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Guía de hipotecas y clausulas abusivas (III): Las 9 clausulas abusivas más comunes: INTERESES y COMISIONES


Buenas tardes a tod@s!

A solo tres días del Día del Consumidor, el día 15 de Marzo, continúo con mi periplo por la difusión de las clausulas abusivas más comunes que contienen los préstamos hipotecarios impuestos por las entidades financieras de nuestro país a los consumidores. Aquí tienes la Tercera Entrega.

Hoy no voy a hablarte de la cláusula suelo. Y te aseguro que lo lamento porque es un tema que me encanta. Como ya te comenté la semana pasada estoy a la espera de leer la tan esperada Sentencia del Tribunal Supremo del mes de Febrero pasado. El sentido del Fallo de esta Sentencia fue filtrado por una Nota de Prensa del Poder Judicial. Esta Nota de Prensa, como recordaréis, se publicó antes de que se “escribiera y firmara” la resolución por los Excelentísimos Magistrados de nuestro más Alto Tribunal. Así pues, es como si nuestro Poder Judicial nos hubiera avisado de la fecha de un parto programado y del sexo del no nacido. Como en estos temas nunca se sabe si se llega a buen término, yo prefiero esperar que la Sentencia sea alumbrada para informarte de la misma. A ver si tenemos suerte la semana que viene.

Así que con mi gozo en un pozo hoy te voy a hablar de otras clausulas abusivas que pertenecen al reparto de secundarios en esta historia de las hipotecas pero que, como los secundarios de Los Soprano, están soberbias en su papel y actúan de la “manito” unas con otras:

En primer lugar, como telonera, te presentaré la tan conocida CLAUSULA DE INTERESES MORATORIOS; esa que tantos dolores de cabeza ha proporcionado a los sufridos hipotecantes que se retrasan en el pago de sus cuotas.

Y en segundo lugar, como cabeza de cartel, podrás conocer más profundamente la indiscutiblemente extendida CLAUSULA DE COMISIONES POR CUOTAS IMPAGADAS que sigue siempre a la anterior.

Vamos al lío!


¿Cuánto le debo? 5+5 son 20


Como saben los seguidores de este blog, mi primer post trató sobre el tema de los intereses moratorios abusivos (a él me remito) por lo que hoy me limitaré a dar un par de pinceladas relativas al caso de las hipotecas.

El artículo 114 de la Ley Hipotecaria dice que en el caso de préstamos hipotecarios el interés moratorio no puede superar 3 veces el interés legal del dinero.

Para saber si el interés moratorio que contiene tu hipoteca supera este límite solo tienes que comprobar cuál es el tipo de interés legal del dinero cada año (aquí te dejo el enlace del Banco de España que yo utilizo) y multiplicarlo por 3.

Por ejemplo, en 2015 el interés legal del dinero se ha fijado en el 3,5% por lo que en el año 2015 no te pueden aplicar un interés de demora superior a 10,5% anual (3,5% x 3 = 10,5%)

En el año 2007, por su parte, el interés legal del dinero se fijó en el 5,00% por lo que en el año 2007 no te pueden aplicar un interés de demora superior a 15,00% anual (5,00% x 3 = 15,00%)

La mayoría de las hipotecas que han llegado a mis manos contienen intereses de demora de al menos el 18% anual. Este 18% tan extendido supone que estas hipotecas contienen intereses de demora abusivos desde el lejano 1997 en que el interés legal del dinero era del 7,5%. Desde 1997 en adelante el interés legal del dinero ha estado a lo sumo en el 5,5% por lo que puedo afirmar que un interés de demora superior a 16,5% anual (5,5% x 3 = 16,5%) es abusivo desde 1997.

Pero ojo, que si el tipo de interés de demora es inferior al interés legal del dinero de cada año multiplicado por 3 también puede ser abusivo y no aplicable. Así se pronunció el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en Sentencia de 21 de Enero de 2015: nada impide que un juez considere que el interés de demora que figura en un préstamo hipotecario suscrito con consumidores sea abusivo aunque no supere 3 veces el interés legal del dinero.

¿Y qué sucede si el interés de demora de tu hipoteca es abusivo? Pues que es una gran noticia: No tienes que pagarlo.

En definitiva, si tu hipoteca tiene un interés de demora superior a 3 veces el interés legal del dinero, este interés es abusivo y no te lo pueden cobrar. No lo pagues. No te lo pueden reclamar.


Malo, mala, malo = Son 30 euros 


Cuando te has comprado una casa obteniendo la financiación de un Banco y pasas un bache económico que te impide atender puntualmente tus pagos, gracias a Dios, el Banco está allí para ayudarte… a que no levantes cabeza.

¿Y qué medios tiene el Banco para ponerte la pierna encima? Como puedes suponer, muchos.

El primero de todos ellos es la exigencia de intereses de demora abusivos que gracias a que estás siendo aplicad@ y estás leyendo esta maravillosa serie de post ya sabes que no tienes que pagarlos. Pero como el Banco no tiene suficiente con cobrarte intereses de demora prefiere echar cal en la herida para dejar bien atadas sus ganancias y te suma a la deuda la conocida como COMISIÓN POR CUOTAS IMPAGADAS O COMISIÓN DE IMPAGADOS.

¿Y qué es esta comisión de impagados? Pues viene a ser algo así como una multa por aparcar 10 minutos en la zona azul sin pagar que es la que más molesta.

Te pongo un ejemplo:

¿No pagas 100 euros de una cuota mensual de 1.000 euros? Pues este mes tienes la suerte de que tu cuota mensual sube como la espuma: son 1.000,00 euros de cuota mensual, 30,00 euros de comisión de impagados y, cómo no, los intereses de demora de los 100,00 euros que no has pagado en plazo. Vamos, una alegría. Y a ti que tienes dinero a espuertas. Ya sabes el Banco siempre ayuda.

