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CLAVES PARA DEFENDER TUS DERECHOS COMO CONSUMIDOR EN LA COMPRA DE TU CASA


Según las noticias, en los últimos meses hay un “repunte en la compraventa de viviendas”. A mí me resulta un dato chocante. Los ciudadanos españoles no estamos económicamente para “tirar cohetes”. Sospecho que esta subida de compras y ventas de viviendas se debe a idiomas ajenos a la Península Ibérica. Y es que no hay que olvidar que España se ha convertido en la Florida europea. Pero bueno, yo no soy socióloga ni estadista así que a mí, que me lo expliquen…

En fin, que como los humildes ciudadanos de este nuestro amado país (y del planeta Tierra en general) tenemos necesidad de un techo hoy me he dicho:

– Ciudadana, si la gente te cuenta que cuando firma una hipoteca lo hace como un autómata (esto es, sin entender ni papa de los miles de folios que les ponen por delante) ¿cómo no firmarán esos cuerpos la compra de su casa?

Dándole vueltas a mi linda cabecita (no muchas) llegué a la conclusión de que siendo casi igual de coñazo la escritura hipotecaria y la escritura de compraventa y dado que las dos se firman a la vez generalmente, el comprador no se lee la escritura de compraventa y, si lo hace, no entiende ni papa. Sea albañil o ingeniero aeronaútico.

Como yo tengo un afán personal porque todo el mundo comprenda lo que otros no quieren que sea comprensible me dije: Ciudadana, hay que hacer algo.

El tema de la compraventa de vivienda se regula profusamente en España. Ya te estarás dando cuenta que a los políticos españoles parece que les paguemos por el número de folios que ocupan las leyes que dictan: normativa autonómica, normativa estatal, normativa europea, normativa municipal… Por un lado regulamos las ofertas, por el otro los contratos, por el otro los derechos de uno, por el otro los derechos de otro… Dios, qué mareo! Menos mal que en este blog solo tengo que hablarte de la vertiente “consumista” de los contratos. Y aún así, no te creas que todo está “compiladito” en una sola ley, NOOO, eso no es propio de “Españistán”. Hay que poner las cosas complicadas para que no se entere ni el tato de qué derechos o deberes hay y te puedan pillar “siempre por sorpresa” Menos mal que “habemus” abogadillos…

Y así ha llegado el día en que Ciudadana K te va a contar unas cosillas que o ahora o en el futuro te servirán para adquirir el preciado bien que te permite proteger tu cuerpo serrano del cielo estrellado. Y es así como leyendo este articulillo conocerás qué derechos tienes cuando te compras una casa.


EL SPOT PUBLICITARIO NO ES SOLO CUERPAZO


Llegó el día. Después de dar muchas vueltas, aprenderte de memoria Fotocasa, Idealista, Pisos.com, ver y rever en Divinity “La casa de mis sueños” y recorrerte cuál turista todas las inmobiliarias de tu zona deseada has encontrado tu hogar. La casa que siempre deseaste. Allí crecerán tus hij@s. Te visitarán tus niet@s. Te jubilarás. En definitiva, vivirás en esas cuatro paredes hasta que se te acaben las pilas. Qué descanso! Un problema menos. Ahora solo queda comprarla y, lo más importante, pagársela al Banco.

Para saber qué tienes que tener en cuenta cuando firmes tu matrimonio hipotecario con el Banco, no dejes de leer la Guía de Hipotecas y Cláusulas Abusivas de Ciudadana K.

Y para saber con qué tienes que tener cuidado a la hora de firmar el contrato de compraventa sigue leyendo este simpático post.

El primer contacto que tuviste con tu vivienda fue a través de un papelín o una pantalla de ordenador en la que se te contó que existía ese impresionante palacio o que estaba a punto de ser construido. Ya entonces viste ahí el sitio ideal para asentar tu reino.

Este primer contacto es el más importante. En este caso la primera impresión es la que cuenta. Guarda la publicidad, sí, ese folletito que te entregaron o que te enviaron por mail. Y es que grábate a fuego en el cabezón que la publicidad que te entregaron es vinculante para el vendedor. En publicidad no vale “Donde dije digo, digo Diego”. Este folleto publicitario será tu timón y tiene más valor que el propio contrato. ¿Por qué? Porque si el contrato que finalmente firmas no refleja las condiciones y características de la vivienda que figuraban en el follettito, don´t worry podrás exigir que las condiciones y características de la vivienda que compraste se adecúen a las que figuraban en el dichoso folletito.

¿Y qué tiene que incluir el folleto de publicidad? ¿Lo que quiera el vendedor o promotor?

