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LA SUBASTA HIPOTECARIA: ¿Cuánto vale tu casa?


Buenas tardes a todos! Aquí estoy un día más dispuesta a comunicar al que quiera oir las mil y una maneras que hay para luchar contra las ejecuciones hipotecarias. Y es que es un tema que da para mucho, no se lo acaba uno ni queriendo.

El otro día estaba dando vueltas por estos lares internaúticos y me “topé” con una serie de disquisiciones jurídicas sobre el valor de una casa que se subasta en uno de los lamentables procedimientos de ejecución hipotecaria. Que si el 70% del valor de tasación, que si con el 60% ya nos damos por felices, que si el 50%, que si el valor de la deuda si es inferior… Vamos, un peñazo. Si te apetece fustigarte puedes leerte detenidamente nuestra maravillosa Ley de Enjuiciamiento Civil que en este tema, te aviso, requiere cerebros como los de Einstein para entenderla de una sola pasada. Para disfrutar de una entretenida tarde otoñal te doy una pista: busca el artículo 670 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y A LEER! ¿A qué tengo razón? Sopor y cabreo garantizado!

Pues bien, hoy te voy a contar por qué estos articulillos tan “grasiosos” deberían ser papel mojado si es el propio Banco ejecutante el que se adjudica tu casa. Ni 70%, ni 60%, ni 50% del valor de tasación SINO 100%. ¿Te has quedado sorprendido? Pues más te sorprenderás si sigues leyendo!


ADMISIÓN A TRÁMITE DE TU EJECUCIÓN


Cuando desgraciadamente llega a tu vida el tan temido procedimiento de ejecución hipotecaria no dejan de asaltarte dudas. Dejaste de pagar, sí, pero siempre tuviste la esperanza de que podrías llegar a un acuerdo con el Banco que te permitiera superar el bache. Te sientes traicionado. Después de tanto hablar, tantas visitas a la oficina, tantas buenas palabras, tanto pagar… cogen y te sueltan el perro rabioso: EL TOCHO.

Si aún no has sido uno de los afortunados receptores del tocho, te explico qué es. El tocho es una pila de papeles en los que el Juez – Ay, desalmado! – te dice que no has pagado 6 ó 10 ó 3 cuotas de tu hipoteca – qué malísimo has sido –  que el Banco está pero que muy cabreado – grrrr – pero bueno, que ya que está, te propone una solución “amistosa”: PAGA YA TODO O CALLA PARA SIEMPRE y te da un plazo razonable: 10 diíllas.

Miras incrédulo ese montón de papeles en que te cuentan, eso sí, muy tecnicamente lo que ya sabes: No has pagado. Te acuerdas de cuando eras pequeño y tu mamá te regañaba. Pero a tu madre le bastaba con que le pidieras perdón y prometieras que no lo volverías a hacer. Al juez y al Banco no le basta eso, quieren TODO, TODITO, TODO.

Tras digerir la buena nueva, te das cuenta que necesitas un abogado pero no puedes pagarlo. Necesitas ayuda y no sabes a dónde acudir. Si tienes suerte, algún funcionario del juzgado se apiadará de ti y te “aconsejará” que pidas abogado de oficio. Y lo pedirás. Y te pondrás a buscar en internete información que pueda ayudarte. Y darás con este fantástico blog y volverá la esperanza a ti.

Cuando tengas designado tu abogado de oficio, le dirás: No padezcas, mira que blog más bonico, EMPIEZA LA LUCHA!

Y así, sin comértelo ni bebértelo, aprendes lo que es un Decreto, una Providencia, un Auto. Te vas familiarizando con el mundo de la justicia. Y puede ser, oh, my good!, que acabe pareciéndote que de justicia, nada.

El procedimiento de ejecución hipotecaria avanza lenta pero inexorablemente hasta el momento en que se produce la subasta de tu vivienda. En ese momento, te das cuenta que cuando firmaste el préstamo el Banco te dijo que tu casa era una mina de oro. El Banco la valoraba en 200.000,00 euracos. Sin embargo, ahora que vienen curvas, el Banco ya no la mira con tan buenos ojos. Como por arte de magia, la ley le permite adjudicarse tu casa como una baratija. Ahora ya no vale 200.000,00 sino 140.000. Y tú te quedas con la deuda que no cubra el valor de la casa. Y no creas que el Banco se olvida de tí, ni mucho menos, te la sigue reclamando. Para llorar.


ADJUDICADO!


