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Guía de hipotecas y clausulas abusivas: Las 9 clausulas abusivas más comunes (II): COMISIÓN DE APERTURA y VENCIMIENTO ANTICIPADO


Como no dudo estabáis esperando ansiosamente desde la semana pasada por fin llega a vuestros ordenadores, i-pads, tablets, i-phones y demás dispositivos electrónicos la Segunda Parte de la Guía de hipotecas y Clausulas Abusivas de andar por casa que publica Ciudadana K.

Antes de entrar en materia, una aclaración. Hoy NO os voy a hablar de la clausula abusiva más común y conocida que contienen las hipotecas: LA CLAUSULA SUELO. Y no os hablo de ella por razones de peso.

Como muchos sabéis como consumidores bien informados, el pasado 26 de Febrero de 2015 gracias a una Nota de Prensa del Poder Judicial conocimos que el Tribunal Supremo se había reunido en Pleno (lo que quiere decir que a la reunión acudió hasta el apuntador) para decidir el Fallo de un recurso que había interpuesto BBVA en relación con las clausulas suelo de las hipotecas. Lo que tenían que discutir en este pleno era si el Banco te tiene que devolver como hipotecante y sufrido pagador el dinero que te ha cobrado de más durante la vida de la hipoteca cuando el juez declara nula la clausula suelo. Pues bien, antes de dictar la sentencia, nos anuncian a bombo y platillo que aunque sea nula la clausula suelo solo te tienen que devolver el dinero que te hayan cobrado de más desde el 9 de Mayo de 2013. Como dirían por ahí: Awasome!

Cualquier abogaducho de tres al cuarto se quedaría “bocabadat” con esta decisión. Por mi parte, como abogada de andar por casa, estoy sorpendida con una decisión que ni comparto ni entiendo. No obstante, como soy mujer de fe y confío en que el Tribunal Supremo está formado por juristas no de tres al cuarto sino de reconocido prestigio me abstengo de opinar hasta que no llegue a mis manos la tan esperada Sentencia. A ver qué han inventado.

Por eso hoy prefiero hablaros de otras clausulas que son menos bonitas pero igual de perjudiciales y extendidas como la clausula suelo:

1º. Para abrir apetito comenzaremos con LA COMISIÓN DE APERTURA.

2º. Seguidamente daremos un repaso a LA CLAUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO.

Qué aproveche!


Ay, ay, ay!… Que me tienen que estudiar el préstamo!!!!


Esta es una de mis favoritas: LA COMISIÓN DE APERTURA. Siempre que la oigo, esté donde esté, se dibuja en mi boca una media sonrisa acompañada de un suspiro… La comisión de apertura… Bendito el que la inventó! Ay!

La comisión de apertura no viene a ser otra cosa que una manera mediante la que el Banco se ahorra todos los costes que le supone ejercer su propia labor. O es lo mismo, se enriquece con los intereses remuneratorios que te cobra por el préstamo y que pagas religiosamente cada mes y además no asume ningún gasto por ejercer su propia actividad.

Lo que más me gusta es cuando además de comisión de apertura me encuentro en la hipoteca la COMISIÓN DE ESTUDIO. Dos veces te cobran lo mismo maquillándolo en diferentes conceptos. Y se quedan tan panchos. Hay que tener poca verguenza!

Entrando al trapo en el asunto, si tu hipoteca tiene comisión de apertura, de estudio o ambas a la vez, no dudes en reclamar su anulación y que te devuelvan o compensen el dinero que has pagado por lo siguiente:

A los empresarios la ley les dice que solo pueden cobrar a los consumidores por servicios efectivamente prestados al propio consumidor.

En el caso de las comisiones de apertura y de estudio los Bancos te están cobrando la valoración de riesgos que hacen para decidir si te conceden la hipoteca y las gestiones necesarias que hacen sus empleados para formalizarlas.

Párate a pensar: valoración de riesgos… gestiones para formalizar la hipoteca… ¿Esto no te suena a que es lo que hacen los Bancos para decidir que negocio contratar para ganar dinero? ¿no les vas a pagar cada mes unos intereses remuneratorios que son como el precio que pagas por el servicio que te presta el Banco? Y en última instancia, puede ser que te beneficies de estas gestiones pero ¿y el Banco? ¿no se beneficia el Banco también?

Con estas preguntas retóricas queda meridianamente claro que estas comisiones no te las pueden cobrar puesto que:

1º. No se derivan de un servicio prestado al consumidor, sino que la valoración de riesgos y gestiones diversas son inherentes a la propia actividad de una entidad de crédito.

2º. Ya te cobran intereses remuneratorios  en los que están incluidas las gestiones preparatorias del préstamo. Cobrarte estas comisiones aparte no tiene justificación de Dios.

3º. Estas gestiones son útiles para ti pero también para el Banco por lo que es abusivo que tengas que pagarlas íntegramente tú. De toda la vida se ha pagado a medias.

