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LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA: Vencimiento anticipado, el quid de la cuestión


Buenas tardes, ciudadanos!

Últimamente me he notado un tanto nostálgica. Ay! Lo bien que me lo pasé haciendo mi Guía de Hipotecas y Cláusulas Abusivas, hablando de los intereses de demora bancarios, de las titulizaciones… Qué tiempos aquéllos! Lo pasábamos bien. Riendo, comentando, indignándonos… ¿A qué sí? Echamos de menos esos tiempos…

Pues no desesperes, que hoy Ciudadana K vuelve al ataque. Hoy día 30 de Julio de 2015 antes de las obligadas vacaciones estivales te voy a hablar de un procedimiento que no sé si conocerás. Se oye mucho por ahí y causa muchos estragos. ¿Te lo hueles? Vaya! Me delaté con el título…

Sí, que sí, que hoy voy a publicar sobre las ejecuciones hipotecarias.

Estas ejecuciones son un tema candente que ha afectado y afectará a cientos de miles de familias que pierden su casa cuando no pueden atender las cuotas del préstamo hipotecario por un descenso de sus ingresos o un aumento de las cuotas (ay! maldito interés variable!)

Pues bien los Bancos para acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria y cobrarse todo, todito, todo y más de lo que te prestaron utilizan una cláusula de la que ya os hablé en este post que tiene el precioso nombre de “vencimiento anticipado”.

Esta clausulilla de nombre aparentemente indefenso permite al Banco si impagas alguna cuota de tu hipoteca pedirte ipso facto que le pagues todo, lo vencido y no pagado y lo que estaba pendiente de vencer de aquí a la eternidad. Sí, sí, como lo oyes: TODO, TODITO, TODO.

Un ejemplo clarificador:

Banco: – Debes 2.000,00 euros de las cuotas de los últimos 4 meses.

Tú: – No puedo pagarlos.

Banco:- Ah!!! Lo siento, entonces no son 2.000,00 sino 200.000,00 euros de las cuotas de los últimos 4 meses y de las 300 cuotas que estaban pendientes de vencer. Chúpate ésa, Teresa.

Tiene sentido, ¿verdad? Siempre ayudando al ciudadano.

Pues esta clausulita tan bonica y realista ha sido objeto de numerosas guerras judiciales que, como no, han desembocado en la Batalla Final. Sí, esa que se combate a pecho descubierto ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

¿Quieres saber qué dice Europa? Pues sigue leyendo.


NO ME CHILLES QUE NO TE VEO


Como ya os conté tiempo atrás el Tribunal de Justicia de la Unión Europea fue consultado allá por el año 2012 por el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona sobre el carácter abusivo o no de la cláusula de vencimiento anticipado.

El juez de lo mercantil se encontró en su mesa el ya famoso “caso AZIZ” Sí, ése, el de aquél hombre que fue desahuciado en una ejecución hipotecaria y el Juez anuló la ejecución mediante la Sentencia de fecha 2 de Mayo de 2013 no sin antes consultar al omnipotente Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

El sabio juez consultó al Tribunal Europeo lo siguiente:

Mira, Tribunal, este hombre tenía un préstamo hipotecario por el que para devolverlo tenía que pagar cada mes una cuota durante 30 años. Pagó unas pocas de cuotas regularmente, pero al año de firmar el préstamo se quedó lamentablemente sin trabajo y dejó de pagar 6 cuotas. Entonces el Banco amparado por la legislación española que permite vencer anticipadamente el préstamo por el impago de una mísera cuota le puso la ejecución hipotecaria y lo dejó sin casa. ¿Qué te parece a ti? ¿Es esto legal?

Pues bien, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dijo en su Sentencia de 14 de Marzo de 2013: NO. No puede ser que por dejar de pagar unas pocas de cuotas en un préstamo más largo que un día sin pan se le pueda exigir a esta persona que pague todo de golpe.

Este feliz pronunciamiento provocó una reforma legislativa por la que se incluyó un requisito de procediblidad para que el Banco pueda reclamar todo lo que le debes antes de plazo. Como consencuencia de esta Sentencia la legislación española exige ahora al Banco para poder “vencer anticipadamente tu préstamo” que espere a que impagues al menos 3 cuotas.

Tras esa sentencia, se entendió que había que analizar caso por caso si esta cláusula era abusiva. Así con carácter general lo que parecía evidente, tal y como sucedió en el Caso AZIZ, es que si tu préstamo tenía un periodo de duración largo y habías impagado en relación con el total del préstamo un porcentaje irrisorio (en el caso AZIZ se había impagado solo el 1,00% del total del préstamo) es abusivo que el Banco te exigiera que le abonaras de golpe todo el préstamo no vencido. Algunos jueces entendían que los impagos debían ser de al menos el 10% del capital del préstamo.

