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LA SUBASTA HIPOTECARIA: ¿Cuánto vale tu casa?


Buenas tardes a todos! Aquí estoy un día más dispuesta a comunicar al que quiera oir las mil y una maneras que hay para luchar contra las ejecuciones hipotecarias. Y es que es un tema que da para mucho, no se lo acaba uno ni queriendo.

El otro día estaba dando vueltas por estos lares internaúticos y me “topé” con una serie de disquisiciones jurídicas sobre el valor de una casa que se subasta en uno de los lamentables procedimientos de ejecución hipotecaria. Que si el 70% del valor de tasación, que si con el 60% ya nos damos por felices, que si el 50%, que si el valor de la deuda si es inferior… Vamos, un peñazo. Si te apetece fustigarte puedes leerte detenidamente nuestra maravillosa Ley de Enjuiciamiento Civil que en este tema, te aviso, requiere cerebros como los de Einstein para entenderla de una sola pasada. Para disfrutar de una entretenida tarde otoñal te doy una pista: busca el artículo 670 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y A LEER! ¿A qué tengo razón? Sopor y cabreo garantizado!

Pues bien, hoy te voy a contar por qué estos articulillos tan “grasiosos” deberían ser papel mojado si es el propio Banco ejecutante el que se adjudica tu casa. Ni 70%, ni 60%, ni 50% del valor de tasación SINO 100%. ¿Te has quedado sorprendido? Pues más te sorprenderás si sigues leyendo!


ADMISIÓN A TRÁMITE DE TU EJECUCIÓN


Cuando desgraciadamente llega a tu vida el tan temido procedimiento de ejecución hipotecaria no dejan de asaltarte dudas. Dejaste de pagar, sí, pero siempre tuviste la esperanza de que podrías llegar a un acuerdo con el Banco que te permitiera superar el bache. Te sientes traicionado. Después de tanto hablar, tantas visitas a la oficina, tantas buenas palabras, tanto pagar… cogen y te sueltan el perro rabioso: EL TOCHO.

Si aún no has sido uno de los afortunados receptores del tocho, te explico qué es. El tocho es una pila de papeles en los que el Juez – Ay, desalmado! – te dice que no has pagado 6 ó 10 ó 3 cuotas de tu hipoteca – qué malísimo has sido –  que el Banco está pero que muy cabreado – grrrr – pero bueno, que ya que está, te propone una solución “amistosa”: PAGA YA TODO O CALLA PARA SIEMPRE y te da un plazo razonable: 10 diíllas.

Miras incrédulo ese montón de papeles en que te cuentan, eso sí, muy tecnicamente lo que ya sabes: No has pagado. Te acuerdas de cuando eras pequeño y tu mamá te regañaba. Pero a tu madre le bastaba con que le pidieras perdón y prometieras que no lo volverías a hacer. Al juez y al Banco no le basta eso, quieren TODO, TODITO, TODO.

Tras digerir la buena nueva, te das cuenta que necesitas un abogado pero no puedes pagarlo. Necesitas ayuda y no sabes a dónde acudir. Si tienes suerte, algún funcionario del juzgado se apiadará de ti y te “aconsejará” que pidas abogado de oficio. Y lo pedirás. Y te pondrás a buscar en internete información que pueda ayudarte. Y darás con este fantástico blog y volverá la esperanza a ti.

Cuando tengas designado tu abogado de oficio, le dirás: No padezcas, mira que blog más bonico, EMPIEZA LA LUCHA!

Y así, sin comértelo ni bebértelo, aprendes lo que es un Decreto, una Providencia, un Auto. Te vas familiarizando con el mundo de la justicia. Y puede ser, oh, my good!, que acabe pareciéndote que de justicia, nada.

El procedimiento de ejecución hipotecaria avanza lenta pero inexorablemente hasta el momento en que se produce la subasta de tu vivienda. En ese momento, te das cuenta que cuando firmaste el préstamo el Banco te dijo que tu casa era una mina de oro. El Banco la valoraba en 200.000,00 euracos. Sin embargo, ahora que vienen curvas, el Banco ya no la mira con tan buenos ojos. Como por arte de magia, la ley le permite adjudicarse tu casa como una baratija. Ahora ya no vale 200.000,00 sino 140.000. Y tú te quedas con la deuda que no cubra el valor de la casa. Y no creas que el Banco se olvida de tí, ni mucho menos, te la sigue reclamando. Para llorar.