A pesar de haber utilizado todas las armas posibles a tu alcance para defender tu hogar, no has conseguido tu objetivo. El Banco ha ido pasito a pasito amparado por la justicia hacia el temible final: Se ha subastado tu casa. Para más inri, tu casa no le interesaba ni al tato, la subasta quedó “desierta” y el Banco ha dicho: bueno, si no la quiere nadie ya me la quedo yo por el 70% del valor de tasación. Ala, y se queda tan pancho!

Pero bueno – te preguntas asombrado – ¿cómo puede ser ésto así? Si el Banco dijo que valía 200.000,00 euros! Tendrá que quedársela por ese valor que le dio! Menos mal que está el juez para poner orden!

Y el juez le dice: De acuerdo, Banco, estás en tu derecho. Te adjudico esta preciosa casita junto al mar para que la puedas vender y obtener algunos eurillos. Y no pasa nada, que lo que te falta por cobrar de la deuda del ejecutado se lo puedes pedir en otro procedimiento, ejecutivo, eso sí, no vamos a ponerte más piedras en el camino.

Ahí es cuando te das cuenta del daño que hace el BOE al común de los mortales. Y tú que nunca le habías prestado atención. Y para eso votas cada 4 años, para que publiquen en el BOE sin parar y sin que te enteres qué puede hacer el Banco en un procedimiento de ejecución hipotecaria… Ayyyyy! Lamentaciones!

Pues bien, no desesperes, en este momento tienes otra arma para luchar. Sí, sé que es David contra Goliat, pero lo único que no puedes hacer es tirar la toalla. Nunca olvides que el que la sigue, la consigue.


LOS GIRONINOS


En el lejano año 2011 una serie de magistrados de Girona se reunieron para resolver un caso de una familia que había perdido su casa en un procedimiento de ejecución hipotecaria. En este procedimiento, a la subasta no acudió nadie a “pujar” por la casa por lo que acabó adjudicándosela el Banco, eso sí, por el 50% del valor de tasación pactado en el escritura.

Como ese valor no era suficiente para saldar la deuda hipotecaria que tenía esta familia, el Banco siguió reclamándoles el resto de la deuda.

En este contexto una de las pobres ejecutadas que no podía más con su alma levantó la voz y dijo que le parecía un abuso. Que si la finca la había valorado el Banco en la escritura en 100 porque le había dado la gana a él no era admisible que ahora se quedara la casa por 50 y, además, le siguiera pidiendo más dinero. El juez de primera instancia le dijo que nanai, que la ley en estos casos es clara: el Banco se puede adjudicar la casa por 50 y seguir reclamando la deuda que falte por pagar. La ejecutada, erre que erre, recurrió con gran acierto a la Audiencia Provincial que en un Auto de fecha 16 de Septiembre de 2011 clarito como el agua le dijo:

Tienes razón, si el Banco valoró tu casa en 100 porque le dio la gana cuando firmastéis la hipoteca, no puede venir ahora Paquillo con las rebajas y valorarla en 50. Se la tiene que quedar por 100. Y es así lo mires por donde lo mires, ya sea por la doctrina de los actos propios (el Banco no se puede contradecir) como atendiendo a la protección de los consumidores y usuarios (se te impone una indemnización desproporcionadamente alta si no cumples tu obligación en beneficio del Banco) como desde la perspectiva del abuso de derecho y el ejercicio antisocial del mismo y, a más a más (como diría un catalán) supone un enriquecimiento injusto.

Este Auto cuenta con un voto particular que no está de acuerdo, pero que es, como su propio nombre indica, particular.

En definitiva, estos jueces le dicen al Banco: Oye, que ésto lo valoraste en 100 porque te dio la real gana, ahora no me vengas con que te lo quedas por 50! Anda ya!

Muy bien por ellos.

Espero haberte ayudado!

Nos vemos en Noviembre!


15 comentarios on “LA SUBASTA HIPOTECARIA: ¿Cuánto vale tu casa?”

  1. Alberto dice:

    Despues de leer y leer,no lo tengo claro,mi abogada me ha dixo otra cosa:
    Mi pregunta es:

    En el caso de ejecucion hipotecaria de vivienda habitual,con que valor de tasacion sale a subasta??
    Con el que figura en las escrituras hipotecarias cuando firmamos las escrituras de compra,o una tasación actual??

    Mi abogada me habia dixo que es el valor de tasación a la fecha actual…el de las escrituras no vale….