Pues bien, como estamos en España y el ADN del españolito tiene bastantes problemas para ponerse en contra de los Bancos, hace poco un Juzgado de Santander, el de Instancia nº 2, por precaución preguntó nuevamente al Tribunal de Justicia de la Unión Europea qué hacía.

Este juez se encontró con un procedimiento de ejecución hipotecaria en su mesa en el que el BBVA estaba ejecutando una hipoteca con base en la cláusula de vencimiento anticipado que se preveía en la misma y que facultaba al BBVA a exigir la totalidad del préstamo si el hipotecado no pagaba 1 mísera cuota.

La realidad en este caso es que el BBVA había esperado a que el hipotecado dejara de pagar muchas cuotas, pero el juez de Santander se lee la Sentencia del caso AZIZ y se queda asombrado con la mosca detrás de la oreja:

– Vaya tú, ¿qué me dice éste? ¿que no puedo aplicar la cláusula si es abusiva haya o no incumplido el hipotecado una cuota o mil? ¿tengo que atenerme a lo que dice el préstamo para ver si es abusiva o a los actos de la entidad bancaria, si espera más cuotas o no?

Así que ante la duda y para evitar dimes y diretes entre Audiencias y Supremos se lo pregunta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

El tan mentado Tribunal le contesta dictando un Auto el 11 de Junio de 2015 mediante el que dice:

  • Mira, que ésto ya te lo había dicho, pero te lo repito: Una cláusula es abusiva se haya aplicado o no.

  • Ah! Vale, que no te había entendido. Ahora lo tengo claro. Muchas gracias!


HORIZONTES CERCANOS


Así pues, hoy día los deudores hipotecarios atacados con el temido procedimiento de ejecución hipotecaria pueden defenderse con uñas y dientes en forma de togas y puñetas diciéndole al Banco que tararí que te vi. Que no, que te has pasado de listo. Que la cláusula de vencimiento anticipado que tiene el contrato es abusiva y, por tanto, nula al no ser la gravedad de la medida (pedirte TODO, TODITO, TODO) proporcional al incumplimiento (impagar una cuota o tres) Así que la deuda que me estás reclamando en el procedimiento no es vencida ni exigible. Ala, ahí te quedas. Sayonara baby.

¿Y qué tiene que hacer el juez? Pues aplicar la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y archivar el procedimiento de ejecución. Y con costas, por favor.

¿Y qué tiene que hacer el Banco? Pues… por mi parte no le voy a dar pistas, ala a pensar.

¿Y qué tienes que hacer ? Pues volver a reir, irte a tu casita y brindar por la victoria!

Y hasta aquí por hoy. Este mes de Agosto estaré out así que nos vemos en Septiembre. A pasarlo bien!

Espero haberte ayudado!


20 comentarios on “LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA: Vencimiento anticipado, el quid de la cuestión”

  1. angel dice:

    Buenos dias
    Queria comentar la notica del diario 5 dias sobre el la justicia en EEUU en la qual las entidades se les imponen multas por los creditos basura concedidos por el Santander de 20,5 millones por fiscales generales de Delaware y Massachusetts posiblemente podriamos tener superabit si se aplicara aqui tendrian que hacer horas extra por malas practicas bancarias y abusos financieros.
    Pero aqui en España el señor Joep Oliú nos informa que los interese de las hipotecas suben acausa de la judializacion delas clausulas suelo y otros problemillas
    Sera posible esto

    Gracias

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  2. angel dice:

    Buenos dias
    Despues de haber sufrido un procedimiento judicial con IRPH+2,95%en fecha 20/03/2017 despues se haberse pronunciado el TJUE sobre la clausula abusiva del vencimiento anticipado del 26/01/2017 y que diferentes Audiencias provinciales halla suspendido los desahuciosy algunas siguen a su bola esta es la justicia para todos los desahuciados segun donde vivas .
    Esto es un ejemplo claro de que U. E. piensa por los consumidores y el gobierno de España solo cuando hay elecciones ,les demos mas trabajo al TJUE por el sistema hipotecario que todos los demas paises de la U. E.

    Spain is diferent.
    Gracias

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  3. raul dice:

    tengo unahipotica con interes fijo desde el 2008 en el BBVA,me quiero cambiar de banco y para cancelar la hipoteca me cobran una sancion por cancelarla.
    queria saber si es legal que el banco te cobre una penalizaion por cancelar la hipoteca y si es legal cuanto es el maximo que puede cobrar.

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  4. David dice:

    Buenos días Ciudadana K,

    Como un mal sueño (al igual que el resto de los escribientes, imagino!) ABANCA me notifico el pasado lunes día 3 de octubre de 2016 el vencimiento anticipado de mi hipoteca.

