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Guía de Hipotecas y Clausulas Abusivas (IV): Las 9 clausulas abusivas más comunes: Renuncia a la CESIÓN DEL CONTRATO y prohibición de VENDER


Buenas tardes!

Héme aquí de nuevo dispuesta a continuar con el análisis de las clausulas abusivas que contienen gran parte de las hipotecas “colocadas” en estos últimos años a los ciudadanos españoles por las entidades bancarias.

Hoy tampoco voy a hablarte de la clausula suelo. Aún no ha “salido” la tan esperada Sentencia del Tribunal Supremo que se cree “revolucionará” la jurisprudencia consolidada hasta la fecha respecto de las clausulas suelo.

Navegando por la red, he visto que hay infinidad de artículos sobre la clausula suelo y la tan citada y no nata Sentencia del Tribunal Supremo. Sin embargo, discúlpame, que como yo no tengo las hablidades de un oráculo no me queda otra que esperar pacientemente a que se publique la Sentencia para poder hablarte de ella.

Entrando en el tema te preguntarás ¿cuál es la cartelera de este Jueves?

Pues tenemos dos estrenos de órdago:

En primer lugar, veremos la clausula de RENUNCIA A LA NOTIFICACIÓN DE LA CESIÓN DEL CONTRATO. Esa que dice que te da igual y no quieres saber si el Banco vende tu hipoteca a alguien, porque te da igual que quien compra sean las hermanitas de la caridad o un fondo buitre. No te importa “cambiar de pareja” sin saberlo. Tú eres muy modern@.

Y en segundo lugar, la clausula que te PROHÍBE ENAJENAR EL INMUEBLE HIPOTECADO. Esa que dice que no puedes vender tu casa aunque quede colgando la hipoteca y encuentres a alguien que lo acepte. Yo, por contra, propongo que den un premio al hipotecado que encuentre en estos tiempos un comprador.

Comenzamos!


Te dejo por cualquiera, se te parezca o no


Coge tu escritura de préstamo hipotecario y empieza a leerla. ¿A que no entiendes nada? No hay lectura más soporífera y farragosa que la de una escritura notarial de este tipo (bueno, las de sociedades se las traen también) No te preocupes, déjala, léete este post y luego ve a tiro hecho a buscar esta clausula. No obstante, si eres un chicarrón o chicarrona del norte y te sumerges en tan apasionante lectura llegará un punto en que te encontrarás una clausula que te dice que has RENUNCIADO A LA NOTIFICACIÓN DE LA CESIÓN DEL CONTRATO.

Y dirás, ¿que qué? Pues bien, tranqul@, te lo explico.

Mediante la clausula en la que se te impone la renuncia a la notificación de la cesión del contrato el Banco lo que hace es quitarse un peso de encima hablando claro. Si el Banco vende tu hipoteca a otra persona, ya sea otro banco, un tío que pasaba por allí o un fondo buitre, y tu hipoteca tiene esta clausula, el Banco no tiene que avisarte de la venta.

Los Bancos están obligados por el artículo 149 de nuestra vetusta Ley Hipotecaria a notificarte “la cesión de tu crédito”. Esta obligación implica que tú tienes derecho a que te notifiquen que venden tu crédito y a quién se lo venden. Sin embargo, como ya conocéis que hecha la ley, hecha la trampa, el artículo 242 del Reglamento Hipotecario, también modernísimo, les permite a los Bancos que te hagan renunciar a este derecho a ser notificado de la cesión de tu crédito. De esta manera, el Banco, que se las sabe todas, incluye en sus escrituras esta estipulación.

Normalmente no pasa nada. Tu situación como deudor no va a mejorar o empeorar por este cambio de pareja de baile. El problema puede surgir si, como no sabes que tu patrono ahora es otro, te quedas sin posibilidad de hacer valer algún derecho que tengas frente a la entidad con la que te comprometiste de por vida.

Piensa, por ejemplo, que tu Banco vende tu crédito a otro Banco y no te dice nada. Tú tan feliz en tu ignorancia sigues pagando tus cuotas al Banco con el que concertaste tu préstamo. El nuevo Banco no recibe nada y, a pesar de tus pagos, tu deuda no hace más que crecer. Llega un día en que el nuevo Banco se cansa de esperar y se pone en manos de sus abogados para que vayan al juzgado a reclamar lo que es suyo. Así, sin comértelo ni bebértelo te encuentras un día con una notificación judicial que te dice que te van a echar de tu casa porque debes muuuucha pasta al Banco. Aquí entra en juego la defensa de los consumidores: tú podrás decir que no, que pagaste al otro Banco y que no te notificaron el cambio de Banco, por mucho que la escritura que aquél día aciago firmaste diga que renuncias a este derecho.