La comisión de impagados tiene por lo general un importe fijo mínimo (casi siempre son 18,00 euros o 30,00 euros) . Este importe mínimo te lo aplican independientemente de que tu impago sea de 20 euros o de 200 euros. El Banco no conoce el principio de proporcionalidad de las penas. Pobretitos, habrá que darles clases de derecho o más bien de ética.

Pues bien, estas comisiones son igualmente abusivas y nulas y te voy a explicar por qué.

El Servicio de Reclamaciones del Banco de España dice que las comisiones que aplica un Banco a un préstamo tienen que responder a servicios efectivamente prestados. Así lo plasma la Circular 8/1990 de 7 de Septiembre que dictó el Banco de España y que tiene este fantástico título: Transparencia de las operaciones y protección de la clientela (bancaria, se sobreentiende) A mi me encanta el nombre porque es cuanto menos paradójico que tal y como se han desarrollado las actividades de la Banca en este nuestro país sean capaces de poner las palabras Transparencia y protección de la clientela a una de las normas que rijen su actividad. ¿No crees?

Bueno, al ajo, la comisión por cuotas impagadas no es un servicio prestado por el Banco. Es decir, que te giren un recibo a una cuenta abierta en la misma entidad que te gira el recibo y que te concedió la hipoteca y que no lo cobre no supone un gasto al Banco ni de gestión ni de cualquier otro tipo. Que se olvide. No tiene justificación.

Por lo tanto, de conformidad con lo que ordena el propio Banco de España no puede imponerse a un cliente esta comisión porque no responde a un servicio efectivamente prestado. Una razón para no pagarla.

Pero es más, la comisión de impagados no es un servicio prestado por el banco sino que es una sanción por el incumplimiento de tus obligaciones de pago. Los intereses de demora que te cascan con cada impago son igualmente sanciones por el incumplimiento de tus obligaciones de pago. Por lo tanto, si el Banco te aplica intereses de demora y comisión de impagados no hace otra cosa que sancionarte dos veces por el mismo hecho. Es evidente que el Banco tiene predilección por cobrar dos veces por la misma cosa (recordemos el caso de mi amada comisión de apertura y de estudio que son lo mismo pero repetido) Por suerte, esta actitud del Banco no está refrendada por la legislación vigente por lo que la comisión de impagados es una sanción excesiva o desproporcionada y por tanto abusiva que TAMPOCO tienes que pagar.

Concluyendo, que ni intereses de demora ni comisiones de impagados. Estas clausulas que incluyen la totalidad de los préstamos hipotecarios son abusivas tal y como te he detallado.

Si estás en una situación económica dificultosa ten en cuenta esta información para que te sea un poquito más fácil superar el bache. Y si llegas al desagradable momento en que el Juzgado te notifica que te han puesto una ejecución hipotecaria, ten presente que puedes defenderte y reducir tu deuda negándote a pagar estos conceptos.

Como los Bancos se han esmerado mucho en el tema hipotecario, todavía tengo tinta para más clausulas. La próxima semana más.

Espero haberte ayudado!


3 comentarios on “Guía de hipotecas y clausulas abusivas (III): Las 9 clausulas abusivas más comunes: INTERESES y COMISIONES”

  1. prext dice:

    Hola Ciudadana..jeje
    Hoy me ha llegado el Burofax famoso antes del tocho.
    Querría haberlo recibido con más sosiego,pero despues de 3 años negociando y viendo las caras de mis enemigos continuamente,me encuentro delicada y nerviosa,alterada.
    Despues de ponerte al tanto de mi salud voy a preguntarte algo relativo al artículo que,como siempre,leo gustosamente.
    Estoy viendo la posibilidad de demandar al banco y ahi me pierdo.
    Sería por abrir proceso(que no sé muy bien que es..jeje)antes que me ejecuten.
    Tengo la cláusula de intereses moratorios,pero dejaron de aplicarla cuando salio la sentencia.
    Me cobran 10%.
    Tengo la de la comisión de impagados de 15 euros por cada uno.
    Tengo la de la formulita 365/360
    La de vencimiento anticipado.
    Y las demás que veo,no estoy segura.
    Tambien queria saber si puedo demandarles por no cumplir con una resolucion a mi favor por parte de CECA;el banco no ha cumplido con la obligacion(no sé si puedo demandarles por ésto)
    ¿es mejor demandarles antes de que te ejecuten?
    Gracias

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    • Ciudadana K dice:

      Hola Prext!

      Siempre es mejor atacar que ser atacado, ¿no crees?

      Respecto al incumplimiento de la resolución de CECA, presenta una queja para que les tiren de las orejas y si tiene que ver con alguna cláusula abusiva, te servirá de apoyo a tu demanda.

      Saludos!

      Me gusta

      • prext dice:

        Hola
        Sí,eso pienso yo.
        Y en cuanto a la resolucion,en realidad me fui por la vía AGPD de acceso a ficheros,para buscar titulizacion…raro no?Pues ahi estoy tambien..
        Ellos me tienen que informar sobre la entidad que absorbio a caja de ahorros de navarra que es con la que firme la hipoteca.
        Basandome en que mis datos tambien estan en los ficheros de la antigua entidad…por tanto al ser absorbida se hacen cargo de ello….y en la clausula del contrato pone que yo cedo mis datos exclusivamente a la antigua entidad.
        Cuando hicieron la absorcion debian informarme tambien..
        El caso es que he pedido tutela a AGPD,pero tardan mucho…tambien pedi tutela de agpd contra gestoras de fondos de titulizacion..
        a ver qué pasa..
        Gracias

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