venga, anímate, hombre, qué me lo quitan de las manos!

El inversor viendo sus 1.000,00 pesetillas muertas de asco y aburridas pues decía:

– Bueno, si tú lo dices, yo no las voy a necesitar, anda ponme unos pocos títulos, hasta donde den.

Y era así como el Banco captaba dinero.

Sin embargo, el Banco no estaba contento: el “marrón” de la hipoteca lo tenía que asumir él. Y es que el Banco seguía siendo acreedor del préstamo hipotecario que te había dado lo que implicaba que si tú dejabas de pagar tus cuotas hipotecarias el Banco no podía decirle al inversor que no le iba a pagar “sus dineros”. Al inversor ni le iba ni le venía que tú pagaras o no. Es decir, era el propio Banco el que corría el riesgo del impago.

Triste y desolado se hallaba el Banco cuando llegó su solución, el origen de las titulizaciones hipotecarias: las Participaciones Hipotecarias. Este título valor puso un poco más contento al pobre Banco que ya podía coger una pila de préstamos hipotecariosempaquetarlos en un producto superior, echarle sal, pimienta y limón, y “encalomar” a otro Banco o al público en general el marrón de la hipoteca.

Una vez “colocada” la Participación Hipotecaria a los inversores el Banco ya no era acreedor del préstamo puesto que lo había cedido al inversor/es a cambio de un dinerillo. Sayonara, préstamo! El Banco era feliz. Por fin “se quitaba de enmedio”. Ahora si te quedabas a dos velas y dejabas de pagar tu hipoteca, era el inversor el que se quedaba sin cobrar.

Fueron años prósperos para el Banco. Cedía sus hipotecas y obtenía dinerillos de estas ventas. Así podía dar más hipotecas y ganar más dinero. Pero no es oro todo lo que reluce. Había un “pequeño problema”: como lo que vendía el Banco era el préstamo hipotecario había que inscribir esta venta en el Registro de la Propiedad y comunicarla al deudor hipotecario, gastando pasta y tiempo en cambiar la escritura hipotecaria en el Notario. Qué rollo!, ¿verdad?

El Banco lloraba mucho. Era un coñazón tener que hacer algo más que vender para poder sacar dineros. El Banco creía firmemente merecerse “ganar dinero” por el simple hecho de existir. Lloraba y lloraba, suplicaba y suplicaba, se lamentaba y se lamentaba. Nadie parecía atender sus reclamaciones: Quería vender sin traba alguna! Un día un pequeño lumbreras que había pasado un verano en Miami tuvo una idea: ¿por qué no permitir que en vez de vender cada uno de los préstamos hipotecarios se titulicen las Participaciones Hipotecarias? De esta manera no será necesario notificar al deudor hipotecario ni cambiar la escritura del préstamo hipotecario ante el Notario. Qué buena idea! Hagámoslo! Se pusieron manos a la obra y vio la luz la Ley 19/1992 de 7 de Julio. He aquí el nacimiento de la titulización! Chanán!

La nueva felicidad del Banco, sin embargo, no duró mucho. Pronto se dio cuenta de que su amigo el legislador le había impuesto una serie de requisitos objetivos para titulizar que se derivaban del Real Decreto 685/1982. Estos requisitos eran muy molestos, impedían al Banco hacer lo que le diera la gana como era costumbre en su casa porque, entre otros, se exigía que:

– Solo se titulizaran hipotecas sobre la propiedad de bienes inmuebles.

– El crédito concedido no fuera superior en importe al 80% del valor de tasación del inmueble hipotecado.

– El bien hipotecado contara con un seguro de incendios.