Queda claro entonces: comisión de apertura, como diría Merkel a un griego: NEIN; comisión de estudio: RENEIN.


Vaya con la toalla, tengo un préstamo a 40 años, no pago un mes y me desahucian


Pasamos al plato principal que es obra de un chef luxemburgués y espero sea de tu agrado: LA CLAUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO.

Tenemos nuevamente que agradecer al Tribunal de Justicia de la Unión Europea que abriera en España una nueva vía de protección a los deudores hipotecarios en su Sentencia de fecha 14 de Marzo de 2013. Esta Sentencia la dicta como consecuencia de una pregunta que le remite el Juez del Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona en el famoso “caso AZIZ” Sí, ése, el de aquél hombre que fue desahuciado en una ejecución hipotecaria y el Juez anuló la ejecución mediante Sentencia de fecha 2 de Mayo de 2013. Sí, esa en la que se cita la obra maestra del cine “Ciudadano Kane” del genio Orson Welles.

Gracias a este pronunciamiento los jueces se han empezado a cuestionar ampliamente la validez de la clausula de vencimiento anticipado que contienen la totalidad de las hipotecas. Este pronunciamiento provocó incluso una reforma legislativa por la que se incluyó un requisito de procedibilidad para que el Banco pueda reclamar todo lo que le debes antes de plazo. Como consencuencia de esta Sentencia ahora al Banco para poder “vencer anticipadamente tu préstamo” ya no le basta con que impagues una cuota, sino que tiene que esperar a que impagues al menos 3.

Hoy en día hay que analizar caso por caso si esta clausula es abusiva. Sin embrago, con carácter general lo que parece evidente, tal y como sucedió en el Caso AZIZ, es que si tu préstamo tiene un periodo de duración largo y has impagado en relación con el total del préstamo un porcentaje irrisorio (en el caso AZIZ se había impagado solo el 1,00% del total del préstamo) es abusivo que el Banco te exija que le abones de golpe todo el préstamo no vencido. Algunos jueces entienden que los impagos deben ser de al menos el 10% del capital del préstamo.

Por otro lado, no te creas que los Bancos no se guardan un as bajo la manga. Y es que, aunque parezca mentira, tienen gente muy lista trabajando en sus órganos y se inventaron otra manera de vencer anticipadamente el préstamo con garantía hipotecaria sin que te enteres. ¿Cómo? Obligándote a que cedas al Banco la indemnización que te corresponda en caso de incendio. Es decir, se te incendia la casa y porque el Banco lo vale cobra toda la indemnización impidiéndote que pagues aplazadamente tal y como pactasteis aquél día en el Notario.

Esta clausula es abusiva a todas luces. El hecho de que se te incendie la casa no justifica que pierdas el “derecho a pagar aplazadamente tus cuotas” Otra cosa es que tengas que completar la garantía según la minusvaloración que ha sufrido la vivienda, pero eso es harina de otro costal.

Acabamos por hoy. Volvemos la próxima semana con la Tercera Entrega en la que espero incluir el análisis de la clausula suelo si el Tribunal Supremo se decide a dictar y publicar la esperada Sentencia. Esto es como un Libro de Harry Potter, qué expectación!

Hasta la próxima semana!

Espero haberte ayudado!


4 comentarios on “Guía de hipotecas y clausulas abusivas: Las 9 clausulas abusivas más comunes (II): COMISIÓN DE APERTURA y VENCIMIENTO ANTICIPADO”

  1. Manuel Juan De Dios Martin Martin dice:

    Me cobraron en 2008 comisión de apertura 2460€ para un préstamo hipotecario de 62000€ y lis intereses son un 5% mas euribor.
    Por favor ayuda estoy agobiado.

    Me gusta

    • Ciudadana K dice:

      Hola Manuel!

      Te recomiendo que contactes con un abogado que estudie tu caso y te pueda asesorar. Seguro que hay una vía que te alivia la carga hipotecaria.

      Saludos!

      Me gusta

  2. Manuel Arévalo de la Torre dice:

    Hola, acabo de enterarme que también se puede reclamar lo que por comisión de apertura, estudios varios y valoración de riesgos, cobró el banco..
    Bien, yo hace 4 años que acabé la hipoteca que tuve.
    Puedo reclamar ahora, en Enero de 2017?
    Fue con caja Madrid y luego Bankia del 2004 al 2012,
    Por comisión de apertura se cobró 715 €
    Pa provisión de fondos 17.075
    Gastos 16.099 € Escritura notario Registro etc.
    Honorarios gestor 314 €.
    Sobraron 660 aproximadamente. (he redondeao las cantidades.) que nunca me devolvieron, y no fue por falta de quejas.

    Si necesitan ampliación de datos, a su disposición.
    Agradecido.
    Atentamente.

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    • Ciudadana K dice:

      Hola Manuel!

      Sí puedes reclamar.

      Tienes que contactar con un abogado que te asesore al efecto y te tramite la reclamación, dados los importes que indicas veo que te merecerá la pena!

      Saludos!

      Me gusta


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