ADJUDICADO!


A pesar de haber utilizado todas las armas posibles a tu alcance para defender tu hogar, no has conseguido tu objetivo. El Banco ha ido pasito a pasito amparado por la justicia hacia el temible final: Se ha subastado tu casa. Para más inri, tu casa no le interesaba ni al tato, la subasta quedó “desierta” y el Banco ha dicho: bueno, si no la quiere nadie ya me la quedo yo por el 70% del valor de tasación. Ala, y se queda tan pancho!

Pero bueno – te preguntas asombrado – ¿cómo puede ser ésto así? Si el Banco dijo que valía 200.000,00 euros! Tendrá que quedársela por ese valor que le dio! Menos mal que está el juez para poner orden!

Y el juez le dice: De acuerdo, Banco, estás en tu derecho. Te adjudico esta preciosa casita junto al mar para que la puedas vender y obtener algunos eurillos. Y no pasa nada, que lo que te falta por cobrar de la deuda del ejecutado se lo puedes pedir en otro procedimiento, ejecutivo, eso sí, no vamos a ponerte más piedras en el camino.

Ahí es cuando te das cuenta del daño que hace el BOE al común de los mortales. Y tú que nunca le habías prestado atención. Y para eso votas cada 4 años, para que publiquen en el BOE sin parar y sin que te enteres qué puede hacer el Banco en un procedimiento de ejecución hipotecaria… Ayyyyy! Lamentaciones!

Pues bien, no desesperes, en este momento tienes otra arma para luchar. Sí, sé que es David contra Goliat, pero lo único que no puedes hacer es tirar la toalla. Nunca olvides que el que la sigue, la consigue.


LOS GIRONINOS


En el lejano año 2011 una serie de magistrados de Girona se reunieron para resolver un caso de una familia que había perdido su casa en un procedimiento de ejecución hipotecaria. En este procedimiento, a la subasta no acudió nadie a “pujar” por la casa por lo que acabó adjudicándosela el Banco, eso sí, por el 50% del valor de tasación pactado en el escritura.

Como ese valor no era suficiente para saldar la deuda hipotecaria que tenía esta familia, el Banco siguió reclamándoles el resto de la deuda.

En este contexto una de las pobres ejecutadas que no podía más con su alma levantó la voz y dijo que le parecía un abuso. Que si la finca la había valorado el Banco en la escritura en 100 porque le había dado la gana a él no era admisible que ahora se quedara la casa por 50 y, además, le siguiera pidiendo más dinero. El juez de primera instancia le dijo que nanai, que la ley en estos casos es clara: el Banco se puede adjudicar la casa por 50 y seguir reclamando la deuda que falte por pagar. La ejecutada, erre que erre, recurrió con gran acierto a la Audiencia Provincial que en un Auto de fecha 16 de Septiembre de 2011 clarito como el agua le dijo:

Tienes razón, si el Banco valoró tu casa en 100 porque le dio la gana cuando firmastéis la hipoteca, no puede venir ahora Paquillo con las rebajas y valorarla en 50. Se la tiene que quedar por 100. Y es así lo mires por donde lo mires, ya sea por la doctrina de los actos propios (el Banco no se puede contradecir) como atendiendo a la protección de los consumidores y usuarios (se te impone una indemnización desproporcionadamente alta si no cumples tu obligación en beneficio del Banco) como desde la perspectiva del abuso de derecho y el ejercicio antisocial del mismo y, a más a más (como diría un catalán) supone un enriquecimiento injusto.

Este Auto cuenta con un voto particular que no está de acuerdo, pero que es, como su propio nombre indica, particular.

En definitiva, estos jueces le dicen al Banco: Oye, que ésto lo valoraste en 100 porque te dio la real gana, ahora no me vengas con que te lo quedas por 50! Anda ya!

Muy bien por ellos.

Espero haberte ayudado!

Nos vemos en Noviembre!


LAS CLÁUSULAS SUELO Y LOS CEREBRINES: ¿Tienen razón los jueces?


Buenas tardes! Hoy vuelvo que sé que me echabas muuuucho de menos. Me he tomado un tiempecito de relax pero ya vuelvo a la carga.