Y otra vez la misma gresca. El Banco volvió a llorar, suplicar y lamentarse. Qué desgraciaíto era!. Él que solo quería titulizar todo lo que le diera la gana. Tras unos tiempos de rabieta y de no juntarse su amigo el legislador le hizo caso y le permitió titulizar todo creando junto a los Fondos de Titulización Hipotecaria los Fondos de Titulización de Activos a través del Real Decreto 926/1998 mediante el que, entre otras cosas:

– se creó una nueva figura: el CERTIFICADO DE TITULIZACIÓN HIPOTECARIA que funcionaba como las participaciones hipotecarias pero podía estar compuesto por créditos hipotecarios de peor calidad  (préstamo hipotecario superior al 80% de valor de tasación del bien, garantizados con usufructos, etc…)

– se permitió titulizar cualquier otro tipo de créditos y derechos presentes y futuros (derechos de propiedad intelectual, arrendamientos financieros, derechos del concesionario al cobro de autopistas – sí, sí, recuerda cada vez que pases por una autopista que tu peaje está titulizado, qué buen rollo! Así no las eliminarán nunca)

En fin, con este nuevo amigo del Banco, el Real Decreto 926/1998, empezó el festival de titulizaciones! A titulizarrrrrrr!!!!

Así al amparo de esta legislación entre los años 2000 y 2007 se titulizó con desenfreno en España. Este es el origen de la concesión de hipotecas a tuti plen. El Banco pensaba: Tú hipotécate que nosotros titulizamos! 

Sin embargo, el Banco es un sufridor nato y, lo busque o no, su felicidad es efímera: una vez la “estafa económica hipotecaria” se destapó en 2008 y las titulizaciones se frenaron volvió la tristeza al pequeño Banco. Pero el Banco había aprendido lo bien que le funciona el llorar, lamentar y suplicar y se puso manos a la obra. Y… BINGO! Nuevamente le funcionó: el Banco Central Europeo empezó a comprar estos Fondos con el dinerín de los europeos reactivando el mecanismo.

Su amigo el legislador español tampoco podía fallarle. Así el día 29 de Abril de 2015 ha entrado en vigor la Ley 5/2015 para el Fomento de la Financiación Bancaria (ostras, otra vez, nooo, Empresarial) en la que se han regulado con mayor liberalidad las Fondos de Titulización de Activos, desapareciendo los Fondos de Titulización Hipotecaria en el futuro, puesto que eran más pestiños para el Banco, puff, tantos requisitos…

Y es gracias a esta historieta cómo hoy día el Banco puede “vender” tu hipoteca a un tercero y que tú ni te enteres. De esta manera, si dejas de pagar tu hipoteca o préstamo, a pesar de que el Banco ya no es al que le debes el dinero, el tío coge y te reclama él como si no hubiera pasado nada. Vamos! Pa mear y no echar gota!


DICEN POR AHÍ QUE TETAS Y SOPAS NO CABEN EN LA BOCA


Estás pasando un mal momento económico y lo único que te faltaba era que viniera el Banco a reclamarte que te vayas de tu casa para que le pagues la hipoteca. Menuda faena. Estás desesperad@. ¿Qué puedes hacer? Pues, como siempre digo: DEFENDERTE. Puedes defenderte alegando la existencia en tu hipoteca de cláusulas abusivas o, en el caso en que tu Banco haya titulizado tu hipoteca tendrá dinero, techo y comida pero le faltará una cosa esencial para echarte: LA LEGITIMACIÓN. Y es que no puede pretender vender tu deuda, cobrarla así y luego recobrarla en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

¿Por qué? Pues por lo siguiente:

La titulización de activos en la que se incluyó tu hipoteca es un contrato al que la gente de leyes llamamos de “cesión de créditos”. La cesión de créditos no se ha inventado ahora, sino que se regula en el Código Civil desde el año de la Tana en los artículos 1526 y siguientes. Estas normas se aplican a la cesión de créditos garantizados con hipoteca porque así lo dice el artículo 149 de la Ley Hipotecaria que también tiene más años que Matusalén. Como digo, no hay nada nuevo bajo el sol.

Cuando el Banco cede el crédito que tiene frente a ti a un Fondo de Titulización de Activos que se gestiona por una Sociedad de Gestión de Fondos de Titulización (que es la representante y administradora del Fondo) también le está cediendo la hipoteca que lo garantiza por ministerio de ley. Así lo dice el artículo 1528 del CC. Es decir, no puede ceder el crédito y la hipoteca no.