    Pero estoy leyendo por muchos articulos ,que se aplica de salida el valor de tasacion en caso de subasta que reflejen las escrituras…..
    Muchas Gracias

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    • Ciudadana K dice:

      Hola Alberto!

      Salvo motivos que tu abogada tenga que desconozco, el valor por el que las fincas salen a subasta en procedimientos de ejecución hipotecaria es el valor de subasta que se fija en la escritura.

      No obstante, si este valor es inferior al 75% del valor de tasación puede ser que tu abogada pretenda que se vuelva a tasar.

      Saludos!

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  2. Braulio dice:

    Uffffff, otro que defiende a capa de espada el dicho de no muerdas la mano que te da de comer.
    A Ruedaconbarro, se le olvida muchísimas cosas, sólo se acuerda del pobre banco, qué lástima de banquitos.
    Escribe sobre “el mantra aquel de que los bancos hinchaban artificialmente las tasaciones para… ¿Para que? ¿Para terminar pagando la diferencia al ejecutado en muchos casos?)” noo, para eso no, lo hacían y lo hacen para poder dar hipotecas que si no fuera por ese medio la ley no se lo permitiría, ¿pero lo hace para favorecer a ese posible cliente? pues tampoco lo hace por ese motivo, simplemente lo hacen para ganar dinero a sabiendas que el cliente no podrá pagar, pero para eso metemos unas clausulas (A B U S I V A S por mucho que le duela) y nos cubrimos las espaldas y con el mismo procedimiento a la vez inflamos el activo del banco que luego lo transformamos en fondos y así obtenemos más financiación para volver a dar hipotecas impagables
    Dentro de esta maniobra el banco se autofinancia con un precio del dinero más barato que el del BCE, pero luego si que nos calculan el tipo de interés con el Euribor.
    No sé en que país vive, pero si hasta el TJEU ha recomendado que los jueces actúen de oficio por la indefensión del ciudadano delante de un banco.
    Las tasaciones tiene el ciudadano el derecho a elegir el tasador, claro, como que toda la ciudadanía tiene esos conocimientos y sabe cuales son sus derechos, se le olvida que en un 99% cuando se va a solicitar un hipoteca uno se pone en manos del banco y aporta todo lo que el banco le pide, y cuando llega a la tasación el banco propone a un tasador y el ciudadano asiente con la cabeza, por que cuantos de los que leen este blog u otros saben dónde hay una empresa de tasación?
    Un préstamo hipotecario, no sólo lo tiene que cumplir al 100% el cliente, también el banco, y si ese contrato obliga al cliente a pagar, también obliga al banco como mínimo a tener un poco de ética no censurable, recuerdo algo sin importancia, LAS PREFERENTE ( bueno esto no tienen la culpa el banquito, pobrecito), En las escritura pone algo parecido a ” yo el banquito puedo hacer con tu préstamo lo que quiera, ahora tu malvado cliente, no alquilaras tu casa sin mi consentimiento, yo el banquito te voy a cobrar los intereses de demora mucho más de lo que la ley me exige, pero tranquilo me lo gastaré con mi tarjeta Black, y después tranquilo, que con la venta de las casas que me quedaré, me voy a poner un sueldo vitalicio y una liquidación que sólo pensarlo orgasmeo.
    En fin con pensamientos como este, aún existiría los contratos de los terratenientes, los de esclavitud, la ausencia de sindicatos, y sobre todo, pero sobre todo los derechos fundamentales de todo ciudadano.
    Por cierto hasta cuando tengo que ir pagando con mis impuestos el rescate de los bancos?

    Un saludo

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  3. Jose Ramon dice:

    Vaya!!…Un blog donde se propone eliminar el derecho de hipoteca!!…Que gran injustícia por Dios!!.
    Pues ya que la ley es la ley…y esta para que todos la cumplamos; digamos que quien cede una hipoteca titulizada de forma tradicional por el 100×100 y después engaña al Juez que estaba de “bolos”,exigiendo como acreedor la ejecucion hipotecaria;no se carga el derecho hipotecario y lo deslegitima ?.
    Por desgracia vivimos en un país donde infractores de la Ley ( y me refiero a los bancos, y no hay más que mirar las decisiones y actuaciones de Jueces,Banco de España,CNMV,etc), son los primeros en exigirsela a los demás.
    Por cierto…yo no le debo nada a nadie, y por tanto no escribo como afectado.
    Siga usted así Ciudadana,denunciando lo que es injusto,que para hacer leyes a las medidas de los poderosos y aplaudirlas ya están otros.