Y vuelvo con Sentencia bajo el brazo. Hace más o menos un mesecillo llegó a mis manos una Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que me llamó la atención. Sí, y es que trataba un tema que para mi es más llamativo que cuando ponen SEX en un anuncio: trataba de los ABOGADOS y su condición de consumidores. Leída y repensada me vino a mi cansado cerebro un momento EUREKA. Y vi la manera de relacionar esta Sentencia con los supuestos problemáticos en los Tribunales que se plantean en relación con las fatídicas cláusulas suelo.

Como estas ideillas que me rondan la cabeza no me gusta quedármelas para mi misma te propongo que me acompañes en este viaje apasionante por el mundo del sofismo – no mío, sino de otros – y así podrás ver lo que yo vi en ese momento.

Al tajo!


HIPOTECA TRAMPA DEL POBRE MORTAL


Al común de los mortales cuando se dirigió al Banco con sus ilusiones para comprar una casa el Banco le ofreció el oro y el moro: una hipoteca fantástica. El nombre ya lo anunciaba: Hipoteca fácil, hipoteca remunerada, súper-hipoteca, hipoteca paraíso

El Banco, como si fuera un generoso compañero con una sonrisa deslumbrante le indicó: Se ha aceptado tu operación. Todo va a salir bien, va a ser un matrimonio maravilloso, pleno de felicidad y parabienes. Convencido se quedó. Raudo y veloz acudió de la “manito” del Banco como alma que lleva el diablo al ser que podía materializar tanta felicidad: El Notario. Y firmó! Ya se había consumado. Su esplendorosa casita, su maravillosa hipoteca. A vivir!!!

Pasado el tiempo se encontró con cierto sentimiento de decepción que todo no era tan maravilloso como le habían prometido. Que más que hipoteca fácil tenían que haberla denominado hipoteca trampa. Y es que con gran desesperación observó cómo mes tras mes, por mucho que descendiera el EURIBOR, siempre pagaba lo mismo.

– ¿Qué pasa? – se preguntó.

– Será un error del Banco – se respondió.

Decidido, se dirigió al Banco a poner los puntos sobre las íes y el amable oficinista le indicó lacónicamente: No hay error alguno. Tu hipoteca fácil paraiso tenía una cláusula suelo y, por tanto, siempre pagarás como poco ese importe.

– ¿Cláusula suelo? ¿Dónde? – exclamó alarmado.

El ojeroso oficinista respondió levantando la mirada sobre sus diminutos anteojos – Pues en su hipoteca. ¿Dónde va a ser? Usted la firmó. Y lo que se firma va a misa. Ale, siguiente!

Nuestro mortal común, desesperado y con un nudo agobiante en el estómago, volvió, desesperado, a casa. Revisó su hipoteca fácil y, efectivamente, encontró entre el rollaco incluído en los miles de folios de la escritura que el interés de su hipoteca nunca sería inferior al 4%. No sabía si reir o llorar.

¿Pero cómo me han hecho esto a mi? – se lamentaba con ojos llorosos y labios temblorosos.

En ese momento, a nuestro pobre mortal, que no se apellida Rato ni se llama Rodrigo, empezaron a interesarle cosas que antes le resbalaban: lo que decía la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, lo que comunicaba ADICAE, los post de una serie de abogadillos de segunda y las noticias redactadas por muchos periodistas.

Su vida siguió hasta que una tarde lluviosa, estaba tan tranquilo en su casa haciendo cuentas para llegar a fin de mes cuando, como si fuera una señal del destino, encendió la televisión y apareció ante sus ojos una notica bomba: El Tribunal Supremo había decidido declarar que las cláusulas suelo son nulas por falta de transparencia.

– ¿Cómo? ¿Es cierto lo que oyen mis oídos? – se preguntó asombrado el pobre mortal – Dios! Mi salvación! No me la colaron por tonto, sino por sinvergüenzas ellos! Ahora lo tengo claro, a luchar! – exclamó no sin levantar el puño al cielo en señal de guerra.