Cuando el Banco va al juzgado y te pone la demanda de ejecución hipotecaria no está haciendo otra cosa que ejercitar la acción que le confiere el artículo 681 de la LEC que no es otra que “…la acción para exigir el pago de deudas garantizadas con hipoteca…”

¿Y quién puede exigir el pago de una deuda? Indudablemente la persona a la que se le debe. Y si el Banco cedió tu crédito, le guste o no, YA NO ES TU ACREEDOR. El que debería reclamarte el pago sería la Sociedad que gestiona el Fondo de Titulización en el que se incluyó tu hipoteca. Y ello con independencia de quién sea el titular registral de la hipoteca. Lo importante en la ejecución hipotecaria no es que la ejercite el que figura en el Registro de la Propiedad como titular de la hipoteca sino que exista hipoteca y no haya sido saldada.

Como apoyo a lo que digo puedes encontrar los problemas jurídicos que presentaron en los juzgados las fusiones de entidades en el momento en que interponía la demanda de ejecución hipotecaria el nuevo Banco y la hipoteca estaba inscrita a nombre de la antigua Caja. Los jueces con carácter general consideraron que la inscricpión de la cesión del crédito en el Registro de la Propiedad no era necesaria y la legitimación correspondía al nuevo titular que era al que se le debía el dinero reclamado.

Así pues, si el Banco te ejecuta la hipoteca, no dudes en hacer valer tus derechos si tu hipoteca ha sido titulizada.

Espero haberte ayudado!

Hasta la próxima semana!


LA TITULIZACIÓN HIPOTECARIA (II): ¿Cómo puedo saber si mi hipoteca está titulizada?


Buenas tardes. Aquí comienza la Segunda Entrega de Ciudadana K sobre La Titulización Hipotecaria. Si la semana pasada te conté qué es eso de titulización hipotecaria y de activos esta semana vas a conocer cómo puedes saber si tu hipoteca ha sido titulizada

Como es un tema tan “facilito” creo necesario recordar “el objetivo”:

Conocer si tu hipoteca ha sido titulizada significa saber si tu Banco la ha incluido en un paquetito de productos financieros para montar un FONDO DE TITULIZACIÓN DE ACTIVOS.

¿Y para qué tituliza tu hipoteca el Banco? Pues para hacer lo que mejor se le da: ganar más dinero.

¿Y cómo gana el Banco más dinero titulizando? Pues cediendo el Fondo de Titulización de Activos a una SOCIEDAD DE GESTIÓN DE FONDOS DE TITULIZACIÓN para que lo saque al mercado y los ingenuos y no tan ingenuos inversores le compren este paquetito pagando el importe que te prestó y un poquitín más, que nadie da duros a pesetas.

¿Y a ti qué te importa? Recordemos: Te importa y mucho porque desde el momento en que tu Banco cede a una Sociedad de Gestión de Activos tu hipoteca el riesgo de que tú dejes de pagar ni le va ni le viene al Banco, él ya ha cobrado lo prestado y le “ha pasado el muerto” a la Sociedad de Gestión de Activos. Por eso desde que tu Banco cede el crédito a la Sociedad de Gestión de Activos ésta se convierte en tu nueva pareja de vida hipotecaria. Como en la Edad Media y no tan Media se vuelve a los pactos de matrimonios de conveniencia a espaldas del novi@. En este caso conveniencia para el Banco que a ti ni fu ni fa, más bien ofú.

¿Y es fácil averiguar si tu hipoteca ha sido titulizada? ¿Tú qué crees? “Pos” CLARO QUE NO. Es casi más difícil que entender qué es una titulización y hacer un post que no sea un tostón, casi imposible.

Empecemos por el principio.