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  4. ruedasconbarro dice:

    Existe la opción de acabar con el derecho de hipoteca, que, en esencia, es lo que se propone en este blog. El derecho del acreedor a satisfacerse por la vía de la venta forzosa del bien que el deudor ha puesto como garantía, ¿es una malignidad?. El 670 LEC no es la fusión del núcleo, es sentido común. Si llega un interesado a la subasta (hoy electrónica) y compra el inmueble por un importe que, por poner un ejemplo, es el 70% del valor de tasación, y con ese precio el acreedor no ha cubierto su deuda… ¿Por qué razón jurídica debe darse por satisfecho?. Uno se obliga a devolver el importe dado en préstamo, todo el importe. El vencimiento anticipado del plazo es la razón por la que los bancos conceden préstamos. Acaba con la posiblidad de que el acreedor tenga un medio eficaz de reclamación, y el consumidor de mañana os recordará… No con cariño

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    • Ciudadana K dice:

      Buenas noches, ruedasconbarro!

      Creo que no me he explicado bien en este post: Yo no postulo la extirpación del derecho hipotecario en nuestro sistema, sino la adecuación del mismo a los derechos fundamentales.

      Por otro lado, el porcentaje del valor de tasación por el que alguien puede adjudicarse una vivienda subastada en un procedimiento de ejecución hipotecaria me parece aleatorio: ¿por qué el 70%? ¿por qué no el 100% dado que el Loan To Value que se exige en la Ley Hipotecaria es del 80% del valor de la deuda que, en todo caso, ha sido obviado por las entidades bancarias y la legislación sacándose de la manga los seguros adicionales que cubren el desfase de valor? Insisto, ¿por qué el 70% o menos en algunos casos? ¿Es lícito amparar la devaluación a través de la subasta? ¿Es moral? ¿Es legal desde el punto de vista de los principios generales del derecho? ¿Es ético amparar la especulación? ¿Qué pasa con la Constitución Española? ¿Y la Carta de Derechos Fundamentales Europeos? ¿La ley procesal puede ir a su bola?

      Asimismo, considero que la fundamentación jurídica de la Audiencia Provincial de Girona es impecable. Recuerda que se refiere a los casos en que es el propio banco el que se adjudica la vivienda y lo hace a efectos procesales por un 70% del valor que él mismo le había dado. ¿Por qué? ¿No le afecta la doctrina de los actos propios? ¿Por cuanto dinero mete la casa en su contabilidad? ¿No será por el 100%? ¿Depende de para qué así la valora?

      Fíjate si esto clama al cielo que hasta un Gobierno como el del PP exigió que el deudor pudiera beneficiarse de la plusvalía mediante la reforma de la LEC.

      Cuanto más maduros seamos como ciudadanos y como democracia más fácil nos será asumir estas interpretaciones que no son más que lógica aristotélica.

      Saludos!

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  • Ana María dice:

    Estoy totalmente a favor que se cumpla la ley ,Pero no sólo las leyes que os interesan si no todas las leyes .Las españolas y sobre todo las de la unión Europea . Que a pesar de las repetidas llamadas al orden del tribunal de justicia de la unión .Se siguen incumpliendo en España ..

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  • ruedasconbarro dice:

    De ser jueza se hubiera saltado la ley, como tantos jueces lo hacen hoy, por intentar hacer “bolos”. Oye, que no se te olvide que la ejecución hipotecaria viene motivada por el incumplimiento del prestatario. El banco le pide al juez que venda forzosamente el bien para cobrarse la deuda (qué malo es el banco). Hipoteca=derecho de realización del bien ante el incumplimiento de la obligación garantizada. Cárgate el procedimiento y acabarás con la hipoteca… A ver quién compra un piso mañana. Que se pase por alto una cosa: los impagos no vienen generados por la malignidad de los bancos, ni por las supuestas cláusulas abusivas. El problema es el paro

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    • Ciudadana K dice:

      Buenas tardes, ruedasconbarro!

      Si yo fuera jueza probablemente no estaría metida en estos temas. Estaría tan feliz como una perdiz instruyendo… pero no es el caso.

      Si el mundo no estuviera al revés y hubiera más humanidad no estaríamos donde estamos… pero no es el caso.

      Si el legislador español respetara la normativa europea y la de derechos humanos, no tendría por qué existir este blog ni jueces a los que se tildara de saltarse a la torera el derecho (español, eso sí)… pero no es el caso.