No. Un Real Decreto que tiene más años que Matusalén (Real Decreto 515/1989 de 21 de Abril sobre protección de los consumidores en la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas)  establece los datos mínimos que sí o sí tiene que reflejar el Folleto Informativo y que no son otros que los siguientes:

1º. Los datos identificativos del vendedor.

2º. Descripción de la vivienda (superficie útil)

3º. Descripción del edificio donde se encuentra (zonas comunes y servicios accesorios)

4º. Materiales empleados en la construcción.

5º. Identificación registral del inmueble o indicación de que no está inscrito en el Registro de la Propiedad.

6º. Precio total de la vivienda y servicios accesorios. Este precio incluye los impuestos aplicables (IVA o ITP) y los honorarios del agente inmobiliario. No vale ya eso de ir sumando importes a la hora de la firma.

7º. Forma de pago: Si se incluyen pagos aplazados debe indicarse el tipo de interés aplicable a estos aplazamientos y el total que se abonará por intereses y por capital y las fechas de vencimiento.

8º. Medios de pago admisibles por las cantidades aplazadas.

9º. Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna hipoteca tienen que reflejarse los datos de la misma (Notario, responsabilidad hipotecaria de la vivienda, datos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad)

10º. Indicación expresa de que del precio a abonar por el consumidor se deducirán las cantidades entregadas a cuenta

11º. Si se trata de una compra de una vivienda en construcción deben indicarse las garantías que el promotor tiene que constituir por ley para devolver las cantidades entregadas a cuenta por el comprador si no se entrega la vivienda en plazo o no se finaliza la obra.

Todos estos datos y condiciones son “ley”. Si al final la casa no resulta como se te ofertó o te suben el precio esta publicidad te servirá para reclamar que se respete lo prometido.


MI NOMBRE EN EL REGISTRO


Con el folleto de publicidad en tu bolsillo y tomada la decisión de la compra, ya solo queda firmar el contrato en el Notario. Es un día especial. Acabó la búsqueda. Tendrás tu casa. Serás propietari@.

Te preguntarás, ¿a qué Notario tengo que ir? Pues al que quieras. No es obligatorio que formalicéis la compra con el Notario amigo del vendedor. Si te interesa más elegir otro por ser mejor o más económico, tienes derecho a hacerlo.

El Notario es un funcionario público que trabaja por dinero. Sus honorarios están sometidos a aranceles y tiene que cobrarlos. La ley regula en los casos de compraventa de vivienda quién tiene que pagar estos gastos de la siguiente forma:

– Los gastos del otorgamiento de la escritura de compraventa (conocida como escritura matriz) tiene que pagarlos el vendedor. Que no te los cuelen.

– Lo que sí tendrás que pagar como comprador son los gastos de la primera copia y sucesivas una vez formalizada la venta. Estos son menores que los de otorgamiento de la escritura matriz.

No tienes que pagar como comprador los gastos derivados de las escrituras de obra nueva, de propiedad horizontal ni de hipotecas para financiar su construcción, división o cancelación. Que no te coman la olla: NO TIENES QUE PAGARLOS.

Además del precio que pagas por la vivienda y los gastos notariales que implica su compra, hay que pagar una serie de impuestos. La ley también regula detalladamente quién tiene que pagarlos:

– Tú como comprador tendrás que abonar el IVA (si se trata de una vivienda nueva y eres el primero que la compra) o el ITP (si la vivienda ya ha pasado por más de una mano)

– La plusvalía la tiene que pagar el vendedor que es el que se beneficia de la misma.

– El IBI lo tiene que pagar el que sea propietario de la vivienda a fecha 1 de enero de cada año.

Por último, hay otros gastos de los que responde la vivienda que compras: los GASTOS DE COMUNIDAD.

Los gastos de comunidad vencidos y exigibles a la fecha de la compra tendrás que pagarlos tú como nuevo propietario. Por eso el vendedor está obligado a entregar al Notario un certificado de la comunidad de propietarios en el que se indica si hay deudas con la comunidad de propietarios. No obstante, en ese certificado solo se reflejarán las deudas vencidas y exigibles por lo que para evitar “gastos ocultos” es aconsejable que hables con el Presidente de la comunidad de propietarios para que te cuente si hay algún gasto importante previsto (cambiar la fachada, poner un ascensor…)

Una vez atravesada la Odisea de la elección de vivienda y la firma del contrato con la ayuda de estas pequeñas claves: YA TIENES CASA. Ahora a disfrutarla! Eres un/a feliz propietari@. Enhorabuena!

Espero haberte ayudado!

Hasta la próxima semana!



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