A MI NADIE ME HA DICHO NADA


Hace un tiempecito Ciudadana K (yo misma) te contó que había una estipulación en las escrituras de préstamo hipotecario por la que el deudor (tú mism@) RENUNCIABA al derecho que hasta el 9 de Diciembre de 2007 le concedía el artículo 149 de la Ley Hipotecaria. ¿Y cuál era este derecho? Pues no era otro que el derecho a que se te comunicara que tu hipoteca había sido cedida.

Y es que hasta el 9 de Diciembre de 2007 si el Banco cedía tu contrato de préstamo hipotecario a un tercero tenía que ponerlo en tu conocimiento según la ley. Ésto era un coñazón para los Bancos. Acordarse de ti y no para cobrar!!! Pero qué se habrá creído la plebe!!! Era tan molesto que los Bancos llevaban luchando contra esta necesidad de comunicarte las parejas de baile hipotecario que te imponían desde hacía muuuuuchos años. Y bueno, como los Bancos son el ojito derecho de los poderes legislativos españoles y son más pesados que una vaca en brazos al final consiguieron que se cambiara el artículo 149 de la Ley Hipotecaria y se eliminara la necesidad de comunicarte que habían cedido tu contrato de préstamo hipotecario. Así los jueces ya no podrían decir que era abusiva esta renuncia impuesta.

Sin embargo, para no comunicarte estas cesiones de tu crédito hipotecario, los Bancos no necesitaron esperar al año 2007. Mientras estaba vigente esta obligación en la Ley Hipotecaria los Bancos tenían a su disposición otra “treta” para que no te enterases de las aventuras e infidelidades que vivía tu préstamo hipotecario a tus espaldas: la Ley 19/1992 de 7 de Julio. Con esta Ley papá-estado permitió a los Bancos crear Bandas de Hipotecas para colocarlas en grupo en el mercado: las Participaciones Hipotecarias. ¿Y qué son? Pues ni más ni menos que un grupo multitudinario de contratos de préstamo hipotecario que se agrupan a modo de pandilla. Al ser un producto “derivado” tu préstamo se diluye entre la masa, se cede y sorpresa! ya el Banco no tiene por qué comunicarte que se ha cedido a un tercero. Lo que se cede no es tu préstamo sino una masa ingente de préstamos en forma de Participación Hipotecaria. Qué listos, madre!  Si es que no se les escapa ni una! Gracias a “este invento” se instauran en España las Titulizaciones.

En definitiva, lo tienes complicado: ya sea tu crédito hipotecario un lobo solitario que se vaya de copas solito o sea un animal de jauría que decida unirse a otros amigotes, NO TE ENTERARÁS que te ha cambiado la pareja acreedora a menos que lo investigues. No rebusques entre los miles de papeles que te remite el Banco. Encontrarás miles de comunicaciones del Banco en que te informa que has percibido 0,01 euros de intereses anuales. Pero de la titulización de tu préstamo no encontrarás ni rastro.

Ala, coge la lupa que no te queda otra que INVESTIGAR.


SHERLOCK HOLMES 


Ay! A estas alturas de tu vida jamás te imaginaste que te ibas a transformar en un Colombo! Madre mía! Quién te lo iba a decir a ti! Tú que confiabas en que todo estaba reguladito y bien pensado en tu beneficio… Qué ilusos hemos sido! Creías que los más listos, esos que saben de leyes y economía, te protegían. Que tú eras poco culto y por eso no entendías las leyes, que era problema tuyo, que no era que se hacían ininteligibles para que no te enteraras de la misa la media. Ay, bendita ignorancia! Con lo feliz que tu eras. Y ahora a emprender una aventura investigadora infumable…

Averiguar si tu hipoteca ha sido titulizada es una odisea. ¿Por dónde empezar? Pues como en toda investigación que se precie por los FAMILIARES. Para saber si tu hipoteca se ha ido con otro tienes que preguntarle a la mamá del Fondo cuándo la vio por última vez. ¿Quién es la mamá del Fondo? Pues la Escritura de constitución del Fondo de Titulización. ¿Y dónde está la madre que lo parió? Pues en la Comisión Nacional del Mercado de Valores que es donde la Sociedad de Gestión de Activos, el papá de la criatura, la vio por última vez.