      El derecho hipotecario no es el problema, como bien apuntas, sino la interpretación que se hace del mismo y las reformas legislativas tan maravillosas que lo convierten en arma de despatrimonialización masiva en beneficio de unos pocos con nombre y apellidos.

      Te recomiendo que le des una vuelta a tu última afirmación. Las cláusulas abusivas SON y SERÁN de no eliminarlas la causa de multitud de problemas para el abono de las cuotas hipotecarias por parte de muchas familias: Cláusulas suelo que encarecen tu hipoteca 100, 200, 300 euros cada mes, intereses de demora y comisiones que te ponen otra piedra en el camino para que no puedas atender puntualmente tus obligaciones de pago, vencimientos anticipados que suponen que si no pagas 2, 3 o 5 cuotas te piden TODO, TODITO, TODO, imposibilitando que puedas “ponerte al día” si tu situación mejora, tipos de interés que se “fijan” por las entidades financieras a su gusto, y etc y etc…

      Y el paro, claro que sí que es un problema estructural dañino pero no olvides que es la consecuencia de la “mala gestión” que se ha hecho de la economía al servicio del oligopolio bancario.

      Sí, sí, para mi los Bancos son el origen de muchos de nuestros males. Y cada día sé menos, porque me doy cuenta de que esos malignos nos sacan mucha ventaja!

      Saludos!

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      • ruedasconbarro dice:

        Y llegamos, por fin, a las cláusulas suelo… Nótese que se trata de una estipulación que no es abusiva per se por mucho que ahora cualquiera lo crea así. Es la estipulación que establece, ni más ni menos, el precio del servicio. En el marco legal en que nos movemos, el precio de las cosas (afortunadamente) está EXCLUIDO del control de abusividad (art. 4.2 Directiva 93/13). La voluntad de los contratantes no debería ser fácil de suplir (hoy ya lo es) en elementos esenciales del contrato, pues nunca puede ser abusivo lo que acuerden las partes y nos vaya en perjuicio de tercero o en contra de la ley (lo de la moral me lo ahorro). El precio es, por tanto, inatacable. ¿Qué hizo el TS en su ya famosa sentencia de 9.5.13 para poder entrar a enjuiciar el precio?. Primero, reconocer que lo tenía prohibido. Segundo, crear una excepción a esa prohibición: establecer un “doble filtro de transparencia” que no entra en el fondo, sino en la forma. Bien, dijeron que no era transparente y dedujeron las consecuencias (más encaje de bolillos hicieron después al establecer unas consecuencias ex nunc; la nulidad es la nulidad, TS).
        No me creeréis, pero he visto cosas inimaginables: ofertas vinculantes donde la cláusula suelo estaba perfectamente detallada y explicada, escrituras con dicha estipulación debidamente diferenciada, en negrita y perfectamente explicada. Aún así: nula por no ser transparente ?¿. O sea, no es que se esté pagando de más, es que se paga lo acordado. Un precio, en el asunto del que tratamos, NUNCA es abusivo; es alto o bajo, pero eso lo decide (y lo acepta, o no) el que contrata. Resulta que hoy nadie entendió qué significaba la cláusula que establecía el precio… ¿Es serio creer eso? Podemos convertir al consumidor en menor de edad, en alguien que no atiende al precio de lo que adquiere, que firma siempre sin leer porque en realidad nada entiende y siempre es engañado… Podemos hacerlo más fácil y fijar legalmente el precio de las cosas… La expresión de la voluntad popular, quién mejor, diciendo lo que vale cada producto. O podemos hacernos responsables y actuar en consecuencia.
        Esto sí es una cuestión de actitud; ha llegado el día (reciente sentencia del TS) en que los jueces directamente entren a opinar sobre el precio de los préstamos. No se inmiscuyen, por contra, en el precio de los Ferrari. ¿Por qué? Porque sigue pesando como una losa nuestra tradición cristiana que ve con malos ojos cobrar por prestar… Cuestión que parecía ya superada desde los tiempos de Turgot.

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  • prext dice:

    Me encanta leerte, llegar aquí despues de comerme otros artículos aburridos e ininteligibles,gracias…dedicate a ello…jeje

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  • JOSÉ RAMON dice:

    Cada dia tengo mas claro porque no eres jueza….y es que de haberlo sido,a estas horas ya habrias perdido la grandisima humanidad que desprendes.
    Un abrazo enorme …y a ver si algun juez se vuelve humano y piadoso,tras leerte y se dedica a no favorecer siempre al poderoso(porque yo si creo en que el mal que haces te acaba volviendo multiplicado).

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