Nuestro pobre mortal, más feliz que una perdiz acudió a un abogado. Y consiguió que un juez declarara su cláusula suelo NULA. Ya no regalaría más dinero al Banco. Colorín, colorado, este cuento no ha hecho más que empezar…


HIPOTECA TRAMPA DE UNA MENTE MARAVILLOSA


A las mentes maravillosas de andar por casa de nuestro país (licenciados en Derecho, Economía, magistrados, jueces, doctores, arquitectos, empleados de banca, matemáticos y etc, etc) les sucedió exactamente lo mismo que al pobre mortal con una diferencia: Puede ser que al firmar la hipoteca o antes gracias a su privilegiada mente se dieran cuenta de que la misma tenía una cláusula suelo. Incluso puede ser que pidieran al Banco que la excluyera de las condiciones obteniendo una negativa monumental por respuesta.

Estas personas preparadas con cerebros ilustrados han acudido igualmente a los Tribunales para solicitar la nulidad de lo que clama al cielo: la injusta cláusula suelo. Sin embargo, en algunos casos los jueces han considerado que su formación y conocimientos impide en sus casos entender que las cláusulas suelo se comercializaron por las entidades con la necesaria falta de transparencia para que sean declaradas NULAS

Es en esta parte del viaje donde entra en juego la gran Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 3 de Septiembre de 2015. En esta sentencia el Tribunal resuelve un caso en el que un Abogado firma un contrato de préstamo con garantía hipotecaria con una entidad financiera. En dicho contrato el préstamo se le otorga por la entidad financiera al Abogado y la hipoteca la constituye éste sobre el local donde está situado su Despacho de Abogados.

El Abogado, como el contrato contenía cláusulas abusivas, reclama judicialmente la anulación de las mismas. El Juzgado duda sobre si en este caso el Abogado puede ser considerado consumidor y, por tanto, le pregunta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea cómo ve el tema.

El Tribunal Europeo dice:

– Oye, que sí, que este hombre es Abogado y garantiza el préstamo hipotecario sobre un local propiedad de su Despacho, pero aquí hay dos contratos:

  • Por un lado, el contrato de préstamo que se concede al Abogado sin especificar que se destinará su importe a temas profesionales. En este caso el Sr. Abogado no hay problema en que sea considerado consumidor.
  • Y, por otro lado, el contrato de garantía del préstamo (hablando en plata: la hipoteca) sobre el local del abogado que nos da igual porque estamos analizando el contrato de préstamo.

Y es que el concepto de consumidor tiene “carácter objetivo” ¿Y esto que quiere decir? Pues que en los contratos celebrados entre empresarios y consumidores lo relevante para considerar a esta persona consumidor es la finalidad con la que se adquiere el bien o servicio y la naturaleza de dicho bien o servicio. Es decir, si ese abogado pide el préstamo para saldar deudas como abogado (cuotas colegiales o ampliar el bufete) será no consumidor pero si lo pide para pagar deudas de su casa, será consumidor.

Es indiferente a estos efectos que el abogado sea un cerebrín que conozca de pe a pa la regulación de las cláusulas abusivas. Será consumidor. Por mu listo que sea. Y es más, la legislación comunitaria sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados por consumidores protege a los consumidores frente a contratos en que carecen de capacidad de negociación aunque entiendan lo que firman. Y es que se trata de evitar que la empresa imponga las condiciones que le de la gana. Aunque sea un cerebrín y se dé cuenta de la mierda de cláusula que le han impuesto: Hay que proteger a esta persona porque es la parte débil del contrato.

Por tanto, atendiendo a la sentencia de Europa la falta de transparencia que fundamenta la nulidad de las cláusulas suelo debe ser enjuiciada desde el punto de vista de la actuación del Banco (que está obligado a explicar pormenorizadamente las cláusulas suelo simulando escenarios diversos, informando de la previsión de modificación de los Tipos de Interés, indicando el importe mínimo que tendrá que pagar esa persona por aplicación de la cláusula suelo, ya sea el consumidor un analfabeto o un erudito) y no desde el punto de vista de la actuación o conocimientos del consumidor. Pues en estos casos, la FALTA DE TRANSPARENCIA no es un supuesto de ERROR-VICIO.

Si no fuera tal y como dispone el Tribunal Europeo, ¿cómo es posible que se puedan ejercitar acciones de cesación de cláusulas suelo nulas por falta de transparencia tales como las que condenaron a BBVA, NCGB y Cajas Rurales Reunidas a eliminar todas las cláusulas suelo de sus hipotecas con consumidores? A mí, que me lo expliquen…

Hasta aquí por hoy!

Espero haberte ayudado!