    Sólo llevo de retraso 2,5 cuotas y los últimos 6 meses he pagado con puntualidad, tengo trabajo y aunque son muchas las deudas (debido a unos malos negocios y la tan manida crisis) voy pagando y voy tirando.

    Ademas tengo ligado un Contrato de Coberturas, el cual no he pagado nunca tras un acuerdo verbal con la entidad bajo la amenaza de denunciarlo, pero no por eso ha dejado de estar latente. Los tres abogados consultados en este caso, ven tras el vencimiento de la deuda hipotecaria, el intento de cobrar la Cobertura de Tipos, tumbada en todos los juzgados donde se ha interpuesto demanda.

    En fin, el proceso ha comenzado, como bien dijo el escritor romano Vegecio, “si vis pacem, para bellum” o lo que es lo mismo “Si quieres la paz, prepara la guerra”

    Muy interesante y útil tu blog, mis felicitaciones Ciudadana K.

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  5. prext dice:

    Hola
    Por un auto o una sentencia de esas que hablas se da por hecho que es abusiva una clausula?
    Entonces puedo interponer demanda por vencimiento anticipado en el contrato de prestamo hipotecario(justicia gratuita),y ganarlo sin más?
    Dicen que hay que ver como se demanda mercantil,consumo…no sé,no tengo ni idea de esas palabrejas…pero depende de mí saber hacia que juzgado mercantil o no
    llevar mi demanda?o lo elige el abogado de oficio
    Gracias

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    • Ciudadana K dice:

      Hola Prext!

      Puedes poner una demanda al Banco (hoy día es vía civil) ante el Juzgado de Primera Instancia de tu localidad solicitando que el juez anule las cláusulas abusivas que tenga tu hipoteca, entre otras, la de vencimiento anticipado.

      Si tienes una situación económica delicada puedes hacerlo a través del abogado de oficio previo reconocimiento del derecho a beneficiarte de la justicia gratuita.

      En este caso, si el Banco te ejecuta lo más probable es que el juez de la ejecución diga : quieto, parao! vamos a esperar a ver qué dice mi compañero en la otra demanda!

      Saludos!

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      • prext dice:

        Sí,precisamente esa era mi intencion,abrir proceso yo antes que ellos..
        veré si tengo fuerzas!
        Sí,tengo justicia gratuita
        Gracias cielo,sé que tienes mucho trabajo…

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      • prext dice:

        Hola
        Ni corta ni perezosa,me he ido a poner una demanda al decanato y no he podido ponerla así como dices.
        Me ha dicho la secretaria que hace falta saber por qué cantidad demando al banco.Que siempre es una cantidad la que tendria que devoverme si ganara.
        Es decir,que tengo que hacer cuentas de intereses de demora o cuantia por clausula de cuota por impago..Saber a cuanto asciende.
        No se puede poner una demanda para solicitar que el juez te anule las clausulas abusivas sin tener una cantidad por la que demandar
        Gracias

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      • Ciudadana K dice:

        Hola Pretx!

        Todas las demandas deben cuantificarse. En el caso de la demanda de nulidad de cláusulas abusivas como la de vencimiento anticipado la cuantía sería indeterminada.

        En este caso, se tramitaría como juicio ordinario con lo que sí o sí tienes que contar con abogado y procurador.

        Ten en cuenta que a los jueces no solo se les puede pedir dinero, sino que a veces se pide que obliguen a alguien a hacer algo, o que deje de hacer algo.

        La regulación de la cuantificación de las demandas se contiene en el artículo 253 de la LEC.

        Te pego un articulillo que te explica esto:

        http://revista.unir.net/3067-el-importe-de-procedimiento-en-el-escrito-inicial-de-demanda

        Saludos!

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  6. Yolanda Garcia Martinez dice:

    Feliz fin de semana. Me parecen geniales tus publicaciones. Mil gracias por compartir esta información? Un abrazo

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  7. M. Carmen torres. dice:

    Ciudadana, K, con todas las armas, que nos estais dando, creo que tenemos garantias suficientes, para defendernos como consumidores, y como es mi caso, para defendernos de la gran estfa bancaria,yo tengo un procedimiento de ejecución hipotecaria, abierto y les voy ha ganar, por que los abusos y engañossufridos, son demasiados, y encima sumamos a esto la falta de trabajo, personamente no les voy a permitir que se queden con mi casa, asa quecompramos para que fuese nuestra vivienda, y nuestro hogar, Gracias por vuestra ayuda, seguiré informandooos, de las cosas cpnseguidas,ahora estamos con las titliaciones. y sé que lo vamosa conseguir. ¡¡¡Milon de gracias!!