O piensa, por ejemplo, que con tu Banco, llamésmole original, llegaste a un acuerdo privado (esos tan de moda hoy día para eliminar las clausulas suelo). En este hipotético acuerdo pactastéis que las condiciones de tu hipoteca, la tasación de tu casa o cualquier otra estipulación es distinta y mejor a tus intereses que la que se refleja en la escritura de préstamo hipotecario y en el Registro de la Propiedad. En este caso, si tu Banco vende a otro tu crédito es más que probable que estas nuevas condiciones no las conozca el comprador y no te las aplique. Si estas condiciones recogidas en el acuerdo privado son más beneficiosas para ti, es evidente que la cesión de tu crédito hecha sin saberlo tú te perjudica. En este caso, diga lo que diga el Reglamento, se vulneran derechos que tienes como consumidor y, por tanto, podrás hacer que esa clausula se invalide.


Vaaaamos, vamooos, que me lo quitan de las manos


Me atrevo a aventurar que todas las hipotecas que se han firmado en España en los últimos años contienen la clausula en la que te PROHÍBEN ENAJENAR EL INMUEBLE HIPOTECADO. De esta manera me he encontrado con muchos hipotecad@s que me decían que no podían vender la casa que tantos quebraderos de cabeza les estaba dando.

Esto no es cierto. Tú puedes vender tu casa si encuentras un comprador dispuesto a pagarla. Él o ella te paga lo que acordéis y tú le entregas la casa. Punto. Una clausula que te prohíba enajenar la casa porque el Banco lo vale es abusiva.

Sin embargo, si con el precio que recibes por la casa no tienes suficiente money para cancelar el préstamo hipotecario, ahí está el problema, te quedarás sin casa y pagando la hipoteca. Si dejas de pagarlo, ya sabes lo que hay: desahucio. De manera que si el que te compró la casa vive en ella, será desahuciado. Por eso no es fácil desprenderse de las viviendas.

Otra cosa es que en tu hipoteca se te prohíba la “subrogación en el crédito” sin consentimiento del Banco. Una subrogación se produce cuando encuentras un comprador para tu vivienda y quieres que se haga cargo de la hipoteca. Es decir, que donde estaba en la hipoteca tu nombre, pongamos, Fulanico, quieres que pongan a Setanico y todos tan contentos. Pues bien, en este caso sí que es necesario por razones obvias que el Banco diga que está de acuerdo. El Banco necesita saber que la persona que va a asumir tu posición deudora pueda pagarle o, al menos, sea mejor pagadora que tú. En este caso, por lo tanto, no estaríamos hablando de una clausula abusiva .

Pero ojo al dato, en muchas escrituras hipotecarias se confunde la subrogación en el crédito y la enajenación de la vivienda gracias a la redacción tan farragosa y confusa que tienen este tipo de documentos. En este caso, esta redacción confusa determina que la clausula sea abusiva tanto en caso de enajenación como en el caso de la inicialmente lícita subrogación y por tanto también podrás anularla.

Resumiendo, que si tienes una hipoteca con estas clausulas ten en cuenta que al cambio de pareja puede jugar el banco pero tú no.

Hasta la próxima semana!

Espero haberte ayudado!


2 comentarios on “Guía de Hipotecas y Clausulas Abusivas (IV): Las 9 clausulas abusivas más comunes: Renuncia a la CESIÓN DEL CONTRATO y prohibición de VENDER”

  1. Emilio dice:

    Existe jurisprudencia sobre el abuso al que te someten de renunciar a la notificacion de la cesion del prestamo?. Como puedo yo averiguar si se cedio y a quien, cuando y por cuanto?

    Le gusta a 2 personas

    • Ciudadana K dice:

      Buenas tardes, Emilio:

      Ante todo muchas gracias por “interactuar” en el blog!

      Mírate la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 (Id Cendoj: 28079110012009100835) que declara nula por abusiva la cláusula por la que se renuncia por el consumidor a su derecho a que se le notifique la cesión del crédito (Fundamento Jurídico 14º)

      Por otro lado, respondiendo a tu pregunta, informarte que para saber si se ha cedido tu crédito o hipoteca a otro puedes preguntar al Banco. Aunque, como bien sabes, su respuesta si es negativa puedes ser MENTIRA. No pienses que soy mal pensada y vivo en el mundo de la conspiración… lo tengo claro: el Banco es experto en dos cosas: engatusar y mentir… Eso sí, amparado por la ley…

      Estoy preparando un post sobre “la titulización de los préstamos hipotecarios” que son “cesiones de crédito” y la razón por la que que en todos los préstamos hipotecarios se impone la renuncia del consumidor a que se le notifique la cesión. Es un tema muy farragoso, no solo se refiere a contratos con la gente de la calle, tiene que ver con la regulación bancaria chunga (bolsa, normativa administrativa, cambio de divisas…) esa que es un horror y no hay quien la entienda. Por eso estoy tardando más en publicarlo. Hacerlo comprensible y ameno es una tarea “titánica” Pero no te preocupes, me gustan los retos… En breve podrás leerlo. Y seguro que te aclara muchas dudas.

      Ahora a descansar y disfrutar del Viernes!

      Saludos y buen fin de semana!

      Le gusta a 2 personas


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