Así que para saber si tu hipoteca está titulizada debes acudir a la CNMV. Presencialmente. Está en Madrid. Y tienes que pagar una tasa. (Actualización 10/03/2016: Ni tasa, ni presencial, puedes pedirlo mediante un cómodo mail) Y, como no, localizar a tu hipoteca entre los innumerables hermanitos anotados en los folios de la escritura y anexos… Una tarea tediosa. No te envidio!

Tranqui, deja de llorar, no es para tanto. Aún hay esperanza. Hace un mesecillo y pico (el 29 de Abril de 2015) entró en vigor la Ley 5/2015 de 27 de Abril de Fomento de la Financiación Empresarial. Esta ley reúne en su seno cual madre amantísima la regulación de los Fondos de Titulización y las Sociedades Gestoras para acomodarse a la normativa europea y, como no, para facilitar que se titulice más. Viva la procreación!

Esta norma impone nuevas obligaciones de transparencia a las Sociedades de Gestión de Activos. Por lo que aquí nos interesa, el artículo 34 de la Ley dispone:

“De cada uno de los fondos que gestionen y en los términos previstos en esta Ley, las sociedades gestoras de fondos de titulización deberán publicar en su página web:

a) La escritura de constitución y, en su caso, las demás escrituras públicas otorgadas con posterioridad,

b) el folleto de emisión y, en su caso, sus suplementos, y

c) el informe anual y los informes trimestrales.”

Este artículo ha entrado en vigor el pasado 29 de Abril de 2015. Sin embargo, revisando numerosas webs de Sociedades de Gestión de Fondos de Titulización NO he encontrado NI UNA que haya publicado la escritura de constitución de alguno de los fondos que gestionan. Soy optimista, espero que en breve “cuelguen” en la web estas escrituras de constitución. Si no lo hacen, les sancionarán, ¿no? A mi me multan por parar 10 minutos en una zona azul sin pagar… Y para eso tienen a una persona en plena calle controlando. Para comprobar esto les basta con teclear desde su despacho… No sé si se me escapa algo. Serán cosas mías.

ACTUALIZACIÓN (10/03/2016) Una noticia buena, otra mala y otra peor:

Primero la buena: En estos últimos tiempos he podido comprobar que ya están publicándose las Escrituras de Anotaciones en Cuenta por las que se constituyen los Fondos de Titulización en la web de la CNMV y de las correspondientes sociedades gestoras. Bieeeeeeeennnn!

Ahora la mala: A fecha de hoy ni las sociedades gestoras ni la CNMV han publicado las Escrituras de Anotaciones en Cuenta de todos los Fondos de Titulización de Activos. Faltan muchos. Válgame por dios!

Y la peor: seguirás quedándote ciego, porque muchas de las publicadas contienen un listado de préstamos titulizados totalmente ilegible. Me cagun tó!

Así que a seguir incordiando a CNMV y a las Sociedades Gestoras!

Después de este inciso, sigue, sigue leyendo

Por último, como la nueva vía no está operativa por el momento, hay una tercera a la que ojalá vaya la vencida: para saber si tu préstamo está titulizado puedes PREGUNTAR AL BANCO. No pierdes nada, dirige una preguntita inocente y, en caso que te conteste que no, tendrás que seguir con tu investigación porque te aseguro que el Banco, bien a posta o bien por error, no te va a decir 100% la verdad. Pero ¿y si te dice que sí a la primera? Eso que has ganado!

Hasta aquí llegamos por hoy, te dejo tarea por hacer: Averiguar si tu préstamo ha sido titulizado. Una vez superes esta prueba, pasa a leer el post de la semana que viene en que te voy a contar cómo puede servirte que tu hipoteca o préstamo se haya titulizado para defenderte frente a tu Banco.

Espero haberte ayudado!

Hasta la próxima semana!