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  8. M. Carmen torres. dice:

    acabo, de descubrir, vuestro bloc.¡¡¡me encanta!! el modo de contar, y explicarlo todo,ameno. y creo que para que lo entendamos muchisimas personas,Gracias por vustroexcelente trabajo, he estado leyebso sobre titulizaciones y clausulas abusivas,y ademas de instructivo, ameno.!! seguid así, esincreible!!

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    • Ciudadana K dice:

      Muchas gracias, M. Carmen! Me alegro que te guste.

      A luchar!

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      • M. Carmen torres. dice:

        hola Ciudadana K, hace tiempo, que ria escribirte, peropasa el tiempo, y no llega, decirte que, paralizamos la subasta de nuestra vivienda, el 5 de noviembre, y además encontre la titulización de nuestro prestamo, venddia a un fondo de titulizacion, en abril del 2007, es decir despues de un año, de firmar con bancaja,
        Accedieron a una reeestructuracion, con carencia de cinco años, de momento esto es un parche, pero tenemos cinco años por delante, para ver si con alguna carta que tenemos bajo la manga, cponseguimos gtrandes cosas, y les damos que prueben de su propia medicina. La lucha sigue, de momento tenemos donde vivir, por el modico precio de 55€, y preparando , estrategia…¿¿seguimos en la luchaQ!! Gracias por tu buen hacer!!!

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  9. ANGEL dice:

    Muy bien haber si el Gobierno lo aplica a todas las entidades rescatadas el vencimiento anticipado y Espña no tendria deficit .
    Ya esta visto que gracias a la Union Europea porque hubo un tiempo que en España nunca se ponia el Sol pero en la actualidad estamos elipse total gracias aque cada dia se descubre un trilero inmune a cualquier delito espero que tarde o temprano la Union Europea nos permita ver el sol y terminar con los trileros
    Creo que en marzo la ley hipotecaria sera la misma que la Union Europea que Montoro incremente el presupuesto de justicia porque las demandas por IRPH , COMISIONE ,CLAUSULAS ABUSIVAS Y TODO EL CATALOGO BANCARIO
    Un saludo y continua informando que gracias a ti y a tus comentarios
    AQNGEL PEPIOL FORNE

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    • Ciudadana K dice:

      Buenas noches, Ángel:

      Muy agudo tu comentario. Déficit=deuda entidades financieras, me gusta la idea!

      De verdad que si confíamos en nuestro sistema del bien conocido Españistán estamos perdidos. Y que sea Europa, que se las trae, la que tenga que defendernos… Es para asustarse de dónde estamos!

      Poco a poco con la lucha judicial podremos lograr algo.

      Saludos!

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      • ANGEL dice:

        Buenos dias .

        Te agradezco tus comentarios
        Yo he sufrido procedimiento judicial por parte CX
        en fecha del 20/10/2015 por una cantidad de 6126 ,61 euros y otros 1800 por intereses y costas. Mi hipoteca empezo en Caixa Catalunya en 1996 he pagado IRPH todo el prestamo hasta que por lqa congelacion salarial y no pago de las pagas extra en Catalunya de los funcionarios .
        Pude negociar llevando 3300 euros despues de vender joyas familiares y luego me dicen que mi hipoteca cuando devia solo 1200 euros se havia vendido auna gestora denominada ANTICIPA REALE STATE que me reclama gastos judiciales 1025 euros
        Y el postre me bloquean la cuenta por estar de titular mi madre difunta hace 20 años y me dicen que tenia que imformarles despues de haber sidocliente de CAIXA CATALUNYA, CATULUNYA CAIXA, GRUPO BBVA Y ANTICIPA por la ley de prevencion de blanqueo de dinero AHORA
        Esto parece una novela de ciencia ficcion pero es lo que actualmente tenemos gran parte de la sociedad española
        Yo no quiero ser mal pensado pero creo que todas las hipotecas de CX con IRPH de Entidades fueron vendidas a ANTICIPA para NO TENER PROBLEMAS CON el IRPH
        Esperemos que el Tribunal de la Union Europea nos salve otra vez
        Saludos

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  10. valentin dice:

    Eres estupenda ciudadana K,un soplo de aire fresco,en esta atmosfera tan terriblemente viciada,en la que los políticos,bailan el agua a los bancos de una forma tan escandalosa,¿pero no les dará vergüenza ?,teníamos que crear un programa informático los clientes de los bancos,en 5 minutos igual que quedamos para una manifestación,podriamos poner de rodillas a estas entidades del diablo.

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    • Ciudadana K dice:

      Hola Valentín!

      Muchas gracias por tus comentarios.

      Hay que defenderse! Que hoy día tenemos armas los consumidores. Y difundirlas!

      Saludos

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